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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 20/02/2018 10h29

Membre
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Suite à la vente d’une société je me retrouve avec 3 sujets d’investissement.

350 KE à titre personnel que je pense mettre dans un contrat d’assurance vie car c’est du long terme.
600 KE dans une holding patrimoniale dont 350 KE me serviront dans les 2 ans qui viennent à racheter une nouvelle société.

Après avoir longtemps hésiter à travailler avec une banque privée traditionnelle ou avec un CGP indépendant, je pense opter pour une banque privée traditionnelle, en l’occurrence la SG. En effet, je me dis que vu le niveau des taux et des rendements, aujourd’hui la bonne stratégie me concernant consiste à m’endetter au maximum pour chercher un effet levier important et les CGP ne prêtent pas d’argent…

Et donc j’en viens à mon sujet principal, je souhaiterai financer et acquérir environ 400 KE de SCPI en intégrant dans cette opération mon épouse car nous sommes en séparation de biens et je souhaite que cette opération soit commune.

J’imagine différents scenarii:

- achat en direct M et Mme
- achat via une SCI M/MME/Holding
- achat via une SCI Mme/Holding
- achat via la holding uniquement sans Mme

Ma principale préoccupation est fiscale, et il semblerait que j’aurai plus intérêts à être à l’IS qu’à l’IR. Ma TMI doit être à 30%.

Bien sur la SG me dit que eux auront plus de facilités à financer le scénario M/MME mais fiscalement c’est le scénario à l’IR et donc cela semble beaucoup moins interessant.

Qu’en pensez vous ?

Au niveau du choix des SCPI, la SG est OK pour que je pioche pour 50% dans une liste de 5 SCPI qu’ils ont validé:

SG a écrit :

PFO2 (PERIAL) – Bureaux – Performance globale 2017 : 4,43%
Multimmobilier 2 (La Française) – Bureaux – Performance globale 2017 : 4,60%
Primopierre (Primonial REIM) – Bureaux – Performance globale 2017 : 10,82% dont 6,12% de valorisation de la part
Patrimmo Commerce (Primonial REIM) – Commerces – Performance globale 2017 : 7,99% dont 3,14% de valorisation de la part
Génépierre (Amundi) – Diversifié – Performance globale 2017 : 4,47%

et le reste dans des SCPI de mon choix.

J’ai lu beaucoup de choses sur notre forum mais il est très difficile d’y voir clair. Que feriez vous si vous aviez 400KE de SCPI à choisir ? 8 lignes de 50KE ?

Enfin au niveau assurance vie perso, il me propose le contrat EBENE qui est un contrat ouvert avec des fonds assez variées (environ 200) type DNCA, Amundi, Lyxor. Certains connaissent ils ce contrat ?

Cela fait 2 mois que je lis, écoute, relis le forum, les magazines etc…il est très difficile de résoudre cette équation où il semble que les CGP indépendant proposent le meilleur conseil mais les banques tradi ont le pouvoir de financer les opérations et de monter des dossiers plus complexes….par exemple la SG me propose un découvert patrimonial de 200 KE à 1,25% de taux annuel pour vivre à découvert et placer le max sur l’assurance vie. Un CGP ne peut pas proposer cela…

Peut etre que certains ont été confrontés au même doute, je serai interessé de lire vos retour d’expérience.

Mots-clés : banque privée, cgp, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 20/02/2018 10h32

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Bonjour,

Le choix de SCPI et sociétés de gestion me semble plus qu’hasardeux.

Que feriez vous si vous aviez 400KE de SCPI à choisir ?

En tous cas je n’investirais pas sur la liste fournie. Il faut creuser sur le forum l’information est percellaire mais par contre un consensus se dégage clairement sur les SCPI de votre liste

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#3 20/02/2018 10h46

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J’ai effectivement pu constater des avis très négatifs sur ces SCPI notamment Primopierre.

Plus j’avance et plus je me dis que les banques privées type SG ou BNP sont vraiment de très mauvais conseils…j’ai moi même bossé il y a 10 ans en banque privée et c’était d’un niveau assez bas…(la preuve ils m’avaient embauché…)

Je me demande si je ne vais pas garder mon compte boursorama banque gratuit et tout confier à un conseiller de gestion de patrimoine indépendant….ils doivent bien avoir des connexions avec les banques pour financer des opérations type SCPI…

Je suis perdu !

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[+1]    #4 20/02/2018 14h38

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Bienvenue !

Je confirme que pour ma part, je ne choisirais aucune des 5 SCPI "validées" par la SG (j’ai de l’usufruit temporaire de PFO2 et PrimoPierre, mais n’en reprendrai pas de sitôt). Après ce ne sont pas forcément des calamités à fuir, surtout qu’il reste 50% à investir ailleurs, et si en face il y a une possibilité d’emprunt attractive, ça s’étudie.

Par ailleurs, sachez que de nombreux CGP ont des partenariats avec des établissements à même de proposer des emprunts.
Idem pour le "découvert patrimonial", qui je suppose est conditionné par la détention d’un certain encours auprès de la banque, qui est évoqué sur le forum sous le terme "Lombard", voir ici), et proposé par de nombreuses banques (mais en général pas au client lambda par l’agence du coin de la rue), même certaines "en ligne".

Je suppose que si vous allez voir votre banque privée avec votre projet déjà relativement bien ficelé, elle sera plus susceptible de faire un effort pour coller à votre projet, et encore plus si vous évoquez (et pas que pour bluffer) le fait que des concurrents semblent disposés à le faire. (De vrais banques privés peuvent vraiment monter des dossiers complexes, j’ignore ce qu’il en est de SG, mais il semble que pour vous ils ne peuvent guère…).

Pour vos scénarii, j’ajouterais ceux en démembrement, où M et Mme (ou même Mme seule en partie) prendraient la nu-propriété (éventuellement sur une très longue durée, jusqu’à 20 ans) et votre structure à l’IS l’usufruit temporaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 20/02/2018 15h00

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Bonjour, quelle est la raison qui vous pousse à vous intéresser aux SCPI plutôt qu’aux SIIC ?

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#6 20/02/2018 15h53

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Je vous avoue que je ne connais pas très bien le principe des SIIC. Mon intérêt pour les SCPI tient principalement dans le fait que l’on peut financer l’opération à crédit. La remontée des taux est en cours et je pense qu’aujourd’hui investir à crédit en gelant un taux sur 20 ans à 1,5% est très intéressant.

Peut on investir dans les SIIC à crédit ?

@goodbylenine je vais effectivement évoquer le sujet avec un CGP lyonnais la semaine prochaine. Concernant le démembrement, je vais regarder sur le forum pour comprendre l’intérêt de démembrer l’investissement, j’imagine que c’est fiscal.

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#7 20/02/2018 16h30

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Bonjour pour le scenario proposé par GBL je viens de lire ca :

Pour finir les mises en garde, il est à noter qu’il n’est pas conseillé de réaliser un montage de démembrement en direct, c’est-à-dire qu’une société se porte acquéreur de l’usufruit et que son gérant acquiert la nue propriété. Il peut y avoir une requalification d’abus de biens sociaux. Pour remédier à ce problème, il est tout à fait possible de croiser le montage avec une autre entité et un autre gérant à condition que la clé de répartition soit dans la norme du marché.

Ici :


Achat usufruit SCPI de rendement 
     


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#8 20/02/2018 17h00

Membre
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Bonjour Perret69

Je ne suis pas certain de bien comprendre. Tous vos capitaux sont actuellement détenu par vous en direct ou avez vous lors de la cession déjà été amené à créer une Holding ou autre structure sociétaire qui détient une partie du capital ?

Perret69 a écrit :

Concernant le démembrement, je vais regarder sur le forum pour comprendre l’intérêt de démembrer l’investissement, j’imagine que c’est fiscal.

Vous ne vous êtes pas non plus interrogé sur l’intérêt des donations / démembrement avant cession, suivi de quasi-usufruit ou de remploi, etc.. ?

Crown

Dernière modification par Crown (20/02/2018 17h03)

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#9 20/02/2018 17h12

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Aujourd’hui je dispose de 350 ke à titre perso, les 30% de Flat tax ayant été déjà prélevé.Et je dispose de 600 ke dans ma holding patrimoniale. Je compte réemployer environ 300 ke dans un rachat d’entreprise sous 24 mois.J’ai 41 ans et me enfants sont très jeunes. Je ne suis donc pas sensible aux questions de transmission surtout que pour moi le gros coup sera à venir dans 8 à 10 ans. Aujourd’hui ce n’est qu’une étape intermédiaire.Je cherche à donc à placer ces sommes et à m’endetter au maximum car mieux vaut prendre l’argent aux banquiers quand tous les voyants sont au vert.

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#10 20/02/2018 18h48

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Bonjour

Pourriez vous définir ce qui vous a amené à créer une holding ?

Si vous envisagez un investissement sur 20 ans, Je pense qu’a minima vous devez envisager la transmission d’or et déjà car un démembrement avec une Societe endettée ne vous coûtera pas grand chose mais dans 20 ans, les choses seront très différentes.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (20/02/2018 18h48)

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#11 21/02/2018 11h31

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Si vous êtes à la SG Private de Lyon, Mr LACROIX est une personne très compétente, c’est le directeur adjoint.
Concernant un prêt pour un investissement divers, ils peuvent vous faire un CID (crédit investissement divers) sans aucune orientation concernant l’investissement des fonds.
ils sont seulement besoin d’une garantie sur un contrat d’assurance maison.
Ils sont en capacité de travailler avec d’autres contrats…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#12 21/02/2018 11h36

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Effectivement, je suis en discussion avec SG Private banking à Lyon.

Je vais leur faire un mail expliquant clairement mes besoins et ma volonté de ne pas investir sur leur panier de SCPI, on verra leur retour.

Sinon je suis en contact sur Lyon avec Patrimoine&Gestion qui à priori a des partenaires bancaires pour les projets de SCPI.

Au niveau de ma holding perso, il me propose un contrat de capi pour la partie long terme et j’ai du mal à voir l’interet comparé à un compte titre si ce n’est le support Euro mais qui semble présenter des contraintes.

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#13 06/03/2018 09h28

Membre
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J’ai finalement écartés SG et BNP au profit d’un CGP Lyonnais.

J’ai souscrit 2 contrats d’ass vie: Himalaya chez Generali et Serenipierre chez Primonial avec un profil plutôt prudent.

Je le revois cette semaine pour le volet SCPI. J’ai exprimé le souhait d’acquérir 150 KE à titre perso avec mon épouse et 250 KE dans une holding patrimoniale. Il m’annonce un financement à 100% avec un taux d’environ 1,9% sur 15 ans.

Concernant le choix des SCPI, voila sa proposition:

A titre personnel : 150 000 € (M/Mme)

•    Dont 75 000 € investis en parts de SCPI Primopierre
•    Et 75 000 € investis en parts de SCPI Primovie du groupe Primonial.

Au titre de votre société : 250 000 €

•    Dont 125 000 € investis en parts de SCPI Epargne foncière du groupe La française
•    Et 125 000 € investis en parts de SCPI PFO2 du groupe Périal.

Franchement, quand je lis sur le forum les fils de discussions sur Epargne Foncière et même Primovie…j’ai l’impression que sa proposition est vraiment pas optimisée et qu’il joue la simplicité en me proposant des gros paquebots …

Mais je peine à lui faire une contre-proposition car la plupart des fils de discussion sont assez critiques envers les SCPI commentées.

Pourriez vous me donner votre top 3 personnel concernant les SCPI avec horizon d’investissement de 15 ans ? J’aimerai lui soumettre et voir sa réaction.

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[+1]    #14 06/03/2018 12h23

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Bonjour Perret69,

il me semble que la proposition faite par le CGP est sensiblement moins intéressante que celle faite par la SG dans votre message initial.

En outre, je ne comprends pas forcément non plus l’intérêt de prendre des parts à titre personnel; une des idées initiales de faire une SCI avec Mme et la Holding me semblait par exemple plus adéquate.

Concernant le choix des SCPI, cela a l’air effectivement restreint.
Dans la série des gros paquebots, je verrais plutôt une SCPI de Sofidy (Immorente ou Efimmo) plutôt que toutes celles citées dans votre message.
Votre CGP ne peut-il vous permettre d’accéder à des SCPI d’autres sociétés de gestion tels que Paref (Novapierre, Interpierre, …), Voisin SAS (Epargne Pierre, Foncière Rémusat, …), Foncia, Sofidy (citée précédemment), Corum?

Bien à vous,
cat

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[+1]    #15 06/03/2018 13h04

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Perret69 a écrit :

A titre personnel : 150 000 € (M/Mme)

•    Dont 75 000 € investis en parts de SCPI Primopierre
•    Et 75 000 € investis en parts de SCPI Primovie du groupe Primonial.

Personnellement, je trouve le choix de SCPI trop restreint, compte tenu du montant.

De plus, Primovie et Primopierre appartiennent au même groupe Primonial.

        SCPI / OPCI / SCI   


Avec 150 000 euros vous pourriez diversifier : plusieurs lignes et plusieurs groupes de gestion.

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[+1]    #16 06/03/2018 13h45

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Perret69 a écrit :

Concernant le choix des SCPI, voila sa proposition:

A titre personnel : 150 000 € (M/Mme)
•    Dont 75 000 € investis en parts de SCPI Primopierre
•    Et 75 000 € investis en parts de SCPI Primovie du groupe Primonial.

Au titre de votre société : 250 000 €
•    Dont 125 000 € investis en parts de SCPI Epargne foncière du groupe La française
•    Et 125 000 € investis en parts de SCPI PFO2 du groupe Périal.

Ce CGP vous recommande quasiment les 4 SCPI qui collectent le plus, et je n’en choisirais AUCUNE.
Juste pour valider un peu le niveau de confiance que vous pouvez lui faire, demandez-lui combien de commission il percevrait sur cet investissement (de votre argent). S’il refuse de fournir une réponse claire, vous saurez qui est le pigeon.

Si vous voulez des grosses SCPI, choisissez plutôt celles citées par cat : leur historique, leur niveau de collecte, la communication/transparence de leurs sociétés de gestion (même si on peut aussi ne pas s’en satisfaire pleinement) est bien meilleure et respectueuse des intérêts de l’investisseur, et leurs perspectives sont à mon avis meilleures.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #17 06/03/2018 14h07

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Primovie ne respecte plus son idéologie initiale et pf02 (que je détiens) me satisfait de moins en moins (même si légère remonté du tof dernier trimestre).
Vous n’avez pu personne de compétent à SG private Lyon?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#18 06/03/2018 14h34

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Effectivement vous confirmez mon sentiment…

A la SG, j’ai tenté une approche sur vos conseils Flyz57 mais j’ai senti une grande frilosité à financer des SCPI au sein de ma holding…Et le coup fatal est le moment où le conseiller m’a sorti de son chapeau ses 3 fonds structurés du moment….j’ai pris mes jambes à mon cou….

Pour les SCPI, je vais regarder vos propositions et effectivement je vais indiquer à mon CGP que je ne partage pas ses choix et que je souhaite réorienter vers d’autres SCPI avec une meilleure diversification.

On verra sa réaction ce soir…

Update: mail envoyé à l’instant

Bonjour M.XXXX

J’ai étudié votre proposition de SCPI et je ne suis pas en phase avec ces choix :

-    Vu le montant engagé, j’aurai aimé avoir plus de diversification
-    Ces 4 SCPI sont celles qui collectent le plus depuis quelques années avec des résultats qui se dégradent fortement, et 3 d’entre elles appartiennent à Primonial
-    Primovie n’investit quasiment plus dans le domaine de la santé qui était pourtant son positionnement de départ.

Voilà par exemple une sélection qui me conviendrait :

A titre personnel :

-    Immorente ou Efimmo : 50 KE
-    Novapierre : 50 KE
-    Primovie : 50 KE

Dans ma holding :

-    Epargne Pierre : 50 KE
-    Interpierre : 50 KE
-    PFO2 : 50 KE
-    Fonciere Rémusat : 50 KE
-    Corum : 50 KE

J’ai conscience que c’est plus complexe à monter comme dossier, mais c’est un investissement important et je souhaite diversifier tout comme nous l’avons fait avec l’assurance vie.

A tout à l’heure pour en discuter,

La suite au prochaine épisode !

Dernière modification par Perret69 (06/03/2018 14h49)

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#19 06/03/2018 16h51

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A titre perso, je suppose que c’est Novapierre Allemagne (et pas Nocapierre1).

Dans ce cas, si vous financez uniquement les arts acquises à titre perso avec un emprunt, mieux vaudrait mettre Novapierre Allemagne dans la holding (les intérêts de l’emprunt qui la finance ne seront pas déductibles) et une autre dans "perso".

Avec votre TMI de 30%, pour les parts "perso", vous devriez aussi envisager de la nue-propriété.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#20 06/03/2018 17h08

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Le problème GBL pour la nue-propriété, c’est le financement à crédit :
1/ la banque acceptera-t-elle de financer à crédit l’achat de la nue-propriété?
2/ si la banque accepte, pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.

Sur la partie "perso", réfléchir à un un mix entre SCPI de capitalisation et de rendement pourrait avoir du sens pour un TMI de 30%.

Dernière modification par cat (06/03/2018 17h15)

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