Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif…

Pierrot31 · #26

Pouvez-vous préciser votre pensée avec un contre exemple chiffré pour bien comprendre dans quel cas une durée plus courte serait meilleure ? En période de déflation peut-être ?

Dernière modification par Pierrot31 (15/03/2018 20h57)

GoodbyLenine · #27

Un exemple : Si l’emprunt sur 15 ans est à 0.8%, et l’emprunt à 25 ans à 3.4%, l’emprunt court pourra être le plus avantageux.

Pierrot31 · #28

Votre exemple est mathématiquement exact.

Cependant, sans être un spécialiste de la courbe des taux, le gap entre le taux à 15 ans et le taux à 25 ans me paraît improbable.

Dernière modification par Pierrot31 (15/03/2018 23h37)

Philippe30 · #29

Je retrouve cette discussion de 4 ans en arrière.

Je n’ai pas changé d’avis ni de mode de fonctionnement sur les durées d’emprunt 18 ans avec possibilité de passer à 20 ans en conservant le même taux.

Pour étoffer l’explication de mon mode de fonctionnement voici ce que j’ai fait ces derniers temps

J’ai procéder à plusieurs ventes durant ces dernières années me libérant des studios ( encore 3 à vendre )

Suite à ces ventes j’ai fait deux remboursements anticipés sur des studios ( peu de capital à rembourser et cela m’a permis de dégager 600 € par mois )
Cette démarche m’a permis d’augmenter la rentabilité de mes fonds au lieu du 0.75 % du traditionnel livret A ( exemple extrême ) , j’ai investi sur mes biens propres à 10 % de rentabilité.

Cash flow en hausse et revenu imposable donc fiscalité en hausse , j’ai donc acheté 2 immeubles ( Béziers en 2016 et Alès en 2017 ) à rénover soit 8 lots mixés entre meublés et location nue.
Résultat en 2017 0 € d’impôt à payer ( en fait 27 € remboursement de + 3.000 € par le fisc ) et pour 2018 cela sera similaire.

A certains commentaires précédents , je dirais qu’avec le recul j’ai suivi la bonne démarche basé sur le bon sens.

Achat petites surfaces ( trop je pense 11 studios en copropriété en 2012 ) puis plus grosses surfaces puis immeubles de rapport en nom propre et en SCI et revente progressives des petites surfaces trop de rotation et charges de copropriétés.

Maintenant je me dirige vers l’immobilier commercial en SCI pour me libérer du temps sur la gestion et pouvoir investir sur l’ensemble de la France , je ferais des apports en CCA pour récupérer les fonds hors fiscalité.

A ceux qui débutent prenez le temps de lire les commentaires de ceux qui interviennent souvent la méthode est simple et en 10 ans vous montez un patrimoine conséquent qui vous permet la rente et la fin du salariat.
Il est possible de le faire plus rapidement mais j’ai mis du temps car j’ai assumé beaucoup de choses en plus ( maison , famille , études )

Aujourd’hui j’ai en projet de revendre ma RP environ ( 380.000 - 420.000 € ) pour déménager à 20 kms environ pour reprendre une RP plus grande avec plusieurs logements ( pas pour louer ) pour la famille , les amis avec plus de terrain pour la tranquillité.

La proximité de Nîmes ne me convient plus en terme d’urbanisation.

Je fais prendre un financement total sur la RP , la banque me suit jusqu’à 600 K€ avec un taux d’environ 1,6 à 1,9 à voir.

Une fois revendue ma première RP , je vais investir cet argent sur des rentabilités de 10-12 % en CCA dans une SCI et je vais me dégager un cash flow supérieur au mensualités de remboursement de la RP.

A ce jour j’ai un cash flow brut ( hors impôt foncier ) proche de 5.000 € sans compter 3 logements en cours de travaux non terminés soit environ 1.200 € supplémentaires.

Voilà j’expose en transparence un parcours , le mien et il y en a plein d’autres sur ce forum qui doit inspiré chacun pour avancer et trouver une vois qui mène vers la rente.

Ce chemin n’est pas simple à trouver , ni à suivre mais une fois que la machine est lancée alors il n’y a plus de limite bancaire , les taux baissent , les assurances emprunt disparaissent , les IRA sont réduits cela devient un jeu passionnant qui laisse beaucoup de temps libre.

J’ai l’intention de me lancer dans les voitures de collection anciennes dans les mois à venir ( raison d’un plus grand terrain aussi ) , au début sur des prix raisonnable.

Autre projet à venir me mettre à la voile comme je suis proche de Port Camargue

J’ai beaucoup parlé de moi mais les conseils viennent aussi d’éléments motivants et de parcours personnels ( je n’aime pas le terme réussite ) et avoir des projets est primordial dans la vie.

Les projets motivent , font avancer et ne pas hésiter à avoir des projets importants si on vise petit on ne va pas loin , si on vise loin on avance toujours plus sans forcement atteindre le but mais il est toujours temps de revoir à la baisse le projet initial

Philippe

DDtee · #30

GoodbyLenine a écrit :
Un exemple : Si l’emprunt sur 15 ans est à 0.8%, et l’emprunt à 25 ans à 3.4%, l’emprunt court pourra être le plus avantageux.

En effet !

Voici également une autre façon d’aborder le "risque durée", partons de deux hypothèses :

1/ Achat d’un bien en 2018, financement sur 15ans CF positif, proche de zéro
2/ Achat du même bien en 2018, financement sur 25 ans, CF bien plus positif

Imaginons que les conditions se dégradent progressivement au fil du temps (depuis que je suis investisseur immobilier, je ne constate que cela) prenons quelques exemples autant arbitraires qu’envisageables :
- La ville augmente les impôts foncier en 2021 car elle n’arrive plus à faire face (l’année qui suit les élections ce n’est pas rare)
- Une réforme fiscale plombe le résultat à partir de 2026
- Une évolution législative impose la rénovation thermique du bien, de gros et coûteux travaux (25% du prix du bien) pour obtenir un A au DPE en 2030.
- Un nouveau Pinel du nom du nouveau ministre de 2034 rencontre un succès énorme, la France est en crise et il faut construire le maximum en subventionnant pour maintenir un max d’emplois. Les logements plus anciens ne trouvent plus preneur sans baisse importante des loyers.
- oublions les motifs personnels qui pourtant peuvent survenir et modifier motivation, capacité, fiscalité, besoin de cash…

Sortir avant l’échéance du prêt pour éviter une réforme ou une autre sera toujours plus favorables au financement court 2033 pour l’un et 2043 pour l’autre dans ces exemples.

Pour avoir des emprunts de toutes durées (25 - 20,5 - 20 - 18 - 15) je peux dire d’expérience que sur les plus longs, on n’en fini pas de rembourser… J’ai décidé récemment d’arbitrer un lot, ce qui n’était pas prévu du tout lors de son achat, si l’emprunt avait été sur 25 ans, celui-ci serait financièrement bien moins intéressant !

La durée à des avantages mais aussi des inconvénients.
Dans la vie le gris avec toutes ses nuances est plus courant que le noir et le blanc

Dernière modification par DDtee (16/03/2018 11h38)

Range19 · #31

Je suis totalement raccord avec vous sur la perception de l’environnement DDtee. Loin de me plaindre, je perçois des points de fragilité pour les investisseurs à considérer et vos exemples sont des plus explicites. Sur la durée, mes rendements baissent doucement mais sûrement du fait de facteurs environnementaux alors que la qualité de mes biens n’a jamais été aussi bonne.UN patrimoine immobilier n’est aps figé sur le long terme, il se gère, je procède régulièrement à des arbitrages et des changements de stratégies motivées uniquement par l’instabilité environnementale ; jusque là, j’ai eu du pif… Pourvu que ça dure.

C’est pourquoi j’ai une tendance naturelle à toujours modérer les propos satisfaits particulièrement lorsqu’on se limite à théoriser avec Excel. Il ne s’agit pas pour moi de contredire mais de mettre en perspective des perceptions différentes qui sont exposées essentiellement ici par des gens qui ont réussi* (peu), des gens qui théorisent (plus) et des débutants (nous devons recommander la prudence à eux et à ceux qui les conseillent). J’observe que l’endettement long avec gros cash flow positif séduit beaucoup les débutants qui n’ont pas de capacité d’épargne ou peu. Prudence.

Philippe30 écrit "Il est possible de le faire plus rapidement mais j’ai mis du temps car j’ai assumé beaucoup de choses en plus ( maison , famille , études )".
Tout le monde ou presque a à assumer des choses en plus, parfois insurmontables ou qui coupent temporairement du monde. Les tableurs ne l’intègrent pas.

* le mot "réussi" doit être entendu comme ayant réussi à mettre en oeuvre leur projet et atteindre leur objectif, le temps est seul juge.

Pierrot31 · #32

En effet, pas la peine d’augmenter la durée dans les cas suivants:
- Mensualité qui augmente avec la durée du prêt
- Cash Flow positif sur 15 ans

Mais on est sur des cas très atypiques…Souvent:
- La mensualité diminue avec la durée du prêt (c’est pour cette raison que l’on accepte un prêt sur une durée plus longue d’ailleurs)
- On a du mal à accrocher l’autofinancement sur 15 ans (idem)

Pour autant, je comprends que pour des raisons qui soient propres à chacun, on veuille un emprunt sur une durée plus courte.

De manière analogue, tout chose égale par ailleurs, plus la rentabilité est élevée mieux c’est. Cependant, souvent, une rentabilité élevée implique un choix géographique (zones en déprise, quartier populaires par exemple) et/ou un mode de gestion "sportif" (colocation , saisonnier par exemple) et/ou travaux et/ou locataires spécifiques et/ou un typologie de bien (pas de neuf par exemple) etc… A chacun de mettre le curseur où il le souhaite en conséquence.

Carabistouilles · #33

Pour résumé, il y a milles combinaisons différentes qui ne permettent pas de statuer.

Le but de la démonstration est de montrer de façon factuel que sur un périmètre statique (sans problème majeur rencontré dans chacun des scénario 1 et 2) et sur une période de 25 ans, le capital accumulé sera plus important avec des emprunt long dans une période de taux extrêmement bas.

Sauf si quelqu’un arrive à démontrer l’inverse avec des chiffres, je suis preneur.

lachignolecorse · #34

Excel est très bien pour s’en tenir à la théorie. Apres il faut sortir des chiffres et regarder le terrain. Tous ceux qui sont intervenus ont tous un vécu assorti d’une réussite.

Le scénario évoqué par DDtee n’est pas irréaliste. Il y a de multiples tentatives du gouvernement pour réorienter l’épargne statique (l’immobilier est le principal) vers l’économie "dynamique"

Lorsque j’ai investi il y a 4 ans dans des immeubles, sur mon tableau Excel, il n’y avait pas:
- les hausses de taxe foncière de 15% en 2016 et 2017 (Lille)
- l’encadrement des loyers (disparue à ce jour mais… )
- on ne parlait pas de récupérer les cautions pour financer la rénovation des HLM
- on ne parlait pas de taxer les passoires énergétiques
…

Vous remarquerez que les bonnes surprises sur l’augmentation des recettes sont … inexistantes.

Il faut voir l’immobilier comme un véhicule financier qu’il faut gérer années après années en fonction de la fiscalité. Donc plus vous investissez sur une durée longue, moins vous remboursez de capital durant les années où votre scénario initial est viable.

cricri77700 · #35

Personne ne parle de l’âge ?

C’est le critère le plus important.

-A 20 ans , vous pouvez emprunter à 110% sur 20 ans.
-A 55 ans , je ne vois pas d’intérêt à continuer à capitaliser, vous pensez à la retraite et à avoir une rente supplémentaire donc 8 à 10 ans avec un apport.

DDtee · #36

Plusieurs intervenants en parlent, il faut insister après de ceux qui commencent, les autres avec le temps le perçoivent assez rapidement :
Investir sur Excel et investir dans la vie, ce n’est pas du tout la même chose !

cricri77700 · #37

Oui mais c’est moins mis en avant alors que c’est la première chose à regarder.

Pierrot31 · #38

Ce que ne permet pas d’appréhender un tableau Excel c’est qu’il y cash flow et cash flow:

- Le risque financier (en cas d’impayé ou de vacances locatives) est moindre lorsque l’on fait 500€ de cash flow sur un appartement déjà remboursé que 500€ de cash flow sur un immeuble de 5 lots avec emprunt.

- La tranquillité d’esprit est, toute chose égale par ailleurs, plus importante lorsque l’on fait 500€ de cash flow à Paris V qu’à Paimpol (plus de choix au niveau des locataires, meilleurs profils etc). De plus, la liquidité n’est pas la même le jour où l’on souhaite vendre…

- La pérennité du modèle économique choisit n’est pas le même lorsque l’on a 500€ de cash flow avec un meublé loué en saisonnier et les mêmes 500€ avec un autre logement loué à l’année. Il y a un risque de lassitude dans le premier cas.

- Le temps de gestion n’est pas le même lorsque l’on fait 1000€ de cash flow avec un lot à faible trunover versus un lot loué en colocation.

Cependant, pour un bien donné que l’on souhaite acheté à crédit (dans mon idée: pour un "type" de cash flow donné comme explicité précédemment), l’allongement de la durée du crédit permet de réduire l’effort est d’être plus serein pour faire face aux changements législatifs ou autres imprévus.

A modérer, comme dit précédemment:
- Par l’âge de l’emprunteur ou autres considérations personnelles (i.e l’horizon de placement) qui peuvent amener l’emprunteur à accepter un effort (en terme d’apport ou d’effort d’épargne) en réduisant la durée du prêt dans le but d’obtenir une rente plus rapidement.
- Le différentiel de taux entre deux durées de crédit pour ne pas payer des intérêts supplémentaires pour rien (comme expliqué par Phillippe30)

Ce que Excel n’explique pas non plus c’est la gestion des artisans, des locataires, de la comptabilité, la recherche de financement, les imprévus, les petits arrangements avec la morale…

Dernière modification par Pierrot31 (18/03/2018 00h15)

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