Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements)

Vous oubliez des charges : entretien, imposition…

Faites le calcul avec l’imposition et l’entretien et vous verrez ce que devient le cashflow…

Pas éligible en Cosse ancien ?

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2017 15h38)

Par rapport à l’entretien je ne vois aucune grosse dépense dans les 15 prochaines années. Sauf petits tracas du quotidien d’un bailleur.
Le problème c’est bien l’IR avec un surplus de 9k€ ! Le cash flow disparaît complètement et est même négatif. L’immeuble n’est pas éligible au cosse ancien sauf en intermédiation locative (Zone C). Et j’avoue ne pas être très chaud avec ce type de locataire… Mais dans ce cas je n’ai aucune marche de manœuvre par rapport à l’impôt mise à part acheter un bien avec travaux, l’IR je n’y échapperai pas.

1vestisseur a écrit :

Bâtiment en pierre rénové en 2007/2008

Pourquoi et par qui est-il vendu ?
Cette question n’est pas de la curiosité c’est pour épauler votre réflexion car revendre un immeuble seulement 8 ans après sa rénovation !

Il s’agit d’un chef d’entreprise dans le BTP qui a certainement dû faire la totalité des travaux à moindre frais. Je pense qu’il doit vendre car la convention ANAH arrive à son terme (engagement jusqu’en septembre) et qu’ensuite il va se faire mattraquer par les impôts ! 
 

8 appartements

N’ayant pas d’autres informations j’imagine, peut être à tord, un immeuble comportant 2 appartements par étages et donc susceptible d’atteindre 3 niveaux au dessus du rez de chaussée et donc de disposer d’un ascenseur (donc charges et obligations à prévoir notamment de mise en conformité Sécurité, entretien et contrôle technique des ascenseurs | service-public.fr ).

Seulement 1 étage, il y a 4 appartements par plateau.

Quel est le mode de chauffage de l’immeuble : centralisé ? Le cas échéant avec quel type de combustible ?

Chauffage électrique individuel.

Quel type de toit ? Si toit plat attention au coup de réfection de la toiture/terrasse.

Toit classique en ardoise neuve de la rénovation

Turn over des locataires très faible

Y a-t il des problèmes d’impayés étant donné qu’il s’agit de loyers sociaux ?

Aucun impayé, cette convention ANAH est assez particulière les plafonds de revenus pour le social étant assez élevé je trouve !

Voilà les questions qui me sont venues à la lecture de votre cas.

Dernière modification par cedric44 (07/05/2017 08h15)

Une partie est imposé à 14% avec les frais réel. Nous déclarons réellement 45k€ annuel sur les 60k€ gagné. D’où un surplus un peu moindre mais quand même ! Cela me fraine également et je me demande si le jeu en vaut la chandelle du coup. Je table également sur une baisse drastique des prix de l’immobilier dans les 10 prochaines années pouvant rendre l’opération très délicate

J’ai fais une simulation avec 29k€. J’ai en effet déduis la TF + Assurance PNO + Intérêts d’emprunt. Les 20€ de forfait de gestion c’est par an et par logement ?

Par rapport à la loi cosse, quelqu’un a déjà fait l’expérience du mandat de gestion pour l’intermédiation locative ? Quel plafond de loyer est prix en compte ? Intermédiaire / Social / Très social ? 85% de déduction fiscale ca fait rêver ! Avec la TF et les Intérêts d’emprunts déduis ça rend l’opération nulle fiscalement.

"gerer la fiscalité comme vous l’entendez" : joli programme, mais ce n’est pas tout à fait comme ça que ça se passe !

La SCI IS est loin d’être simple (la créer (il faut être au moins deux), AG annuelles, faire une compta d’entreprise = coût d’un expert-comptable à rajouter), et attention à l’imposition sur la plus-value lors de la cession (on finit toujours par céder, que ce soit en vendant ou en transmettant à ses héritiers). L’accès au crédit n’est pas tout à fait le même non plus qu’en nom propre.

Cf ce fil :
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Par ailleurs, la rentabilité ne me semble pas suffisamment élevée sur ce projet. Pour un immeuble complet et ancien, dans une petite ville, 8 % ce n’est pas beaucoup.

Il faut a minima que les comptes de la SCI s’équilibrent, car être gérant d’une structure déficitaire est problématique.

Attention aussi au coût de l’entretien. Vous dites "petits tracas", je pense que ça peut être plus. De l’ancien, rénové il y a déjà 10 ans, il y a toujours des choses à faire.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2017 13h11)

Bonjour,

Immeuble de 1950 : qu’en est il de l’isolation ? Pas de travaux à venir (toiture, façade et autre) ?
TF et PNO me semblent bas pour le profil de la petite ville (petit bourg centre donc avec des services ?)et du bien : c’est vérifié / confirmé ?

Sinon, je comprends votre intérêt mais avez vous réfléchit aux foncières qui donnent également du prés de 8% (et également CBO T sur PEA : faites un calcul sur 8 ans  tant qu’à être en négatif) ?

Dernière modification par Iqce (29/11/2018 16h07)

Bonjour,

Je lis sur votre présentation que votre RP est déjà payée et que vous disposez de revenus et d’une épargne de précaution confortables. Vous pourriez donc théoriquement vous permettre un tel projet, et en termes d’envergure financière, et en termes de trésorerie (car dans l’état le CF sera négatif de plusieurs centaines d’euros par mois).

J’abonde dans le sens de lachignole et compléterai :
- soit vous visez un bien à vocation patrimoniale, avec un minimum de gestion, auquel cas cela ne me semble pas être le bien adapté vu l’emplacement et les quelques éléments de description fournis
- soit vous visez un bien à forte rentabilité, largement autofinancé… auquel cas il faudra négocier fortement le prix et/ou exploiter l’immeuble différemment (meublé) et/ou choisir un autre bien

Cela me semble aussi être un gros projet pour un premier investissement en immo locatif. Vous n’avez ressentez pas le besoin de partir sur un projet plus petit pour vous faire la main ?

Suite de mes aventures et de ma contre visite du début de semaine.

L’immeuble date des années 50 et il a été entièrement refait il y a 20 ans par le proprio actuel.

La façade est propre, ravalement fait il y a 6 ans. Le propriétaire va faire refaire 2/3 petits endroits "cloqués" en façade pour la vente (c’est mon côté maniaque)

Les appartements sont nickels (sol / cuisine semi équipée quasi neuf dans tous les logements / Mur blanc très propre, douche et ballon d’eau chaude neuf dans 4 des 8 appartements).

A faire immédiatement => Parquet (environ 30m²) à faire dans un appart dont le préavis a été donné + 3/4 radiateurs au total à changer faisant trop "grille pain" à mon goût.

D’après les locataires, l’isolation thermique et phonique est bonne, la facture d’électricité est dans la norme (tout est électrique, donc pas de problème de changement de chauffe eau où autre qui coûte 1 bras)

Offre acceptée à 455000K€ (FN compris) avec signature du compromis la semaine prochaine.

Première offre d’une banque en ligne pour un prêt sur 19 ans à 110% à un taux de 1,43% (Assurance comprise).

J’ai RDV la semaine prochaine dans une banque traditionnelle voir ce que ça donne mais je doute fort qu’il puisse faire mieux.

Mensualité de 2340€/Mois ce qui fait un CF de 1000€/Mois.

Après impôts, il sera positif de 3000€ /an (simulation faite sans prise en compte du studio loué actuellement en meublé et du T2 incendié refait à neuf pour la vente qui sera également loué en meublé)

Dernière modification par cedric44 (08/12/2018 12h01)