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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/02/2019 10h51 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Bonjour,

Je suis en train de créer une SASU à l’IS avec laquelle j’envisage d’acheter de l’immobilier en direct, des SCPI, des SIIC et autres valeurs mobilières.

L’idée est la suivante :
- un capital social très faible (200 €)
- un apport en compte-courant de 600 000 €
- un emprunt de 400 000 € in fine 15 ans pour l’achat d’immobilier (SCPI ou immobilier)

- Pendant une quinzaine d’année je prendrai la trésorerie disponible en déduction de mon compte courant, puis verserai des dividendes. (si cette option est toujours intéressante).

J’ai une question concernant les frais d’achat de SCPI, comment les amortit-on ?
Je parle bien des frais de souscription soit environ 10 % de la valeur des SCPI.

- 100 % dès l’achat ?
- sur 5 ans ?
- ou autre ?

Merci pour votre réponse.

Cordialement

Mots-clés : is, sas, scpi

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#2 11/02/2019 11h54 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Pour un pret infine pour une sasu patrimoniale, va falloir apporter de belles garanties à la banque!

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#3 11/02/2019 12h07 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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j’ai déjà fait plusieurs opérations à titre particulier.
Ils vont nantir les parts de la SASU

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#4 11/02/2019 12h46 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Les frais de souscription (en cas d’augmentation de capital) ne sont pas déductibles et constituent une composante du prix d’achat.

Les frais d’achat de parts de SCPI existantes (=> marché secondaire), taxe de 5%, honoraires d’un intermédiaire.., constituent des charges ou une part du prix d’acquisition au choix de l’entreprise (choix irréversible pour l’ensemble des biens acquis). Cette règle de comptabilisation correspond à celle des titres immobilisés de l’activité de portefeuille (TIAP : détention < à 10% du capital /en vue d’en tirer un revenu). Ce n’est pas la même règle pour les titres de participation (détention> 10% du capital).
TIAP

Dans tous les cas, ces actifs doivent être évalués en fin d’exercice à leur valeur de réalisation (cours de bourse, prix de vente probable …) et une éventuelle dépréciation constatée en charges.

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#5 11/02/2019 12h50 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Molene a écrit :

J’ai une question concernant les frais d’achat de SCPI, comment les amortit-on ?
Je parle bien des frais de souscription soit environ 10 % de la valeur des SCPI.

Vous parlez de SCPI à capital variabl, ou de SCPI à capital fixe dont vosu achéteriez des parts sur le marché secondaire géré par la société de gestion : il n’y a rien à amortir, ces frais sont inclus dans le prix d’achat des parts (et impact la calcul de la plus-value lors de la cession des parts).

Si c’est un achat en gré à gré, avec comme frais les 5% de droits payés au fisc, et environ 200€ payés à la société de gestion, c’est autre chose (les 5% sont répartis sur 5 ans pour calculer le résultat fiscal, les environ 200€ une charge).

Tout ceci a déjà été traité sur le forum, voir (8/12) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 11/02/2019 14h43 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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il y aura aussi bien des SCPI à capital variable que fixe.

Désolé, j’ai eu beau chercher sur le forum, je n’avais pas trouvé l’exemple que vous m’avez cité.

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#7 11/02/2019 15h04 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Bonjour ,
désolé de ne pas apporter ma pierre ( papier) a votre question mais vous parliez dans voter présentation d’une SCP IS.
Qu’est ce qui vous a fait choisir la SASU in fine ?

Merc.i
Timinel

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#8 11/02/2019 15h19 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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j’ai choisi la SASU au cas où dans les années à venir je veuille devenir salarié et me verser le minimum de salaire soit un peu plus de 500 € par mois pour pouvoir avoir une couverture sociale et obtenir 4 trimestres pour ma retraite.

La différence avec une SCP est que je devrais payer la CFE soit environ 300 € par an.

J’ai voulu également avoir la possibilité d’avoir une activité élargie à des activités de type commercial si nécessaire.

L’objet social de la société est très large et prévoit tout ça.

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#9 11/02/2019 15h24 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Molene, je ne comprends pas l’argument de votre première phrase : le salaire.
Dans le cas d’une SCP, vous pourriez également vous en versez un, non?

Un autre argument possible pour votre choix : en SASU vous êtes seul, en SCP vous avez forcément un associé.

Dernière modification par cat (11/02/2019 15h27)

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#10 11/02/2019 15h43 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Vous avez tout à fait raison, le fait d’être seul fut également une des raisons de mon choix.

Je préfère également le statut de salarié à celui de TNS

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#11 20/05/2019 16h33 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Quelqu’un peut il confirmer le statut TNS obligatoire pour un gérant de société civile patrimoniale sans activité professionnelle ? Le site de la sécu des indépendants ne parle que des SC ayant une activité professionnelle ce qui n’est pas le cas d’une simple holding ou sc pat.

Une des caractéristiques du régime TNS est qu’il y a un minimum de cotisation quelque soit le niveau de la rémunération. Inversement en SASU si le salaire versé est nul, il n’y a pas de cotisation mais aussi pas de droit à la retraite correspondant.

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#12 10/07/2019 09h44 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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Je me réponds à moi même sur la question du régime TNS obligatoire pour un gérant de société civile patrimoniale : j’ai eu un refus d’inscription par la sécurité sociale des indépendants en rendez vous, par contre impossible d’obtenir une confirmation écrite plus consistante qu’un email d’une ligne.

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#13 14/07/2019 08h42 → SASU à l'IS : amortissement des frais d'achat de SCPI ? (is, sas, scpi)

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En comparaison avec une SCP, une SASU n’aura "que" la CFE à payer en plus non ?

A quel taux la banque vous a t’elle financer pour le crédit in fine ?

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