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#1 14/10/2019 14h30 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Bonjour,

En cours de séparation, nous avons un studio dans Bordeaux (terminé de payé) avec bail nu jusqu’à février 2021. Le loyer qui n’a jamais été augmenté depuis l’acquisition de l’appartement est très bas par rapport au marché (440€ HC).
Il a été estimé à une moyenne de 122 000€ FAI occupé et 150 000€ FAI libre.
Le locataire ne compte pas partir avant la fin du bail et donc la vente avec lui dedans est compliquée.

Plusieurs solutions s’offrent à moi :

Vendre l’appartement avec le locataire dedans mais pourrait être long et fastidieux au vu du loyer.
Acheter la part de ma conjointe afin de la garder et le vendre au départ du locataire
Acheter la part de ma conjointe et passer en meubler au départ du locataire et ainsi le louer au alentour de 600€.

Je souhaiterai avoir votre avis sur la solution à prendre, sachant que je compte après la séparation continuer à faire de l’investissement locatif mais au vu des prix de Bordeaux, mon intérêt serait d’acheter la part à crédit ou de vendre l’appartement et investir dans un autre projet plus lucratif?

Merci pour votre aide.

Cordialement

Sébastien

Mots-clés : bordeaux, immobilier, rachat part

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#2 14/10/2019 14h46 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Bonjour,

Pourriez-vous nous indiquer la valeur d’acquisition de l’appartement ?

A ce stade, à moins d’une contrainte matérielle immédiate (ou d’un conflit ouvert avec votre ex), il serait peut-être judicieux de vous mettre d’accord sur la vente de l’appartement une fois le locataire parti ?

Attendre moins de 18 mois, pour "gagner" éventuellement 28k de plus. Je ne connais pas le marché immobilier à Bordeaux, cependant si la tendance est haussière, rien ne presse ?

Éventuellement faire quelques petits travaux après le départ du locataire pour rendre le bien plus attractif ?

Vous n’auriez alors pas à racheter quoi que ce soit, qui plus est d’engager des fonds sur un investissement qui pourrait ne pas être très rentable au final.

Dernière modification par maxlille (14/10/2019 14h47)

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#3 15/10/2019 00h05 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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maxlille a écrit :

Bonjour,

Pourriez-vous nous indiquer la valeur d’acquisition de l’appartement ?

A ce stade, à moins d’une contrainte matérielle immédiate (ou d’un conflit ouvert avec votre ex), il serait peut-être judicieux de vous mettre d’accord sur la vente de l’appartement une fois le locataire parti ?

Attendre moins de 18 mois, pour "gagner" éventuellement 28k de plus. Je ne connais pas le marché immobilier à Bordeaux, cependant si la tendance est haussière, rien ne presse ?

Éventuellement faire quelques petits travaux après le départ du locataire pour rendre le bien plus attractif ?

Vous n’auriez alors pas à racheter quoi que ce soit, qui plus est d’engager des fonds sur un investissement qui pourrait ne pas être très rentable au final.

Bonsoir merci pour vos remarques.
La valeur d’acquisition était de 92 000€.
Il faudra effectuer des travaux au départ du locataire car il n’a pas était entretenu, ce qui rend la vente plus difficile.
Attendre 18 mois, même si on est pas en conflit est long car ça fait déjà 9 mois que l’on est séparé et quand on n’ est pas divorcés on a toujours les biens en commun, … et on ne peut tourner la page pour avancer ( acheter une voiture, …).
Cordialement
Sébastien

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#4 15/10/2019 06h51 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Qu’en est-il de la liquidation de la communauté? Votre appartement fait partie des biens à repartir. Quelle est votre vision, celle de votre épouse? Etes vous d’accord sur un rachat par l’un des deux? Une valeur du bien a-t-elle été définie? Avez-vous la capacité financière d’assumer le prêt (à voir au global avec les autres biens qui sont dans la communauté).


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#5 15/10/2019 08h15 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Bonjour,

L’appartement fait partie des biens à répartir et nous souhaiterions ne plus l’avoir en communauté lors du divorce.

Mon épouse ou moi serions d’accord pour un éventuel rachat par l’un de nous.

La valeur du bien n’a pas était défini explicitement mais devrait être celui que je vous ai donné.
Oui j’ai la capacité financière d’assumer un prêt.

Ce que je me demande si c’est rentable de garder cet appartement pour investir ou faut il mieux le vendre, placer l’argent récupéré puis investir en achetant un autre bien à crédit.

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#6 15/10/2019 08h32 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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C’est à vous de voir. Impossible de vous conseiller car cela fait partie d’une communauté dont vous seul avez une vue d’ensemble. Calculez la rentabilité nette, en tenant compte du refinancement de la soulte. Et faites différents scénarios. La vente d’un bien loué pour liquider une communauté n’est pas souvent simple. Cela dit, la renta n’est pas bonne à priori.

Dernière modification par lachignolecorse (15/10/2019 08h34)


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#7 15/10/2019 08h39 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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La valeur du bien c’est 122k€ ? En tenant compte du loyer ?
Etes-vous certain que le locataire partira à la fin du bail ?

C’est en effet difficile de se prononcer. Les seuls conseils que l’on peut donner dans ce genre de situation - et ne le prenez pas mal - c’est "il ne fallait pas divorcer", si malgré tout divorce, eh bien autre conseil "il ne fallait pas investir en couple car en cas de divorce, c’est compliqué".

A mon avis il sera difficile de vous entendre sur un prix en vendant à l’un ou à l’autre, il doit être plus sûr et simple de mettre en vente.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#8 15/10/2019 09h14 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Si vous ne vous entendez pas suffisamment pour rester en indivision pendant quelques années, je ne vois pas comment vous allez pouvoir vous entendre sur le prix de vente, il y en aura forcément un qui se sentira lésé. Donc il vaut mieux se mettre d’accord pour vendre à un tiers. Et même cela peut s’avérer difficile si l’un a une rancœur financière envers l’autre.

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#9 15/10/2019 10h43 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Je souhaiterai juste savoir s’il est rentable de racheter l’appartement au prix de 61/62K€ (crédit total) et donner un préavis à mon locataire à la fin du bail afin d’y faire des travaux pour le vendre ou le passer en meublé ou s’il vaut mieux le vendre maintenant et investir sur un autre projet qui serait plus rentable.
Je n’ai pas dis que nous nous entendions pas mais attendre 18 mois n’était pas la meilleure des solutions car vivre séparé mais toujours sous le régime de la communauté sont difficiles car empêche de tourner la page et d’aller de l’avant.

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#10 15/10/2019 11h28 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Il ne faut pas oublier également qu’en cas de congé pour vente votre locataire aura un droit prioritaire de préemption. Il convient donc d’estimer le prix au "juste prix" entre vous et votre ex-compagne, sinon le bien peut vous échapper.
Si vous vendez le bien occupé, le locataire n’aura en revanche aucune priorité.

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#11 15/10/2019 20h00 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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sebing a écrit :

Je souhaiterai juste savoir s’il est rentable de racheter l’appartement au prix de 61/62K€ (crédit total) et donner un préavis à mon locataire à la fin du bail afin d’y faire des travaux pour le vendre ou le passer en meublé ou s’il vaut mieux le vendre maintenant et investir sur un autre projet qui serait plus rentable.
Je n’ai pas dis que nous nous entendions pas mais attendre 18 mois n’était pas la meilleure des solutions car vivre séparé mais toujours sous le régime de la communauté sont difficiles car empêche de tourner la page et d’aller de l’avant.

Vous n’achetez pas 61/62k€… aujourd’hui, vous avez encore un prêt sur ce bien. Si vous achetez ce bien à votre futur-ex, vous devez continuer à rembourser le prêt restant ET la moitié de la valeur à votre futur-ex. En général, il est préférable de casser le prêt actuel,  et refaire un prêt d’un montant du CRD du premier pret additionné de la valeur rachetée. N’oubliez pas qu’il y aura les frais de mutation à payer (a négocier avec votre futur-ex)

Pour l’éviction du locataire, je vous conseille de relire les différents motifs possible de rupture de bail. Passer de nu à meublé n’est pas un motif légitime.

Dernière modification par lachignolecorse (15/10/2019 20h17)


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#12 16/10/2019 00h14 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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lachignolecorse a écrit :

Si vous achetez ce bien à votre futur-ex, vous devez continuer à rembourser le prêt restant ET la moitié de la valeur à votre futur-ex. En général, il est préférable de casser le prêt actuel,  et refaire un prêt d’un montant du CRD du premier pret additionné de la valeur rachetée. N’oubliez pas qu’il y aura les frais de mutation à payer (a négocier avec votre futur-ex)

Pour l’éviction du locataire, je vous conseille de relire les différents motifs possible de rupture de bail. Passer de nu à meublé n’est pas un motif légitime.

L’appartement est payé et il n’y a plus de crédit en cours dessus.
La rupture du bail pour changement de type de bail est ce que je pense impossible et je vais me renseigner.

Je crois qu’au vue des différents retours, il n’est pas intéressant que j’achète la part de mon épouse et je dois penser plus tôt à investir dans un nouvel appartement lorsque je serais divorcé qui sera je pense plus rentable.

Merci de vos différentes réponses .

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#13 16/10/2019 08h00 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Là vous parlez du prix de vente théorique estimé avec le locataire. Votre ex sera d’accord pour ce prix-là ou ne va t’elle pas reclamer la part en "vide" ?
Il ne s’agit pas d’une vente classique à un acheteur inconnu…

Il y a des points à éclaircir avec elle déjà.

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#14 16/10/2019 18h01 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Gwen11 a écrit :

Là vous parlez du prix de vente théorique estimé avec le locataire. Votre ex sera d’accord pour ce prix-là ou ne va t’elle pas reclamer la part en "vide" ?
Il ne s’agit pas d’une vente classique à un acheteur inconnu…

Il y a des points à éclaircir avec elle déjà.

Mon ex est d’accord pour un prix avec locataire dans la moyenne donnée.
La moyenne effectuée avec locataire est basée sur les 3 estimations que on nous a fait.

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#15 17/10/2019 08h58 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Vendre dans le cadre d’un divorce peut être préjudiciable pour le vendeur et mettre l’acheteur en position de force pour négocier (c’est un levier que j’utilise personnellement, car les vendeurs cherchent souvent à tourner la page). Aussi, vous pouvez essayer de proposer un prix à votre ex-épouse pour lui racheter ses parts : au prix qui ferait que ce bien serait rentable pour vous.

Si cela ne l’intéresse pas et qu’elle en attend le prix estimé, ce qui est probable, alors vous vendez. Mais peut être qu’elle aura envie de tourner la page, de récupérer ses billes, et de passer également à autre chose.

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#16 17/10/2019 13h14 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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J’avais lu un peu trop vite votre présentation et je n’avais pas regardé la date à laquelle vous aviez précisé qu’il y avait encore un emprunt).

@dalki, dans le cas présent, il n’y a pas de lien entre le divorce et la vente. Les vendeurs peuvent divorcer et garder le bien en indivision le temps de la vente. De plus, le vendeur ne doit pas dire qu’il vend car il divorce car c’est une raison que certains utilisent pour faire baisser les prix (moi aussi 😉,).


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#17 18/10/2019 07h19 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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En écartant la séparation et en regardant juste le fait de prendre un crédit de 61K€ pour acheter ce studio à Bordeaux loué 440€ HC d’une valeur aujourd’hui estimée à 122 000€ occupée et 150 000€ libre.
Le bail va jusqu’à février 2021.

Quel est pour vous le meilleur investissement :
-Racheter la part en prenant un crédit de 61 K€ et le revendre dans 16 mois pour investir dans un autre appartement.
-Racheter la part en prenant un crédit de 61 K€, le garder et le passer meublé au départ du locataire (pas de date de départ).
-Le revendre occupé puis placer l’argent récupéré (plus de crédit) et investir dans un autre appartement
-Le revendre libre dans 16 mois et placer l’argent récupéré (plus de crédit) et investir dans un autre appartement
-ou autre solution que vous envisagez

Cordialement

Sébastien

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[+1]    #18 18/10/2019 08h08 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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A priori, revente vide dans 16 mois. Mais vous devriez chiffrer chacun des scénarios. En tenant compte :
- des frais de mutation si vous rachetez la part de Mme
’- le coût de le passer en meublé, et avoir un appartement avec un rendement moindre par rapport à ce que vous auriez pu avoir sur un autre projet (un diction dit aussi : un tient vaut mieux que deux t-u l’auras)
- les frais notariés que vous devrez repayer pour un nouveau projet
- de votre situation fiscale
-…

Faites vos simulations d’un point de vue purement patrimonial avec une vision à 10 ans par exemple. Et mettez les points "logistiques" importants. Par exemple, le rachat rapide de la part de Mme enlève une épine dans la séparation. De même si vous vendez et rachetez un autre bien, trouverez vous une meilleure rentabilité ?…

Je l’ai fait, il y a 13 ans dans un divorce conflictuel, j’ai décidé de tout racheter plutôt que d’essayer de vendre dans une ambiance délétère où les agences immobilières et les acheteurs auraient pu profiter de la situation. Mais comme vous n’êtes pas dans la même situation  vous n’arriverez pas forcément à la même conclusion.

Dernière modification par lachignolecorse (18/10/2019 08h09)


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#19 18/10/2019 15h00 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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lachignolecorse a écrit :

A priori, revente vide dans 16 mois. Mais vous devriez chiffrer chacun des scénarios. En tenant compte :
- des frais de mutation si vous rachetez la part de Mme
’- le coût de le passer en meublé, et avoir un appartement avec un rendement moindre par rapport à ce que vous auriez pu avoir sur un autre projet (un diction dit aussi : un tient vaut mieux que deux t-u l’auras)
- les frais notariés que vous devrez repayer pour un nouveau projet
- de votre situation fiscale
-…

Faites vos simulations d’un point de vue purement patrimonial avec une vision à 10 ans par exemple. Et mettez les points "logistiques" importants. Par exemple, le rachat rapide de la part de Mme enlève une épine dans la séparation. De même si vous vendez et rachetez un autre bien, trouverez vous une meilleure rentabilité ?…

Je l’ai fait, il y a 13 ans dans un divorce conflictuel, j’ai décidé de tout racheter plutôt que d’essayer de vendre dans une ambiance délétère où les agences immobilières et les acheteurs auraient pu profiter de la situation. Mais comme vous n’êtes pas dans la même situation  vous n’arriverez pas forcément à la même conclusion.

Merci pour votre réponse.
Je vais refaire une simulation avec quelques éléments que vous m’apportez et que je n’avais pas pris en compte.
Connaissez vous un fichier xls ou logiciel qui m’aiderait pour faire cette simulation?

Je vous en remercie par avance.

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#20 18/10/2019 17h37 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Vous pouvez utiliser celui de rendementlocatif qui est payant je crois. Sinon faites le sur excel. Vérifiez que vous n’oubliez rien dans les charges et impôts.

Dernière modification par lachignolecorse (18/10/2019 17h37)


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#21 18/10/2019 18h42 → Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex) (bordeaux, immobilier, rachat part)

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Bonsoir,

Quelques remarques :

Vous ne semblez pas prendre en compte l’incidence de l’impôt sur les plus-values immobilières dans le cas de la vente directe ou du rachat de sa part. Dans ce dernier cas :
- votre épouse sera taxée sur la base de (122-92)/2= 15 k€ avant application de l’abattement pour travaux (plus de 5 ans) et pour durée de détention (de 5 à 30 ans)
- vous serez taxé lors de la vente finale et le calcul sera réalisé en considérant séparément vos deux achats successifs et la plus value avant abattement sera de : (150-92)/2 = 29 k€ + (150-122)/2 = 14 k€ soit au total 43k€ de plus value taxable avant abattements

Si une clause de revalorisation est incluse dans le bail, vous avez la possibilité de revaloriser le loyer dès à présent (sans effet rétroactif) en fonction de la variation annuelle de de revalorisation des loyers puis à chaque date anniversaire du bail (voir la fiche dédiée de service public)

A l’échéance du bail, vous pouvez introduire une demande de revalorisation du loyer s’il est manifestement sous évalué (voir la fiche dédiée de service public).

Les trois seuls motifs de congé en fin de bail valides sont (voir la fiche dédiée de service public) :
- la reprise pour vente
- la reprise pour habiter
- la reprise pour motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail
Vous ne pouvez donc pas donner congé pour passer en location meublée, il faut donc trouver un accord pour signer un nouveau bail avec votre locataire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2019 13h20)

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