LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Lisez ceci pour les conditions pour être LMP. Il doit suffire de ne pas satisfaire l’autre condition, à savoir de ne pas vous immatriculer au R.C.S., pour ne pas être LMP.

PS: Attention à ne pas confondre les notions "RECETTES" de l’activité de location meublée, et de "revenus". Ce n’est pas la même chose…

En réponse à Flyz57 :

la décision du Conseil Constitutionnel ne concerne que :

1) des versions passées du code des impôts (les versions les plus récentes ne faisaient plus explicitement référence à l’inscription au RCS depuis le 30 décembre 2010).

2) l’absence l’imposition sur les plus-values quand on est LMP et rien d’autre.

Donc cette décision ne va faire mal à personne, si ce n’est l’État qui perdra cette imposition sur la période considéré dans les cas où il y avait une contestation sur cette inscription au RCS. C’est le cas du requérant pour cette QPC et peut-être de quelques autres personnes qui auraient été conseillées par les mêmes avocats.

Il y a d’autres endroits où cette inscription au RCS est indiquée, par exemple l’article 155 du même code. Le Conseil Constitutionnel n’a pas modifié cet article car il n’a pas été saisi sur cet article. Il reste donc applicable. Je pense que c’est à cela que vous faisiez allusion en disant que ça va faire mal à certains.

witefree a écrit :

J’ai une question :

Mieux vaut il rembourser son prêt immobilier en totalité pour avoir une meilleure rentabilité mais ainsi perdre la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre du LMP ou LMNP?
Corrigez moi,  tous les autres frais continueront à être déductibles (murs, travaux…) sur plusieurs années!?

Ps: ne me dite pas , gardez votre argent pour investir en bourse ou en scpi ou… ma "problématique " est de savoir si il est avantageux fiscalement de rembourser un prêt immobilier en Lmnp ou en LMP. Vais je payer plus d’impôt ? A l’arrivée la difference entre traite de crédit que je n’aurais olus à payer chaque mois et le surplus d’impot équivaudra au même ? Mais mon taux d’endettement diminuera..

Tout dépends de ce que vous recherchez. Du cash? alors oui rembourser est une solution, mais vous perdez l’effet de levier et donc pas très tactique. De plus vous perdez les intérêts sur emprunt à déduire.

Je préfère utiliser l’effet de levier et investir ailleurs dans le même principe.

Il faut pas oublié que vous êtes imposé sur vos revenus fonciers, donc vous transformez une somme non imposée en une somme imposée.

Personnellement, lorsque je fais un déplacement pour le boulot, j’essaie de presque toujours faire une dépense sur le lieu de mon déplacement : un parking, un achat de fourniture, ou un péage pour y aller, ou un repas. Soit payé par la carte bancaire de la boîte, soit payé par moi perso et donc donnant lieu à note de frais. Ainsi, j’ai un écrit produit par un tiers qui prouve que j’étais à cet endroit-là ce jour-là… C’est peut-être un peu excessif comme précaution, et je ne m’y astreins pas systématiquement. Disons que si j’hésite entre ne rien dépenser et dépenser (par exemple tourner plus longtemps pour trouver un stationnement gratuit, ou stationner plus près de ma destination ce qui coûte quelques euros), je vais opter pour la dépense en me disant "ça fait un justificatif".

J’aurais tendance à être hyper économe, mais au bout d’un moment, quand on annonce 1000 ou 2000 km par mois sans presque jamais avoir de dépenses liées au trajet, ça peut devenir suspect. D’où l’intérêt de faire quelques dépenses, ça ne coûte pas cher et ça contribue à prouver qu’il s’agit de déplacements bien réels.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2019 00h14)

@Bernard2k : Waze appartient à…. Google (depuis 2013). Donc votre historique de déplacements sera aussi connu (voire archivé au même endroit) que celui de lachignolecorse. D’ailleurs même sans ces appli, avec un smartphone android et le GPS activé, il le sera.

Le fisc ne se lancera la dedans que s’il y a eu beaucoup de km de déplacements déclarés, voire d’autres aspects de votre compta repérés comme "surprenants".

Bonjour,

du coup comme ça se passe pour la CT soumise à l’IR (là pas d’abattements au delà de 126 k€) et la LT (soumise au taux de 16%) ?

AMHA le notaire ne s’occupe pas des PV quand il s’agit d’entreprises? Ca sera plutôt votre EC puisque tout est à déclarer sur la liasse fiscale de l’entreprise BIC et à reporter sur votre déclaration de revenus.

Sans entrer dans le détail, la PV CT est dans le résultat fiscal de l’entreprise donc vous le déclarez dans vos revenus BIC, la PV LT est retraitée extra comptablement sur un feuillet de la liasse pour être sorties du résultat fiscal et elle est à reporter sur la 2042-C-PRO.

Egalement petite précision il me semble que le taux unifié des PV LT est passé à 12.8% non ?

Je note cela ici tant que je suis dessus. Désolé si ça a déjà été cité.

Il me semble que l’administration fiscale considère que l’on ne peut pas amortir un usufruit.
notamment ici (point 260) :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Éléments amortissables

confirmé récemment par une réponse ministérelle RM Frassa, JO Sénat du 14 décembre 2017, n° 01405 ici
Résultat imposable issu de la location meublée d’un bien démembré suite à une succession - Sénat

Or, si l’usufruitier ne peut pas amortir l’immeuble lui-même, il peut tout à fait amortir la valeur incorporelle de l’usufruit, selon la jurisprudence.

Pour l’usufruit temporaire, sa durée est évidente. Pour l’usufruit viager en revanche, la durée imprévisible qu’il reste à vivre à l’usufruitier peut sembler faire obstacle à cet amortissement.

Or, une jurisprudence récente (CE n°419912 du 24 avril 2019) considère qu’on peut amortir un usufruit viager, sur la durée de vie prévisible de l’usufruitier, sur la base de son âge et des tables de mortalités de l’INSEE. C’est très intéressant pour la personne loueuse en meublé, avec le statut LMNP ou LMP, peu importe pourvu qu’elle soit au réel, qui aurait donné la nue-propriété à ses enfants et conservé l’usufruit viager. Le cas ainsi jugé correspond justement à une personne LMNP au réel.

A noter que cette jurisprudence n’a pas encore été intégrée au Bofip qui reste sur sa position d’exclusion de tout amortissement d’usufruit.

Sources :
Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier
Une autre lecture : Usufruit et amortissement - JurisCampus - Institut de formation professionnelle
Le texte de la décision du CE : Conseil d’État, 10ème - 9ème chambres réunies, 24/04/2019, 419912 | Legifrance

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2020 09h42)

C’est uniquement pour les locations meublées saisonnières (sup à 23ke) qui sont gérées par un professionnel (hors plate-forme) que l’exemption du SSI est valable

Le texte est une réponse ministérielle :

Question n°3619 - Assemblée nationale

Vous vous tapez pas le SSI, mais les PS (pas fameux non plus…)

D’ailleurs, GBL, je ne vois pas pourquoi cela ne s’appliquerait pas à vos meublés professionnels EHPAD ou résidence étudiantes, l’argument de l’exception ci dessus étant que les charges sociales sont déjà payées par l’agence qui gère, il me semble que votre gestionnaire est dans la même situation. Un "combat" à mener via votre député ou devant la juridiction compétente

Dernière modification par Tssm (14/11/2020 16h32)

Bonjour,

Pour ma part, ayant beaucoup d’amortissements et un résultat fiscal à 0 pendant encore de longues années (phase d’investissement), il était intéressant pour moi de me mettre en travailleur indépendant (TNS).

Mon résultat fiscal étant à 0, je vais payer la cotisation minimum soit 1145 euros par an.

Dans votre cas cela semble aussi être la meilleur solution si vous êtes en phase d’investissement mais vérifiez quand même avec le comptable.

Chaque année, parmi les documents que mon comptable (qui fait la compta de pas mal de LMNP ou LMP) me demande de remplir/signer, lorsque j’approuve le bilan de l’exercice précédent de mon activité de location meublée, il y a une page où, outre le calcul du montant des "recettes de location meublée à retenir" (avec le changement intervenu vers 2009, pour les biens acquis avant cette date), pour le comparer au seuil de 23k€, j’indique (je coche la case "oui" ou "non" et date et signe le document) si le "revenu global de mon foyer fiscal (salaires, pensions, rentes, BIC, BA, BNC, revenus de gérants et associés (Art 62 du CGI))" de l’année est supérieur ou pas au montant de ces "recettes à retenir", pour la détermination du statut LMP/LMNP. Mon EC ne me demande pas de document comme un avis d’imposition à l’IRPP Pour vérifier mes déclarations (le détail de mes revenus ne le regarde pas vraiment).

Comme je signe ce document plutôt vers mai, il n’y a aucune difficulté pour moi à prendre en compte les revenus tels que je les ai en général alors déjà déclarés à l’IRPP. Même si je le signais en janvier, ce serait bien entendu les revenus de l’année concernée (en janvier 2022, ceux de 2021) qui seraient pris en compte, et qui seraient déjà connus à cette date (et le fait que la déclaration d’IRPP soit déjà faite ou pas n’aurait aucune importance).

Je pense que votre EC se fourvoie.

Mais le traitement des situations où on passe de LMNP à LMP, ou l’inverse, encore plus si on oscille entre les deux statuts pendant plusieurs années, n’est pas simple à traiter au niveau comptable (je vais l’expérimenter, car je vais bientôt passer de LMP à LMNP, étant en train de vendre certains biens). Et je doute que l’administration ait une doctrine bien établie à ce niveau, et surtout qu’elle aille chercher des poux chez ceux qui sont dans ces situations, sauf cas d’abus caractérisé.