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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 12/10/2021 19h40

Membre (2019)
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Bonjour tout le monde,

Je me rapproche de vous pour avoir des avis d’investisseurs !
Je suis intéressé par la rentabilité d’un immeuble de rapport de 8 studios tous loués. Par contre c’est la CAF qui règle 90% du loyer. C’est un point positif sur le plan des impayés mais selon le commercial ce sont des personnes qui ne prennent absolument pas soin de leurs logements. Les logements sont sales et nécessiterons une remise à neuf lors de leurs départs.
Finalement es ce une bonne affaire ou un plan foireux ?

Je vous remercie par avance

VOTRE PROFIL
- 33 ans, salarié 50K€ annuel avec ma compagne
3 appartements en locations pour le moment.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : mon frère est expert comptable
- Travaux : petit rafraichissement fait maison, gros travaux = artisans

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport de 8 studios

- Compteurs d’eau et d’électricité par logement

- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- ville de 42000 habitants

RENTABILITÉ DU BIEN

- 215000€ hors travaux, compter 15K par logement soit 120K de travaux sur le moyen terme
- Loyer : 300 par studio soit 2400€ par mois et 28800€ par an
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
-

- Travaux immédiats

- 60K€ 4 logements sur les 3 prochaines années, toiture neuve donc je ne la compte pas.

- Taxe foncière : 2400€
- Assurance PNO : 800€ par an

- Rentabilité brute : 10,8€

Je m’arrête pas pour les infos car ce qui m’intéresse vraiment au fond ce sont vos retours concernant les locataires. Je ne rentre pas dans le détail du financement et de la fiscalité.
Mieux vaut choisir un locataire qui gagne bien sa vie et qui peut ne pas vous régler tous les mois ? ou des personnes en difficultés qui ne débourseront rien car la CAF s’occupera de faire tous les mois le nécessaire ? En revanche ils ne prendront pas soin du logement certes, mais repeindre un studio tous les ans ou deux ans me parait pas réellement problématique.
Je vous remercie pour votre lecture, n’hésitez pas à commenter.
Bonne soirée
Mr Malouin

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, locataire

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[+1]    #2 12/10/2021 19h59

Membre (2015)
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Bonjour,

J’ai eu personnellement une locataire en difficulté ; elle m’a toujours réglé le loyer, jamais aucun soucis…Mon meilleur souvenir.
Par expérience sur ce genre de profil, ce sont souvent des gens qu’il faut aider au quotidien, parfois remplacer une ampoule est problématique, d’autres fois ce sera installé (assembler) un meuble etc.
Essayez de vous renseigner, posez leur des questions et incitez les à vous en poser également pour instaurer un dialogue qui vous sera forcément utile.
Je n’écarterais pas ce genre de bien, mais à condition d’être en capacité de me rendre disponible facilement.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 12/10/2021 20h36

Membre (2015)
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Quelques remarques :
- La principale question à se poser sur un locataire, c’est "est-ce qu’il est solvable ?". Si c’est la CAF qui paie, alors ça va. Le bailleur n’a pas pour objectif de juger le mode de vie du locataire ni résoudre le problème du chômage en France.
- il être un peu compréhensif et humain, mais attention pour autant à ne devenir ni la maman, ni le policier, ni le juge. Vous n’êtes pas là pour résoudre tous les problèmes des locataires ni les conflits entre eux. Ca peut être délicat de savoir dire non.
- Néanmoins, attention, les 10 % restent dus. Si le locataire ne paie pas, vous devez en principe en informer la CAF, qui vous sucrera les 90 %. Si un locataire ne paie pas, cela va vous donner un cas de conscience : lui faire cadeau de ses impayés et ne rien signaler à la CAF, mais je me rends coupable de fausse déclaration à la CAF ; ou bien signaler honnêtement à la CAF que les 10 %  ne sont plus versés, et perdre la totalité du loyer ?
- en l’occurrence, les 10 % sont-ils versés ? Il faudrait le vérifier en demandant copie des relevés bancaires du propriétaire sur les 3 derniers mois (quitte à mettre du blanc sur les autres lignes pour la confidentialité).
- les locataires ne prennent pas soin de leur logement : et le propriétaire, en prend-il soin ? Souvent, ça va de pair. Le locataire fait d’autant plus attention qu’il a l’impression d’être traité équitablement et que les petites réparations incombant au bailleur sont faites rapidement.
- cet immeuble risque de vous coûter cher. 29000 € de loyer par an, c’est très bien, mais vous prévoyez déjà d’y injecter 60 k€ sur 3 ans ; il ne restera pas grand chose comme loyer net. C’est le genre d’immeuble où il faut faire les travaux, mais les faire à l’économie (sous peine de se ruiner), sans pour autant être trop "cheap" et que ça vous retombe sur la figure. Exercice délicat.
- même si le rendement brut est alléchant, vous achetez avant tout de l’immobilier, c’est à dire des m² de bâtiment dans une ville donnée, et la valeur dépend donc de la ville. S’il s’agit du pire quartier de telle ville en grave déprise économique, quartier où les policiers n’osent pas rentrer, c’est trop cher (et ça sera toujours trop cher : il ne faut pas y aller, point final). Si la ville est correcte, c’est bien. Si la ville est bien, c’est excellent !
- vous êtes à quelle distance ? Gérer un tel immeuble peut nécessiter un certain nombre de déplacements.


Marchand de biens & formateur en investissement immobilier locatif.

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[+2]    #4 12/10/2021 20h39

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C’est un type de profil qu’il faut savoir gérer (et sélectionner)

Après, la difficulté, n’est pas le locataire au RSA/APL, mais le locataire problématique.
Par problématique, je veux dire alcoolique/drogué, dealer, qui sort ses poubelles sur le pallier (et s’en fout), qui écoute du johnny de 13 à 6h du mat, etc.
(ce ne sont pas des cas imaginaires)

Outre les cas vraiment problématique, il y aura comme l’indique iqce une forte phobie à tout, en particulier à l’administratif.
Typiquement, la gestion des APL est assez compliqué : le locataire n’a pas les moyens de payer le loyers sans, mais ne fait pas les démarches dans les temps, cumulés aux retards des CAF, ça donne des loyers impayés.
C’est un grand classique du genre.

Côté entretien, nettoyage, l’actuel propriétaire a été honnête, laisser l’appartement propre en partant, c’est assez rare!
Par contre 15k€ de remise en état, c’est peut être un peu large.
En général, c’est peinture aux murs, voire plafond si fumeurs, le sol, à voir selon ce que c’est, mais envisager un parquet flottant (vite fait), et les meubles sous évier qui ont tendance à mourir vite.
Si vous déléguez, vous aurez du mal à trouver quelqu’un pour ce genre d’opération (quelques autoentrepreneur le font, mais généralement, ils sont en cheville avec une agence).
Si vous faites vous même, le matos est bien moins cher (10 % de votre estimation sera pas mal)!

Par contre, il faut bien analyser la ville.
Car immeuble à APL signifie :
- soit que l’environnement social local est catastrophique,
- soit que le propriétaire actuel utilise le critère APL comme critère de sélection prioritaire
Le 2nd est améliorable sur la durée, le 1er, n’est pas gérable à votre niveau.

Mais dans un cas comme dans l’autre, l’investissement n’est pas mauvais en soi.
Mais c’est un type de gestion à maitriser et à choisir en connaissance de cause.

Pour être honnête mon immeuble de 3 lot est en milieu local difficile, mais avec de l’industrie qui fonctionne encore, donc pas obligé de prendre des RSA.
Un de ce que j’avais visité (dans le 89 un peu perdu), c’était clairement une pompe à APL, mais avec beaucoup ce locataire compliqué (le critère APL n’est pas très éliminatoire…)

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[+1]    #5 12/10/2021 20h55

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Malouin33 a écrit :

Par contre c’est la CAF qui règle 90% du loyer. C’est un point positif sur le plan des impayés mais selon le commercial

Encore une idée fausse. La caf ne couvre pas les impayés. Si le locataire ne paie pas, vous devez le signaler à la caf qui suspend les APL. Donc aucun avantage de toucher les APL, c’est juste de l’assistanat.

Malouin33 a écrit :

- Rentabilité brute : 10,8€

Bof bof bof. Votre seul salut est de transformer ce gourbi financé par les APL en immeuble sympa rénové pour locataires corrects. Si vous renovez pour garder la même clientèle, c’est de l’argent jeté par les fenêtres. Si vous montez le niveau, vous valorisez votre bien  mais cela prend beaucoup de temps !


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[+1]    #6 13/10/2021 08h38

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Une question importante à vous poser est le type de "relation client" que vous pourrez avoir avec les locataires.
Il faut donc visiter et les rencontrer pour jauger votre compatibilité et leurs retours sur la vie sur place.*
APL ne signifie pas obligatoirement "cassos" mais ça reste une possibilité.
Votre agent indique que les locataires n’entretiennent pas.
C’est vrai un peu partout mais il appartient aux bailleurs de ne pas laisser se dégrader les lieux. S’ils sont dégradés, le fautif n’est pas toujours ceux qui sont pointés du doigt.

J’ai fait trois acquisitions dans une copropriété récente d’une ville qui me semblait une terre d’aventures peu propice à la sérénité.
Mais lors des visites les retours des habitants de cette copro ont été tellement positifs que ça m’a convaincu. De fait, c’est un plaisir à gérer.

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#7 13/10/2021 17h57

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Bonjour tout le monde,
Je tiens à vous remercier pour tout vos retours constructifs.
Je pense avoir négliger un point important dans ma présentation, les logements sont tous en mauvais états et nécessiterons après le départ des locataires une remise à neuf complète ( cuisine et sdb comprises) d’où le montant estimé à 15k€ par studio. Cependant ils ne vont pas tous se libérer en même temps, actuellement 1 seul locataire a prévu de partir très prochainement donc je compte bien sûr compter le montant des travaux dans mon financement. Mais je ne sais pas quoi faire pour les autres logements… les retaper en même temps alors que les locataires sont encore là ? Au risque qu’ils soient de nouveau dégradés… attendre qu’ils se libèrent ? Ça peut être au bout de 6 mois comme 6 ans… dans ce cas comment prévoir le financement des travaux? Dois-je partir sur l’idée de prévoir une enveloppe travaux de 4 logements sur les 8 à court terme ? Ça n’a pas de sens… Les 7 autres locataires n’ont pas prévu de partir pour le moment d’après le commercial, mouai ça veux tout et rien dire…
Selon vos expériences que me conseiller vous ?
J’entends bien sur tout vos retours concernant les APL, effectivement ce n’est pas une source sure de revenus.
Également concernant les locataires, j’entends tout à fait que difficultés financières n’est pas égale à dealeur, racaille ect ect. Pour autant je crois que les locataires en place sont plutôt comme ça actuellement.
Merci pour la lecture.
Cdt
Mr Malouin

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#8 13/10/2021 20h20

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Déjà validez bien 15k€ de travaux, car entre mauvais état et sale, la différence est parfois difficile à voir.
Surtout que vous louez en nu, donc ça me semble important, surtout pour des studios!

Ensuite, je pense qu’il va falloir vous faire une poche de liquidité travaux, pour gérer les sorties progressives.

ne pas faire les travaux, avec les locataires en place.
Déjà, car ce sera de l’argent perdu.
Et ensuite, ça risque d’être vu comme un signal de riche qui se moque de l’argent. (donc je vous laisse deviner les blagues à venir).

Ensuite, non locataires aidés ne signifie pas cassos.
Mais souvent, locataires aidés est assez similaires de locataire paumé avec l’administration.
Alors quand la CAF commence à jouer au laissez-passer A-38, c’est compliqué pour eux.
Donc souvent, ils vous demandent de l’aide (soit pour vous du temps passé à les assister.
Je ne dit pas que c’est une mauvaise chose, juste que c’est du temps de gestion supplémentaire à prendre en compte.

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#9 14/10/2021 08h26

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Malouin33, le 13/10/2021 a écrit :

Également concernant les locataires, j’entends tout à fait que difficultés financières n’est pas égale à dealeur, racaille ect ect. Pour autant je crois que les locataires en place sont plutôt comme ça actuellement.

Bonjour,
Si je vous comprends bien, vous croyez que les locataires actuels sont plutôt dealers, racailles ?
Il faut approfondir vos visites et en avoir le coeur net.

Je n’imagine pas comment vous aller pouvoir imposer une stratégie gestion de l’immeuble/travaux avec des cassos et faire entrer des locataires "normaux" dans cette ambiance.

C’est tout sauf ma tasse de thé, tant qu’à dépenser de l’énergie, autant le faire pour des gens en difficulté mais de bonne foi et un minimum respectueux.

Sur les appartements crades : il n’y a pas que les cassos qui sont crades. J’achète assez régulièrement du standing et grand standing avec tout à refaire parfois après à peine une douzaine d’années… Quand vous voyez les gens et leur statut vous n’imagineriez pas mais une fois la porte de chez eux franchie, stupeur ! ça permet de faire des affaires…

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#10 14/10/2021 10h55

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On a les locataires qu’on mérite…

J’ai acheté un ensemble d’immeubles il y a 6 ans dont 1 maison (5 lots) qui était très dégradée avec des locataires très conciliants vis à vis de leurs conditions de vie (ma femme avait surnommé la maison "le quartier chinois"). J’ai rénové les appartements au fil des départs des locataires. J’ai aussi assuré une certaine discipline (nettoyage régulier des communs, rappel à l’ordre des locataires bruyants…).

A noter qu’il n’y avait que des étudiants à l’époque. La transformation m’a pris 6 ans, ce qui est très long finalement. Ça nécessite une bonne organisation car rénover un appartement par an n’est pas la meilleure façon de réduire les coûts quand on passe par des entreprises (ce qui n’était pas mon cas).

Côté rentabilité, la rénovation n’a pas entraîné d’augmentation importante des loyers. Seul point positif (c’était ma principale motivation), je me suis éloigné des risques d’indécence des mes biens.

Donc un seul conseil, si vous soupçonnez le vendeur d’être un marchand de sommeil, aucun état d’âme. Achetez pas cher et rénovez.


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#11 14/10/2021 11h29

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Vous ne dites rien de l’environnement. Il a son importance, selon la qualité du quartier monter en gamme sera ou non possible.

La principale spécificité d’un locataire à bas revenu est qu’il a bien du mal à trouver un logement. En conséquence quand il en a un, il est tout à fait logique que sauf amélioration de sa situation il ne bouge pas beaucoup ou pas souvent.

Comme le dit @lachignolecorse organiser une mixité sociale progressive, ce n’est pas simple du tout.
Il peux y avoir dans ce type de situation une collusion de quelques anciens contre les nouveaux et surtout le propriétaire.
Dans tous les cas il faut que vous rencontriez chacun des locataires et saisissiez au mieux sa vision de sa situation actuelle et futur.

Vous même devez avoir une vision claire et réaliste du tableau actuel et de ce que vos voulez pour dans 5 ou 10 ans, avec un plan d’action chiffré et mesurant les atouts et difficultés de l’entreprise.

L’ensemble des défauts que vous décrivez mérite une rémunération bien supérieure à mon sens. une grosse négociation me semble indispensable si vous souhaitez vous engager.

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#12 14/10/2021 12h56

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DDtee a écrit :

Il peux y avoir dans ce type de situation une collusion de quelques anciens contre les nouveaux et surtout le propriétaire.

Sans aller jusqu’à la collusion, la mode de vie d’un certains nombres de spécimens peux rendre la vie insupportable pour des profils plus classiques et ayant le choix pour se loger.

Une montée en gamme par étape sera probablement indispensable.
C’est encore plus long!

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