Florida-invest.com - investissement immobilier aux USA : vos avis ?

Par exemple, le mien dont je parle hier sur ce fil, listing location le 18/07, location hier

Memes11, j’espere que c’est un problème de prix et pas d’emplacement

Michael77, pour rappel, on en parle des avantages /inconvénients, retour d’expérience sur le vrai fil de discussion  :

Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Ma property tax 2016 est de 1,95% de la valeur venale établie par le trésor local. Sur la  valeur actuelle de réalisation ça me fait plutôt 1,5%. Ca reste un hold up ! Ca tombe dans 3 mois maintenant

Dernière modification par Tssm (27/07/2017 10h02)

Memes11 a écrit :

Merci pour le retour. Je suis bien conscient que la conjoncture est aujourd’hui moins bonne qu’il y a 5 ans. Cependant, les fonds sont disponibles maintenant et pas il y a 5 ans . Mis a part cela, j’ai deja un patrimoine en France (300kEUR en SCPI et 100kEUR en immobilier) qui s’autofinance (impots compris). Je souhaite diversifie et donc, je regarde maintenant vers les US.

De mes recherches, il en ressort que :
- les prix actuels sont toujours 20% a 25% sous le pic de 2006-2007
- les rendements locatifs sont interessant : 8-10% net de charge, 1.3% environ de taxe fonciere
- investissement par LLC preferable (fiscalement)
- pas de double imposition (encore plus pour moi, etant non resident)
- des frais en sus pour les intermediaires, mais le rapport reste interessant (en fait, pas grande difference avec les frais de notaires qui plombent le rapport d’un bien immobilier)

Bref, ma question ici est bien au sujet de cette societe que je ne connais pour l’instant que par leur site internet et les differents echanges que j’ai eu avec eux.

Sur les prix, ça dépend des marchés et on peut s’interroger sur la pertinence de ces prix. Ils étaient liés pour les biens "bas de gamme" à un accès au crédit qui n’existe plus. Donc pourquoi espérer les mêmes prix ? Si vous regardez un peu plus loin que 2006 les prix ne sont pas discountés (même si je ne crois pas que la FL soit chère au regard des taux d’intérêt).

8-10% net de charge n’existe pas. Point. Sauf à sous estimer les charges. Regardez bien les hypothèses de taxes (est-ce que les services foncier vont réévaluer la maison après votre achat ? ils le font généralement. Avez-vous bien pris en compte l’assurance, avec quelle RC locative ? Quelles sont vos hypothèses de maintenance -comptez 20% des loyers à LT-). Pour votre info le "mileage" de Miami est de 2.2% de la valeur du bien. Quand on dit 1.8% cela implique que les services fiscaux évaluent votre bien à 80% de sa vraie valeur… Mais rappelez vous que c’est réévalué chaque année et que une vente est du pain béni pour les services fiscaux pouyr réévaluer. En plus il voient une LLC propriétaire avec un gérant étranger…

L’investissement en LLC n’a pas d’impact fiscal mais permet la responsabilité limitée et d’éviter un prélèvement à la source.

Il y a bien une double imposition mais ses effets en sont limités par les accords de non imposition. C’est beaucoup moins fiscalisé que le même investissement en France mais votre imposition en France va augmenter (probablement de 15-20% de vos revenus US).

Rappelez vous qu’au USA le vendeur paie TOUS les frais à l’acte et d’agence et que lorsque vous vendrez ça vous coutera 8%.

Bref, je ne connais pas cette société .

Franck

PS :

ZeBonder a écrit :

ZeBonder a écrit :

Attention !

Si vous y allez avec un simple ESTA et que vous dites à l’agent de l’immigration que vous venez visiter/gérer un bien que vous possédez aux USA … vous serez refoulé dans le prochain avion puisque suspecté de travailler sans autorisation et/ou de vouloir rester sur le sol Américain après les 90 jours permis.

Vous pouvez bien sûr mentir mais c’est un délit et ils sont en droit de fouiller vos affaires où ils pourraient trouver des documents comptables, acte de propriété … et là c’est direction prison et ensuite expulsion.
( Je n’exagère rien, une Française a été expulsée pour avoir noté dans son agenda qu’elle ferait 2 heures de babysitting à NY )

N’exagérons rien. Comme cela a été écrit, baby sitting = prestation vis-à-vis d’un tiers (je pense que votre exemple est une légende urbaine) et immobilier = investissement passif au regard de la réglementation US.

On a le droit de dire qu’on va acheter une maison (ou plusieurs), on a même le droit d’indiquer que l’on a le cash pour l’acheter (vécu par un ami à moi et c’était pas 5000$…). Investir n’est pas travailler.

Inutile de mentir (ça effectivement c’est risqué).

Dernière modification par lothllc (28/07/2017 15h13)

Tssm a écrit :

Memes11, j’espere que c’est un problème de prix et pas d’emplacement

Ouf, c’est effectivement pas un problème d’emplacement, très bien Pennsylvania

Vous ne paierez la property taxe qu’en novembre 2018

Comme déjà indiqué, j’ai baissé mon loyer de 13% entre location juillet 2016 et juillet 2017

Je pense que nous allons avoir une augmentation des charges du fait entre autre de l’augmentation du cout des assurances

Les appartements la bas, ça tourne tous les ans, il faut prévoir de la vacance si le bien n’est pas au bon prix et surtout la commission du broker de 10% de la valeur annuelle du contrat à la charge unique du propriétaire

Dernière modification par Tssm (25/09/2017 09h33)

Memes11 :

Merci pour votre retour et votre franchise. N’hésitez pas nous tenir informés. Votre cas m’intéresse. J’anime le 8 décembre une conférence en ligne intitulée "Immobilier US : pièges et mythes". Les packages locatifs à haut rendement seront évoqués.

Bonjour,

Avez vous posté votre retour d’experience sur leur mur facebook qui semble être leur canal principal de pub et communication ?

C’est assez rare d’avoir un retour aussi franc spécialement quand cela se passe mal et sur un forum qui plus est.
Merci pour cette franchise !

Sur le forum on a souvent l’impression que c’est très simple d’investir, d’acheter… suffit de faire un crédit et hop l’affaire tourne, on parle d’un rendement sur le papier puis bah… la réalité est souvent bien moins bonne voire mauvaise. Le crédit peut finir comme un vrai boulet. C’est un peu le point négatif d’autant que les retours sont peu nombreux. C’est bien dommage.
D’un autre côté, le forum incite, encourage, pousse à se lancer, c’est aussi un point positif et une bonne aide car les infos sont nombreuses et de qualité.
Les avantages et inconvénients d’un forum quoi !

Je ne connais absolument pas le site Florida-invest, mais on arrête pas d’avoir des vidéos sur Facebook, je ne sais d’ailleurs pas pourquoi… Ca donnait plutôt une bonne impression de sérieux mais il n’en est rien visiblement, comme beaucoup de site j’ai l’impression.

Votre cas me rappele quelques très mauvais souvenirs. J’ai été confronté à un truc similaire. Je comprends votre inquiétude et je ne veux pas paraitre alarmiste mais ça ne sent pas bon du tout votre affaire.
J’avais acheté aux USA, ailleurs dans une ville moins "côté" que Miami.
J’étais passé par des sites très malhônnêtes, de vrais escrocs. Leurs agences sur place si elles existaient (je me demande toujours), pareil. 
J’avais eu de graves problèmes.
On m’avait sorti les mêmes conneries au début du genre "oui, en juillet, août c’est plus calme", "l’hiver c’est plus calme, faut attendre le printemps", "faut au minimum 3 mois pour trouver un bon locataire" etc… Les ennuis se sont accumulés (jai eu la totale, mais alors vraiment), puis j’ai décidé de revendre et là, ce fût quasi invendable… Bien sûr ! Où à très grosses pertes.
Depuis, par une chance de C… j’ai trouvé par la suite quelqu’un de confiance sur place, cela m’a complètement sauvé et je le remercierais jamais assez, mais au passage j’ai laissé des (grosses) plûmes.

Il y a aussi un autre truc qui m’inquiéterait aussi pour vous, C’est l’ouragan Irma. Il y a eu des inondations, longues coupures d’électricité etc…, qu’en est il de votre appartement ? Ca ne me parait pas actuellement propice à la location depuis le 10 septembre.

Ce qu’il faut savoir aux USA, et je ne pense pas que Miami soit très différent, c’est que les sites vendeurs comme ça se moquent pas mal du client, que leurs agences sont du même accabit. Parfois même encore pire.
Il y a aussi quelques sites honnêtes et professionnels, mais beaucoup moins que des mauvais finalement. Faut vraiment bien choisir et avoir un peu de chance aussi !
Les américains sont dans le business uniquement. Voir par là, le seul but des agences, c’est le court terme et "piquer un max d’argent" à leurs proies c’est à dire les étrangers de préférence donc les personnes à distance. La langue est un facteur aggravant à moins d’être bilingue.

Je sais aussi maintenant qu’un bien aux USA de qualité et bien placé se loue très vite. 1 mois maximum pour trouver, et ça se loue sans problème avec un bon locataire.

Dernière modification par vegas (26/09/2017 10h18)

Pour les personnes qui ne connaissent pas le marché de Miami

Sur les 159K de prix de vente, il y a 6% de frais d’agence inclus (payé par le "vendeur"), décomposé 50/50 entre agent vendeur et agent acheteur
Donc la Christelle (si c’est elle) a déjà pris 3% de 159k sur la vente

Les frais de transaction (avocat, titres) sont eux aussi payés par le "vendeur" et donc inclus dans les 159K

Florida a pris 15K on top of

En résumé, le vendeur a du toucher 145K, l’acheteur a payé 174K. NICE LIFE pour les gratteurs locaux

Dernière modification par Tssm (26/09/2017 11h32)

Memes11 a écrit :

Le serieux de l’agence en soit n’est pas trop en question, l’ensemble des formalites ont ete faites superbement, en ce qui concerne l’achat. J’ai une reponse sous 24h a chacun de mes emails, j’ai toujours une reponse quand j’appelle. L’ouragan Irma a bien ete gere avec des message avant et apres pour nous rassurer sur l’etat du bien.

Les formalités faites et les réponses sous 24 h avec des réponses, ce n’est absolument pas la preuve qu’elle travaille correctement.
J’en ai eu une comme ça, ultra rapide à répondre, c’était dans l’heure, des photos mais au final que d’arnaques…

Pour les forums, je suis bien d’accord avec vous.
Seulement, depuis le temps que je lis celui là suis je le seul à avoir l’impression que 95 % des gens réussissent magistralement ?!

C’est quoi les 15 K de package ?

Dernière modification par vegas (26/09/2017 11h58)

A moins d’avoir quelqu’un de confiance sur place, c’est pas bon en anglais qu’il faut mais c’est parler courement.
En general, les sites donc les commerciaux sont là pour leurs coms, leurs ventes. Ensuite, le SAV ils s’en foutent.

Un gros piege sous estimé en tous cas à NY (je sais pas si pareil en floride) c’est le board, ils m’ont empéché d’acheter car ils demandandaient continuellement des dossiers, genre mon emprunt sur ma RP en France, et la traduction de l’offre de crédit en anglais (en gros des trucs qui n’ont rien à voir). Et a chaque fois qu’on leur donnait un papier ils en demandaient un autre, ce qui a fini pas casser le deal car au bout de 3 mois on en a eu marre et ils nous menaient en bateau !

En résumé ils peuvent vous empecher sans vous dire non explicitement mais en vous ayant à l’usure, ils savent que vous êtes loin

Dernière modification par roudoudou (26/09/2017 14h49)

Dans ce cas notre ami ExpatUSA, "défenseur des investisseurs", n’oubliera pas d’inclure un paragraphe sur l’autre mal des Usa et de Miami en particulier, les avocats

Je me rappelle d’une locataire qui m’a demandé 1M de USD parcequ’il y avait une moisissure dans l’appartement, notre cher et aimé avocat, voyant mon désarroi, m’a gentiment demandé 4000 USD d’avance juste pour ouvrir et lire le courrier de cette ….

Dernière modification par Tssm (26/09/2017 15h34)