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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/05/2017 15h02 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Bonjour,
Fidèle lecteur, je me permet de vous soumettre un projet que nous étudions avec ma compagne, le bien est situé en Loire Atlantique (44) à une vingtaine de minutes de mon domicile dans une petite ville de 4000 habitants plutôt attractive.

VOTRE PROFIL

- Couple salarié - 31 ans - 1 Enfant (Bientôt 2) - Environ 5K revenu net / mois
- Aucun crédit en cours

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Aucune
- Fiscales - Je pense avoir plutôt bien compris les grandes lignes de l’investissement Immo
- Artisanales - Aucune
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble - 8 appartements (2 T2 et 6 T3 de 49 à 62m²)
- Chaque appartement dispose d’une cave
- Année de construction - Bâtiment en pierre rénové en 2007/2008 - Très propre
- Étage : 1
- Appartements actuellement tous loués en Borloo ancien (convention ANAH Social)
- Aucun Syndic / Aucune Copro
- Compteurs d’eau et d’électricité individuel
- Charges annuelles : 1800 TF

LOCALISATION DU BIEN

- 44
- Petite ville de 4000 habitants plutôt attractive à mi chemin entre Nantes et Rennes

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 405 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Actuel 2800€ (hors charge) mais sous évalué du faite de la convention ANAH (dont je ne pourrai bénéficier :-() - Je table donc sur un minimum de 3000€ après renouvellement des baux en cours

- Rentabilté :
Vacance locative : 0,5 mois / an (Faible Turn Over)
3000 * 11,5 = 34 500 => 34 500 - 1800(TF) - 300 (PNO) => 32 400 / 405 000 => 8%

- Travaux immédiats : Aucun

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport - 0€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance - 1,5 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité 2100 € / Mois
- Épargne de précaution : 40 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Réel

CASH FLOW

- Positif : 32400 / 12 = 2700
2700 - 2100 = 600€

MON RESSENTI

Sur le papier c’est une rentabilité correct par rapport au bien et à la localisation.

Ce qui me fait étudier l’affaire c’est que :

- Le bien est à côté de mon domicile
- Rentabilité pas dégueulasse
- Turn over des locataires très faible

Qu’en pensez-vous ?

Merci

Mots-clés : immeuble, immobilier, étude de cas

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#2 06/05/2017 15h34 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Vous oubliez des charges : entretien, imposition…

Faites le calcul avec l’imposition et l’entretien et vous verrez ce que devient le cashflow…

Pas éligible en Cosse ancien ?

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2017 15h38)

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#3 07/05/2017 07h58 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Bâtiment en pierre rénové en 2007/2008

Pourquoi et par qui est-il vendu ?
Cette question n’est pas de la curiosité c’est pour épauler votre réflexion car revendre un immeuble seulement 8 ans après sa rénovation !

8 appartements

N’ayant pas d’autres informations j’imagine, peut être à tord, un immeuble comportant 2 appartements par étages et donc susceptible d’atteindre 3 niveaux au dessus du rez de chaussée et donc de disposer d’un ascenseur (donc charges et obligations à prévoir notamment de mise en conformité https://www.service-public.fr/particuli … its/F10538 )

Quel est le mode de chauffage de l’immeuble : centralisé ? Le cas échéant avec quel type de combustible ?

Quel type de toit ? Si toit plat attention au coup de réfection de la toiture/terrasse.

Turn over des locataires très faible

Y a-t il des problèmes d’impayés étant donné qu’il s’agit de loyers sociaux ?

Voilà les questions qui me sont venues à la lecture de votre cas.

Dernière modification par 1vestisseur (07/05/2017 07h59)


┌( ಠ‿ಠ)┘

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#4 07/05/2017 07h59 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Par rapport à l’entretien je ne vois aucune grosse dépense dans les 15 prochaines années. Sauf petits tracas du quotidien d’un bailleur.
Le problème c’est bien l’IR avec un surplus de 9k€ ! Le cash flow disparaît complètement et est même négatif. L’immeuble n’est pas éligible au cosse ancien sauf en intermédiation locative (Zone C). Et j’avoue ne pas être très chaud avec ce type de locataire… Mais dans ce cas je n’ai aucune marche de manœuvre par rapport à l’impôt mise à part acheter un bien avec travaux, l’IR je n’y échapperai pas.

1vestisseur a écrit :

Bâtiment en pierre rénové en 2007/2008

Pourquoi et par qui est-il vendu ?
Cette question n’est pas de la curiosité c’est pour épauler votre réflexion car revendre un immeuble seulement 8 ans après sa rénovation !

Il s’agit d’un chef d’entreprise dans le BTP qui a certainement dû faire la totalité des travaux à moindre frais. Je pense qu’il doit vendre car la convention ANAH arrive à son terme (engagement jusqu’en septembre) et qu’ensuite il va se faire mattraquer par les impôts ! 
 

8 appartements

N’ayant pas d’autres informations j’imagine, peut être à tord, un immeuble comportant 2 appartements par étages et donc susceptible d’atteindre 3 niveaux au dessus du rez de chaussée et donc de disposer d’un ascenseur (donc charges et obligations à prévoir notamment de mise en conformité https://www.service-public.fr/particuli … its/F10538 ).

Seulement 1 étage, il y a 4 appartements par plateau.

Quel est le mode de chauffage de l’immeuble : centralisé ? Le cas échéant avec quel type de combustible ?

Chauffage électrique individuel.

Quel type de toit ? Si toit plat attention au coup de réfection de la toiture/terrasse.

Toit classique en ardoise neuve de la rénovation

Turn over des locataires très faible

Y a-t il des problèmes d’impayés étant donné qu’il s’agit de loyers sociaux ?

Aucun impayé, cette convention ANAH est assez particulière les plafonds de revenus pour le social étant assez élevé je trouve !

Voilà les questions qui me sont venues à la lecture de votre cas.

Dernière modification par cedric44 (07/05/2017 08h15)

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#5 07/05/2017 08h43 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Concernant les 9K d’impôts supplémentaire ça me parait un peu léger

32400*0.455=14742€
j’ai supposé votre TMI à 30% avec vos revenu environ 5K€ net (ou il va passer à 30%  même avec le 2e enfant)

En étant actuellement dans le même cas (étude de construction en surélévation R+3 de 12 ou 16 appart selon le projet sur une SCI en ma possession ) c’est uniquement l’imposition qui me freine en etant dans la même situation financière et même age que vous (un seul enfant par contre)
Ca fait mal les 45.5% d’imposition

Dernière modification par antoine (07/05/2017 08h45)

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#6 07/05/2017 08h55 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Une partie est imposé à 14% avec les frais réel. Nous déclarons réellement 45k€ annuel sur les 60k€ gagné. D’où un surplus un peu moindre mais quand même ! Cela me fraine également et je me demande si le jeu en vaut la chandelle du coup. Je table également sur une baisse drastique des prix de l’immobilier dans les 10 prochaines années pouvant rendre l’opération très délicate

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#7 07/05/2017 09h04 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Le loyer imposable au réel est bien moindre que les 32400 € :
- déduire les intérêts et assurance de l’emprunt
- déduire les travaux
- 20 € forfaitaires de gestion
-…

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#8 07/05/2017 09h58 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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J’ai fais une simulation avec 29k€. J’ai en effet déduis la TF + Assurance PNO + Intérêts d’emprunt. Les 20€ de forfait de gestion c’est par an et par logement ?

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#9 07/05/2017 10h01 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Oui c’est forfaitaire par an et par logement donc 20*8 dans votre cas

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#10 07/05/2017 10h16 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Par rapport à la loi cosse, quelqu’un a déjà fait l’expérience du mandat de gestion pour l’intermédiation locative ? Quel plafond de loyer est prix en compte ? Intermédiaire / Social / Très social ? 85% de déduction fiscale ca fait rêver ! Avec la TF et les Intérêts d’emprunts déduis ça rend l’opération nulle fiscalement.

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#11 09/05/2017 00h26 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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Si pas de travaux, la constitution d’une sci à l’is me parait tout indiqué pour gerer la fiscalité comme vous l’entendez. Encore plus si vous pensez que l’immobilier risque de baisser !

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#12 09/05/2017 10h46 → Cedric44 [44] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 appartements) (immeuble, immobilier, étude de cas)

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"gerer la fiscalité comme vous l’entendez" : joli programme, mais ce n’est pas tout à fait comme ça que ça se passe !

La SCI IS est loin d’être simple (la créer (il faut être au moins deux), AG annuelles, faire une compta d’entreprise = coût d’un expert-comptable à rajouter), et attention à l’imposition sur la plus-value lors de la cession (on finit toujours par céder, que ce soit en vendant ou en transmettant à ses héritiers). L’accès au crédit n’est pas tout à fait le même non plus qu’en nom propre.

Cf ce fil :
https://www.devenir-rentier.fr/t7685

Par ailleurs, la rentabilité ne me semble pas suffisamment élevée sur ce projet. Pour un immeuble complet et ancien, dans une petite ville, 8 % ce n’est pas beaucoup.

Il faut a minima que les comptes de la SCI s’équilibrent, car être gérant d’une structure déficitaire est problématique.

Attention aussi au coût de l’entretien. Vous dites "petits tracas", je pense que ça peut être plus. De l’ancien, rénové il y a déjà 10 ans, il y a toujours des choses à faire.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2017 13h11)

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