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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/11/2014 22h38 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

La CFE, étrange taxe payée par certains mais pas par tous, en fonction de là où on habite…

J’ai fait un tour aujourd’hui au centre des impôts accompagner un proche qui a investi récemment en LMNP.

Voici l’échange que nous avons eu :

- La CFE est due par les LMNP / LMP sur tous leurs biens (pas que sur le principal)
- La CFE se calcule à partir de la valeur cadastrale
- L’établissement principal est taxé selon une base minimum (qui dépend de votre CA) sauf si la base cadastrale est supérieure à la base minimum, dans ce cas on paye selon la base cadastrale
- Les établissements secondaires sont taxés selon leur valeur cadastrale
- Une fois la somme des valeurs cadastrales faite, on applique un pourcentage (dans les 33% chez moi, c’est voté chaque année par la commune) pour calculer le montant à payer.

Ca représente environ un mois de loyer chez moi.

La discussion aurait pu s’arrêter là, mais j’ai demandé à la charmante conseillère s’il n’existait pas un plafonnement (dont j’avais entendu parler) et … l’imprimé 1327 permet de demander le plafonnement à 3% de la valeur ajoutée!!!   La valeur ajoutée étant souvent égale à zéro quand on est au réel. On reste donc soumis à une cotisation minimale (170€ dans le cas de la personne que j’accompagnais)

Ouf!

Mots-clés : cfe lmnp


Left the Rat Race in 2013

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#2 09/11/2014 11h27 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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D’après M° JL Le Boulc’h, le plafonnement serait sur les recettes et non sur la valeur ajoutée.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 09/11/2014 11h40 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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ah! Je n’ai pas le livre de M° Le Boulch… Si quelqu’un l’a, peut il vérifier s’il parle de valeur ajoutée ou de loyers?

Si c’est la valeur ajoutée, ce que m’ont dit les impôts, c’est quand même pas la même chose (et ça serait plus logique d’être imposé sur un gain, un loyer n’est pas un gain)


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#4 09/11/2014 11h47 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je ne l’ai pas sous les yeux, actuellement prêté , j’ai consulté mes notes issues de l’ouvrage…


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#5 09/11/2014 13h57 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Techniquement, c’est bien calculé sur la valeur ajoutée. Mais la valeur ajoutée, c’est le CA (tout ce qui est facturé au locataire) - les consommations intermédiaires.

Donc en gros les loyers moins les dépenses directement déductibles, non amortissables et hors frais financiers.

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#6 09/11/2014 14h53 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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La CFE minimale dans certaines communes gourmandes peut mettre en cause l’intérêt du LMNP (BIC) par rapport au foncier.

Prenons une CFE minimale de 1000€. Schématiquement, avec le statut de LMNP on peut déduire 2,5% de la valeur du bien. Donc pour un bien de l’ordre de 80k€ le statut LMNP permet d’amortir 2000€. si toutefois le bailleur dispose de plusieurs biens avec une recette > 32900€, il faut intégrer dans le calcul les frais de compta et de CGA.

La CFE minimum peut atteindre 2000€. Donc c’est un calcul a faire.

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#7 09/11/2014 18h40 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@ xa : hors frais financiers, c’est à dire? hors intérêts d’emprunt?

@boubouka : vous avez des exemples réels de cfe minimale aussi élevée ou vous "supposez" ces chiffres?

Merci,


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#8 09/11/2014 20h38 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@ZX : Oui, hors intérêts d’emprunts, et hors investissement.

Pour donner un exemple, une entreprise qui achète et revend du matériel génère la même VA qu’elle acquière à crédit ou comptant. C’est la VA qui permet de payer les frais de fonctionnement de l’entreprise (les salaires, les frais internes, etc …)

C’est un peu plus que vente - achat, parce que par exemple les stocks non encore vendus sont comptabilisés dans la VA.

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#9 09/11/2014 22h34 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@zx-6r

Levallois. Pour un petit studio de 15 ou 18m2 ça peut peser beaucoup.

Autrement regarder ce tableau ou on trouve du 600€ facile pour des communes dans des zones ou le prix au m2 est faible.

Voir ici Cotisations foncières des entreprises minimales par commune | Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

Malheureusement, malgré des recherches nombreuses je n’ai réussi a trouver une information claire et précise sur cette CFE. Probablement la jeunesse de cet impôt y est pour quelque chose. Ceci dit, probablement les maires risquent d’être tentés par cet impôt "facile" ; du moins avant de rentrer dans une période de "concurrence" fiscale.

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#10 09/11/2014 22h42 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Aussi ce lien dans l’essonne. Quand le CA<10k€ parfois cela fait peur.

http://www.essonne.cci.fr/download/file/fid/11913

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#11 09/11/2014 22h58 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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ZX-6R a écrit :

- La CFE est due par les LMNP / LMP sur tous leurs biens (pas que sur le principal)
- La CFE se calcule à partir de la valeur cadastrale
- L’établissement principal est taxé selon une base minimum (qui dépend de votre CA) sauf si la base cadastrale est supérieure à la base minimum, dans ce cas on paye selon la base cadastrale
- Les établissements secondaires sont taxés selon leur valeur cadastrale

Merci de cette file qui pourra être fort utile.

On paie pour chacun des établissements, d’accord, mais dans la seule commune de l’établissement principal (je comprend, le lieu où l’on a établit l’activité, souvent le lieu du premier logement loué mais pas forcément ?) ou bien dans chacune de celles où l’on est implanté ?

Effectivement, les minimums font peur ! Si on veut commencer par un petit bien, c’est la ruine pour certains endroits…

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#12 09/11/2014 23h06 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

@ZX-6R, désolé d’intervenir ici (l’immobilier "physique" ce n’est pas mon domaine), et du coup désolé si je dis une bêtise, mais ce que le service des impôts vous a expliqué me semble complètement contredire ce qu’un autre service des impôts avait également expliqué sur cette discussion: Achat d’un 2e appartement : nouvelle déclaration P0 ? (2,/2) en particulier aux messages #29 (où un contrôleur des impôts écrivait:

Contrôleur des impôts a écrit :

l’établissement principal est imposable à la CFE sur l’imposition minimum prévu par la collectivité local concerné, et les établissements secondaires, bien que dans le champs d’imposition, sont imposés sur une base de 0€.

) et #41.

Qu’en pensent les pros du LMNP, à part que personne ne dis jamais la même chose :-) ?

Blague à part, cela fait plusieurs années que la CFE est en place, donc, les pros du LMNP ici qui ont plusieurs appartements doivent bien avoir des réponses sur ce qui se passe en pratique, non ?

Amicalement,

R.


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#13 09/11/2014 23h23 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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sfyter a écrit :

On paie pour chacun des établissements, d’accord, mais dans la seule commune de l’établissement principal (je comprend, le lieu où l’on a établit l’activité, souvent le lieu du premier logement loué mais pas forcément ?) ou bien dans chacune de celles où l’on est implanté ?

Vous payez la CFE dans chaque lieu ou vous êtes implanté. Vous ne pouvez pas avoir un studio dans la corrèze en tant qu’établissement principal et 300 apparts à Paris en tants qu’établissements secondaires et ne payer que la CFE dans la corrèze smile

EDIT : Pour info, j’ai imprimé et lu à la personne qui m’a recu l’article suivant 1647 D :  "Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement" en lui disant que je comprenais que seul l’établissement principal est assujetti. Ce à quoi elle m’a répondu que cet artcile de loi précise que l’établissement principal est assujetti à une cotisation minimale et que les secondaires sont assujetti selon leur valeur cadastrale sans minimum requis.

Dernière modification par ZX-6R (09/11/2014 23h36)


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#14 09/11/2014 23h30 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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roro a écrit :

it:

Contrôleur des impôts a écrit :

l’établissement principal est imposable à la CFE sur l’imposition minimum prévu par la collectivité local concerné, et les établissements secondaires, bien que dans le champs d’imposition, sont imposés sur une base de 0€.

) et #41.

Effectivement, toujours la même incompétence des impôts… J’ai bien insisté sur ce point et un 2e contrôleur est venu en renfort du premier. Pour eux, chaque établissement est assujetti à la CFE. Ils font la somme de la valeur cadastrale.

Il y a donc 2 points encore très flous pour lesquels les impôts se contredisent d’un centre à l’autre:
- la base de calcul de la CFE : uniquement l’établissement principal ou tous les établissements, y compris les secondaires?
- le plafonnement à 3% de la valeur ajoutée : qu’est ce que la valeur ajoutée pour les impôts? (la définition de xa fait froid dans le dos, mais je n’ai pas lu d’autres sources allant dans ce sens)


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#15 10/11/2014 09h31 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

@ZX-6R, non mais c’est ça qui me paraît complètement délirant là, ce manque de cohérence entre services des impôts…

Quelqu’un qui lirait cette file et posséderait des appartements loués en meublés pourrait toujours demander un rescrit fiscal à son centre des impôts pour être sûr de ce qui se passe dans sa situation, mais bon…

Quelqu’un qui paye la CFE pour ses LMNP pourrait-il nous dire si - en pratique - il est imposé à la CFE sur tous ses appartements sur une base qui correspond à peu près à la TF (base cadastrale), ou bien si il paye une CFE "imposition minimum" sur son établissement principal ?

Amicalement,

R.

Dernière modification par roro (10/11/2014 13h10)


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#16 10/11/2014 10h04 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je me relis, a posteriori, et j’ai répondu un peu vite, sautant sur la notion de valeur ajoutée (et la différence avec le bénéfice), sans réaliser qu’on parlait de la contribution foncière …

Pour la VA, j’ai donné en gros ce que c’était, mais ca intervient pour la contribution économique, par pour la contribution foncière qui dépend de la valeur locative.

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#17 10/11/2014 11h03 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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J’ai reçu ma CFE, la bonne nouvelle, elle a été divisé par plus de 2 depuis l’année dernière !  (200 euros tout rond pour un CA inf. à 10 000 comme l’année dernière contre environ 500 l’année dernière).
Pour moi toujours pareil. J’ai deux LMNP dans deux villes différentes (et je paye les 2 que sur la base de la ville du premier studio enregistré).
Etrange taxe en effet comme le dit ZX-6R…

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#18 10/11/2014 18h15 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Visiblement tout le monde en paye pas pareil , encore un impôt absurde

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (10/11/2014 19h49)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#19 11/11/2014 10h45 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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xa a écrit :

Je me relis, a posteriori, et j’ai répondu un peu vite, sautant sur la notion de valeur ajoutée (et la différence avec le bénéfice), sans réaliser qu’on parlait de la contribution foncière …

Pour la VA, j’ai donné en gros ce que c’était, mais ca intervient pour la contribution économique, par pour la contribution foncière qui dépend de la valeur locative.

Non, vous avez raison, la VA a bien un rôle en matière de CFE, pour la détermination du "plafonnement au titre de la valeur ajoutée". Si l’on évacue l’application de la base minimum déterminée par chaque commune (indépendante de la valeur ajoutée et qui permet d’imposer des entreprise avec 0 euro de VA), la VA permet de plafonner le montant de CFE des entreprises, quel que soit la valeur locative cadastrale de leurs locaux et leur chiffre d’affaires.
Le plafonnement joue à plein tant que n’est pas atteint le niveau de la base minimum. En deçà de la base minimum, c’est celle-ci qui prend le relai, dans le sens où on ne peut descendre plus bas, quel que soit le montant de la VA.

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#20 11/11/2014 11h01 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Connaissez vous le calcul de la VA retenu par les impôts Pierre Jacques?

- loyers bruts?
- Résultat comptable?
- résultat fiscal?
- autre?


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#21 11/11/2014 11h10 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Pour moi c’est la VA telle que définie au 1586 sexies CGI.

Code général des impôts - Article 1586 sexies | Legifrance

Je n’ai pas approfondi, mais on peut imaginer que c’est celle déterminée dans le feuillet 5 de la 2033.

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#22 11/11/2014 11h42 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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C’est incompréhensible pour un LMNP…

Selon le dossier envoyé par le CGA, la valeur ajoutée = loyers - autres achats et charges externes

Ce qui semble correspondre à l’ensemble des charges, y compris intérêts d’emprunts.


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#23 11/11/2014 12h11 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Qu’est-ce que vous trouvez incompréhensible dans ce calcul ?

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#24 11/11/2014 12h56 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@pierrejacques11

Oui, la VA intervient, mais elle n’est pas la base. J’ai sauté sur le problème classique de différenciation entre la VA, l’EBE, le résultat, le bénéfice, qui semble poser souci à ZX.

@ZX

"Ce qui semble correspondre à l’ensemble des charges, y compris intérêts d’emprunts."

Je pense que le problème, c’est que vous ne connaissez pas le plan comptable, et donc que vous ne différenciez pas les charges  comptables selon leur nature. Les intérêts sont des charges (classe 6), comme les achats et les salaires par exemple.

Mais il faut regarder les sous classes. L’achat d’une cafetière pour un meublé passera en compte 60xx Achats. Les frais de déplacement en 62XX (autres charges externes). En 61XX, vous aurez par exemple les frais d’agence immobilière (charge externe, 611 sous traitance a priori), et si le bien que vous mettez à disposition, vous le louez à qqun d’autres (ex : sarl d’exploitation louant à une SCI de possession), ce loyer "charge" sera imputé en 6132 locations immobilières.

Les intérêts sont des charges financières (66xx), les salaires des charges de personnel (64XX), etc, etc…

Toutes les charges ne sont pas déductibles dans le calcul de la VA, sinon la VA serait le bénéfice (les impots SONT des charges, classe 63 et 69)

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#25 11/11/2014 13h36 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@ pierre jacques : et bien je trouve absolument tout d’incompréhensible dans cet article de loi en fait…

@xa : j’étais contrôleur de gestion, je n’ai jamais eu besoin d’apprendre le plan comptable, on laissait ca.. aux comptables. Néanmoins je vous rassure, je comprends parfaitement ce qu’est une charge, financière ou pas. Mon point ici est de trouver le calcul exact de la CFE, et le calcul du plafonnement. J’éditerai le premier post quand nous aurons trouvé un consensus.

Pour l’instant, on sait que le plafonnement est de 3% de la VA. Mais personne n’a donné le calcul exact de la VA. Le lien de Pierre Jacques est surement très juste, mais pour le rapporter au LMNP bon courage. Quand je regarde le dossier du CGA d’un parent, j’y vois VA = loyers - autres achats et charges externes. Reste à déterminer ce qui se cache derrière autres achats et charges externes. Je vérifierai quand je rentrerai chez moi.


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