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Forums des investisseurs heureux

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#26 11/11/2014 15h25 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Si on conserve les dispositions qui nous intéressent de l’article 1586 sexies, je dirais, pour résumer :

4. La valeur ajoutée est égale à la différence entre :

a) D’une part, le chiffre d’affaires

b) Et, d’autre part :

-les services extérieurs ;

-les autres charges de gestion courante;

-les dotations aux amortissements.

Donc par déduction, VA =  Loyers - (autres charges externes + dotations aux amortissements).

Ne sont pas déduits selon moi : les impôts (CFE et TF) et les charges financières (intérêts d’emprunt)

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#27 11/11/2014 15h50 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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@Pierre

L’article prévoit aussi "les taxes sur le chiffre d’affaires et assimilées, les contributions indirectes, la taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques"

Il me semble que la TF est incluse.

Par contre, le bofip précise bien : "Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires."

Hors l’amortissement de l’immeuble est une notion purement fiscale. A mon sens, il est exclu du calcul de VA.

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#28 11/11/2014 15h51 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je ne suis pas d’accord avec vous, Pierre-Jacques. Les dotations aux amortissements ne sont prises en compte que dans certains cas de figure spécifiques.
Le mode de calcul de la valeur ajoutée pour le plafonnement de la CFE pour les LMNP est, d’après moi, celui de la fiche 2033-E de la liasse fiscale BIC.
Voir aussi l’imprimé 1327 qui permet de réclamer le plafonnement de la CFE.

Dernière modification par Isa6068 (11/11/2014 15h57)

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#29 11/11/2014 17h38 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonne idée que de parcourir le formulaire 1327 !

Pour les dotations, c’est justement en relisant plusieurs fois le texte du CGI et le BOFIP que je ne l’ai pas exclu. Mais le formulaire 1327 ne le liste effectivement pas, donc on va l’enlever.

Pour la TF, pourquoi l’enlever xa?
Par ailleurs, l’amortissement n’est pas une opération uniquement fiscale, mais comptable, avec des ajustements fiscaux (amortissements dérogatoires par exemple).

Donc VA = loyers - charges externes

Ne sont pas inclus : taxe foncière, CFE, dotations amortissements, charges financières

On en revient au feuillet 5 de la 2033 (ou 2033-E), et les impôts n’ont rien à calculer de plus, le travail est fait par le déclarant.

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#30 11/11/2014 20h24 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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pour info :

Les autres charges externes se composent de la sous-traitance, des achats non stockables de matières et de fournitures (eau, énergie, petit équipement, entretien, fournitures administratives…), des travaux d’entretien et de réparation, des primes d’assurances, des études et recherches, du personnel extérieur à l’entreprise, des rémunérations d’intermédiaires et honoraires, des frais de publicité, de transports, des déplacements, réunions et réceptions, des frais postaux, des commissions sur services bancaires (différentes des intérêts sur crédits bancaires, comptabilisées en charges financières), et de dépenses diverses.


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#31 11/11/2014 20h47 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Ok a priori c’est bien la VA telle que calculée dans la 2033-E.

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#32 11/11/2014 22h10 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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j’ai pas mal de mal a comprendre pourquoi, dans le dossier de mon CGA sur 2013, j’ai 2 pages qui détaillent un calcul de VA (qui finit négatif) mais qui ne serait pas utilisable pour le plafonnement.

Sinon, est-ce que cuelqu’un a deja envoyé le formulaire de plafonnement ? La réponse reçue pourrait aider…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#33 11/11/2014 22h52 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Parce que 3 % de 0, çà fait 0. Et qu’une CFE à 0, ce n’est pas possible. C’est a minima une cotisation calculée sur la base minimum votée par la commune.
Et cette base minimum dépend elle-même de votre chiffre d’affaires, pas de votre valeur ajoutée.
Donc en définitive l’effet du plafonnement est limité par la base minimum votée par la commune.

Dernière modification par pierrejacques11 (12/11/2014 07h45)

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#34 13/11/2014 12h12 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Petit complément d’information suite à une nouvelle visite aux impôts:

- la CFE se paye en Novembre sur l’année N (et non N-1 comme l’IR ou la TF)
- la demande de plafonnement se calcule sur la valeur ajoutée de l’année N qui n’est connue qu’en Mai N+1 quand l’expert comptable ou le CGA vous envoie tous vos documents relatifs à N-1
- Il faut donc payer la taxe demandée en Novembre N et demander le plafonnement sur la VA en Mai N+1 (et donc faire crédit au fisc 6 mois)


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#35 13/11/2014 14h32 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Désolé d’apporter une nouvelle parole d’incertitude sur cette perception CFE mais mon centre des impôts m’a affirmé à deux reprises (2 interlocuteurs différents) que le règlement était à payer en novembre de N+1.

Bon, ce ne serait pas la première fois qu’il raconterait un bêtise, mais mon ancien cabinet comptable (je suis en cours de changement) disait la même chose..?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#36 13/11/2014 14h42 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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rhalala c’est infernal… J’ai bien insisté sur cette question car mon père a commencé son activité en 2013 et était donc exonéré la 1re année. Or la personne des impôts a été formelle, celle ci est celle de 2014 et doit être payée en 2014.

Quelle plaie ce manque de fiabilité!

Par contre sur votre avis, vous avez bien une date de paiement en 2014 non? Vous auriez simplement confirmation orale qu’il faut payer en 2015?


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#37 13/11/2014 14h54 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Mes 3 LMNP ont été déclarés en 2014 (janv, juillet, sept), on ne m’a pas parlé d’exonération la première année mais justement du report de paiement en N+1

Je n’ai qu’une confirmation orale…
Je partage bien votre avis, c’est infernal on est jamais sûr d’avoir la bonne parole !
Sur du foncier j’ai même du me battre en amenant les textes de loi pour qu’ils soient (difficilement) admis… à chaque fois ils me menacent en disant "faites du micro… ou attention à vous!"


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#38 13/11/2014 15h06 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je pense qu’il y a un abus de langage pour votre cas. Il ne s’agit pas d’un "report" en N+1 mais d’une exonération de CFE pure et simple.

http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml

"La CFE étant due par les entreprises qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année, les entreprises nouvellement créées (y compris les nouveaux auto-entrepreneurs) n’y sont pas soumises durant l’année de leur création.

Ensuite, lors de la 1e année d’imposition, elles bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition."


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#39 13/11/2014 15h48 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Merci, le texte est effectivement sans aucune ambiguïté ! C’est une bonne nouvelle smile

D’autre part, ne répond-il pas à la question sur l’assiette de la CFE, objet de tant de questions/versions différentes..?
"La CFE est assise sur la valeur locative des biens immobiliers…"


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#40 13/11/2014 19h40 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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La valeur locative n’est pas assez claire. Pour moi, la valeur locative que je donne à mon banquier pour obtenir un crédit c’est le montant auquel je peux louer le bien.

Pour la CFE c’est la valeur cadastrale. Qui n’a pas grand chose à voir avec la valeur locative, mais qui sert de base au calcul de la TF.


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#41 13/11/2014 21h32 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Ça ne va pas faire avancer le débat.

Ce soir en rentrant un courrier des impôts m’attendait. Quelle émotion, beaucoup d’émotions (au moins six différentes). Moi, qui me crois me maîtriser, les belles lettres parfumées de mon centre d’impôts me font encore bouger mon cardiofrequencemetre. Bon je vous épargne tous ces détails.

J’ai lu, relu et relu. Mais rien compris du tout. J étais pressé pour un rdv.

Je vais decortiquer cela a nouveau. Mais il me semble que quand j’ai appelé mon CIE a l’époque,  j’ai cru comprendre qu’il y a exonération pour 2 ans. En tout cas, mon CIE bien aimé me demande aujourd’hui  de verser zéro euro. J’avais presque les larmes aux yeux. Je vais décortiquer cela a nouveau.

Désolé encore, ma contribution ne vous éclaire pas.

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#42 14/11/2014 08h26 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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je vous conseille de bien exposer votre situation par mail depuis le site impots.gouv.fr dans la partie contact.

Vous aurez une réponse écrite faite par quelqu’un de spécialisé et non un généraliste comme on peut en trouver dans les centres des finances publiques.

Ainsi, le document que vous recevrez sera fiable et opposable. Ne vous fiez surtout pas aux paroles prononcées dans les centres ou par téléphone. Il y a très peu de gens extrêmement pointus, la plupart de ces personnes étant dans des pôles ou brigades spécialisées.

L’écrit, il n’y a que ça de vrai !

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#43 14/11/2014 10h19 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je reproduis les informations concernant le calcul de ma propre CFE se trouvant au dos de mon avis (comme je ne suis pas très dégourdi, je n’arrive pas à joindre de photo, désolé) :

1- non rempli
8 - oui
9 - <= 10000
10 - non
11 - 500
14 intercommunalité 500 Taxes spéciales équipement 500
16 - intercommunalité 30,81 % Taxes spéciales équipement 0,79 %
17 - intercommunalité 154 Taxes spéciales équipement 4
20 - 158
21 - 5
22 - 163
165 - 163
168 - 163

Dans mon cas, c’est ma première CFE, donc pour ma deuxième année d’activité LMNP.

La valeur locative n’est pas mentionnée, ce qui peut s’expliquer par le fait que celle-ci est déterminée à N-2. Il serait intéressant de voir la CFE de ceux qui ont plus de deux ans d’exercice afin de vérifier s’il y a bien utilisation de la valeur locative et remplissage de la ligne 1.

Puisque la valeur locative n’est pas renseignée, la cotisation s’effectue sur une base minimum, déterminée en fonction du CA, en l’occurrence pour la tranche <ou= à 10000 (je précise d’ailleurs à ce sujet que le CA que j’ai déclaré en N-1 est légèrement supérieur à 10000).

Dans mon cas, la VA en N-1 est de 8000 euros environ, donc si elle est d’un même montant en N, le plafonnement à 3% donnerait 240 euros, ce qui induirait qu’il n’y aura pas d’intérêt à demander un dégrèvement.

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#44 14/11/2014 21h28 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Le chiffre de 8000€ pour votre VA a été fourni par qui ? les impots/CGA ou vous meme ?


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#45 15/11/2014 06h17 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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J’ai mentionné dans mon post, à titre indicatif, la VA de la 2033-E en N-1 qui a priori correspond à celle du formulaire 1327 servant à la demande de plafonnement.
La VA de N n’est pas encore connue, par définition. Elle le sera au 31-12 de l’année N. Des lors, une demande de dégrèvement pourra être sollicitée à ce moment, au début de N+1, et faire ainsi baisser le montant de CFE effectivement payé en N. Mais dans mon cas, puisque je suis imposé sur une base minimum, aucun dégrèvement ne pourra être accordé et donc je n’enverrai pas le formulaire.

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#46 15/11/2014 20h33 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je ne comprend pas trop votre situation. On est imposé sur la VA sur demande en remplissant le formulaire 1327. Si vous ne demandez rien vous êtes imposé sur la valeur locative d’office. (diminuée de 50% dans votre cas si c’est votre 2e année d’activité)

Normalement votre valeur locative est plus faible que la base minimum (sauf si vous avez plusieurs biens), et donc vous devriez être imposé sur la base minimum.

Il faut bien comprendre que la base minimum est un montant d’impôt à payer "plancher", supérieur à celui calculé sur la valeur locative. On parle de base minimum mais il ne faut pas croire que ça signifie que l’imposition sera toute petite, c’est l’inverse.


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#47 16/11/2014 09h38 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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On est imposé sur la VA sur demande en remplissant le formulaire 1327. Si vous ne demandez rien vous êtes imposé sur la valeur locative d’office. (diminuée de 50% dans votre cas si c’est votre 2e année d’activité)

En l’occurrence, il serait vain de demander un quelconque plafonnement au titre de la VA puisque je suis imposé sur une base minimum. Le plafonnement ne peut avoir pour effet d’être imposé sur un niveau inférieur à la base minimum.

Normalement votre valeur locative est plus faible que la base minimum (sauf si vous avez plusieurs biens), et donc vous devriez être imposé sur la base minimum.

J’ai déclaré trois biens pour 2013, la valeur locative des trois a très peu de chances de se situer en deçà de la base minimum. D’où vient donc l’absence de remplissage de la ligne 1 ? Aucune certitude de mon côté ! Quelques hypothèses :
1- les trois biens loués ne se situent pas dans la ville de mon principal établissement;
2- 50 % de la valeur locative des trois biens est inférieur à la base minimum;
3- la valeur locative n’est prise en compte qu’à partir de N+2 (règle générale d’imposition);
4- c’est une erreur

Il faut bien comprendre que la base minimum est un montant d’impôt à payer "plancher", supérieur à celui calculé sur la valeur locative. On parle de base minimum mais il ne faut pas croire que ça signifie que l’imposition sera toute petite, c’est l’inverse.

La base minimum n’est pas un montant d’impôt ! C’est d’abord un seuil plancher, en deçà duquel la base locative ne doit pas descendre, c’est ensuite une valeur qui, multipliée par les taux voté par les collectivités locales concernées, permet de déterminer un montant d’impôt.

Vous m’accorderez que votre phrase "la base minimum est un montant d’impôt à payer "plancher", supérieur à celui calculé sur la valeur locative", ne peut se comprendre que si elle est complétée par "lorsque celle-ci est inférieur à la base minimum". Quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, l’impôt plancher calculé à partir de la base minimum est inférieur à l’impôt réellement du par le contribuable. Par contre, le dégrèvement basé sur le plafonnement de la valeur ajoutée peut prendre le relai pour adoucir la note.

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#48 16/11/2014 20h58 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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En l’occurrence, il serait vain de demander un quelconque plafonnement au titre de la VA puisque je suis imposé sur une base minimum. Le plafonnement ne peut avoir pour effet d’être imposé sur un niveau inférieur à la base minimum.

Là vous vous trompez. 3% de la valeur ajoutée sera bien souvent (toujours?) inférieur à la base minimum, surtout en début d’activité ou la VA est souvent égale à zéro et donc vous ne serez soumis qu’à la cotisation minimale.

J’ai déclaré trois biens pour 2013, la valeur locative des trois a très peu de chances de se situer en deçà de la base minimum. D’où vient donc l’absence de remplissage de la ligne 1 ? Aucune certitude de mon côté ! Quelques hypothèses :
1- les trois biens loués ne se situent pas dans la ville de mon principal établissement;
2- 50 % de la valeur locative des trois biens est inférieur à la base minimum;
3- la valeur locative n’est prise en compte qu’à partir de N+2 (règle générale d’imposition);
4- c’est une erreur

5 - Des SIRETS différents?

Quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, l’impôt plancher calculé à partir de la base minimum est inférieur à l’impôt réellement du par le contribuable.

Pas vraiment car quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, celle ci ne sert plus à rien, l’impôt est calculé sur la valeur locative. (et il faut donc remplir une 1327, mais je pense qu’il faut de toute façon toujours remplir une 1327 car 3% de la VA est normalement toujours plus intéressant que 30 et quelques % de la valeur locative))


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#49 16/11/2014 22h03 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Là vous vous trompez.

Je vous cite le bofip sur ce point :

Cependant, le dégrèvement (résultant du plafonnement) ne peut avoir pour effet de ramener la CET de l’entreprise à un montant inférieur à celui qui résulterait de la cotisation minimum prévue à l’article 1647 D du CGI.

Donc je répète : il est parfaitement inutile de demander un dégrèvement au tire du plafonnement de la VA puisque je suis imposé sur une base minimum.

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#50 16/11/2014 22h10 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, l’impôt plancher calculé à partir de la base minimum est inférieur à l’impôt réellement du par le contribuable.

Pas vraiment car quand la valeur locative est supérieure à la base minimum, celle ci ne sert plus à rien, l’impôt est calculé sur la valeur locative. (et il faut donc remplir une 1327, mais je pense qu’il faut de toute façon toujours remplir une 1327 car 3% de la VA est normalement toujours plus intéressant que 30 et quelques % de la valeur locative))

Si, l’impôt calculé sur une base minimum sera inférieur à l’impôt calculé sur la base d’une valeur locative supérieure à cette base minimum, c’est logique. Et un éventuel plafonnement ne fera pas baisser la cfe en dessous de du montant déterminé sur une base minimum. Mais il pourra le faire baisser, donc je vous rejoins sur le fait qu’il faut toujours faire le calcul si on n’est pas imposé sur une base minimum.

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