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#1 12/12/2019 12h56

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

je sollicite votre avis concernant un lot de 3 box que j’ai repéré. Voici le détail :

3 box d’environ 20m² chacun, situés en plein centre d’une petite ville d’environ 4500 habitants, assez dynamique.

Les 3 sont actuellement loués pour du stockage, à 55€ / mois chacun.
Il y a une forte demande à ce niveau d’après l’agence, très facile de louer.

Au niveau des charges, le montant de la taxe foncière est de 381€.

Le lot est affiché à 34 000€ dont 4000€ d’honoraires à la charge de l’acheteur.
J’ai fait une estimation des frais notaire sur internet, qui s’élèveraient à environ 3500€ d’après ce que j’ai vu.
Ce qui nous donne un total de 37 500€.

Au niveau de la rentabilité brute :

55x3x12 = 1920€ de loyers annuels
1980/37500 = 5,3% de rentabilité brute

Et de la rentabilité nette :

1980-381 = 1599€ de bénéfice net
1599/37500 = 4,3% de rentabilité nette (avant impôts)

Les box se situant à 5mn de chez moi, je vais me rendre sur place dans les prochains jours pour avoir un premier aperçu de l’extérieur, car je passe parfois devant, mais sans y avoir vraiment fait attention.
J’ai pris contact avec l’agence, qui doit essayer d’avoir les clés de l’un des locataires pour que je puisse voir l’intérieur d’au moins un des box la semaine prochaine, mais il fera nuit…

Je n’étais pas forcément en recherche active (j’investis pour le moment principalement en bourse, et n’ai pas d’immobilier), mais je regarde tout de même les offres de temps en temps. Les box / garages m’attirent notamment par leur facilité de gestion. N’ayant jamais visité de bien en vue d’un éventuel achat, je profite donc du fait que ces box soient situés tout près de chez moi pour le faire.

Toutefois, le bien ne m’intéresse pas à ce prix, le rendement me semble bien trop faible, mais je me dis qu’il sera peut-être possible de négocier et de faire une offre à la baisse.

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour votre avis, et votre aide.

Mots-clés : box, garage, immobilier

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#2 12/12/2019 13h43

Membre
Réputation :   40  

Bonjour Skilly,

Effectivement, comme vous le savez, 5,3% de rentabilité brute c’est relativement faible, et particulièrement pour des box.

Bien sûr, investir dans des garages/box a des avantages :
- ticket d’entrée relativement faible
- moins de "droits" pour les locataires puisque ce n’est pas leur rp
- moins de risque d’impayés
- diversification des risques car x lots

Ça donne également envie car il y a le sentiment de "posséder" quelque chose de matériel, ce qui n’est pas le cas avec la bourse par exemple. Mais c’est aussi et surtout des inconvénients :
- turnover généralement élevé
- pour un même montant investi, vous devrez gérer x locataires au lieu d’un (si vous optiez pour l’achat d’un studio à la place)
- le gain est à la hauteur du ticket d’entrée, c’est-à-dire faible.

Honnêtement, personnellement je n’investirai pas dans un garage/box pour moins de 10% de rentabilité, c’est vous mettre un boulet aux pieds pour un gain insignifiant.

Pour vous en assurer, vous devriez calculer votre cashflow net en estimant les mensualités du crédit (si vous empruntez) et en y incluant l’impact de la fiscalité.

Si vous comptiez les acheter cash, vous pourriez aussi comparer l’écart de rentabilité entre cet investissement et un placement de la même somme sur un support relativement safe. Si gain il y a, à vous de voir s’il en vaut la peine au regard du temps de gestion et des ennuis éventuels que ça pourrait vous générer (qui peuvent être très faibles j’en conviens).

Dernière modification par Dicci (12/12/2019 13h45)

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#3 15/12/2019 11h54

Membre
Réputation :   11  

Bonjour Skilly,

13,33% de frais d’agence, c’est un peu fort. C’est peut-être leur tarif planché.
Je trouve aussi que la renta est assez faible pour une ville faiblement peuplée.
Par ailleurs, méfiez vous de ce que dit l’agence à propos de la facilité de location.
Faites un test en mettant des annonces sur leboncoin, pour vérifier par vous même.

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[+1]    #4 15/12/2019 12h32

Membre
Réputation :   5  

Bonjour, j’ai investi également dans ce type de bien, investissement que je trouve particulièrement intéressant et ideal pour se faire la main.
Mais ici la rentabilité est très faible donc il faut faire une offre plus basse. Je pense qu’ il faut arriver au minimum à 8% nets.
Avant, il faut commencer par bien vérifier la demande locative. Je trouve que 4500 habitants, c’est vraiment peu. Il s’agit d’ une ville vraiment petite. A bien valider avant pour ne pas avoir trop de carences locatives.
Pour moi pour attirer les locataires il faut que la résidence soit récente et d’un certain standing. Éviter les garages qui donnent directement dans la rue donc sous les regards de tous, ou ceux situés au 3eme sous sols mal éclairés, ou les garages anciens, humides, etc.
En résumé, plus c’est sécurisé et propre et mieux c’est, car les gens s’en servent surtout de garde meubles.
Bon courage…

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#5 15/12/2019 14h27

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Vous pouvez acheter des actions Unibail, avec un rendement supérieur, des frais à moins de 1%, aucun soucis de gestion, en un clic de souris.

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#6 15/12/2019 15h44

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Rentabilité très basse. Surtout c’est très probablement "55 € CC" alors que normalement, pour de la location nue, on raisonne en HC.

Notez que le règlement de copropriété peut interdire le stockage.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 15/12/2019 15h53

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Skilly a écrit :

Il y a une forte demande à ce niveau d’après l’agence, très facile de louer.

C’est toujours le cas !
Une agence ne vous dira jamais qu’un bien qu’elle propose à la vente est difficile à louer ou qu’il y a peu de demande.
Pour le reste je rejoins les avis précédents, rentabilité faible surtout si on tient compte de l’investissement en temps (gestion des locataires, turnover).

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#8 16/12/2019 11h10

Membre
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Merci à tous pour vos retours, qui sont plutôt unanimes…

En effet, je ne pense pas que cela vaille le coup de perdre plus du temps sur ces box. Il faudrait les acheter vraiment beaucoup moins cher que le prix affiché pour que cela puisse éventuellement devenir intéressant.

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