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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/01/2017 16h19

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Bonjour

Toujours  à la recherche d’effet de levier à travers l’achat à credit des SCPI pour un montant de 200 000 euros , et dans l’optique de la préparation de la retraite dans 20 ans, je voudrais vous soumettre un projet et recevoir des avis éclairés .

J’ai dans un premier temps pensé acquérir des part de SCPI en pleine propriété , mais ayant un TMI de 30%, le projet ne me paraît pas optimisé fiscalement .D’autre part , obtenir un crédit pour financer des SCPI en nue propriété est impossible.

J’ai pensé alors vendre ma résidence principale et acheter pour 200 000 euros de SCPI en nue propriété avec une clé le plus loin possible (existe-t-il des clés à plus de 15 ans? ), puis faire un crédit pour acheter une nouvelle résidence principale.L’ idée est de profiter de la décote de la nue propriété, le levier d’un crédit, et pas d’impôts à payer jusqu’à la fin de la période de démembrement qui coïncidera avec  mon entrée dans le monde "paisible" de la retraite .

Qu’en pensez vous? Ce raisonnement tient il la route?
J’attends avec impatience vos avis éclairés

Merci par avance

Mots-clés : levier du credit, nue-propriété, scpi (société d'investissement immobilier cotée)

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#2 29/01/2017 19h14

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D’abord une première remarque générale

investir demain en une fois 200 000 euros sur des SCPI, ce n’est pas prudent !
Une approche prudente repose sur 2 principes :
. diversification
. investissement progressif.

La diversification repose sur plusieurs classes d’actifs, plusieurs zones géographiques, plusieurs devises.
Avec pour horizon "la retraite dans 20 ans", on peut penser que les actions seront la classe d’actifs la plus performante, malgré sa volatilité. Il serait dommage de ne pas en avoir, d’autant plus qu’il existe une enveloppe fiscale idéale : le PEA.

L’investissement progressif, associé le cas échéant à une stratégie momentum, peut vous permettre de tirer partie des baisses de marché et des tendances.

Pour en revenir aux SCPI

Nemnem a écrit :

ayant un TMI de 30%, le projet ne me paraît pas optimisé fiscalement

Oui, d’autant plus qu’il fait considérer :
. en plus : les prélèvements sociaux
. en moins : la déduction des intérêts.
Mais vous pourriez aussi considérer que c’est un revenu supplémentaire, grâce à un capital qui ne vous appartient pas (emprunt bancaire) et qui vous rapporte (environ 5 %) plus qu’il ne vous coûte (environ 2 %). Donc il peut être acceptable de payer des impôts sur un revenu acquis sans travail ni capital.
Attention à bien calculer votre cash-flow qui sera toujours négatif : entre les impôts, le remboursement du capital et les intérêts, même avec un prêt sur 20 ans il faudra faire un effort d’épargne.

Nemnem a écrit :

SCPI en nue propriété avec une clé le plus loin possible (existe-t-il des clés à plus de 15 ans? )

Oui, jusqu’à 20 ans.
Voir par exemple Corum (quoique atypique par son rendement élévé) :
Corum - Investir en démembrement
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_dr_0129.jpg
Les durées longues ne semblent pas intéressantes.
Exemple : passant de 10 ans à 20 ans, vous passez de 63 % à 53 % : vous économisez 10 % à l’achat, mais vous perdez 10 ans de revenus (années 11 à 20) à 6 % soit 60 %.

une nouvelle résidence principale

Nemnem a écrit :

faire un crédit pour acheter une nouvelle résidence principale

Donc payer des frais d’acquisition, le cas échéant des travaux ou décoration à votre goût.
Penser-vous conserver cette résidence principale à la retraite (évolution de la famille, envie d’ailleurs …) ?
A réfléchir …

Pour finir d’autres pistes à envisager

Pour l’effet de levier : l’immobilier en direct, en déléguant la gestion si vous ne voulez pas vous impliquer.
Pas sûr que finalement (après taxes foncières, assurances, frais de gestion, travaux, vacance locative, etc.) vous fassiez mieux que le rendement des SCPI.

Pour limiter l’imposition : les SCPI dans un contrat d’assurance-vie.
Mais frais du contrat.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (29/01/2017 19h21)


Dif tor heh smusma

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#3 29/01/2017 23h43

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J’avoue ne rien comprendre à la réponse précédente qui vous fait partir dans toutes les directions dont les actions en différentes devises, on sort complètement du sujet.
Seul point que je rejoins sur une certaine diversification et surtout "investissement progressif", il ne faut pas tout mettre dans la même clé de démembrement. Mieux vaut diversifier les clés ce qui revient à un certain étalement du risque (baisse de prix de part par ex) dans le temps. Je rejoins aussi ArnvaldIngofson sur le fait que les clés supérieures à 10 ans sont peu intéressantes pour le NP.

Nemnem a écrit :

obtenir un crédit pour financer des SCPI en nue propriété est impossible.

Pourquoi dîtes-vous cela? Ca ne l’est pas.

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#4 30/01/2017 01h05

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Pour Surin : les soi disant CGP des banques qui ont été dépêchés pour moi ont déjà du mal à comprendre les SCPI en direct, la plupart ont essayé de m’orienter sur d’autres produits, et quand je rencontre un qui comprend à peu près le produit, il veut que je prenne la SCPI maison . Et c’est niet d’office pour le démembrement à crédit, quand c’e n’est pas niet tout court pour les SCPI (je les soupçonne de ne pas vouloir se fatiguer pour un produit qu’ils ne maîtrisent pas).
Quand je vois des cgpi sur ce forums avec tellement de connaissances pointues, comment se fait il que les cgp des banques que j’ai rencontrés soient si mauvais?
Si vous avez un nom de banque qui fait crédit pour le démembrement ou un banquier  à contacter, je vous serai très reconnaissant.

Je suis d’accord qu’il faut diversifier, mais je n’ai pas trouvé de meilleur couple rendement/risque pour le moment.Et je considère que "mourrir" avec mes SCPI , j’en choisirai 4 de 4 sociétés de gestions différentes, est un objectif suffisamment long terme pour lisser les risques.

Merci à ArvaldIngolfson pour m’avoir fourni les clés de répartition de la SCPI Corum, je pensais que la durée est grosse modo inversement proportionnelle au prix payé, je m’aperçois que ce n’est pas le cas.
Et le passage où vous écrivez "….il est peut être acceptable de payer des impôts sur un revenu acquis sans travail ni capital " m’a fait beaucoup réfléchir

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#5 30/01/2017 02h15

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Allez donc voir une vraie banque, La Banque Postale par exemple. Une banque ne doit pas toujours penser aux intérêts de son commercial mais aussi parfois savoir répondre aux attentes de ses clients.

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#6 30/01/2017 08h21

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Nemnem a écrit :

Qu’en pensez vous? Ce raisonnement tient il la route?

Les intérêts d’emprunt de la résidence principale ne seront pas déductibles de vos revenus, ni ceux pour acheter de la nue-propriété de SCPI.

Il faut comparer le besoin d’épargne d’un achat à crédit d’une résidence principale avec de la nue-propriété de SCPI qui ne rapporteront rien et le besoin d’épargne d’un achat de SCPI à crédit qui versent des loyers pour vous aider à rembourser.

N’oubliez surtout pas dans vos calculs, le coût d’un déménagement, les frais de mutation liés au changement de résidence principale (sauf si vraiment le projet de base est de changer de RP).

La possession d’une RP sans crédit est un gros plus pour baisser le taux d’un crédit pour de l’immobilier locatif, sachez en profiter.

Le comparatif nue-propriété/pleine propriété avec une TMI à 30 est nettement à l’avantage de la nue-propriété lors d’un achat cash. Cela devient moins vrai, et nécessite des calculs précis, lorsque le crédit et des frais annexes viennent s’ajouter au projet.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#7 30/01/2017 13h23

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Pour Carpediem

J’avais déjà intention de changer de résidence principale dans 2-3 ans.
D’autre part pour obtenir un bon taux , avoir environ 200 000 euros en part de SCPI ou une résidence principale d’une valeur de 200 000 euros ne revient pas au même pour les banques?

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#8 30/01/2017 13h36

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Non, vous n’aurez pas le même taux, ni la même garantie. A dossier égal, avantage au financement de la RP en terme de taux, vous aurez environ 0,5% au dessus pour des SCPI.

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#9 30/01/2017 14h02

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Non, c’est une affirmation pas franchement exact.
Selon votre profil et votre banquier, vous pouvez avoir sensiblement le même taux (ma banquière a pris les taux meilleurtaux.com pour le rachat de crédit SCPI).
Par contre sur l’emprunt initial, j’étais a plus d’1% d’écart.

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#10 31/01/2017 09h17

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Bonjour Nemnem,

Votre projet me semble valable, j’ai eu sensiblement le même projet il y a 2 ans. Je suis trés content de ce mouvement.

Si votre résidence principale est déjà payée, je pense que c’est une bonne stratégie. On profite de l’effet de levier du crédit (avec les taux actuels trés bas, c’est intéressant). Cela permet de développer rapidement son patrimoine sans prendre trop de risque à condition que la capacité de remboursement soit pérenne.

Pour ce qui est de la diversification, c’est une notion importante, mais il ne faut pas oublier qu’une SCPI est déjà une forme de diversification, surtout si l’on s’oriente vers les grosses SCPI. Par exemple, Immorente et PFO2 suffisent à avoir une forte diversification dans l’immobilier. Ce sera toujours mieux que de possèder 2 ou 3 immeubles d’habitation.

Maintenant, même si l’immobilier est une "valeur sûre" (surtout en France), il ne faut pas oublier la diversification en terme de classe d’actif (immo, action, oblig). Donc, il peut être intéressant de "sécuriser" la plus grosse partie du capital existant avec l’immobilier, mais aussi, de conserver une belle capacité d’épargne à affecter à des produits d’investissement progressif sur les actions et obligations.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#11 31/01/2017 09h46

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Je rejoins le point sur la diversification.

Les SCPI sont sans doute un produit intéressant pour la rente, mais c’est un produit peu liquide et soumis aux aléas de l’immobilier commercial.

Ce tableau - www.ieif-indices.com/histo/edhec.php?In … rimestriel donne une série longue sur l’évolution du prix de la part des scpi depuis 1980. cf argent.boursier.com/epargne/actualites/ … -2637.html pour des explications.

on voit que ce prix de la part est aujourd’hui très haut, ce qui ouvre la possibilité (bien devin celui qui saurait dire quelque chose là dessus) d’une correction.

faites donc attention au choix des scpi et ne vous laissez pas vendre les scpi "maisons" ou dans des scpi qui se sont lancées dans des programmes d’acquisition qui n’ont pour objectif que d’utiliser la liquidité injectée par la BCE dans les marchés ;-)

côté crédit, il faut regarder du côté du crédit foncier qui s’y connaît en scpi. N’hésitez pas à contacter les scpi en direct pour faire du démembré ; les gestionnaires de la scpi servent parfois de pivot et ont connaissance de dossiers en cours. Sur 200K€ ils feront l’effort peut-être de vous écouter.

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#12 14/02/2017 19h25

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Si vous cherchez à mettre en place un effet de levier, dans le but d’acheter des parts de SCPI, pourquoi ne pas tout simplement envisager l’achat en pleine propriété à crédit et au travers d’une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Avec un TMI de 30%, et un volume d’investissement déjà significatif, ce schéma peut être plus intéressant pour vous, que l’achat à crédit et en nue-propriété (pour lequel les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles).

Une autre piste consiste à solliciter une banque en vue d’obtenir un prêt hypothécaire non affecté (généralement 80% de la valeur de l’immeuble).

Dans les deux cas,  cela vous permettra de n’avoir à revendre votre RP que lorsque vous le souhaiterez vraiment…

Dernière modification par stephane (14/02/2017 19h31)

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