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#51 17/11/2014 10h52 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Nous ne sommes pas d’accord sur ce point.

La base minimum, c’est une valeur cadastrale "gonflée" pour que vous ayez un impôt "plancher à payer"

La cotisation minimum, c’est une imposition minimale à payer après demande de plafonnement à 3% de la VA quand votre VA est égale à 0. 3% de 0 ça fait 0, or on vous demandera de payer une cotisation minimale. Elle est largement inférieure à la CFE à payer selon l’imposition sur la base minimum.

Ceci est en contradiction avec le bofip que vous citez. C’est pourtant très exactement ce que m’a dit un conseiller des impôts…

Si, l’impôt calculé sur une base minimum sera inférieur à l’impôt calculé sur la base d’une valeur locative supérieure à cette base minimum, c’est logique.

La non plus nous n’avons pas la même interprétation. Si la valeur locative est supérieure à la base minimum, vous payez votre impôt sur la base locative.
Si votre valeur locative est inférieure à la base minimum, vous payez sur la base minimum.

Ceci a pour but de vous faire payer "plus" d’impôt. C’est 100% défavorable au contribuable.

Le plafonnement à 3% de la VA sera certainement inférieur à la CFE, et si en outre votre VA = 0 vous ne payez qu’une cotisation minimum (qui n’a rien à voir avec la base minimum d’après moi)

Dur dur d’y voir clair, mais on va y arriver!


Left the Rat Race in 2013

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#52 17/11/2014 11h09 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Même si notre façon de présenter les choses est différente, je ne crois pas que nos interprétations sont vraiment divergentes.

Je vous propose que nous prenions un exemple simple afin d’être certain que nous ne sommes pas d’accord !

Valeur locative des biens : 5000 euros
CA : 20000 euros
VA : 3000 euros
Base minimum : 500 euros
Taux d’imposition : 50 %

CFE : 5000 x 0,5 = 2500 euros.

Plafonnement de la VA : 3000 x 0,03 = 90 euros
Imposition sur une base minimum : 500 x 0,5 = 250 euros

Il y a intérêt à demander un plafonnement. Celui-ci va permettre de diminuer la CFE jusqu’au niveau de l’imposition sur une base minimum, à savoir 250 euros.

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#53 17/11/2014 13h48 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonne idée que de prendre un exemple.

Cas n°1 : Valeur cadastrale inférieure à base minimum et VA non nulle

Valeur cadastrale : 500€
CA : 20000€
VA : 3000€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 750€ * 50%=375€

=> Demande de plafonnement à 3% de la VA : 3000*3%=90€

Si la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page est supérieur à ces 90€, il convient de payer la cotisation minimum.

Cas n°2 : Valeur cadastrale supérieure à base minimum et VA non nulle

Valeur cadastrale : 1500€
CA : 20000€
VA : 3000€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 1500€ * 50% = 750€

=>Demande de plafonnement à 3% de la VA : 3000*3%=90€

Si la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page est supérieur à ces 90€, il convient de payer la cotisation minimum.

Cas n°3 : Valeur cadastrale inférieure ou supérieure à base minimum et VA nulle

Valeur cadastrale : 500€ ou 1500€
CA : 20000€
VA : 0€
Base minimale :  entre 210€ et 1000€ (admettons 750€ pour l’exemple)

Jusqu’à 10 000 € de CA              entre 210 € et 500 €

Entre 10 001 € et 32 600 €         entre 210 € et 1 000 €

Entre 32 601 € et 100 000 €       entre 210 € et 2 100 €

Entre 100 001 € et 250 000 €     entre 210 € et 3 500 €

Entre 250 000 € et 500 000 €     entre 210 € et 5 000 €

À partir de 500 001 €                entre 210 € et 6 500 €

Taux d’imposition 50%

CFE = 750 * 50% = 375€   ou  1500€ * 50% = 750€

=>Demande de plafonnement à 3% de la VA : 0 * 3% = 0€ => paiement de la cotisation minimum inscrite sur l’avis d’imposition de la CFE en dernière page.

Je n’ai pas d’avis de CFE sous les yeux et ne peux pas donner l’endroit exact ou se situe cette cotisation minimum inscrite sur la dernière page…


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#54 17/11/2014 14h13 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Sur le cas numéro deux, vous pouvez effectivement faire baisser la CFE via le plafonnement.
La CFE initialement payée sera de 750 euro, mais vous bénéficierez d’un dégrèvement de 375 euros, puisque 750 (la CFE initialement payée) - (750 (base minimum de CFE) x 0,5)) = 375.
Le plafonnement de VA que vous avez vous-même déterminé, 90 euros, ne peut pas jouer à plein, puisqu’il aurait pour effet de diminuer le montant de CFE en deçà de 375 euros qui est le montant minimum de CFE (750 x 0,5). Le plafonnement ne joue que pour ramener la CFE au montant minimum, mais pas moins.

Idem pour le cas numéro 3 en cas de valeur locative cadastrale égale à 1500 euros.

(la cotisation minimum n’est que la base minimum multipliée par le taux, puisque vous avez donné la base et que vous disposez du taux, vous avez votre CFE minimum).

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#55 17/11/2014 23h39 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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C’est bien le point dont je doute toujours. Je ne suis pas du tout persuadé que la cotisation minimum soit la base minimum multipliée par le taux.

La base minimum sert à calculer la CFE minimum à payer avant qu’entre en jeu le plafonnement.

Le plafonnement à 3% de la VA à mon avis n’est pas soumis au même minimum.

Si quelqu’un a son avis de CFE ça serait pas mal qu’il regarde ce point.


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#56 18/11/2014 08h29 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Article 1647 D
I.-1. Les redevables de la cotisation foncière des entreprises sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur principal établissement ; cette cotisation est établie à partir d’une base dont le montant est fixé par le conseil municipal (…)

La CFE minimum est égale au produit de la base minimum par le taux global de CFE applicable pour l’année d’imposition, augmenté des frais de gestion de la fiscalité directe locale prévus par l’article 1641 du CGI

IF - Cotisation fonciÀ¨re des entreprises - Base d’imposition - Cotisation minimum - RÀ¨gles générales

Cependant, le dégrèvement ne peut avoir pour effet de ramener la CET de l’entreprise à un montant inférieur à celui qui résulterait de la cotisation minimum prévue à l’article 1647 D du CGI.

IF - Cotisation fonciÀ¨re des entreprises - Contentieux - Cas particuliers - Plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée

Dernière modification par pierrejacques11 (18/11/2014 08h31)

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#57 18/11/2014 08h39 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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J’ai ma CFE sous les yeux, reçue hier.
- La base locative est dans l’ordre de grandeur de la base de la taxe foncière (ma TF inclut ma résidence principale, le reste ce sont des locations meublées de tourisme).
- ligne 8 imposition sur la base minimum = NON : j’en conclue que je ne rentre pas dans ce cas de figure, car effectivement ma base après réductions (ligne 7) est supérieure à la base minimum applicable
- ligne 9 : chiffre d’affaires retenu pour la base minimum = 100.000 € (c’est le cas pour nous - le choix du CA servant de base est variable selon les communes)
- ligne 11 : base minimum applicable

les taux sont dans notre communes de 25,3% au total, s’y ajoutent des frais de gestion.

en ligne 165 "information : cotisation minimum CFE = x €" (calculée selon la base minimum ligne 11 * taux)
en ligne 166 : cotisations dues (près de 5 fois la cotisation minimum pour nous)

Chaque année je calcule à la louche la VA. Si je demandais le plafonnement, j’aurais peut-être bon an mal an une réduction de l’ordre de 100 euros. Je ne l’ai jamais fait (je sais, c’est des sous, mais bon).

Nouveauté cette année, il faut aller sur le site gouv.impot pour payer la CFE, plus de chèque.

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#58 18/11/2014 10h25 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Merci d’avoir pris le temps de nous communiquer vos chiffres et les infos qui vont avec.

Personnellement, çà me semble cohérent.

Une précision : le choix du CA aux fins de détermination de la base minimum n’est pas à la discrétion de la commune, puisque les seuils sont règlementairement fixés à 10000, 32600, 100 000, 250 000 et 500 000.
Ce qui peut être à discrétion, c’est le niveau de base minimum applicable à chaque "tranche" à laquelle le CA de entreprise correspond, encore que cette discrétion soit limitée par un plafond et un plancher. 

Ceci signifie en pratique que pour une entreprise ayant 5000 euro de CA, par exemple, la base minimum se situera entre 200 et 500 euros, alors que pour une entreprise ayant 50000 euros de CA, par exemple, la base devra se situer dans une fourchette comprise entre 200 euros et 2100 euros.

A noter également qu’à partir de l’année prochaine, en plus du paiement, c’est l’envoi qui sera dématérialisé.

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#59 20/05/2015 15h47 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

Je reprends le fil de cette discussion mais je ne trouve pas la réponse à la question que je me pose : comment peut-on estimer le montant de la CFE avant d’acheter un bien (pour en étudier la rentabilité) ? J’envisage d’acheter un appartement à Rennes pour le louer en LMNP et je n’arrive à obtenir d’information des impôts :-( J’ai d’ailleurs la même question pour les frais d’enregistrement liés au formulaire POi. Or il faut bien que j’en tienne compte dans mes calculs de rentabilité…

L’un de vous aurait-il la réponse à cette double question ?

Merci d’avance !

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#60 20/05/2015 15h54 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

vous pouvez regarder ici vous trouverez peut-être votre commune :

Cotisations foncières des entreprises minimales par commune | Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

Par contre je ne me souviens pas de frais d’enregistrement pour le POi

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#61 20/05/2015 18h04 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Pour un studio/T1 unique dans certaines villes,  l’intérêt du LMNP est quand même diminué quand on y ajoute la non-déductibilité des frais de compta.

Exemple : T1 de 40 k€ loué 300 €.

Le LMNP permet d’amortir à la louche  3%*40 k€ = 1 200 €, soit pour un TMI 1200*(30+15,5%)= 546 € de gain.

A comparer à 400 ou 500 € de CFE mini dans certains communes + 300 € de frais de compta.

Bon, Ok le LMNP peut permettre aussi au début de passer en charges frais de notaire et frais de compta.

Mais une partie de l’avance du LMNP réel par rapport au foncier nu (ou au micro-BIC selon situation, même si le micro-BIC exonère a priori des frais de compta mais pas de la CFE) a quand même bien fondue avec ces histoires, surtout si on se contente d’un ou 2 lots.

En gros, j’ai l’impression que désormais quand on attaque le LMNP réel, il faut viser impérativement un certain nombre de lots (frais de compta des lots suppl. inférieurs et CFE qui n’augmente pas nécessairement du fait de ce concept de CFE mini) et que la stratégie d’avoir 1 ou 2 lots de LMNP sur lesquels on a effectué un raisonnement unitaire, à coté de lots plus grands loués en nu, d’un PF boursier etc. au sein d’un patrimoine très diversifié devient plus problématique.

Dernière modification par julien (21/05/2015 09h35)

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#62 21/05/2015 08h05 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Je ne sais pas si des villes a 40k€ pour 1 T1 sont celles qui pratiquent les CFE maximales.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#63 21/05/2015 09h31 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Mon exemple n’était pas pris totalement hasard. Dans le tableau de rollingstone, j’ai effectivement constaté que des montants élevés de CFE mini n’étaient pas uniquement l’apanage de villes où le prix de l’immobilier est élevé, mais aussi de villes où il est bas. Il n’y a en fait a priori aucune corrélation directe…

Du coup, entre 2 biens à rendement identique dans des villes différentes, selon les situations, la CFE peut représenter de 1 mois (Immo assez élevé & CFE mini assez élevée, Immo bas & CFE mini basse) à… 2-3 mois de loyers dans le pire des cas (Immobilier bas et CFE mini élevée, cas qui n’est pas si exceptionnel que ça dans certains terrains de chasse où le LMNP est envisageable, type villes étudiantes de 100k à 250k habitants).

Dernière modification par julien (21/05/2015 09h41)

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#64 21/05/2015 09h39 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Le problème de ce tableau, c’est le seuil des 100000 euros.
Avant cela, il y a le seuil des 10000 et le seuil des 32600.
Le montant de la CFE minimum diminue avec ces seuils.

Donc le tableau n’est pas applicable aux petits bailleurs.

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#65 21/05/2015 09h42 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Si l’impact est significatif, c’est effectivement à prendre en compte pour tempérer le raisonnement, pierrejacques. Il est vrai que le tableau du blog a l’air d’être destiné en 1er lieu aux auto-entrepreneurs.

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#66 15/09/2015 17h35 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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A quel période de l’année recevez vous la CFE?
J’ai commencé mon activité décembre 2014 (LMNP sur REIMS) et je ne sais pas ce qu’il faut faire pour la recevoir et ne pas etre en faute vis à vis du FISC

MErci

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#67 16/09/2015 22h03 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Et autre question,

Après avoir reçu le num Siret (grâce au p0i) pour le 1er LMNP,  comment doit-on signaler aux impôts les biens suivants ? Est-ce automatique ? Ou dois-je signale  quelque chose ?

Cdt

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#68 03/10/2015 13h08 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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D’après cet article des éditions Tissot Cotisation foncière des entreprises  - Editions Tissot l’administration fiscale ne semble plus envoyer d’avis d’acompte par voie postale. En conséquence nous devrions faire la démarche volontaire d’une inscription en ligne pour le recevoir ?
Avez vous des retours à ce sujet ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#69 03/10/2015 13h22 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Oui, c’est comme pour la TVA, plus d’envoi papier. Donc attention à ne pas se manquer, même si je pense qu’il y aura plus de tolérance au début.

Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
impots.gouv.fr - Abonnement à votre espace

Puis activation (avec code) :
Application OPALE Inscription

Les CFE n’ont pas encore été édités à ce jour (en ce qui me concerne).

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#70 03/10/2015 13h53 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Il faut effectivement aller chercher les avis dans l’espace "pro" du site.
Je crois que les acomptes sont déjà à disposition, pour ceux qui sont concernés.
L’année dernière les avis ont été mis en ligne mi-novembre.

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#71 03/10/2015 14h58 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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pierrejacques11 a écrit :

Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
impots.gouv.fr - Abonnement à votre espace

Puis activation (avec code) :
Application OPALE Inscription

Attention : pour ceux qui ont déjà une espace en ligne pour leur fiscalité privée (comme personne physique), il faudra utiliser une autre @email pour l’espace à titre pro.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#72 04/11/2015 12h39 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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L’avis est en ligne… n’hésitez pas a aller faire un tour ça peut être assez folklorique, j’ai subi une augmentation assez délirante (+ 1 600%) oui oui 1 600 %, pas de zéro en trop, appel immédiat au SIE qui bien entendu ne comprend rien, n’a pas d’explications et m’invite a donc a faire un courrier, a suivre…

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#73 04/11/2015 13h07 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Génial, ça donne super envie de s’y connecter…

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#74 04/11/2015 14h00 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

Je me suis connecté hier pour savoir à quelle sauce j’allais être mangé.

Juste 100% d’augmentation, mais cela semble logique: 1ere année, exonération, 2ème CFE à - 50% et donc 3ème année à plein tarif (soit 274€ pour 22000€ de CA).

OUF !! … en espérant que cela ne soit pas une tendance de long terme, car l’année prochaine…

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#75 04/11/2015 14h13 → Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP... (cfe lmnp)

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Bonjour,

@gordongekko : a priori, il y a un problème car la cotisation minimale pour un lmnp est comprise entre 200 et 1000€ sur un bien. (moins de 30K€ de recette) donc a priori la hausse maximale est 400% à isopérimètre d’activité. Même si on dispose de nombreux biens, le montant maximal de cotisation minimale de CFE est de 6.5K€.

La seule exception a cette règle a été rappelée par cfp06 :
- pas de CFE la première année
- CFE à -50% la seconde année.

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