Durée d'un prêt immobilier locatif : 25, 20 ou 15 ans ?

Bonjour,

Compte tenu de l’equilibre Cash-flow / coût du crédit, ma préférence va au 20 ans.
Pour le 15 ans, cela vaudrait le coup de vérifier si vous pouvez étendre le crédit par la suite, comme certaines banques le propose: cela permet de bénéficier d’un taux canon pour une durée que vous rallongez (en général 2 ans Max)

Caine a écrit :

Bonjour,

Quels sont vos revenus?

1840 euros net par mois.

lachignolecorse a écrit :

Difficile de comparer puisque sur 15 et 20 ans, vous n’empruntez pas le même montant. Pourquoi?

Vu votre profil, j’eviterai de mettre les 2/3 de votre cash dispo dans cet investissement.

Quelle est la possibilité de modulation/allongement des prêts?

Quel sera le cash flow dans chaque cas?

J’aurais aimé avoir des mensualités inférieures à 650 euros pour garder ne pas avoir un taux d’endettement trop élevé ; ceci afin de pouvoir recommencer la même opération à court terme.

C’est pour cela que je ne peux pas emprunter le même montant sur 15 ans et 20 ans.

Avec le prêt sur 20 ans, je peux moduler sans frais les mensualités de -10% à +30% dès la fin de la première année en gardant le même taux d’intérêt.

Avec le prêt sur 15 ans, je peux effectuer des remboursement anticipés sans frais à tout moment et sans limites.

Sans prendre en compte les assurances, les impôts, les charges de copropriétés …
Dans le 1er cas, avec 800 euros de revenus locatif et 646 euros de mensualités, cela fait un cash flow de 154 euros
Dans le 2ème cas, avec 800 euros de revenus locatif et 667 euros de mensualités, cela fait un cash flow de 133 euros

Dernière modification par Julien31 (05/03/2018 09h51)

Je choisirai le prêt sur 20 ans, et j’opterai la baisse des mensualités des la première année:
- vous ne touchez pas à votre cash
- vous optimisez votre cash flow

Attention néanmoins à la fragilité de votre situation en cas d’impayé ou de travaux non prévus. N’oubliez pas non plus la fiscalité, que ce soit en nu ou en meublé.

Bonjour,

Tout dépends de votre approche.

Premièrement dans votre financement vous êtes limite au niveau du cashflow car 150 euros ça couvre à peine Taxe foncière + assurance + GLI (garantie loyer impayée) + charges proprio + … (au prorata mensuel).

Toutefois si votre objectif n’est pas de jouir des revenus locatif sur le court terme alors ça a du sens d’aller sur la durée la plus courte (je dirai plus 20 ans que 15 ans).

Si par contre vous voulez des revenus tout de suite et pouvoir enchainer les opérations (car capacité d’emprunt variant très peu) en étant de plus en plus rentable (meilleure opération) la durée la plus longue me parait être la bonne solution et c’est celle que j’applique personnellement (25 ans).

Il faudrait peut-être continuer dans la recherche de financement, j’ai eu 1.3 % chez Boursorama pour 207 k sur 25 ans (mensualité assurance incluses de 989 euros).

trustout a écrit :

Bonjour,

Tout dépends de votre approche.

Premièrement dans votre financement vous êtes limite au niveau du cashflow car 150 euros ça couvre à peine Taxe foncière + assurance + GLI (garantie loyer impayée) + charges proprio + … (au prorata mensuel).

Toutefois si votre objectif n’est pas de jouir des revenus locatif sur le court terme alors ça a du sens d’aller sur la durée la plus courte (je dirai plus 20 ans que 15 ans).

Si par contre vous voulez des revenus tout de suite et pouvoir enchainer les opérations (car capacité d’emprunt variant très peu) en étant de plus en plus rentable (meilleure opération) la durée la plus longue me parait être la bonne solution et c’est celle que j’applique personnellement (25 ans).

Il faudrait peut-être continuer dans la recherche de financement, j’ai eu 1.3 % chez Boursorama pour 207 k sur 25 ans (mensualité assurance incluses de 989 euros).

Le choix est compliqué car j’aimerais jouir des revenus locatifs, mais en même temps je veux payer le moins d’intérêt possible (sur 25 ans, j’aurai quand même payé + de 30 000 euros d’intérêt)

Boursorama propose actuellement 1,8% sur 25 ans et j’ai l’impression que les taux remontent.
Quand avez-vous obtenu ce taux de 1,3% sur 25 ans ?

GoodbyLenine a écrit :

- l’écart de coût de l’emprunt : (…) l’écart nets serait ~11€/mois).

Certes, avec tout de même une dizaine d’année de remboursement en plus où là le surcoût et la différence de cash-flow seront bien réels non ?

Bonjour

Le coût du crédit n’a de sens a interpréter que si on va au bout du crédit.

Ce n’est (presque) jamais le cas, donc pour moi pas une raison de choix.

Vu l’autofinancement tendu et cash flow net net qui sera surement négatif, aller sur 15 ans sans cash flow ou peu, vous obligera a taper dans la trésorerie tôt ou tard pour le moindre travaux ou impayé, en plus de l’apport de base. 

Je dirai donc :
- 15 ans si vous avez les reins financiers solides et si vous avec une capacité d’endettement maxi en souhaitant ne plus investir d’autre
Sinon 20, pourquoi pas 25 mais je suis pas fan de cette durée

Aussi Vous marquez FAI inclus, n’oubliez pas qu’entre notaires , frais de dossier et garantie vous allez avoir 10-12000 de frais en plus à l’achat

D’autre part et je mêlé peut être de ce qui me regarde pas en répondant a une question non posée, mais vous êtes a 6.5% brut de rentabilité, un peu moins même , êtes vous sur que c’est une bonne affaire ?

Bonne journée

Effectivement tout est une question d’arbitrage.
Et je rejoins votre avis, c’est pourquoi je précisais plus haut qu’avec le temps les opérations seront probablement de plus en plus rentables.
Par contre il n’y a pas de garantie d’avoir un locataire peu importe le lieu, mais effectivement il y a des lieux où la location est plus tendue.

Julien31 a écrit :

Merci pour vos retours, je vais écarter le prêt sur 15 ans et réfléchir entre 20 ans ou 25 ans.

Un élément qui n’a pas été mentionné je crois : pouvez-vous raisonnablement espérer une augmentation de vos revenus à court/moyen terme ?

Car ce qui est déterminant dans votre cas c’est votre niveau d’endettement i.e. le rapport mensualité de prêt / salaire.
Sur 25 ans la mensualité du prêt est plus faible donc ça passe, mais le taux d’emprunt est plus élevé. Sur 20 ans le taux d’emprunt est bon mais vous êtes un peu juste en terme d’endettement.

Si votre salaire peut augmenter sensiblement dans les mois/années qui viennent, qui plus est en tenant compte du fait que vous pouvez moduler sans frais les mensualités de -10% dès la fin de la première année, vous pourriez tenter sur 20 ans. Dans le cas contraire, restez sur 25 ans.

dangarcia a écrit :

Julien31 a écrit :

Merci pour vos retours, je vais écarter le prêt sur 15 ans et réfléchir entre 20 ans ou 25 ans.

Un élément qui n’a pas été mentionné je crois : pouvez-vous raisonnablement espérer une augmentation de vos revenus à court/moyen terme ?

Car ce qui est déterminant dans votre cas c’est votre niveau d’endettement i.e. le rapport mensualité de prêt / salaire.
Sur 25 ans la mensualité du prêt est plus faible donc ça passe, mais le taux d’emprunt est plus élevé. Sur 20 ans le taux d’emprunt est bon mais vous êtes un peu juste en terme d’endettement.

Si votre salaire peut augmenter sensiblement dans les mois/années qui viennent, qui plus est en tenant compte du fait que vous pouvez moduler sans frais les mensualités de -10% dès la fin de la première année, vous pourriez tenter sur 20 ans. Dans le cas contraire, restez sur 25 ans.

Je comprend pas, Vous dites "juste" sur 20 ans, mais si on prend 33% des revenus (0.33*1840€) + 70% des revenus locatifs (0.7*800€) on peut aller jusqu’à une mensualité de 1167€ (dans la cas ou il n’y a aucun autre crédit). Non ?

Julien31 a écrit :

Raoul a écrit :

Si ce n’est pas indiscret, quelle banque vous propose 25 ans ?

Il y en a plusieurs, mais celle que j’ai retenu est boursorama

Merci de votre réponse.
Boursorama ne finance pas de projet a moins de 100k. Du coup, vous pourriez me donner la liste des autres ?

dangarcia a écrit :

tini38 a écrit :

Je comprend pas, Vous dites "juste" sur 20 ans, mais si on prend 33% des revenus (0.33*1840€) + 70% des revenus locatifs (0.7*800€) on peut aller jusqu’à une mensualité de 1167€ (dans la cas ou il n’y a aucun autre crédit). Non ?

Non.
Le taux d’endettement c’est mensualité / revenus. Vos revenus sont de 1840+70%*800=2400€ soit une mensualité maximum de 33%*2400=800€.

Oups, en effet j’ai fais une petite erreur, merci.