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#51 26/09/2017 16h24

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Réputation :   381  

Malheureusement aucune ironie dans mon propos

Pas de souci pour verser une avance, c’est la méthode qui me dérange

Quand vous travaillez avec un avocat, que vous lui envoyer le courrier dont je parle plus haut, vous lui demandez ce qu’il en pense en premier analyse, parce que vous ne connaissez pas forcement les habitudes locales, et il vous dit, rien, envoyez moi d’abord 4000 USD pour que je commence à lire le courrier, c’est une méthode que j’estime être du racket

Heureusement, mon gestionnaire a qui j’ai téléphone en parallèle, qui était habitué à cette manière de racketter par les  locataires cette fois, a immédiatement fait des prélèvements sous scellé, et a dit à son avocat de téléphoner a celui de la locataire pour dire que c’était rien et qu’il perdait son temps (et donc son success fee)

Tout le monde veut votre peau, broder, lawyer, locataire ….

Dernière modification par Tssm (26/09/2017 16h25)

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#52 26/09/2017 17h12

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Les avocats US demandent tres vite bcp de $
La judiciarisation des relations est bcp plus élevée qu’en France.
C’est pourquoi on ne peut comparer avec la France Expat USA.

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#53 26/09/2017 17h16

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Ah bon ? Et en quoi cela nous empêcherait de comparer les pratiques tarifaires des avocats de part et d’autre de l’Atlantique ?

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[+1]    #54 26/09/2017 18h52

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Il y a des gens qui réussissent aussi très bien dans l’immobilier US. Tout n’est pas noir non plus.
Faut par contre bien savoir où l’on met les pieds, avec qui et comment.
Un peu comme en France avant d’investir.

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#55 27/09/2017 07h27

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Réputation :   21  

@ExpatUSA : j’aimerais effectivement savoir ce que vous voulez dire par : "Je défends notamment des investisseurs malheureux."

Apres, il ne faut pas non plus s’emballer, ici, j’ai achete un appartement qui est tout a fait bien. le quartier est tres bon, ce que semble confirmer Tssm. Etant installe a Miami, le confirmez-vous aussi?

Le probleme est plus une vacance locative sur les 3 premiers mois. Rien d’alarmant pour encore, comme je l’ai dit, j’ai deja fait face a un probleme similaire en France. c’est un des risques de l’investissement locatif. L’ouragan Irma juste a la rentree n’a pas non plus aide en faisant bien peur.

Oui, des risques il y en a, comme dans tout placement qui rapporte un tant soit peu. D’ailleurs, meme un livret il y a des risques, la banque peut faire faillite… Si on veut pas de risques, on ne place pas.

Je pense que dire qu’il vaut mieux eviter l’investissement locatif est soit un manque de connaissance sur l’investissement locatif (il y a des risques mais aussi beaucoup d’opportunites et de tres bons rapports quand les choses sont bien faites!) ou alors de la mauvaise foi (vous cherchez peut-etre a decourager pour que le marche reste plus favorable pour ceux comme vous qui y sont deja). Je n’en ai aucune idee mais je ne trouve pas cela tres constructif.

Le fil de discussion est ici pour demander l’avis sur une agence intermediaire en particulier, n’ayant pas eu de retour et n’en ayant pas trouve dans le forum. Je complete le fil pour faire un retour d’experience sur comment cela se passe avec cette agence pour que de futurs investisseurs aient un exemple de vision "de l’interieur" lorsque comme moi, ils chercheront l’info sur le forum. Si votre but n’est que de faire peur sur l’investissement immobilier aux US et d’inciter a joindre votre conference (d’ailleurs, il serait interessant, plutot que de dire que vous faites une conference, soit d’en devoiler le contenu qui est applicable ici, soit d’indiquer ou et quand vous la donnez, au moins, ca serait constructif), je pense que vos interventions sont inutiles.

Voila, desole pour le coup de gueule, mais de voir ce genre d’intervention non constructives ne me plait pas, du coup, je le dis.

Edit:
D’ailleurs, on trouve des choses interessante en relisant.

post #16 de ce fil

ExpatUSA a écrit :

Cela étant dit, je ne peux que vous encourager à orienter voter stratégie immobilière vers les US pour des raisons de sécurité.

post #50 de ce fil

ExpatUSA a écrit :

TSSM,
Morale : mieux vaut éviter les contentieux judiciaires aux US (et par voie de conséquence, l’investissement locatif, tant aux US qu’en France d’ailleurs).

Que s’est-il passe entre temps?

Dernière modification par Memes11 (27/09/2017 07h34)

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#56 27/09/2017 08h20

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ExpatUSA a écrit :

Ah bon ? Et en quoi cela nous empêcherait de comparer les pratiques tarifaires des avocats de part et d’autre de l’Atlantique ?

Peut être parceque quand on fait de l’immobilier en France on fait, du coup, beaucoup moins appel à un avocat ?

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[+2]    #57 27/09/2017 14h10

Membre
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Memes11,

je vais essayer d’être clair et concis.

Pour des raisons de confidentialité et d’éthique, je ne révèlerai pas la nature de mon métier. Je vous dirai juste que je réalise 80% de mon activité dans l’immobilier et les fonds d’investissement depuis près de 30 ans.

Je suis membre d’une association en Floride chargée d’accueillir et d’aider (bénévolement) les arrivants francophones. Je connais donc assez bien les problématiques que vous soulevez.

Ces 30 d’expérience me font dire alors que l’investissement locatif est probablement celui qui cumule les plus gros handicaps :
- rentabilité faible (en intégrant TOUS les coûts)
- cadre juridique défavorable au propriétaire (en France)
- fiscalité confiscatoire (en France)
- probabilité d’avoir des emmerdes élevée (partout)

Fort heureusement, il existe des formes de placement bien plus judicieuses mais là n’est pas le débat.

Je n’ai jamais changé d’avis sur l’immobilier US. Je pense qu’il peut être intéressant de s’y positionner mais pas pour faire du locatif traditionnel : opérations d’achat, rénovation, revente par exemple bien que le secteur soit devenu plus difficile depuis 3 ou 4 ans (à Miami).

Concernant la conférence, j’ai détaillé le contenu pour sensibiliser le lecteur sur la quantité de pièges qui attendent l’investisseur étranger. Les brokers français aux US sont adorables, on se tutoie très rapidement, on est copains, mais leur objectif unique est la commission à l’achat. Ils se foutent pas mal de la qualité de votre investissement et de votre rendement. Même la gestion ne les attire pas vraiment, elle n’est qu’un outil destiné à faciliter la vente.

Je dis ça de la façon la plus honnête, il me semble. Après, vous en faites ce que vous voulez. Si l’avis d’un "vieux routard" de l’immobilier ne vous intéresse pas, ne lisez pas ses posts. C’est tout bête. Pour autant, je souhaite vivement que votre acquisition vous soit profitable. Cela étant, la marge très importante prélevée par cet agent, représente plusieurs années de loyers. Vous ne commencerez donc à dégager du rendement que dans 4, 5 ou 6 ans. C’est ce que j’ai tenté de vous expliquer il y a plusieurs mois.

Dans la vie, on croise deux types de personnes : celles qui écoutent et s’intéressent à l’expérience des autres pour avancer plus efficacement. Ils réussissent mieux et s’enrichissent plus rapidement. Et puis, il y a les autres, qui n’ont qu’un idée en tête et rien ni personne ne les fera changer d’avis. Les déconvenues sont alors nombreuses et la progression est très lente …

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#58 27/09/2017 17h36

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Réputation :   75  

Ils seront au salon de l’immobilier  Mi octobre à Paris, si cela intéresse quelqu’un de les rencontrer…

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#59 03/10/2017 12h49

Membre
Réputation :   21  

@ExpatUSA : Merci pour la reponse detaillee.

Je continue donc mon feuilleton : J’ai desormais une offre de locataire, mais bien en dessous du prix annonce, j’ai demande a l’agent de maintenir l’offre.

Florida-Invest est maintenant sur le coup plus activement (le compte rendu de visites de MLS le montre bien), ils meublent mon appart a leurs frais si ce n’est pas loue d’ici une semaine.

A bientot pour plus de rebondissements smile

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[+2]    #60 03/10/2017 17h38

Membre
Réputation :   2  

Je suis développeur immobilier aux États-Unis et en France donc je peux répondre à vos questions en toute transparence Je n’ai aucun intérêt dans ce business et rien à vous vendre

Concernant les États unis comme investissement locatif pour un Français vivant en France, cela n’a généralement aucun intérêt et comporte des risques non négligeables
Je ne recommande pas ce type d’investissement même pour une résidence secondaire
La raison principale réside dans le fait qu’en tant qu’étranger aucune banque américaine ne financera investissement, et que sans un levier financier minimum de 75%, un investissement locatif n’a absolument aucun intérêt.

À ce jour je ne connais aucune banque française qui délivre de crédit hypothécaire pour des acquisitions aux États unis.

Sans financement, votre rendement sera minable et vous ne pourrez pas bénéficier des abattements fiscaux prévus à cet effet qui sont l’intérêt majeur d’un investissement locatif. Je peux vous démontrer par A+B que n’importe quel placement locatif correct en France sera plus performant que votre investissement US, fiscalité inclue. Par mon travail nous avons réalisé des études poussées pour comparer les deux cotes de l’atlantique.

Outre ce problème qui pour moi est déjà rédhibitoire, il existe des problèmes dont ces intermédiaires du type de Floride invest se gardent bien de vous prévenir.
Déjà, le rendement locatif qu’ils vous affichent ne reflète pas la réalité;
vous devrez vous acquitter des commissions d’agent délirantes (environ 6% a chaque tour), frais de gestion exorbitants, de taxes foncières élevées, de réparations, de vacances locatives Etc

Les estimations des charges sont souvent sous-évaluées; sachez que la taxe foncière est souvent la plus grosse charge, et qu’elle sera réévaluée à l’achat en se basant sur le nouveau prix d’acquisition. La taxe foncière de l’ancien propriétaire est donc bien en dessous de celle que vous payerez.
Pour continuer, la Floride est un État qui enregistre une croissance démographique importante mais a un surplus conséquent de logements hérités de la crise de 2008. Les vacances locatives sont donc un problème chronique de la Floride. Seules certaines villes comme Miami ont un taux de vacance locative faible. Les salaires sont généralement également assez bas en Floride

Le risque naturel est également un problème majeur dont tout investisseur doit être bien conscient. Miami vient de frôler une catastrophe majeure, et ce type d’évènement va être de plus en plus fréquent. Les tornades et les inondations sont une réelle menace et je vous conseille si toutefois vous désiriez toujours vous lancer de bien vérifier si la propriété n’est pas dans une zone inondable. La région de Miami est extrêmement a risque et pourrait se retrouver sous l’eau. Tampa, Jacksonville et Orlando sont plus épargnées car plus au nord mais pas pour autant a l’abri

Le risque purement financier est également présent; l’économie de la Floride a des fondamentales vulnérables et repose essentiellement sur le tourisme et les revenus génèrent par les retraites. L’immobilier américain est cyclique et lors de crises, ces régions sont les plus impactées car leur économie trinque beaucoup plus que des états solides comme la Californie ou le Colorado.
Réalisez bien que les taxes faibles sont bien la pour inciter les investissement dans cet état malgré les problèmes importants que je mentionne.
L’immobilier de Floride reste encore abordable et a des prix relativement corrects par rapport au niveau de la crise des subprimes; le risque réside au niveau politique Trump / Corée du nord etc , mais surtout sur la bourse américaine qui est largement surévaluée et risque un crash sans précédent dans l’histoire de la finance

Au niveau fiscalité, la Floride est avantageuse tout comme le Texas car l’état ne lève pas de taxes, et seul l’impôt fédéral est à acquitter. En tant que résident français vos revenus locatifs et plus values seront imposées comme un investissement français en vertu de la convention franco américaines; l’impôt verse aux états unis de crédit d’impôt en France ou vous devrez vous acquitter de la différence que vous auriez du payer avec un investissement français.
Vous ne payerez en revanche pas de charges sociales CRDS CSG, ce qui est le seul intérêt d’un investissement locatif a l’étranger. Les revenus viendront par ailleurs grossir votre assiette d’imposition de l’impôt sur le revenu
Sachez que si votre investissement est de type patrimonial, les états unis se saisiront de jusqu’a 40% de vos bien situes aux états unis en cas décès si vous n’êtes pas maries

Accessoirement, faites attention lors de vos virements aux états unis, car les banques facturent de manière opaque jusqu’a 6% des montants transfères entre leur taux de conversion ridicule et leur commission. Pensez a utiliser les services de courtiers online qui vous couterons environ 0,30-0,50%% plutôt que d’engraisser votre banque

En résumée, il existe en effet des investissements intéressants aux États unis dans le locatif, mais cela n’a à mon sens d’intérêt que pour un résident fiscal américain bénéficiant d’une bonne ligne de crédit ou pour les banques d’investissement; il existe en France des investissements tout aussi attractifs dans les villes secondaires et beaucoup moins risques avec un rendement in fine largement supérieur

Dernière modification par Stern (03/10/2017 18h09)

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[-3]    #61 28/11/2017 11h57

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour à tous,
Professionnel de l’investissement depuis une vingtaine d’années, multi-entrepreneur, "repenti de la défisc",  j’apprécie ce forum qui a souvent d’excellentes interventions.
Je viens ici car j’étais sur le point d’envoyer un de mes clients, que je suis en accompagnement -mais à qui je n’ai rien à vendre, acquérir un bien sur Detroit.
Je ne viens pas pour casser les uns ou encenser les autres, mais j’ai le devoir d’indiquer que malgré ma vigilance, je n’ai pas réussi à sélectionner le bon intervenant. Et que j’ai bien envie de jeter l’éponge.
Si ça n’était le niveau actuel des prix, la faiblesse de la rentabilité annoncée -alors qu’à Detroit, on a sur le papier du 17 à 20% bruts, et le trop grand nombre d’opérateurs français,  j’aurais tendance à repenser à la Floride ou à des villes plus sérieuses et/ou pérennes.
Je pense par ailleurs être largement assez armé d’arguments pour dissuader quiconque de faire de l’investissement immobilier en France actuellement: données démographiques et économiques -pour celui qui investi sur le long terme, taux de crédit qui pousse le marché -et je démontre qu’une remontée à 6% engendrerait un repli automatique d’au moins 30%, et que 6%, ce n’est rien en cas de crise, sans parler des conditions dont vous disposeriez et dont pourraient être exclus votre acquéreur, allocations familiales en sursis, lois en faveur des locataires etc etc…
En plus du reste, l’immo français est largement soutenu par une grande quantité de gens qui n’ont pas un sou d’avance mais auxquels les banques prêtent trop facilement encore jusqu’à 110%, là où, en cas de problème, ces mêmes banques estimeront les biens à 70% de la valeur prêtée quelques années à peine avant. C’est vraiment un secteur globalement à fuir. Sauf…
Aujourd’hui, des professionnels arrivent encore à tirer des rentabilités correctes. Il vaut donc mieux entrer avec eux dans un REIT, une SIIC, voire une bonne SCPI (1 sur 20 au maxi), ou bien un fonds fermé (attention, pas de Mar..tha), ou encore un bon club deal qui va, lui, lever de l’emprunt.
Je me joins actuellement à des professionnels sur le nord du Portugal, non dans une optique conservation, mais dans une optique d’achat-revente gagnant pour les investisseurs, et gagnant encore pour les acquéreurs finaux, puisqu’il s’agit de remettre sur le marché des biens totalement rénovés et très bien placés.
L’objectif est 2 ans de détention au maximum avec un retour de 10% annuel.
Je pense que c’est aussi ce qu’il faudrait faire aux Etats-Unis, au lieu de partir sur de l’investissement direct et à long terme, car à mon sens, à peine moins risqué qu’en France.

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#62 28/11/2017 12h07

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Pas mal comme méthode marketing, n’investissez pas aux USA, viendez au Portugal c’est du 10% garanti smile
Vous auriez quand même dû vous présenter et poster 2 ou 3 messages pour rendre votre approche plus crédible ?
D’ailleurs vous ne dites pas ce que vous êtes exactement : un agent immobilier ? un CGPI ?

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[-2]    #63 28/11/2017 12h14

Banni
Réputation :   -5  

Non, je pense que vous êtes passé à côté de l’essentiel, mais c’est sans doute de ma faute: j’accompagne des investisseurs, et donc me réclame 100% indépendant, ce que ne sont ni les agents immobiliers ni les CGPI.
J’ai une carte d’AI, mais vais la rendre sous peu, puisqu’elle ne me sert justement plus à rien. L’exercice est difficile, entre vendeurs de formation bidons d’une part, et agents immobiliers et CGPI d’autre part. D’autant que la grande majorité des gens ne veulent pas rémunérer le conseil…

Excusez pour le Portugal. Je n’ai pas dit qu’il fallait absolument y aller. J’ai dit que je m’associais à des professionnels dans cette optique.

Pour ce qui est des USA, je pense que l’essentiel a déjà été dit: il faut y aller aussi, et c’est pour cela que je jette l’éponge: je n’ai pas envie d’y aller, moi qui ai des attaches de l’autre côté de la terre…

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[+1]    #64 28/11/2017 14h05

Membre
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Vous n’avez donc aucun statut?
M*erci aurevoir

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#65 28/11/2017 14h10

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Réputation :   414  

Il veut juste partager ses connaissances approfondies et ses bons plans, c’est généreux de sa part.

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#66 28/11/2017 18h01

Membre
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Hylt a écrit :

Je pense par ailleurs être largement assez armé d’arguments pour dissuader quiconque de faire de l’investissement immobilier en France actuellement: données démographiques et économiques -pour celui qui investi sur le long terme, taux de crédit qui pousse le marché -et je démontre qu’une remontée à 6% engendrerait un repli automatique d’au moins 30%, et que 6%, ce n’est rien en cas de crise, sans parler des conditions dont vous disposeriez et dont pourraient être exclus votre acquéreur, allocations familiales en sursis, lois en faveur des locataires etc etc…
En plus du reste, l’immo français est largement soutenu par une grande quantité de gens qui n’ont pas un sou d’avance mais auxquels les banques prêtent trop facilement encore jusqu’à 110%, là où, en cas de problème, ces mêmes banques estimeront les biens à 70% de la valeur prêtée quelques années à peine avant. C’est vraiment un secteur globalement à fuir. Sauf…

Donc si je résume vu que je suis un peu neuneu, ce monsieur nous dit que le Portugal c’est le paradis pour investir en immo vs la France. Bien bien voyons cela:

- Données démographiques: Portugal a une croissance négative de 0.34%
- En cas de remontée des taux les prix de l’immo s’éffondrent en France mais par magie restent élevés au Portugal…
- L’immobilier est soutenu par des gens qui n’ont pas un rond, un peu comme les subprimes aux US du coup. C’est vrai que lorsqu’on veut emprunter 200K, une copie de fiche de paie suffit c’est bien connu lol

Par contre on passe sous silence les largesses fiscales du Portugal envers les retraités de l’UE, mais mon petit doigt me dit que ce dumping ne vas pas durer éternellement..

Q.

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[-1]    #67 04/12/2017 18h31

Banni
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Après pour investir à l’international, ça ne pourrait pas être intéressant de passer par des compagnies qui s’occupent de ventes d’immobilier à l’étranger à des clients internationaux? Ils ont - forcément - l’habitude de ce genre de cas, il y en a quelques uns du genre XXXXX qui se spécialisent dans ce secteur et je me disais que ça pourrait être pratique.

Message édité par l’équipe de modération (04/12/2017 18h36) :
- suppression du lien qui est probablement publicitaire

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[-4]    #68 12/12/2017 23h12

Banni
Réputation :   -4  

Bonjour à tous;
La marche aujourd’hui se porte bien et il y a encore de bonnes affaires… Le tout est d’être guide correctement en prenant en compte l’ensemble des facteurs. L’investissement sera different selon si vous voulez faire un achat-vente rapide ou investir à moyen terme, c’est-à-dire mettre en location votre bien. Les calculs sont très différents.
Bien évidemment, il faut prendre en compte le montant de l’achat mais aussi les parties rénovation, management, taxes…

IH : je ferme cette file qui est un aimant à margoulins et n’apporte pas grand chose aux forums de toute façon.

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