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#1 07/10/2017 23h02 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je possède actuellement ma résidence principale qui est remboursée à hauteur de 50% (valeur nette de dettes ~100 000€, crédit restant sur 15 ans pour 750€ / mois). Suite à la naissance de notre deuxième enfant, nous sommes un peu à l’étroit et planifions de déménager à horizon de 1 an.

Cette étape m’a fait réfléchir : nous aurons certainement besoin de déménager pour d’autres raisons à l’avenir : nouvel enfant, mutation professionnelle etc.

Je réfléchis à vendre ma résidence pour prendre une location, et à acheter des parts de SCPI à crédit.

L’intérêt est de pouvoir déménager en fonction des besoins, sans devoir racheter systématiquement notre résidence (pour éviter les tracas liés à la vente + frais de notaire) tout en constituant un patrimoine similaire à celui que j’aurais eu en restant propriétaire.

Le montage serait le suivant :
- location d’un bien --> 1100 €
- utilisation des 100 000€ de vente de la maison + emprunt de 100 000 € supplémentaires à crédit sur 15 ans  pour l’achat de SCPI (hypothèse 4.5%/an, 10% frais d’entrée, 2% pour le crédit) --> le flux net (mensualité de crédit + loyer SCPI) est quasi nul (26€/ mois). Au bout de 15 ans, je possède 180 000 € de SCPI.

Mes questions sont :
- voyez-vous des risques ?
- est-ce que les hypothèses vous paraissent plausibles (rentabilité SCPI, frais d’entrée etc.)
- ce type de montage me semble avoir beaucoup d’avantages. Pourquoi n’est-ce pas plus courant ?

Merci d’avance.

Mots-clés : location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 07/10/2017 23h07 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir

Vos hypothèses n’intègrent pas la fiscalité loin d’être neutre.

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#3 08/10/2017 01h30 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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Si je peux me permettre une suggestion à votre place j’irais investir dans des biens locatifs à haut rendements (petites surfaces dans les villages) en déléguant la gestion à une agence. Vous pourriez ainsi viser 9-12% de rentabilité nette, au lieu des maigres rendements des SCPI et obtenir ainsi un cashflow (somme restante à la fin du mois après avoir payé la mensualité d’emprunt) beaucoup plus élevé.

(Rondoudou : Il me semble que dans son cas les intérêts d’emprunt seront déductibles de sa fiscalité.)

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#4 08/10/2017 08h53 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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Dans la mesure où votre flux de trésorerie final ne vous permettra pas de payer votre loyer, cette solution n’est pas comparable à l’achat de votre logement (sujet de votre première intervention)

Pour cette raison et sous la condition que vous puissiez vous permettre un flux de trésorerie négatif, j’opterais plutôt pour un achat de scpi sans apport et un placement des 100kE sur un pea pour diversifier ET parce-que l’horizon que vous vous fixez est de 15 ans…


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#5 08/10/2017 10h06 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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liabou a écrit :

Si je peux me permettre une suggestion à votre place j’irais investir dans des biens locatifs à haut rendements (petites surfaces dans les villages) en déléguant la gestion à une agence. Vous pourriez ainsi viser 9-12% de rentabilité nette, au lieu des maigres rendements des SCPI et obtenir ainsi un cashflow (somme restante à la fin du mois après avoir payé la mensualité d’emprunt) beaucoup plus élevé.

(Rondoudou : Il me semble que dans son cas les intérêts d’emprunt seront déductibles de sa fiscalité.)

Certes mais les revenus des parts étant imposés à son TMI le cash flow n’est surement pas aussi neutre qu’indiqué

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#6 08/10/2017 10h43 → SCPI + location de résidence principale ou achat d'une résidence principale ? (location, résidence principale, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour !

@bombadil, vous avez une idée. C’est bien. Par contre, il faut il faut creuser beaucoup plus. Tenir compte de la fiscalité, comme l’a suggéré Roudoudou ; faire des hypothèses d’évolution ; etc.
Parce que 15 ans, c’est très long.

Un exemple, avec une hypothèse toute aussi improbable :
- après un plus haut en 2016, les rendements des SCPI continueront à baisser, pour arriver, d’ici 3 ou 4 ans, aux environs de 2,5 % à 3 % bruts. IR et PS enlevant environ 30 % il restera entre 1,75 % et 2,1 % net… (et je n’ai pris en compte le remboursement de l’emprunt). Et sans oublier que les frais d’acquisition des SCPI mangent complètement le 3 ou 4 premières années de distribution.
- la baisse du rendement et l’influence du numérique (Internet) entraînent une petite désaffection des SCPI, et il s’en suit une baisse de la valeur des parts.
- les taux d’emprunts repartent légèrement à la hausse, d’ici quelques années.
- l’inflation remonte, depuis 1,5 % actuellement, à 2 % ou 2,5 %
- les loyers d’habitation montent un peu, mais régulièrement. La R.P. coûtera plus cher.
Résultat : d’ici une dizaine d’années, le cash-flow généré par les SCPI ne suffira plus à couvrir l’emprunt, qu’il faudra faire rouler. Et au final, le capital restant sera inférieur au capital de départ.

OK, ce n’est qu’une hypothèse, peu probable mais vraisemblable.

@Liabou, trouver du 9 % à 12 % net dans l’immobilier nécessite une connaissance approfondie de cette activité; d’y consacrer beaucoup de temps ; d’avoir la chance de trouver le bon bien, dans un emplacement adapté, avec juste ce qu’il faut de travaux à faire, de trouver les bons artisans, de bien suivre les travaux ; de trouver de bons locataires ; d’échapper à toute vacance locative ; qu’il n’y ait pas d’évolution de la fiscalité sur ce type d’ activité ; etc.
Bref, proposer cela, c’est extrêmement douteux…

Dernière modification par M07 (08/10/2017 10h57)


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