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#1 29/08/2021 01h41

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis aujourd’hui préoccupé par la suite à donner a l’utilisation d’un studio locatif. Garder ou vendre pour acheter un nouvel appartement.

Je suis salarié cadre 35k.
10000 d’épargne.
En concubinage avec deux enfants en début de primaire.
Propriétaire de notre résidence principale constitué de 2 lots que nous venons de réunir avec des travaux.
Crd restant du de 280000 e, deux prêts de 100 000 et 180000e
Mensualités de 1000e et 900e pour 8 ans et  22 ans.
Un bien ou nous souhaitons rester car il rempli tous nos critères.

Je possède en mon nom propre 3 studio en région parisienne proche d’un métro. Le tout loué en lmnp.
Ma compagne ne souhaite pas s’investir dans le locatif.

il me reste 2 ans de crédit sur l’un des studio. Je l’ai acheté en 2005.
8000e de crd pour une mensualité de 460e.
Le studio est loué 750 euros sont 50 e de provision pour charges.
Il est estimé à 150000e pour 22m2.
Charges mensuelles 100e
Taxe foncière 500e
Estimation plus value impôt 13000e.

Les 2 autres biens sont correctement loués sans vacances locatives.

La copropriété commence à présenter des petits soucis :
Beaucoup de propriétaires bailleurs avec peu de soin de la part des locataires. Il y a également des travaux à prévoir.
Un copropriétaire indélicat qui connaît bien le système et ne paye pas.
Les problèmes communs à de nombreuses copropriété mais
sur le bien il n’y a beaucoup moins de charges d’emprunt, d’amortissement.

Je risque d’ici l’année prochaine de payer des mpôts sur les loyers si je ne racheté pas un nouveau bien pour faire des charges, créer de l’amortissement.

Je me pose la question de garder ou vendre pour racheter un bien plus grand. Le studio se loue bien mais un turn over Tous les 2 ou 3 ans en moyenne.Je pense à un logement deux pièces.

J’ai consulté la banque pour le conserver et racheter un bien mais il estime que mon endettement ne le permet pas pour le moment.

Je suis preneur de tous conseils ou interrogations qui pourraient éclairer mon questionnement.

Merci à vous.

Lorentz

Mots-clés : immobilier, locatif, stratégie de

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#2 29/08/2021 08h40

Membre (2013)
Réputation :   64  

Bonjour
L’estimation tient compte des soucis de copropriété dont le non paiement des charges par l’un des propriétaires?
13000e ce sont les impots sur la plus value à payer ou le montant de la plus  value?
Avec les futures règles DPE pour le locatif,  votre logement est noté quelle lettre?

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#3 29/08/2021 09h00

Membre (2015)
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Réputation :   118  

Toutes choses égales par ailleurs, quand on vend pour racheter juste derrière, on y perd les frais de notaire…A prendre en compte dans votre arbitrage.

Un changement de locataire tous les 2/3 ans sur un studio, je trouve ça normal.

Bien à vous,

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#4 29/08/2021 09h51

Membre (2020)
Réputation :   2  

Bonjour
L’immobilier reste un excellent placement sur une durée longue (>10 ans).
Les problèmes évoqués de copro sont très classiques et font partie du business plan pour ce type d’investissement.
Faire un achat/revente, c’est perdre les droits de mutation + éventuellement les frais d’agence. Donc que du négatif à mon avis + éventuellement l’impôts sur les plus-value immobilière (A regarder dans le détail en fonction de la durée d’amortissement).   
La vente peut faire du sens si vous souhaitez diversifier votre épargne.

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#5 29/08/2021 09h54

Membre (2019)
Réputation :   132  

lorentz a écrit :

Je risque d’ici l’année prochaine de payer des mpôts sur les loyers si je ne racheté pas un nouveau bien pour faire des charges, créer de l’amortissement.

Pouvez expliquer pourquoi payer des impôts sur les loyers est chose taboue?

Je peux comprendre que vous les trouviez trop élevés et les rendements locatifs trop bas mais là je ne comprends pas. Vous voudriez augmenter votre levier, je comprendrais mieux votre motivation.

De plus si votre objectif est de créer du déficit foncier, la perspective de travaux devrait vous enchanter.

NB: mon père raisonne un peu comme ça avec ses investissements immobiliers. Je ne pense pas que ce qu’il fasse soit absurde mais je ne suis jamais arrivé à lui faire sortir une explication cohérente de sa stratégie.

Dernière modification par Caratheodory (29/08/2021 09h54)

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#6 29/08/2021 10h01

Membre (2011)
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En fait, la question est dans quel objectif ?

Ne pas payer d’impôts n’est pas un objectif en soi!
C’est un bonus sympa, mais ça ne justifie pas d’investir ou de ne pas investir.

Donc revendre un bien qui semble pertinent et qui rapporte juste pour éviter les impôts, c’est un peu changer de voiture pour prendre une voiture sans permis dans le but d’éviter les excès de vitesse;
Ca fonctionne, mais c’est pas forcément l’approche qui semble la plus adapté.

D’ailleurs une question : pour vous, quelle est la finalité d’investir en immobilier ?
Ce n’est pas au final d’avoir des loyers qui tombe et de ne plus rien devoir à la banque ?
Ou vous partez pour une revente tout les 10/15 ans afin de limiter l’imposition ?

Par contre, pour un rachat, vu que vous semblez avoir pas mal monté en endettement, vous ferez comment ?
Rachat en cash ?

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#7 29/08/2021 12h38

Membre (2012)
Réputation :   0  

Matinvest a écrit :

Bonjour
L’estimation tient compte des soucis de copropriété dont le non paiement des charges par l’un des propriétaires?
13000e ce sont les impots sur la plus value à payer ou le montant de la plus  value?
Avec les futures règles DPE pour le locatif,  votre logement est noté quelle lettre?

Bonjour

L’estimation tient compte des soucis de copropriété.
13000e correspondent au montant des impôts payer.
La plus value avoisine les 130000e.
Le logement est mal noté D.

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#8 29/08/2021 13h32

Membre (2013)
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Avec une lettre "D" vous avez de quoi voir venir avant de ne plus pouvoir louer.
Je rejoints les autres intervenants sur le coût d’un achat revente en frais de notaire et d"agence.
Apres si vous connaissez bien votre secteur il est possible de faire une affaire à l’achat.
Le fait que votre conjoint ne souhaite pas investir dans le locatif ne risque-t-il pas de poser soucis à moyen terme. Par exemple un problème avec un locataire indélicat.
Vu la grosse plus value de cet appartement et le fait que vous avez encore 2 autres appartements,  avez-vous songes à la pierre papier?

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#9 29/08/2021 14h02

Membre (2013)
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1 Si vous êtes toujours au micro foncier comme vous l’indiquez dans votre présentation, aucun avantage à acheter un nouveau bien pour plus amortir. Comme vous l’on dit les autres intervenants qu’une friction de frais à laisser avec la mutation.

2 L’opération (vendre et racheter) reste donc intéressante seulement si vous êtes en capacité de vendre au prix du marché voire un peu plus (super-looking, avantage concurrentiel pour une raison ou une autre, environnement futur en amélioration…) et surtout acheter moins cher que le prix moyen du marché (réseau, capacité à négocier, travaux, requalification du bien…).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#10 29/08/2021 19h02

Membre (2012)
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Caratheodory a écrit :

lorentz a écrit :

Je risque d’ici l’année prochaine de payer des mpôts sur les loyers si je ne racheté pas un nouveau bien pour faire des charges, créer de l’amortissement.

Pouvez expliquer pourquoi payer des impôts sur les loyers est chose taboue?

Je peux comprendre que vous les trouviez trop élevés et les rendements locatifs trop bas mais là je ne comprends pas. Vous voudriez augmenter votre levier, je comprendrais mieux votre motivation.

De plus si votre objectif est de créer du déficit foncier, la perspective de travaux devrait vous enchanter.

NB: mon père raisonne un peu comme ça avec ses investissements immobiliers. Je ne pense pas que ce qu’il fasse soit absurde mais je ne suis jamais arrivé à lui faire sortir une explication cohérente de sa stratégie.

Bonjour,

Merci de votre retour,

Je pense que j’ai jusqu’à aujourd’hui pu ’eviter’ le paiement d’impôt sur loyer.
Je me rends compte que le crédit touchant à sa fin la donne va changer.
Je dois accepter le changement et voir que l’immobilier paye sur le long terme.
Si je dois faire le choix de le conserver et optimiser l’imposition i’ en sera ainsi.

Beaucoup de psychologique à ce jour.

1 Je suis depuis 2014 en Lmnp au réel.

2 je peux bien vendre car il se situe au pied du metro, proche de toutes les commodités, c’est le rachat qui est plus difficile malgré le réseau et le bouche à oreille les affaires partent très vite car beaucoup de personnes se tournent vers l’immobilier au vu des taux bas.
Qu’entendez vous par requalification du bien svp ?

Dernière modification par lorentz (29/08/2021 19h09)

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#11 29/08/2021 19h19

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lorentz a écrit :

Je me rends compte que le crédit touchant à sa fin la donne va changer.

Je ne suis pas certain que vous ayez bien compris. La fin du crédit signifie une nette amélioration du cashflow, c’est tout… fiscalement,  cela ne change quasiment rien puisque les intérêts d’emprunt (déductibles) devaient être minimes ces dernières années. Combien de temps vous reste-il à amortir?

Dans votre situation,  il faut comparer les scénarios "je garde" et "je vends et je rachète" en tenant compte de la fiscalité :
- combien d’années à amortir le bien?
- taxe sur la plus-value ?
- frais notariés si nouvel achat (certes déductibles mais cela reste des frais)
- si nouvel investissement,  est-ce possible vu les nouveaux critères d’endettement ?
- stratégie fiscale ?

En cas de vente, vous réaliserez certes une bonne affaire certes, mais si vous rachetez, votre nouvel achat sera-t-il aussi rentable ?

On sent bien un "désamour" pour ce bien, mais l’herbe est-elle plus verte ailleurs?

Dernière modification par lachignolecorse (29/08/2021 19h24)


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#12 29/08/2021 23h01

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lorentz a écrit :

Le logement est mal noté D.

Noté D sur le DPE nouveau, ou sur le DPE ancien ?

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