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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/11/2016 00h18 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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Bonjour a tous

Je suis avec attention les articles de qualité du site et j’ai besoin de conseils pour optimiser mes investissements locatif et ma stratégie fiscale.

Je suis salarié ,revenu imposable 23000 en 2016

Proprietaire de ma RP avec mon amie depuis decembre 2014.
Credit initial 15 ans.1200e.
Crd 157000 taux 1.9.
Je possède en mon nom propre 3 studios loués 700, 700 et 650€ pour des durees de crédit restant de 6 ans,11 ans et 17ans.

Des capitaux restants dus de :
31500€
74000€
93000€

Taux de :

3.15
3.10
3.35

Déclarer en lmnp depuis 2015.

Du capital sur plusieurs compte pour 90000€ Pour rassurer les banques .

Mon souci est le suivant:
Je souhaite renégocier mes différents prêts.

1 - la RP pour faire baisser les intérêts, réduire la durée du crédit en conservant la même mensualité. Je pense que le courtier me trouvera une proposition pour ce prêt.
Cela se complique sur les prêts prêts locatifs car une renégociation fait baisser les intérêts déductibles.

Est il judicieux de faire baisser le remboursement pour générer plus de cash flow et ainsi baisser mon taux d’endettement pour un futur achat?

Réduire les années ?

Est il judicieux de rembourser mon studio pour lequel il me reste 6ans de crédit pour 31500€ de capital restant du (dormant sur un livret A et un Ldd)  et 2900 d’interet afin d’augmenter mon revenu?

Dois je laisser courir le pret jusqu’au terme.

Merci pour vos conseils

Message édité par l’équipe de modération (09/11/2016 18h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, négociation, prêt locatif

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#2 09/11/2016 09h25 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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Pour plus de détail, il faudrait voir votre taux marginal d’imposition.

A priori, avec 23€ de revenu imposable, vous êtes encore dans la tranche à 14%.
Donc vos revenu foncier sont imposé à 29,5% (14+15,5%)

Concrètement, si vous baissez le coût de vos crédit locatif, disons de 100€/mois, vous payerez 29,5€ d’impôts en plus, et aurez 70,5€ en plus dans votre poche.

Après à vous de voir si la phobie fiscale vous incite à refusez de gagner plus (c’est bloquant pour certains, donc je vous laisse faire votre choix).

Pour le remboursement du studio, il faut faire le calcul précis, avec les intérêts encore à payer, l’assurance, le gain en cas de remboursement, le gain en cas de maintien.

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#3 09/11/2016 19h21 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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A mon humble avis :
- renégociez vos prêts pour abaisser les taux. Ne les raccourcissez pas et ne les remboursez pas. Avec les taux actuels, les prêts sont de l’argent "bon marché".
- l’économie sur les intérêts va à 70 % dans votre poche sur le locatif, comme l’a expliqué gunday, et même 100% dans votre poche pour la RP, donc c’est une bonne chose de baisser les intérêts.
- pour ce qui est des "31500€ de capital restant du (dormant sur un livret A et un Ldd)", placez-les mieux. Une AV est un bon placement, même pour de la trésorerie car on peut le décaisser assez rapidement et le coût fiscal d’un décaissement, même avant les fameux 4 et 8 ans, reste inférieur à la perte qu’il y a à les laisser sur un livret. Laissez 5 à 10 k€ sur un livret (ce qui correspondra à votre besoin de trésorerie d’urgence) et mettez le reste sur une AV. AV à bon rendement et à faibles frais bien sûr, cf. les fils sur ce sujet qui ne manquent pas. Ou tout autre placement qui vous paraîtra adéquat et que l’on peut décaisser rapidement.

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#4 10/11/2016 00h49 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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Tenez compte des assurances, c’est en général un montant fixe que vous payez chaque mois. Lorsque le CRD diminue, le poids de l’assurance explose. Il est préférable de solder le prêt lorsque celle-ci commence à dépasser les 1% du CRD.

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#5 10/11/2016 11h01 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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Lors d’un rachat de prêt, on prend une nouvelle assurance, dont le % s’applique sur le montant du nouveau prêt, et non pas sur le montant initial du premier prêt, n’est-ce pas ?

Le rachat de prêt permet donc de supprimer l’effet décrit par kc44, où l’assurance devient chère car le % s’appliquer sur le montant initial et non pas sur le CRD. Le nouveau prêt rachète le CRD, donc le nouveau pourcentage d’assurance s’applique sur le CRD, ce qui doit permettre de faire baisser de façon importante le montant de l’assurance en valeur absolue.

D’après ce que j’ai lu à droite et à gauche, il faut que ça soit un rachat (principe de "novation" : il faut un nouveau prêt), et non pas une simple renégociation. Apparemment, ce rachat avec nouveau prêt peut se faire avec la même banque ou avec une autre.

Pour un prêt un peu ancien, dont le CRD est faible par rapport au montant initial, ce principe de novation semble important pour que ça soit bien une nouvelle assurance, s’appliquant sur le montant du nouveau prêt, et non pas l’assurance précédente qui continue.

Par contre, qui dit nouvelle assurance dit aussi nouvelles formalités dont le questionnaire médical.

Après, je n’ai pas pratiqué personnellement.

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#6 10/11/2016 13h36 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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En effet, je parlais dans le cas d’une simple renégociation avec la banque.
Lorentz parle de passer par un courtier donc ce serait plutôt un rachat de prêt. Auquel cas on part sur une nouvelle assurance. Si c’est possible de remonter un dossier, c’est mieux.

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#7 10/11/2016 19h03 → Lorentz : étude de cas immobilier (renégocier des prêts locatifs) (immobilier, négociation, prêt locatif)

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bonjour
merci à tous

Rester sur les mêmes durées me semble judicieux , sauf pour la RP ou je souhaite garder le même montant et voir en fonction de  l’impact sur la durée.

je parle bien d’un rachat de prêt donc un nouveau dossier a monter avec le courtier.
je préfère baisser ma mensualité pour avoir davantage de cash flow…et pouvoir envisager un nouvel achat dans la mesure du possible.

Le CRD du dernier studio(31500e) aurait pour conséquence 3200 euros d’intérêt restants, 800 d’assurance et 540 d’IRA soit environ 3000 euros de gain , une augmentation de mon revenu mais également de ma fiscalité.

je ne sais que faire ?

vaudrait il mieux les placer sur une AV ?
S’en servir comme apport pour un bien ,bien situé?

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