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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 13/05/2017 23h37

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Bonsoir,

je me suis lancé dans l’aventure de la création d’une SC à l’IS l’année dernière et j’ai obtenu un premier pret de 200k (20 ans à 1,6%) en fin d’année qui m’a permis d’acquérir les lignes suivantes (contrainte de 3 SCPI max imposée par la banque) :
- Ficommerce 100k
- Interpierre 50k
- Corum 50k

je souhaitais notamment bénéficier d’une SCPI ancienne qui ne subventionne pas son résultat via le RAN et à un prix correct par rapport à la valeur de reconstitution (Ficommerce). Corum m’interessait pour la diversification hors de France et le fort RAN de Interpierre m’avait convaincu en dépit de la taille plus limitée de cette SCPI.

Ma banque vient de m’accorder une deuxième tranche de 200k (qui sera également la dernière) dans des conditions proches (1,75% à 20 ans) et je souhaiterais poursuivre la diversification de ce portefeuille en conciliant une exposition internationale/opportuniste d’une part via des SCPI probablement plus risquées car jeunes, et en intégrant d’autre part une grosse SCPI - de préférence à dominante commerciale - qui a fait ses preuves dans la durée pour contrebalancer ce risque.

Concernant les SCPI internationales/opportunistes, je pensais partir sur 50k de Corum XL (le risque de change ne me pose pas de problème car je cherche justement une diversification en devise) et 50k de Epargne Pierre.

En revanche, pour un investissement de 100k sur une SCPI à dominante commerciale qui a fait ses preuves, j’avoue être encore hésitant :
- Ficommerce est en cours de fusion et il ne serait probablement pas opportun d’augmenter une ligne déjà conséquente,
- Immorente subventionne son dividende via RAN et semble être "chère" car victime de son succès
- je regardais également l’augmentation de capital de Foncia Pierre Rendement mais celle-ci semble également puiser dans son RAN pour subventionner son dividende et son prix me semblait également élevé

je ne suis pas un spécialiste des SCPI, mais je serai preneur de vos commentaires éclairés sur une allocation pertinente pour cette deuxième tranche d’investissement en SCPI.

Merci !

Dernière modification par London123 (14/05/2017 01h36)

Mots-clés : corum xl, foncia pierre rendement, immorente, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 14/05/2017 00h12

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Quel établissement vous a accordé un crédit pour une SCI à IS ?

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#3 14/05/2017 01h34

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le Crédit Mutuel

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[+1]    #4 14/05/2017 10h43

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London123 a écrit :

- Immorente subventionne son dividende via RAN et semble être "chère" car victime de son succès
- je regardais également l’augmentation de capital de Foncia Pierre Rendement mais celle-ci semble également puiser dans son RAN pour subventionner son dividende et son prix me semblait également élevé

Je ne ferais pas une fixation sur le RAN : s’il est prudent d’en avoir un peu (5 %), il n’a pas convocation à augmenter indéfiniment. Donc pas choquant qu’une SCPI ancienne ayant un RAN élevé le stabilise voire le baisse un peu. Ce n’est pas vraiment intéressant pour un associé d’avoir des résultats non distribués mais imposés, par contre ça peut être intéressant pour un nouvel acheteur.
De plus il me semble Immorente puise plutôt dans sa RPV (réserve de plus-values).

Le "succès" d’une SCPI peut générer une forte collecte, pas toujours facile à investir rapidement dans de bonnes conditions, par contre n’impacte pas vraiment son prix.
Donc il vaut regarder si la SCPI est  "chère" plutôt par rapport à ses valeurs de réalisation / reconstitution.
De ce point de vue, Foncia Pierre Rendement est un peu chère (Prix de souscription 14/05/2017 : 960,00 € / Valeur de reconstitution 2015 : 904,31 €).


Dif tor heh smusma

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#5 27/10/2017 02h01

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Réputation :   6  

London123 a écrit :

le Crédit Mutuel

Bonjour

Pourriez vous indiquer quelle agence car j’ai essayé en idf et j’ai eu un refus rapidement.

Est ce une liste de scpi fermée?

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