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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/03/2017 16h27 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Bonjour à tous,

J’ai un petit projet qui serait de mon point de vue intéressant, mais le point noir étant le taux de financement offert par les banques… Ainsi, j’aimerais beaucoup l’avis des spécialistes de ce forum sur ce qu’ils feraient dans ce cas précis.

- Prix d’achat (2 lots) : 65 000 € (plus value à prévoir).
- Loyers nets nets avant impôts : 6 500 € soit 540 €/mois net.
- Imposition en plus à prévoir (peut être un peu moins) : Environ 900 - 1 000 €/ an soit entre 75 et 80 €/mois environ.

Jusqu’ici tout va bien, mais j’ai beaucoup de mal à trouver des banques avec des taux corrects. j’ai comme possibilité pour l’instant :

1- Prêt sur 15 ans à 3,7 % TAEG (financement de la totalité de l’achat à 110 %) : Mensualité : 471 €/mois (avec un taux à 2 % cela ferait 418 € de mensualité soit 53 € de plus par mois…). Soit 69 € de cashflow positif avant impôts et proche de 0 après impôts.
Pas mal de contrainte comme l’hypothèque de ma maison, domiciliation des comptes etc…

2- Prêt sur 10 ans à 4,21 TAEG : Mensualité 541 €/mois avec 12 000 € d’apport. Aucune contrainte de la banque.

3- Prêt sur 6 ans à 2,15 % TAEG : Mensualité 518 €/mois avec 30 000 € d’apport. Aucune contrainte de la banque.

Je n’ai pas 30 000 € d’apport actuellement. J’attends

4- Mon PEA a 8 ans dans 6 mois, je pourrais piocher un peu dedans pour l’apport si besoin par exemple. Mais c’est pas mon choix 1er. Ce serait vraiment en dernier recours pourquoi pas.

Voilà ce que j’ai actuellement. Ce n’est pas brillant, est ce qu’avec un taux à 3,7 % Vous le feriez quand même ou pas ? Est ce cela vous parait intéressant même avec un mauvais taux comme celui là. Ce serait à 2 %, je n’hésiterais pas, mais là…

Merci d’avance pour vos avis.

Dernière modification par vegas (21/03/2017 16h31)

Mots-clés : banque, immobilier, location

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#2 21/03/2017 16h36 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Bonjour Vegas,

Sans répondre directement à votre question, comment expliquez vous ces taux que vous offre (contraint serait plus exact) la banque ? En effet, pour 15 ans, celui-ci est près de deux fois supérieur à la moyenne actuelle ? Pouvez vous dissocier taux d’emprunt et taux d’assurance-emprunteur svp ?

Avez vous fait jouer la concurrence ?

A vous lire,

Despe

Dernière modification par Despe44 (21/03/2017 16h37)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#3 21/03/2017 16h53 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Le 1er taux est à 3,1 % hors assurance, frais dossier, hypotheque.
Les 2 autres sont des prêts consos. Le reste a été refusé…
Au vu des différentes rencontres avec les banquiers, je pense difficilement avoir d’autres solutions beuacoup plus intéressantes même si j’attends encore quelques réponses.

Ma situation actuelle, en CDD sûrement. Heureusement que ma femme a un CDI…

Dernière modification par vegas (21/03/2017 16h54)

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#4 21/03/2017 17h47 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Pour les prêts consommation, je suis surpris. De mémoire, ils étaient plafonnés à 7 ans (alors que certaines des propositions semblent avoir été faites sur 10 ans).

Ensuite, attention, les intérêts d’emprunt d’un crédit à la consommation ne sont pas déductibles d’un point de vue fiscal (IR), indépendamment que vous soyez en location nue ou meublée.

Conclusion : dans tous les cas, optez pour un crédit immobilier.


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#5 21/03/2017 23h37 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Visiblement, credit immo impossible.
Donc il me reste ces solutions … Ou rien.

C’est dans le cas prêt travaux pour 10 ans ici.
Mais ils peuvent même faire 15 ans mais avec certaines contraintes différentes d’après ce que j’ai compris.

Dernière modification par vegas (21/03/2017 23h38)

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#6 22/03/2017 00h21 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Ma suggestion est de redevenir solvable pour les banques. Les banques ne sont pas folles, si elles ne prêtent pas, c’est qu’il y a un risque. Pourquoi ne financent-elles pas un projet où le loyer brutx70 % est très supérieur à la mensualité de remboursement (sur 20 ans) ?

Il doit y avoir des raisons, et il faut les identifier. Votre CDD n’explique pas tout. Quel est votre taux d’endettement ? Avez-vous déjà des crédits à la consommation ? Votre PEA est-il dans une banque de réseau classique, et si oui, pourquoi ne prête-elle pas à quelqu’un qui a un tel patrimoine chez elle ? Il faut questionner dans le détail votre banquier et/ou un courtier pour identifier les points noirs de votre profil et les solutionner.

Bref, il faut résoudre ce problème pour pouvoir envisager sereinement d’autres projets immobiliers, sinon vous serez toujours sur le fil. Si vous recourrez à un crédit à la consommation sur ce projet, non seulement cela fait peser une menace sur la déductibilité en charges des intérêts et de l’assurance, mais de plus, vous êtes sûr et certain de ne plus pouvoir emprunter pour d’autres projets immo tant que ce crédit ne sera pas remboursé.

Après, il manque beaucoup d’informations sur votre projet et sur vous (revenus, TMI…).
Ce que je peux vous dire en lisant le peu que vous écrivez :
65 k€, êtes-vous sûr d’avoir tout compté ? Frais de notaire, travaux, frais de dossier bancaire…
Je ne sais pas comment vous faites pour calculer des loyers "nets nets" sans prendre en compte les intérêts et l’assurance de l’emprunt, qui sont des charges.
Pour moi, loyer "net" = loyer brut moins toutes charges déductibles (y compris intérêts et assurance de l’emprunt)
loyer "net net" = loyer net moins les impôts.

Donc "net net" mais sans les intérêts, l’assurance, et sans les impôts, pour moi c’est une erreur de vocabulaire, et ça ressemble beaucoup à une tentative de se convaincre que c’est un super projet en oubliant une partie des charges !

Appelez "net net" ce qui est vraiment net net, c’est à dire toutes charges et imposition déduites, et ça sera plus clair pour tout le monde, et pour vous en particulier (c’est vous qui êtes concerné au premier chef).

Dernière modification par Bernard2K (22/03/2017 00h34)

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#7 22/03/2017 08h04 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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vegas a écrit :

Visiblement, credit immo impossible.
Donc il me reste ces solutions … Ou rien.

Ce point est assez étrange, dès lors qu’il s’agit d’une acquisition c’est la législation des crédits immobiliers,
et pas celle des crédits à la consommation qui s’applique.
Pour info entre 10 et 15 ans, le taux d’usure sur le l’immo est de 3.35%…
Mais là j’ai l’impression que ce qu’on vous propose c’est une crédit conso de trésorerie…

Sur la déductibilité des intérêts fiscalement, malgré la législation du prêt, ils peuvent être
déduit du moment que sur votre offre/contrat l’objet du prêt est bien mentionné,
ce qui je pense ne sera pas le cas pour vous.


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#8 22/03/2017 13h00 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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@ Bernard2K :
- 6500/an c’est NET (Absolument toutes charges déduites comme écrit dans la présentation du cas) AVANT impôt.
Ma TMI est 0 % actuellement. Je suis en général aux alentours de la frontière entre le 0 % et 14 % selon les années. C’est variable. Pour l’impôt, ce serait environ +/- 1000 €/an.

Ce qui pose problème aux banques, c’est le fait que ce ne soit pas en France et le montage (pas à 100 %) qui les gènent aussi.
J’ai déjà la personne de confiance sur place et je traite déjà avec elle sur d’autres bien depuis plus d’un an pour être tout à fait clair.

@ Nek :
Oui, c’est une sorte de crédit conso sur 15 %. Mais ils veulent une hypothèque de ma maison, domiciliation des revenus, et ils ont même tenté le PEA (Mais ça, je ne le veux absolument pas). C’est la seule banque me proposant ça.
Qu’appelez vous taux d’usure à 3,35 % ?
Par contre, pour l’intitulé je crois que ce serait possible qu’ils le mettent. A confirmer.

Alors, voilà d’un côté c’est plutôt intéressant comme projet, je ne vais pas vers l’inconnu non plus (Je sais comment ça se passe).
Mais d’un autre côté, le taux est moche…  Mais pas trop le choix… un taux à 2% ce serait idéal, je n’hésiterais pas…

Sinon il me reste les solutions prêts consos sur courte durée (6 ans) avec un petit apport @ 2,15 % si je veux préserver un cashflow positif ou neutre. Ou avoir un cashflow légèrement négatif mais comme c’est sur une courte durée, pourquoi pas ?! Coût de crédit faible.
Reste aussi le crédit 10 ans @ 4,21. Mais pareil, Taux moche…

Le PEA, je n’ai pas envie de l’entamer pour ses 8 ans, d’autant que je peux verser encore dessus avant d’arriver au plafond.

Alors, que feriez vous ?

Dernière modification par vegas (22/03/2017 13h00)

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#9 22/03/2017 13h18 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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vegas a écrit :

@ Bernard2K :
- 6500/an c’est NET (Absolument toutes charges déduites comme écrit dans la présentation du cas) AVANT impôt.

Vous ne voulez pas comprendre ce que j’ai écrit. Les intérêts et l’assurance de l’emprunt sont AUSSI des charges. Je ne vois pas comment vous pouvez calculer un loyer net avec "Absolument toutes charges déduites" alors que vous ne savez pas encore comment vous allez le financer et à quel taux.

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#10 22/03/2017 13h26 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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D’accord, les 471 €/mois de crédit sont avec assurances + intérêts pour 65 000 € empruntés à 3,7 % TAEG.

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#11 22/03/2017 14h41 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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vegas a écrit :

@ Bernard2K :
- 6500/an c’est NET (Absolument toutes charges déduites comme écrit dans la présentation du cas) AVANT impôt.
Ma TMI est 0 % actuellement. Je suis en général aux alentours de la frontière entre le 0 % et 14 % selon les années. C’est variable. Pour l’impôt, ce serait environ +/- 1000 €/an.

Pour l’impôt, vous prévoyez bas.
Vous avez déjà d’office 1.000€ (6500*15,5%) de prélèvement sociaux par an.
Donc si vous êtes à la frontière de 2 tranches, il y a des chances, que vous passiez la tranche à 14%.
Donc rajoutez entre 0 (dans le cas où vous avez 6500 dans la tranche à 0) et 910€ (si tout à 14%)

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#12 22/03/2017 14h50 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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+1 avec gunday. D’où l’intéret de compter intérêts et assurance dans les charges.

En caricaturant, et en supposant que ce sont des revenus fonciers imposables au réel :
6500 € net de "charges bâtiment"
- 2000 € d’intérêts et assurance d’emprunt
= 4500 € de revenu imposable
Imposition (14 % + 15,5 % PS) = 1327 €
Revenu net net = 3173 €

Ensuite, pour calculer le cashflow, il faut déduire la partie "remboursement de capital" des mensualités.

Supposons que cette partie soit de 3500 €/an
Cashflow = 3173 -3500 = -327 €/an.

Ca me paraît la façon correcte de calculer, en revenus fonciers au réel tout du moins.

Et surtout, ça fait mieux apparaître le poids des intérêts et assurance.

Si je calcule bien, 65000 € empruntés à 3,7 % de TAEG sur 15 ans, ça fait 36000 € de frais d’emprunt, assurance et frais de souscription. Vos frais représentent plus de la moitié du capital emprunté. Même en comptant que 30 % environ de cette somme vous est rendue en économies d’impôts, puisque ce sont des charges déductibles, il reste 25000 € qui constituent le "prix de l’argent" entièrement à votre charge.

Dernière modification par Bernard2K (22/03/2017 14h52)

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#13 22/03/2017 15h37 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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vegas a écrit :

Ce qui pose problème aux banques, c’est le fait que ce ne soit pas en France et le montage (pas à 100 %) qui les gènent aussi.

Tout est dit, il me semble.

Note : si pas en France, toutes les réponses concernant ce qui est déductible ou non sont inopérantes, faute de connaitre la situation des biens, donc des revenus et in fine de la fiscalité applicable à ces revenus en fonction du droit local et de la convention applicable.

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#14 22/03/2017 16h04 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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Sur les revenus étrangers, pas de CSG…
Le chiffre que j’ai donné est le bon. On serait normalement avec 900 à 1000 € par an.
J’ai même compté large car mes revenus ont un peu diminués ces 3 dernières années mais j’ai compté à partir de mes revenus d’il y a 3 ans. Donc normalement, c’est même un tout petit peu moins.

Disons, qu’on arrive à un cashflow net net après impôts proche de 0. Mais avec une future plus value potentielle.
J’ai à peu près le même calcul que vous :
6500 loyers nets
- 5600 Crédit (471/mois tous frais inclus)
- 1000 Imposition
Cashflow net net : - 100 €/an (8 €/mois) contre 327 €/an pour vous (27 €/mois).

Par contre, je ne comprends pas trop comment vous avez 36 000 de frais d’emprunts ?!

pour 65 000 € empruntés à 3,1 % j’ai 16 362 € d’intérêts d’emprunts.
et donc 0,6 % d’assurance + frais de dossiers + hypothèque = 3 000 €
soit un coût total de crédit de 19 400 €. Pas 36 000 ?!

Par contre, sur 6 ans, je dois faire un apport + effort d’épargne, mais il y a peu d’intérêts…

Aucune solution n’est idéale, c’est sûr que j’aimerais mieux avoir du 2 % sur 15 ans mais bon… Pour l’instant, j’hésite sur la méthode.

Dernière modification par vegas (22/03/2017 16h07)

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#15 22/03/2017 18h36 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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"Sur les revenus étrangers, pas de CSG… "

Sur les revenus étrangers, la fiscalité dépend du droit local puis de la convention fiscale liant ce pays à la France. Difficile d’estimer sans connaitre le pays en question.

Achat à l’étranger : la banque a très peu de possibilité de se rembourser sur les biens achetés (pas d’hypothèque ni de PPD de droit francais sur un bien étranger), elle n’a aucune possibilité de saisir les loyers en cas de problème, pour les mêmes raisons.

D’où le taux.

Avez vous pensé, tout simplement, à regarder les emprunts locaux ?

"pour 65 000 € empruntés à 3,1 % j’ai 16 362 € d’intérêts d’emprunts. …."

16362 --> ok pour 3.1 annuel.
3000 --> a priori, ca correspond uniquement à hypothèque sur votre bien perso + dossier. Dans ce cas, c’est en plus des 19400 euros de cout total crédit.

L’assurance :
- si 0.6% annuel du CRD se calcule comme les intérêts. Ca donnerait environ 3400 euros dans ce cas.
- si 0.6% annuel en fixe (ie : sur capital emprunté), ca donne 65000 x 0.006 x 15 = 5850.

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#16 22/03/2017 20h52 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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J’ai fait une erreur, j’ai multiplié le montant x TAEG x 15 ans. Le coût réel est moindre.

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#17 23/03/2017 00h16 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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@ xazh : vous avez raison sur l’assurance. Pour la CSG, le pays en question, c’est pas de CSG.
C’est plutôt de l’ordre de 23500 le coût total du crédit sur 15 ans (frais dossier, assu, hypo, intérêts) pour une simulation sur 70000 au lieu de 65000.
C’est un peu bizarre, c’est écrit à la main par le banquier un peu partout et pas très clair. Ce qui est bizarre c’est que sur cyberpret le taux ne correspond pas aux intérêts du document du banquier ni à la mensualité…
Quoi qu’il en soit, on est aux alentours de 22-23 000 € de coût total de crédit… Soit un TAEG un peu en dessous de 4 %…
19400 c’est en fait sur 12 ans à un taux un peu plus faible… J’avais pas vu que c’etait 12 ans.

C’est vraiment moyen. Si c’était il y a 3-4 ans, le taux était bon. Aujourd’hui non…

Sinon, le prêt sur 6 ans à 2,15  hors assurances, le CT du credit est faible…

Alors dites moi, vous le prendriez quand même ce crédit avec ces conditions ?

Emprunts locaux ?
Autre moyen d’emprunter ou resserresment des conditions d’emprunt par les banques ?

Dernière modification par vegas (23/03/2017 01h09)

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#18 23/03/2017 12h09 → Vegas : étude de cas immobilier (taux d'emprunt mauvais ?) (banque, immobilier, location)

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J’ai revu les documents, En fait sur 15 ans (c’est pas très clair et mal écrit mais je crois que j’ai compris le document. La mensualité qu’il m’a donné est hors Hypo et frais de dossier. C’est pour ça que cela ne collait pas).
on a :
- 3,1 % hors tout.
- 3,81 % (Avec Assu DI)
- 4,05 % (si on rajoute les frais de dossier + hypo). D’après le Coût total du crédit qu’il m’a donné.

Le TAEG est de 4,05 %. Horrible !

Dernière modification par vegas (23/03/2017 12h12)

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