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#1 18/07/2018 16h58

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   45  

Bonjour,

Je m’apprête à changer de RP.

Ma RP actuelle a été achetée en 2013 à 200k. Un agent immo me l’a estimé a 250k. J’y crois moyen, je table plus sur 230k.
Il me reste 146 k€ de capital restant du, et les mensualités de mon crédit sont à 650 € (assurances comprises).
La valeur locative de cette maison serait d’environ 900 € hors charge, mon TMI est à 14% et j’ai déjà un studio en Pinel (my bad, pas encore sorti de terre).

Ma nouvelle RP est à 300k€.
Ma banque me suit sur le financement intégral de cette maison.

Du coup: soit le loue ma maison actuelle et je degage un cash flow de 250 € brut hors impôt, en laissant le locataire payer mon crédit en même temps, soit je vends en faisant une culbutte de 30k€ que j’injecte éventuellement dans la nouvelle maison, ou dans un instrument financier.

Détail important : je suis prêt à laisser 10% du loyer pour la gérance + toutes assurances pour la tranquillité.

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par dfranck (18/07/2018 17h17)

Mots-clés : immobilier, locatif, revente

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[+1]    #2 18/07/2018 17h11

Membre (2014)
Réputation :   125  

Si vous vendez vous avez XXX k€ ( je ne connais pas le restant du ) a placer  et une PV réalisée en franchise d’impot de 30 ke .

mettez les sur une AV en fond euros a 2% …

Si vous ne vendez pas vous degagez  3000 euros Brut de brut ( la TF , les travaux ….  et 10% min de gestion )  donc disons moins de 2000 avant impot. 
Pour un K immobilisé de 230 K €… pas folichon ..

Vendez pour des SCPI a credit peut etre et les 30 k en apport pour supprimer votre effort d’epargne.
Vous aurez toujours le bénéfice d’un levier de credit.

cela n’engage que mon opinion mais la renta de la RP n’est pas top ( comme souvent en rp).

Cdt

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[+1]    #3 18/07/2018 17h16

Membre (2015)
Réputation :   10  

Bonjour,
Plusieurs questions :
- Est-ce que vous tenez à votre ancienne RP ?
- Envisagez-vous investir en immo avec effet de levier du crédit ?
- Comptez-vous acheter une RS (pas la clio) ?

Pour le côté immo locatif:
- Rentabilité brut de 5.4% (pas top) surtout que vous aurez des frais à prévoir (travaux….)
- Difficulté de revendre avec un locataire en place

Olivier

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#4 18/07/2018 17h23

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   45  

Merci pour vos réponses smile

skarnik a écrit :

Plusieurs questions :
- Est-ce que vous tenez à votre ancienne RP ? Non, j’ai aucune émotion particulière pour ma maison
- Envisagez-vous investir en immo avec effet de levier du crédit ? Oui, ma RP actuelle a été financé par le crédit, ma prochaine RP le sera aussi entièrement
- Comptez-vous acheter une RS (pas la clio) ? Non, je vais rarement au même endroit, et je profite de temps en temps de la RS de mes beaux parents.

Réponse dans le message

Timinel a écrit :

Si vous vendez vous avez XXX k€ ( je ne connais pas le restant du ) a placer  et une PV réalisée en franchise d’impot de 30 ke .

146 k€ de CRDU, donc 81 k€ libéré.
J’aurai pensé que le cash flow ne faisait pas tout et que le prêt remboursé par le locataire avait une valeur

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#5 18/07/2018 17h40

Membre (2014)
Réputation :   125  

Oui il a une valeur ( d’ou ma proposition de reinvestir avec un levier de credit ).

Mais vous allez avoir un investissement non optimisé et des cash flow négatifs , vous perdez l’occasion de materialiser une plus value sympathique …

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#6 18/07/2018 17h56

Membre (2015)
Réputation :   10  

Pour l’investissement, je parlais en locatif mais il est vrai que je ne l’ai pas précisé.
Si vous voulez investir dans l’immobilier locatif, votre endettement maximal est amputé de ce crédit.

A noter que le fait de vendre votre RP à court terme (environ un an) vous permettra une exonération des plus values.

Olivier

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#7 18/07/2018 18h10

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Les cashflow bruts, ça n’existe pas. Un cashflow, c’est le flux de trésorerie une fois comptabilisé l’ensemble des entrées et sorties. Faites le calcul en net net (charges et impôts déduits), et vous tomberez probablement  sur un cashflow négatif (si on parle bien de location nue).

Il faut vendre pour 3 raisons :
- rentabilité trop basse et casflow négatif ;
- sera bien plus difficile à vendre une fois occupée (et donner congé pour vendre n’est pas simple !) ;
- empocher la plus value sans imposition puisque vente de la RP.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2018 18h17)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 18/07/2018 20h22

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Merci pour vos réponses.

J’essaye de les comprendre mais c’est assez contre-intuitif: ma maison actuelle me coute 650 € de mensualité bancaire. Je peux la louer 950 €.
J’estime 10% de gerance + assurances = 95 € mensuel.
Donc 950 le loyer - 650 de mensualité bancaire - 95 € de frais = 205 € mensuel à imposer.

J’ai un TMI à 14% donc ca ferait 28 € d’IR mensuel, donc un cash flow de 177 €.

Et en même temps que ces 177 €, et c’est surtout ça qui compte pour moi, le locataire me constitue un patrimoine en me remboursant le crédit immobilier.

Je n’arrive pas à comprendre (pourtant j’essaye sincèrement) pourquoi c’est pas intéressant, quand bien même je serai en CF à 0. J’ai pas payé cette maison, c’est la banque qui la paye pour moi. Je suis juste un intermédiaire.

Pouvez vous svp m’expliquer où je me fourvoie ?

EDIT :
J’ai fais une simu sur 10 ans.

Hypothèse 1, je vend.
Je récupère tout de suite 84k€ que je place en fonds euros à 2% si j’ai de la chance. Dans 10 ans, j’ai 102 400 €.

Hypothèse 2, je garde et je vend dans 10 ans
Je récupère 159k€.
A cela j’enlève les impots que j’ai estimé ci dessus : 3360 € sur les 10 ans
A cela j’enlève 3 000 € de travaux ou de frais par an : 30 000 € sur les 10 ans.
Il me reste 159 - 3,4 - 30 = 125 k€

Je me trompe ?

Dernière modification par dfranck (18/07/2018 20h36)

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#9 18/07/2018 20h39

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Oui effectivement il y a un problème de calcul
Oublis :
- Taxe foncière
- Travaux et entretien
- Prélèvements sociaux : 17.2%

Calcul :
c’est total des loyers - intérêts du prêt- taxe foncière - assurances - frais de gestion- frais d’entretien. Donc vous paierez plus d’impôts que ce que vous avez calculé et de plus il faudra faire attention à votre TMI.

Avec vos hypothèses :
Loyer : 11400
Intérêts (hypothèse) : 2100 euros la première année (et oui ça baisse après)
TF (hypothèse) : 1500 euros
Frais de gestion : 1080 euros
Entretien : 1000 euros
frais forfaitaire : 20 euros
reste imposable : 5700 euros
PS : 980 €
Impôts : 798 €
donc net : 3922 €

Loyer du crédit : 12*650-2100 = 5700

Effort : 1778€

Donc cash-flow négatif

Olivier

Dernière modification par skarnik (18/07/2018 20h48)

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#10 18/07/2018 21h10

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Bonjour,

Je rajouterai à l’ensemble des points soulevés ci-dessus par Skarnik l’incidence de la vacance locative et les frais prélevés par les agences pour la recherche des nouveaux locataires (1 mois de loyer voire plus) qui ne sont pas inclus dans les frais de gestion.

Les frais d’entretien vont vraisemblablement augmenter dans le temps : réfection des façades, entretien de la toiture, remise à neuf des peintures et revêtements intérieurs…
Qu’avez vous dépensé en termes d’entretien depuis 2013?

Par ailleurs, il convient d’ajouter les futurs revenus de votre investissement Pinel afin de vérifier si vous n’atteignez pas la tranche à 30 %…. qui commence à 27086 euros de revenu imposable par part … jusqu’à la deuxième, l’avantage lié aux parts suivantes étant plafonné.

Canyonneur

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#11 18/07/2018 21h26

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Ok, c’est bon. Avec des chiffres & le doigt pointé sur mon erreur c’est plus clair.

Qu’en est-il du LMNP pour ce type de projet ? Je connais moins ce statut, mais conclusion équivalente ?

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#12 18/07/2018 23h12

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Pour bénéficier du statut LMNP votre maison devra être louée meublée.
Et louer une maison meublée c’est plus compliqué que pour un petit appartement.
Les locataires de maison sont en général des familles qui ont déjà leurs meubles.

Quand j’étais négociatrice immo (en banlieue parisienne) l’agence pour laquelle je travaillais n’a eu qu’un seul bien de ce type. Malheureusement face à une absence de demande locative, le propriétaire a été obligé de louer en nue.

Vous pourriez éventuellement louer en meublée mais plutôt en courte durée ou en colocation si la configuration et la situation géographique de votre maison le permettent.
Où est elle située ? Y a t’il une demande touristique ou étudiante dans ce secteur ?

Dernière modification par Sandtia (18/07/2018 23h14)


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#13 18/07/2018 23h56

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Bonjour,

Je suis dans la banlieue de Lille. Donc pas de demande touristique et c’est pas un coin à étudiant. Plutôt très résidentiel.

OK, sur vos conseils et les calculs, je vais vendre.

Avec les 80k que je récupère : mieux vaut injecter cela dans le nouveau pret ? (1.4% sur 20 ans) ou le placer et pocher dedans quand nécessaire ?

Dernière modification par dfranck (18/07/2018 23h58)

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#14 19/07/2018 00h07

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Pensez au SCPI ( avec un credit ), prenez une AV et mettez l’epargne reguliere  dessus …

emprunter a 1,4 c’ est plutot un "bon placement ".

je vous suggere de ne pas vous precipiter pour savoir quoi en faire. il faut les avoir et ensuite vous pourrez les placer correctement  ( vous avez au moins 3 mois )

au plaisir de vous croiser au rencontre lilloise. smile

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#15 19/07/2018 17h49

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J’aimerai bien placer ce pécule pour qu’il me rapporte, et en même temps qu’il soit disponible au cas ou j’ai une galère, car le crédit à payer pour la nouvelle RP est assez elevé en fait.

Donc soit je place sur AV un profil très défensif et je tape dedans si besoin, soit je réinjecte le K dans la nouvelle maison.

Qu’en pensez vous ?

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