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Forums des investisseurs heureux

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#101 15/12/2015 19h52 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Pas de chance…

Me concernant dois-je faire un inscription sur le site pour la CFE (ayant démarré mon activité meublée cette année donc rien à payer) ou attendre l’année prochaine ?

Cdt

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#102 15/12/2015 22h43 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour à tous.
Ayant démarré mon activité LMNP cette année, je suis en train de remplir consciencieusement ma déclaration 1447-C-K
J’ai une question tout simple, mais il vaut mieux poser une question idiote et être ridicule cinq minutes que de rester ignorant toute sa vie:
est-ce bien normal de payer une taxe foncière ET la CFE en plus?

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#103 16/12/2015 09h09 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Oui c’est normal
ps: ce n’est pas ridicule tout le monde se l’est posé à un moment où un autre smile

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#104 05/11/2016 11h02 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour à tous,
je remonte le post, pour un éclairage collectif sur ma situation, sachant que je pense que nous allons tous avoir des questions.

Je paye pour la première fois la CFE et je trouve le montant exorbitant.

voilà mes donné :
CA : 14106€
Résultat : -6743€
Valeur locative du bien  12787€ (deux fois l’estimation de la taxe foncière)
abattement première année 6394€
Base de calcul : 6394€
montant minimum applicable 510€
cotisation 24.56
cela donne une CFE de 1570 + 47€ de frais de gestion
soit une CFE de 1617€.

Je trouve le montant très élevé surtout que j’avais compris que pour les LMNP le montant minimum était du.
En lisant la file j’ai vu que nous pouvions demandé le montant minimum, en faisant jouer les 3% de la VA.
Es ce toujours valable? quelle démarche?

Je trouve le montant élevé surtout que je suis dans ma première année avec un abattement de 50%, dans la cas ou le montant est réel celà fait beaucoup d’imposition avec la taxe foncière.

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#105 05/11/2016 11h39 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je l’ai payé pour la première fois cette année car je l’ai reçu hier et le montant été plutôt raisonnable,  j’ai payé moins de 150 €.

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#106 05/11/2016 11h55 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Pour le plafonnement dont vous pourriez effectivement bénéficier :
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … _10517.pdf

Pour ce qui est de l’imposition sur la base minimum (dépendant lui-même de votre CA), cela dépend de la manière dont votre SIE conçoit la notion de "disposition des locaux". Si les logements loués ne sont pas considérés comme étant à votre disposition, alors la CFE ne doit pas être déterminée selon la valeur locative mais sur une base minimum.

Et en l’occurrence, le BOFIP dispose que "dans la généralité des cas, les biens donnés en location, en crédit-bail ou mis à disposition d’une autre personne à titre gratuit sont imposables respectivement chez le locataire, le crédit-preneur ou l’utilisateur à titre gratuit."
(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/389-PGP.html, paragraphe 30)
(le fait que le locataire ne soit pas assujetti à la CFE n’est pas un obstacle à l’application de cette règle)

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#107 05/11/2016 13h01 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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C’est effectivement à cette période de l’année que l’on reçoit les avis d’imposition CFE. D’après mon expérience (non universelle) c’est assurément l’impôt le plus mal géré par l’administration fiscale (pourtant déjà à la peine sur certaines autres perceptions).
La frontière du "n’importe quoi" semble être franchie chaque année. En tant que citoyen, cette répétition d’erreurs me parait inquiétante, j’espère que ce n’est pas partout ainsi…

- Aucun interlocuteur dans mon SIE en capacité de répondre aux questions les plus simples (plus exactement, 3 interlocuteurs qui répondent différemment avec certitude). Des menaces de contrôles si je remets poliment en doute des affirmations idiotes.
- Déclarations faites depuis 3 années et sans raison connue, perceptions oubliées.
- Avis d’imposition CFE sur la résidence principale chaque année, puis annulation sur notre demande.
- Biens achetés les mêmes années, dans la même ville, certains sont redevable de CFE, d’autres à nouveau oubliés.
- Imposition d’un bien non LMNP
- Montant de redevance totalement fantaisiste d’un bien à l’autre. Par exemple : à 50m l’un de l’autre une maison de 70 m2 124€, un appartement de 25 m2 258€ même époque de construction, valeur locative au m2 très proches… ces fantaisies existent déjà sur le foncier mais au moins se base t-elles sur des fumeuses valeurs locatives théoriques.
- Dans une autre commune, un bien exploité en LMNP et déclaré est lui aussi oublié par l’administration…

Nouveauté cette année, le règlement en ligne ne semble pouvoir être réalisé exclusivement que par mandat (il faut que je me penche sur cette question).

Montant d’imposition, imposable ou pas, cela semble être un peu "à la roulette russe" et un peu éloigné d’un état de droit !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#108 05/11/2016 13h13 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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bonjour,

merci pour les réponses, pour la base locatives j’ai toujours pas trop compris.

Pour ce qui est de la demande de plafonnement je pense qu’il s’agit plutôt de ce formulaire :
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … _10520.pdf
qui en fait correspond à la déclaration des micro entreprise (type lmnp).

pour la base de calcul dans le plafonnement je pense qu’il faut (mais je vais confirmer avec mon comptable):
Mettre la totalité des recettes : loyers payés
Pour ce qui est des achats : toutes les charges, frais de gestion par agence et comptable.

Tous cela dans la limite du minimum définie par la commune.

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#109 05/11/2016 13h34 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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LMNP au réel pour le formulaire que j’ai donné.

Pour la valeur ajoutée, vous (votre comptable) l’avez (théoriquement) déjà calculée lors de votre déclaration.

Edit : ah non vous êtes au micro. Mais vous avez utilisé un comptable pour votre déclaration au micro ?

@Ddtee : je confirme qu’il n’y a aucune uniformité dans le traitement de cet impôt.

Dernière modification par pierrejacques11 (05/11/2016 13h44)

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#110 05/11/2016 14h17 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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bonjour,

je suis bien au réel mais dans la déclaration memento fiscal je suis sous le régime des micro entreprise, d’où la référence que j’ai fournis puisque ça concerne le statut des micro-entreprises, mais je peux me tromper.

Pour la valeur ajouté je pense savoir à quelle ligne ça correspond sur mon bilan fournis par le comptable mais je vais confirmer.

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#111 05/11/2016 17h23 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,
Je suis loueur LMNP réel simplifié depuis Avril 2015 et je viens de recevoir mon premier avis de CFE.
Bonne surprise, 67 € seulement, i feel lucky  smile

Pour info je loue deux appartements deux pièces à Paris, le principal de 40 m2 dans le 11ième et l’autre de 32 m2 dans le 17ième. Loyers 1200 € et 1090 € CC

Je crois qu’on ne reçoit plus l’avis de CFE par papier, mais uniquement par mail.

Dernière modification par Medium (05/11/2016 17h26)

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#112 06/11/2016 21h49 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Vous avez de la chance !
Je viens de recevoir les miens : en moyenne 520€! Et je parle pour des studios dont les loyers CC sont de 470€ maxi….

Plus de 1000€ à débourser… ca fait mal !
Autant j’au un CF positif apres emprunt, charges et TF…. mais la CFE fait tout exploser…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#113 08/11/2016 21h01 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,
@Lemouz, Pourquoi avez vous plusieurs CFE?
La CFE n’est pas globale pour l’activité LMNP quelque soit le nombre de location lorsque la location est à l’année et non saisonnière ?

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#114 08/11/2016 22h25 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Ma CFE passe subitement de 200 euros à 404 euros (pour 2 studio sans changement entre l’année dernière et cette année).
Du grand n’importe quoi…

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#115 08/11/2016 23h15 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Comme il l’a été dis plus haut, le CFE semble être du grand n’importe quoi, et d’ailleurs je n’arrive pas à comprendre comment il peut y avoir autant de disparités entre nous tous.

Certains passent carrément au travers sans la payer et d’autres payent vraiment chers.

D’où peut venir ce genre de problèmes ?

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#116 09/11/2016 07h54 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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GM a écrit :

Ma CFE passe subitement de 200 euros à 404 euros (pour 2 studio sans changement entre l’année dernière et cette année).
Du grand n’importe quoi…

A quelle date avez-vous débuté votre activité ?

Ltalta a écrit :

Bonjour,
@Lemouz, Pourquoi avez vous plusieurs CFE?
La CFE n’est pas globale pour l’activité LMNP quelque soit le nombre de location lorsque la location est à l’année et non saisonnière ?

C’est toujours le même problème, si l’on considère que le LMNP "dispose" des logements qu’il met en location, alors logiquement c’est l’article 1473 CGI qui s’applique :

article 1473 CGI a écrit :

La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains, en raison de la valeur locative des biens qui y sont situés.

Shakaiolos a écrit :

Comme il l’a été dis plus haut, le CFE semble être du grand n’importe quoi, et d’ailleurs je n’arrive pas à comprendre comment il peut y avoir autant de disparités entre nous tous.

Certains passent carrément au travers sans la payer et d’autres payent vraiment chers.

D’où peut venir ce genre de problèmes ?

Au bout du bout je dirais que le problème est que la CFE est une recette communale, et non pas nationale, et que dès lors la DGFIP ne montre pas d’empressement spécifique à en détailler l’application à chaque cas complexe, au-delà de ce qu’elle fait dans le BOFIP. Mais ce n’est qu’une hypothèse personnelle.

Dernière modification par pierrejacques11 (09/11/2016 08h11)

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#117 09/11/2016 09h26 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

@pierrejacques11
je copie colle la réponse faite par le SIE ou j’ai acheté mon premier bien en 2015, et celle ou j’ai acheté mon 2ième bien en 2016.
Les 2 réponses sont contradictoires :

Réponse du SIE ou j’ai acheté mon premier bien - considéré comme établissement principal -si j’ai bien compris-
"Concernant, la cotisation foncière des entreprises, vous serez imposée sur une base minimum au lieu de l’établissement principal uniquement si vous ne disposez pas des locaux (dans ce cas le locataire paie une taxe d’habitation).
Dans le cas contraire vous êtes imposable sur la valeur locative  du bien (sauf exonération) et devez déposer un formulaire P2P4i (au SIE de l’établissement principal ou au SIE gestionnaire des locaux). 

C’est notamment le cas d’un meublé de tourisme aménagé uniquement en vue de la location en meublé; local qu’on ne peut ainsi considérer comme une habitation personnelle. Ces locaux sont pris en compte dans la base d’imposition à la CFE et exonérés de taxe d’habitation."

Réponse du SIE ou j’ai acheté mon 2ième bien :
"Afin d’être immatriculé au SIE du 2ième bien, vous devez faire parvenir un formulaire P2 complété au SIE du 2ième bien.
La cotisation foncière des entreprises est à acquitter pour chaque bien mis en location meublé."

Cependant, dans mon message au SIE du 2ième bien, je n’avais pas précisé qu’il s’agissait d’une location à usage de résidence principale du preneur et non une location de tourisme.

Par ailleurs, le SIE du 2ième bien, me demande de remplir le P2 qui suffit apparemment à établir la CFE, mais ne me demande pas de remplir le  1447-M.

Autre incohérence, La CFE établie par le premier établissement va se baser sur la cotisation minimum, donc prise en compte du CA global (loyers des 2 biens) pour déterminer la fourchette dans laquelle se situe la cotisation minimale.

Pour l’instant je n’ai pas rempli le P2, puisque je me suis basée sur le message du premier SIE.
Est ce que ce P2 est obligatoire quelque soit le type de location meublé saisonnière ou non?

Plus je me renseigne plus je suis dans le flou!

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#118 09/11/2016 11h05 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

je viens juste de créer mon compte et consulter la CFE dont je suis redevable pour la 1ere fois.

J’ai acheté 2 biens en LMNP en 2015, et je ne vois qu’un seul bien listé, pour 135 EUR de CFE redevable. Cela vous parait-il correct ?

Merci

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#119 09/11/2016 11h50 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Réputation :   43 

Ltalta a écrit :

Bonjour,

@pierrejacques11
je copie colle la réponse faite par le SIE ou j’ai acheté mon premier bien en 2015, et celle ou j’ai acheté mon 2ième bien en 2016.
Les 2 réponses sont contradictoires :

Réponse du SIE ou j’ai acheté mon premier bien - considéré comme établissement principal -si j’ai bien compris-
"Concernant, la cotisation foncière des entreprises, vous serez imposée sur une base minimum au lieu de l’établissement principal uniquement si vous ne disposez pas des locaux (dans ce cas le locataire paie une taxe d’habitation).
Dans le cas contraire vous êtes imposable sur la valeur locative  du bien (sauf exonération) et devez déposer un formulaire P2P4i (au SIE de l’établissement principal ou au SIE gestionnaire des locaux). 

C’est notamment le cas d’un meublé de tourisme aménagé uniquement en vue de la location en meublé; local qu’on ne peut ainsi considérer comme une habitation personnelle. Ces locaux sont pris en compte dans la base d’imposition à la CFE et exonérés de taxe d’habitation."

Réponse du SIE ou j’ai acheté mon 2ième bien :
"Afin d’être immatriculé au SIE du 2ième bien, vous devez faire parvenir un formulaire P2 complété au SIE du 2ième bien.
La cotisation foncière des entreprises est à acquitter pour chaque bien mis en location meublé."

Cependant, dans mon message au SIE du 2ième bien, je n’avais pas précisé qu’il s’agissait d’une location à usage de résidence principale du preneur et non une location de tourisme.

Par ailleurs, le SIE du 2ième bien, me demande de remplir le P2 qui suffit apparemment à établir la CFE, mais ne me demande pas de remplir le  1447-M.

Autre incohérence, La CFE établie par le premier établissement va se baser sur la cotisation minimum, donc prise en compte du CA global (loyers des 2 biens) pour déterminer la fourchette dans laquelle se situe la cotisation minimale.

Pour l’instant je n’ai pas rempli le P2, puisque je me suis basée sur le message du premier SIE.
Est ce que ce P2 est obligatoire quelque soit le type de location meublé saisonnière ou non?

Plus je me renseigne plus je suis dans le flou!

Comme il n’y a aucune harmonie dans la pratique et des textes insuffisamment adaptés, tout le monde est dans le flou. Personnellement je comprends certaines choses, mais je pense que tout n’est pas compréhensible.

Ceci étant, la réponse du premier SIE paraît cohérente, en tout cas plutôt à votre avantage. Cependant, un des problèmes rencontrés est que chaque SIE local tente de maximiser les recettes de la collectivité dont il dépend, et donc il n’est pas étonnant que le deuxième SIE souhaite aussi vous imposer, en contradiction avec la notion de "disposition" du local (pour autant que la position du 2ème SIE se confirme quand vous les informerez du fait que c’est pour de la RP; à vous de nous tenir informés). 

Car si vous ne "disposez" pas de ces logements, alors seul le SIE du lieu du principal établissement doit vous imposer, sur la base minimum.

Article 1647 D CGI a écrit :

I.-1. Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ;

Et de ce fait, le dindon de la farce, ce sont le ou les SIE qui ne sont pas ceux du ressort de l’établissement principal.

Mais donc surgit un autre problème : lequel des locaux-il doit être considéré comme établissement principal ? Celui dans le ressort duquel se situe le bien qui a la valeur locative la plus élevée ?

Et pour aller plus loin : si le LMNP ne dispose d’aucun des locaux qu’il met en location, il ne devrait pas être imposé au lieu d’un établissement, mais à son domicile.

Article 1647 D CGI a écrit :

4. Les redevables domiciliés fiscalement au lieu de leur habitation sont redevables de la cotisation minimum à ce lieu.

Le débat reste donc à mon avis ouvert. Car si le LMNP ne dispose pas des locaux, logiquement, il devrait payer la CFE au SIE de son domicile, sur la base minimum déterminée par le CA, et éventuellement plafonné en fonction de la VA.

Et bien sûr, les autres SIE se sentiront lésés puisqu’ils considèrent les logements loués dans leur ressort comme des établissements générant des recettes commerciales …

Par ailleurs, pour ce qui est des formulaires 1447, tant que le LMNP est imposé sur une base minimum, ils pourraient donc être considérés comme superflus, mais ils comportent une ligne relative aux locations en meublé à titre de RP… Donc on tourne en rond, car si les logements sont loués à titre de RP, en quoi donc le LMNP en dispose, et en quoi la valeur locative a-t-elle une importance, pour le calcul de la CFE ? …

Link182 a écrit :

Bonjour,

je viens juste de créer mon compte et consulter la CFE dont je suis redevable pour la 1ere fois.

J’ai acheté 2 biens en LMNP en 2015, et je ne vois qu’un seul bien listé, pour 135 EUR de CFE redevable. Cela vous parait-il correct ?

Merci

Il faudrait donner plus d’éléments.
Ceci étant, pour votre première année d’imposition, vous devez bénéficier d’un abattement de 50 % sur la base de cette même imposition.

Dernière modification par pierrejacques11 (09/11/2016 11h55)

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#120 09/11/2016 12h07 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je viens à nouveau d’avoir le SIE du 2ième bien.
En effet je suis en cours d’acquisition d’un 3ième bien situé dans le même commune ou est situé mon 2ième bien.
Je vais devoir également   payer une CFE pour ce 3ième bien. Pour le SIE2, la CFE fonctionne comme la taxe foncière. Un bien LMNP = une CFE. Il n’y a pas de notion de location saisonnière ou continue.

Quand j’ai évoqué l’option de choisir comme adresse professionnelle, mon domicile, elle m’a simplement répondu que cela ne changerai rien, voir que cela est impossible. Je n’ai pas non plus réussi à avoir la référence de texte sur laquelle, elle se base.
D’après elle, ce sont les personnes à leur compte de type auto-entrepreneurs qui peuvent avoir une adresse professionnelle= leur domicile car ils n’y a pas d’autre local.

Je vais donc devoir remplir ce fameux p2p4, qui suffit à déclencher le CFE. Le 1447 semble inutile en ce qui concerne le SIE.
Je rejoins l’analyse pierrejacques11, les communes cherchent à maximiser leurs recettes fiscales, et interprètent les textes en leur faveur.

Dernière modification par Ltalta (09/11/2016 13h03)

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#121 09/11/2016 14h20 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je me suis penché aussi sur le problème CFE. N’ayant encore rien reçu, j’ai préféré créer mon "espace pro" sur le site des impôts, je dois attendre désormais la lettre avec le code d’activation.

Je verrai donc à ce moment là, s’il y a une douloureuse à payer ou non…

En tout cas, c’est quand même assez hallucinant de voir un impôt aussi mal géré.

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#122 09/11/2016 17h09 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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pierrejacques11 a écrit :

Mais donc surgit un autre problème : lequel des locaux-il doit être considéré comme établissement principal ? Celui dans le ressort duquel se situe le bien qui a la valeur locative la plus élevée ?

Un inspecteur des impôts m’avait affirmé que c’était la première adresse déclaré. Depuis, j’ai déclaré les autres adresses comme établissements secondaires, ce qui n’empêche pas l’administration fiscale de choisir arbitrairement une adresse d’établissement principal différente chaque année.

Shakaiolos a écrit :

Je me suis penché aussi sur le problème CFE. N’ayant encore rien reçu, j’ai préféré créer mon "espace pro" sur le site des impôts, je dois attendre désormais la lettre avec le code d’activation.

Normalement, la première année vous n’avez rien à payer.
D’autre part, la déclaration sur l’espace pro il n’y a bien que l’espace qui le soit doit se faire au printemps/mai ? (je n’ai plus la date en tête). Déclarer en retard est peut-être une bonne solution au vu de la capacité de gestion de l’administration concernée. Vous déclarez et êtes ainsi en règle (en réalité en retard) mais c’est trop tard pour que votre dossier soit considéré pour cette année…

Pour en rire, ma récente réclamation sur la CFE d’un meublé m’a déclenché l’édition d’une taxe d’habitation sur celui-ci lol


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#123 09/11/2016 17h16 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Certes, mais votre locataire avait-il également reçu une taxe d’habitation ?

si oui, il semble peu probable que l’on puisse vous refuser de ne pas payer cette "seconde" taxe d’habitation car il est difficile de considérer que 2 foyers fiscaux liés par un bail puissent vivre simultanément sous le même toit (sauf à être d’extrême mauvaise foi)


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#124 09/11/2016 17h17 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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DDtee a écrit :

Un inspecteur des impôts m’avait affirmé que c’était la première adresse déclaré. Depuis, j’ai déclaré les autres adresses comme établissements secondaires, ce qui n’empêche pas l’administration fiscale de choisir arbitrairement une adresse d’établissement principal différente chaque année.

Personnellement j’ai été immatriculé au départ au SIE de mon domicile, mais le SIE du ressort du lieu de mon premier bien a pesté et à fait transférer mon dossier chez eux.
L’année suivante, ils ont carrément oublié de m’imposer à la CFE.
Et ensuite ils ont mis comme établissement principal mon troisième logement (situé dans le ressort de ce même SIE), celui qui a la valeur locative la plus forte.
Tout çà pour m’imposer sur cette même valeur locative et non pas sur la base minimum, alors que le premier SIE m’imposait sur la base minimum.

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#125 09/11/2016 17h24 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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La question qui nous tarabuste tous est : comment contester ?
Certains ont déjà tenté l’aventure ?


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