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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/04/2017 15h35 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Bonjour, (j’emprunte le modèle de @Niceday, je lui en remercie !)

J’aimerais vous présenter mon ultime projet immobilier.
Je n’ai pas 10% de rentabilité brute malheureusement mais elle s’en approche, le bien est situé à Rouen proche Déville-les-Rouen et la tendance actuelle dans cette ville est plutôt aux alentour de 6 % brut pour ce type de bien (les annonces immobilière arrivent souvent à plus de 200 jours de parution…) et souvent pour des biens très vétustes, ce qui est inconcevable pour un investisseur qui se respecte…
Je souhaite investir dans cette zone car que je la connais plutôt bien et je réside à proximité. De plus je souhaite continuer à gérer mes biens en direct.

VOTRE PROFIL

- 34 ans, célibataire sans enfants
- TMI: 30%, loin des 41%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables oui
- Fiscales oui
- Artisanales : non (ou théoriques)
- Sociales : correcte
- Temps disponible: variable

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport de 206 m² sans servitudes de passage
- Année de construction environ 1900
- 2 étages, 2 logements par palier, luminosité correcte, acoustique correcte, pas d’ascenseur, sans vis-à-vis direct car donnant sur un large boulevard, pas de place de stationnement mais facile dans la rue à cet endroit de la ville, composé de : un T3 duplex, trois T2, un T1 Bis, 1 T1
- Matériaux à l’intérieur des logements ne sont pas de toute première jeunesse ou à bas coût (lino, moquette) mais fonctionnel et locataires avec turn over plutôt faible
- 5 appartements sur 6 sont occupés, le bien libre vient d’être refait
- charges faibles : eau froide car un seul compteur historique (en revanche absence de décompteur pour l’eau et difficile d’en créer vu la configuration). Sinon les locataires se responsabilisent un minimum pour le ménage des parties communes
- Chauffage convecteurs électriques (radiants plus ou moins vieux) + ballon électrique d’eau chaude, un logement est au gaz de ville avec chaudière individuelle qui a 5 ans
- Double vitrage PVC et quelques fenêtres DV bois un peu vieillissant
- petite cour à l’arrière de l’immeuble
- les murs sont sains, ravalement avant et arrière refait il y a quelques années et la toiture a 30 ans

LOCALISATION DU BIEN

- Rouen rive droite "futur Grand Paris ??", proche "nouveau centre" commercial récent à la mode et quai rive droite en plein essor pour les loisirs et restaurants
- 1 min à pied d’une ligne de bus
- Bassin d’emploi assez important et facultés à 20min en transport en commun
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, stable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix : 330 000€ (1602€/m2) prix en adéquation avec le quartier et le fichier Perval de mon notaire (cependant peu de croisement de données, essentiellement basé sur des biens libres, pas occupé)
- Frais de notaire: 24 400€ (estimation), il existe 2 cuisines aménagées et 6 kitchenettes, déductible de frais (mobilier) ? A quel hauteur ?
- Travaux immédiats : aucun mais je souhaite améliorer le standing au fur et à mesure que des locataires me quitterons. Les parties communes sont correctes, mettre en place un système d’interphonie+Vigik serait un plus. Si techniquement possible, ajout d’une pièce avec 2 fenêtres pour le F3 car les parties communes sont grandes (mais encore faut-il l’approbation des locataires et administratifs) ? Possibilité éventuelle de transformer une petite dépendance en F1 atypique en fond de cour (mais il faudra ajouter un compteur ERDF, ceci obligera t’il à mettre en place une nouvelle colonne aux normes (actuellement inexistante car les compteurs ERDF sont situés dans chaque logement et non pas dans un local technique des parties communes))
=>Soit un coût du bien avec frais de notaire de 354 400 €

- Loyers : 30 960 € HC
- Charges : 30 € par logement (Le propriétaire se contente de faire un forfait mensuel de 30 €/mois/logement incluant eau froide et TOM). Ce point me parait litigieux ? Dans l’idéal, il faudrait faire un prorata pour chaque logement en se basant sur les m² Carrez ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 8,74 % (30960)/(354 400)

CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé : ?
- Travaux futurs : ?
- Taxe foncière avec TOM : 3000€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimée à 700 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: NON, caution demandée
- CRL : 774 €
- Expert comptable : 1200 €

=>Charges d’exploitation annuelles : 5674 €

=> Rentabilité nette de charges : 7,13 % (30960-5674)/354 400

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire + Frais de garantie : 0 €
- Montant du prêt : 354 400 € - Type de crédit : amortissable, avec x mois d’amortissement partiel différés si possible, afin de maximiser la trésorerie de la société civile créée pour cette acquisition
- Taux du crédit avec assurance= TAEG:1,65%
- Durée du crédit=20 ans dans l’idéal
=> Mensualité = 1960 €

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème ou rénovation partielle : un peu plus de 200 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Société Civile à l’IS (actuellement 100 % est en location vide, j’envisage de placer peut-être le F1 en meublé à terme)

CASH FLOW

=> CF positif d’environ 1766 €/an soit 147 € par mois (30960-5674-1960*12)

FISCALITE

En année 1, j’aurais les frais de notaire, les frais de garantie hypothécaires, les frais de constitution des statuts de la SC puis pendant 40 ans une dotation aux amortissements (estimation) de 7400 € en prenant en compte une valeur de terrain à 10 % (à confirmer par un expert comptable) ce qui me fera peu d’imposition à l’IS à 15 % au départ.

J’ai bien sûr connaissance de l’impact fiscal si je souhaite me verser des dividendes (mais je compte m’en verser que dans 20 ans minimum). Mon objectif est de faire de la capitalisation pure.

J’ai tout de même 2 inconnues : le montant de travaux de rénovations qui se feront au fil de l’eau et le taux de vacance locative

SITUATION AVEC LE VENDEUR

Offre de 300000 proposée à l’oral, refus du propriétaire qui a placé le bien en vente à 350 000 € (330 000 : c’est le dernier mot du propriétaire qui ne se dit pas pressé (il vient d’atteindre les 30 ans de détention du bien et pendant ce temps récupère une rente non négligeable))
Bien vendu sans agence, je n’ai aucun document en ma possession pour le moment: diagnostic, baux, factures décennales, certificat Carrez, je dois tout vérifier avant un éventuel compromis…

Vos avis sont les bienvenus !

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, rendement

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#2 05/04/2017 20h07 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Projet bien étudié. Le seul point faible, que vous avez identifié, c’est le non chiffrage des travaux.

En particulier, sur un immeuble ancien, il y a toujours des petits trucs à faire : une porte qui coince, un truc en panne à changer… Si vous n’êtes pas bricoleur, vous devrez faire intervenir souvent des artisans.

Sur un immeuble, on compte classiquement 1 % de sa valeur en entretien annuel (taux des HLM par exemple). En étant économe on peut être à la moitié, soit 1650 €/an. Ce qui vous bouffe votre cashflow positif.

On peut certes passer des années en faisant le strict minimum, mais il finit toujours par y avoir de grosses réparations (par exemple toiture, façade), et il faut de plus faire progresser l’immeuble pour qu’il corresponde au confort moderne (isolation, électricité aux normes, etc).

Ces 0,5 % à 1 % sont beaucoup par rapport à des travaux faits au strict minimum, mais ils sont peu par rapport aux grosses réparations et aux améliorations qui finissent pas devenir nécessaires. En moyenne de très long terme, ils sont donc on ne peut plus réalistes.

Ca fait donc un bien qui s’autofinance, et qui dans 20 ans appartiendra entièrement à la SCI (mais avec une grosse imposition sur la PV si revente). Donc immeuble de rapport pour le long terme, oui : il commencera vraiment à rapporter (en flux annuel) quand le prêt aura été remboursé. D’ici là, la "capitalisation des dividendes" que vous espérez sera faible voire nulle.

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2017 20h44)

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#3 05/04/2017 21h17 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Merci @Bernard2K pour ce retour.

Effectivement, je serais plus à l’aise si le propriétaire aurait accepté ma proposition à 300 K€ et par conséquent cela me mets de gros doutes dans cet investissement…

J’ai peut être sous-estimé mon aspect bricoleur : je suis en mesure de poser du parquet, changer des appareillages électrique, un radiateur, faire de l’enduit de plâtre et de la peinture… Mais en aucun cas je ne poserais des fenêtres, ferait du carrelage, placo, des modifications sur un tableau électrique ou encore de la plomberie… Je préfère ici faire appel aux pros.

Je viens de compter que dans mon précédent investissement, le taux avoisine actuellement le 0,2 % de travaux par an mais sur du court terme (5 ans) et il n’y a pas eu de gros ouvrage à faire…

Dans 20 ans, la VNC de l’immeuble sera approximativement de : 330 000 - 148 000 + 33 000 (prix d’achat - dotations sur amortissement utilisées sur 20 ans + valeur du terrain non amortissable) = 215 000 € soit effectivement 115 000 € de PV (avec une belle partie taxée à 33 %, en attendant les présidentielles pour un changement fiscal ? (un de plus)). Je considère que le marché de l’immobilier dans 20 ans aura baissé. Ceci dit ma stratégie ne sera pas de vendre le bien, sauf si je devrais m’en "débarrasser" et je compte percevoir de dividendes que dans 20 ans ou plus, pas avant.

Dernière modification par Gamma76 (05/04/2017 21h19)

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#4 05/04/2017 22h17 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Chez le notaire, faites simple, prenez un forfait de 5% du montant total d’achat pour calculer le montant des meubles, c’est ce que je fais toujours, et c’est accepté par les notaires. Plutot que de s’amuser à aller calculer le montant de chaque meuble, vous faites ainsi, comme cela, c’est plus simple, et ça rentre dans la "norme" de l’Etat.

Pour votre bien actuel, la banque va calculer ainsi :
-> LOYER DE 30960 €/an, en retirant vos frais courant durant l’année (30%), il vous restera (selon elle) 21672 €
-> Des mensualités à 23 520 €/an
Pour la banque, vous êtes en "déficit" de 1848€/an. La banque va considérer que vous serez en déficit à 150€ par mois. Avec une TMI à 30% je ne pense pas que cela posera un problème pour avoir votre prêt, mais pour vos prochains investissements, la banque gardera ce montant.

De plus, investir 350K€ pour en retirer seulement 150€ de cashflow par mois, pour moi, c’est très peu rentable et assez risqué. En effet, 150€ c’est très peu, la moindre contrariété et vous passez en négatif directement.

Alors, certes, vous avez de l’épargne de précaution, mais elle ne doit pas être utilisée, vous devez là faire fructifier sur des comptes Titres plus ou moins risqués en fonction de ce que vous souhaitez. Ainsi, elle vous permettra de toujours être en position de force pour la banque pour des prochains prêts. NE JAMAIS TOUCHER SON EPARGNE DE PRECAUTION.

Enfin, oui, vous gagnerez de l’argent une fois le prêt payé, mais il vous faudra attendre 20 ans.

Je vous invite à vous créer votre propre objectif afin de mieux appréhender vos investissements. Mon objectif est le suivant : Avoir au moins 300-350€ de cashflow NET NET (après impot) par tranche de 100K€ investit, sinon cela ne m’intéresse pas.

Dernière modification par SebastienST (05/04/2017 22h21)

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#5 06/04/2017 11h56 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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SebastienST a écrit :

Chez le notaire, faites simple, prenez un forfait de 5% du montant total d’achat pour calculer le montant des meubles, c’est ce que je fais toujours, et c’est accepté par les notaires. Plutot que de s’amuser à aller calculer le montant de chaque meuble, vous faites ainsi, comme cela, c’est plus simple, et ça rentre dans la "norme" de l’Etat.

Je ne sais pas à quand remonte votre dernier achat, mais cela fait au minimum 2 ou 3 ans qu’aucun notaire sérieux ne procède plus ainsi. Les redressements sur le sujet sont devenus en effet courant. L’administration fiscale fonctionne sur le principe de la justification sur le sujet et non pas sur celui d’un forfait. De quoi ce forfait serait-il représentatif, il y a de grands écarts de valeur du meuble selon les biens ?

La procédure actuelle est d’avoir impérativement une facture pour chaque meuble à l’adresse du bien. De pratiquer un amortissement dont la durée est de 5 ou 6 ans (je ne m’en souviens plus bien, votre notaire vous dira).

Pour faire clair, si le mobilier est un peu ancien, il n’y a plus rien du tout à retrancher smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#6 06/04/2017 17h33 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Lors de mon précédent investissement, les cuisines avaient été estimées à un peu plus de 4 % du montant de la vente, ceci m’avait étonné (dans le bon sens), les cuisines avaient environ 3 ans et ne valaient pas ce prix (même neuf) et c’était l’ancien propriétaire qui avait fait la pose de celles-ci, donc même avec présentation de factures cela ne collait pas…

Il semblerait effectivement que ce point se soit durcit ces dernières années car un proche a eu des difficultés pour estimer une grande cuisine équipée dans une maison…

Sinon je partage tout à fait le point de vue de @SebastienST, je ne souhaite en aucun cas me démunir de mon épargne, dont une part est investie progressivement sur différents produits financiers. Ceci dit cette épargne peut donner un bon coup de pouce (en cas d’extrême urgence), surtout au début de la création de la société civile, pour être réactif sur des travaux urgents et non prévus… Mais c’est vrai que la société civile doit pouvoir rembourser la somme de son compte courant associé dès que possible idéalement et ce projet présenté est juste en terme de cashflow positif…

Il ne faut pas que je me décourage mais cela fait tout de même près de 8 mois que je recherche un bien activement et tous les autres sont proposés à des prix au m² totalement délirant… :-( Je ne dois pas craquer et m’en tenir à ma première proposition à 300 K€, je pense…

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#7 06/04/2017 22h15 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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@DDtee
Mon dernier achat date de quelques mois, et j’ai toujours fonctionné comme cela sur tous mes achats. Mon notaire a toujours été le même. A l’époque, il m’avait indiqué que c’était courant, donc nous avions fait comme cela, et depuis, on a pas changé. Alors c’est peut être une erreur mais enfin bon, je n’ai jamais eu de soucis. Mais pour mon prochain investissement, j’y ferais un peu plus attention.

@Gamma76
Si ça fait 8 mois que vous ne trouvez rien, je pense que cela vient du fait que vous n’avez pas assez élargit votre recherche. Cherchez à 80KM max autour de vous, et c’est sur que vous trouverez des affaires, mais pour cela, il faut bien chercher. En faisant quelques recherches dans votre département qui est assez petit, on trouve pas mal d’affaires intéressantes au premier coup d’oeil (à confirmer par la suite) : www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/of … p;parrot=0

Dernière modification par SebastienST (06/04/2017 22h16)

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#8 06/04/2017 22h52 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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@SebastienST, j’ai déjà étudié un certain nombre des immeubles que vous citiez en lien mais la plupart sont proposés à moins de 7 % brut hors frais de notaires (il y a clairement une "entente sur les prix" des agences pour tomber sur du 7 % max) et parfois hors travaux conséquents et de plus, une grande partie des biens sont > 350 000 ce qui devient "hors budget" pour moi.

On y voit aussi par exemple, un immeuble à 410 000 où il n’y a que les murs et la toiture (mais certes bien placé). Ou encore un immeuble classé "en état de vétusté, à rénover intégralement" à 160 000 (et en cash SVP !, j’ai contacté le vendeur par le passé qui refuse que l’acheteur contracte un prêt bancaire…) Il y a quelques mois, j’ai faillit faire une offre sur un bien qui était resté en ligne pendant plus de 220 jours et le rendement était tout juste à 8 % brut. Bref, selon moi, une bonne partie sont des "canards boiteux".

Je dois m’armer de patience tout simplement, je viens de voir passer sur YouTube une vidéo d’un des membres de ce site dont le sujet était "25 visites et 6 mois pour trouver la bonne affaire immobilière"

Attention car le département est très contrasté, au Sud de Rouen c’est la "zone" dans certains secteurs et au centre du département c’est la campagne avec une saturation de logements de type immeuble (qui n’intéressera ici aucun profil de type "locataire sérieux"). Le Havre permettrait un meilleur rendement (mais ça m’éloigne beaucoup) et l’avenir portuaire et industriel de la ville est incertain (?)

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#9 11/04/2017 09h12 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Je viens de faire une offre écrite à 300 K€ ce qui me fera un prêt d’environ 325 K€ en incluant les frais de notaire. Le propriétaire m’a finalement rappelé rapidement et réfléchit à la proposition.

Voici la mise à jour associée :

CF positif d’environ 4 634 €/an soit 386 € par mois (30960-5674-1696*12)

Ce qui sera bien plus confortable.

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#10 11/04/2017 10h29 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Je trouve que vous avez la bonne démarche : fixer le prix qui vous apporte la rentabilité attendue.

Par contre, je suis un peu vexé que vous fassiez toujours votre calcul de cash-flow sans tenir compte de mes remarques sur les coûts d’entretien. A mon avis, il faut rajouter au bas mot 1500 €/an d’entretien soit :
CF positif d’environ 3 434 €/an (30960-7174-1696*12)

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#11 11/04/2017 10h39 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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J’ai effectivement écrit mon message trop rapidement et j’ai omis d’indiquer ce point qui reste effectivement très pertinent ! Merci d’avoir ajouté ce calcul dans le cashflow car cela reflétera bien plus la réalité. Après cette part consacrée à l’entretien n’est pas une "science exacte" (ce ne sont pas des montants fixes annuels) mais c’est bien de l’inclure dans un budget pour le long terme.

Dernière modification par Gamma76 (11/04/2017 10h40)

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#12 12/04/2017 13h21 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Voici les nouvelles : le propriétaire a contacté son notaire et du coup refuse mon offre de 300 K€ et reste buté sur son prix intermédiaire de 330 K€.

Il m’a passé en revue l’ensemble des équipement qu’il avait changé ces 5 dernières années (plusieurs wc, une chaudière gaz, plusieurs chauffe-eau…)

Du coup je suis sceptique… Je vais repasser une fausse annonce pour faire remonter des "statistiques", je l’ai fait précédemment avec le prix annoncé du propriétaire (il souhaitait augmenter le loyer légèrement suite au rafraîchissement de l’appartement) mais je dois dire qu’il n’y a pas eu foule…

En résumé :
- les lots sont entretenus mais manque de modernisme (fonctionnels mais plutôt refait à la va vite, grossièrement, le propriétaire ne remplace que ce qui est vraiment usé)
- l’immeuble n’est pas situé en hyper-centre (ce qui réduit sans doute la demande locative). Les immeubles en plein centre sont vendus pour moins de 7 % de renta brute dans un état de vétusté prononcé)
- mon précédent investissement (en mode débutant) dans la même ville n’avait pas un rendement extraordinaire, ceci dit les lots étaient entièrement rénovés et il s’agit d’un quartier cossu où je n’ai jamais eu de vacances locatives et je tombe systématiquement sur de bon profils locataires et très rapidement (mécaniquement, ils veulent signer rapidement lorsqu’ils ont fait une journée de visites d’appartements ressemblant parfois à des taudis)…

Auriez-vous des suggestions ?

Dernière modification par Gamma76 (12/04/2017 13h23)

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#13 12/04/2017 19h51 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Les équipements qu’il a changés, c’est parce qu’il fallait les changer ! On ne peut pas laisser un locataire avec une chaudière ou un chauffe-eau en panne. Et il a déduit ces charges de ses revenus fonciers donc ça a été largement "subventionné" par son économie d’IR+PS. A mon sens, ce sont des charges normales et courantes et ça ne rajoute pas de valeur à l’immeuble.

Je pense que vous auriez dû chiffrer les travaux que vous envisagez de faire. Vous avez dit vouloir les étaler dans le temps, mais ce n’est pas une raison pour ne pas les chiffrer ; et d’ailleurs mes 1500 €/an sont très sous-estimés s’il s’agit améliorer l’immeuble et non pas seulement de l’entretien courant. Malgré toute la qualité de votre étude de cas, vous êtes tombé dans un panneau courant chez les investisseurs immobiliers : ne pas chiffrer les travaux et ne pas les intégrer à vos calculs, au prétexte que ça sera étalé dans le temps donc plus ou moins payé par les loyers.

C’était donc une erreur de ne pas le faire, pour votre propre estimation de coût et de rentabilité ; mais c’était une seconde erreur pour la négociation car vous n’aviez pas de chiffrage de travaux pour argumenter votre offre basse. Vous pensez les étaler dans le temps, mais ça nous n’aviez pas besoin de le dire au vendeur. Vous pouviez lui dire ou encore mieux lui écrire "j’ai identifié tant de travaux à réaliser (les lister) pour un montant total de 30 k€, et c’est pourquoi je vous fais une offre à 300 k€".

Cela dit je ne sais pas si ça aurait changé grand chose puisqu’il se dit "pas pressé".

Au stade actuel, je n’ai pas vraiment de suggestions. Je ne vois que deux possibilités : attendre et le relancer tous les mois "toujours pas vendu ? Je vous renouvelle mon offre à 300 k€". Ou abandonner ce projet et passer à autre chose. Peut-être que des investisseurs plus expérimentés auront d’autres idées.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 19h55)

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#14 13/04/2017 17h28 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Effectivement, il ne semble pas pressé et m’a dit également qu’il avait essayé de vendre à 2 reprises, en 2008 et 2012, donc malgré une liste d’argumentaires bien détaillés, je pense que cela n’aurait rien changé… Il risque de se retrouver avec un bien qui va perdre de la valeur progressivement, surtout si les taux d’intérêts montent…

Et disons qu’il est de la "vieille école", pour lui (j’exagère) mais 4 murs, un toit et une vieille baignoire avec mitigeur neuf suffisent (alors que les revêtements muraux sont hors d’âge, la pose du parquet flottant laisse à désirer, présence de vieille moquette, fil de terre pas systématique dans le coin cuisine, etc…). C’est de l’à peu près. Bref il a su, je dirais, faire de bonnes économies de chandelles et pas mal de choses reste d’origine depuis son acquisition il y a 30 ans.

Or ceci ne marche plus actuellement (c’est ma philosophie), il faut pouvoir se démarquer afin d’obtenir plusieurs candidats locataires sérieux. Dans le cas contraire, le risque de trouver des locataires "à peu près" est grand aussi et pouvant conduire à opter pour le mauvais locataire et/ou une vacance locative…

J’ai refais un test d’annonce fictive (avec loyer moins cher que précédemment) et pour le moment cela ne s’annonce pas concluant…

Je lui avais listé un certain nombre de points, sans être trop exhaustif mais je pense que c’est peine perdue. Je viens de voir d’autres biens géographiquement proche et assez similaire, je vais étudier ceux-ci prochainement.

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#15 13/04/2017 17h30 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Bernard2K a écrit :

et d’ailleurs mes 1500 €/an sont très sous-estimés s’il s’agit améliorer l’immeuble et non pas seulement de l’entretien courant.

bonjour Bernard2K,

je me souviens avoir lu votre remarque sur le prévisionnel  d’entretien courant par m², mais je me souviens pas du montant. pourriez-vous me le rappeler ?

merci d’avance !

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#16 14/04/2017 00h01 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport) (immeuble de rapport, immobilier, rendement)

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Message #2 dans le présent fil.

Notez qu’un propriétaire d’immeuble doit supporter l’ensemble des travaux de réparation, entretien et amélioration.

Alors que dans une copro, le propriétaire supporte en direct seulement les travaux à l’intérieur de son appartement (partie privative) ; le reste (parties communes) passe par les charges de copro.

Ce n’est donc pas le même ratio à retenir pour les travaux d’entretien selon qu’on raisonne sur un appartement dans une copro ou sur un immeuble entier.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2017 00h44)

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