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#1 12/05/2014 15h06 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

Membre
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Bonjour à tous,

Ayant pas mal lu de sujet je n’ai pas trouvé la réponse à mon interrogation, ma question est la suivante, est il plus avantageux de passer en LMNP au réel alors que l’on doit la CFE minimum dans ce cas (numéro de SIRET obligatoire).

Mon cas :
Revenu foncier 5500:

Réel : frais déductible hors amortissement 3476€ , soit un résultat de 1998 € avant amortissement l’amortissement du bien étant de 2391€ le résultat fiscal est de 0€ (car les amortissements ne permettent pas de créer du déficit). Imposition CFE minimal lyon : 750€

Forfait : résultat fiscal : 5500/2 = 2750. Imposition à 28% (2 parts à 14%) soit 770€

Mon raisonnement est il juste?

Merci d’avance.

Mots-clés : cfe, forfait, lmnp, reel

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#2 12/05/2014 16h25 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Il n’y a pas de "revenu foncier" en location meublée (en LMNP par exemple), mais un "Bénéfice Industriel et Commercial (BIC)" (avec d’autres implications fiscales). Je suppose que les 5500 dont vous parlez sont les recettes (loyers) que vous encaissez. Le BIC sera la différence entre ces recettes et les charges déductibles (dont les amortissements).

Il n’y a pas de "Forfait". Je suppose que vous parlez du "micro-BIC" (qui permet d’être imposé sur les recettes moins des charges évaluées forfaitairement, au lieu d’être imposé sur un BIC évalué avec les charges réelles). Le micro-BIC est rarement avantageux (car on ne profite pas des amortissements possible sur le bien immobilier), mais permet de se simplifier la vie (pas de comptabilité à tenir). Je pense que le micro-BIC ne permet pas d’échapper à la CFE (d’ailleurs même un auto-entrepreneur n’est exonéré de la CFE que pour l’année de début d’activité…).

Pour vous, ça donne quelque chose comme :
   BIC réel = 5500 - 3476 - 2500 (amortissement estimé) = déficit (donc 0€ à payer)
                     (déficit non imputable sur autres revenus, mais reportable)
   micro BIC = 5500 / 2 = 2750   (donc 770€ à payer)

(Je suppose que les 3476€ de charges incluent déjà la CFE. Sinon il faut les ajouter)


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#3 12/05/2014 17h21 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Merci c’est exactement ça!

Cependant j’ai un gros doute sur la CFE en cas de Micro BIC , question aux membres, payez vous la CFE?

Petite précision pour GoobByLenine (que je remercie beaucoup pour son intervention) les
5500€ sont bien le montant des loyers et les 3476€ n’inclut pas la CFE (car jamais encore payé) mais uniquement les intérêts d’emprunt et autres charges déductible.

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#4 12/05/2014 18h32 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

Modérateur
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Je viens de réaliser qu’il y a un autre erreur :

keitowa26 a écrit :

résultat fiscal  = 2750. Imposition à 28% (2 parts à 14%) soit 770€

Le nombre de parts n’a pas l’impact que vous semblez prendre en compte (… et une famille nombreuse avec 8 parts et 14% de TMI ne payera jamais 8 * 14% = 112% de son revenu imposable au titre de l’IR). 

Avec un revenu imposable de 2750€, et un TMI de 14%, vous payerez 2750 * 14% = 385 € d’IR, et 2750 * 15.5% = 426€ de prélèvements sociaux sur ce revenu, soit 811€.

L’attitude du trésor public au niveau de la CFE pour des contribuables LMNP (ou même LMP) semble assez hétérogène (= pas partout la même). Je ne pense pas que "micro-BIC’’ ou "pas micro-BIC" soit le principal critère discriminant.


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#5 21/06/2014 15h52 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Bonjour,

Le critère déterminant pour la CFE n’est effectivement pas le micro BIC ou le réel mais bien l’activité de loueur meublé qui est soumise à la CFE quelque soit le régime fiscal choisi et même s’il s’agit d’un bien loué dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé.

La DGFIP se fonde sur une réponse ministérielle (RM, Palmero, JO. déb. Sénat du 28 mars 1978,
p. 292 n° 23192 extrait du BOI-IF-CFE-10-30-10-50-20120912) pour recouvrer cette cotisation sous réserve qu’il y ait eu déclaration au greffe. Les RM en matière de droit fiscal (à ma connaissance se sont les seules) sont opposables au même titre qu’un texte de portée règlementaire ou législative.

Il existe toutefois des exonérations pour ne pas payer la CFE (listées dans le BOI précité) mais ce sont dans des cas très particuliers.

Je suis en train de chercher le fondement juridique qui oblige le LMNP à se déclarer auprès du greffe.

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#6 21/06/2014 21h52 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Bonjour
  En tant que loueur en meublé vous devez remplir une déclaration de début d’activité P0
http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/R13747.xhtml

correction du 22 juin 2014 8h56 nouveau lien

http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3748.xhtml
  La conséquence est automatiquement l’imposition CFE qui remplace la taxe fonciere(suite a l’intervention de DDTee)

  Et en cas de cessation faire une déclaration de cessation d’activité.
  J’ai loué en meublé un studio plusieurs années.
cordialement
Hervé

Dernière modification par HerveC (22/06/2014 14h50)

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#7 22/06/2014 02h05 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Merci Hervé mais tout public qui soit votre lien ne mentionne pas le fondement juridique de cette obligation.

Par ailleurs et peut-être est-ce dû à une fausse manip mais vous pointez le formulaire Po PL qui a vocation à enregistrer une activité libérale.

Or l’activité de LMNP est réputée commerciale dans le code général des impôts (CGI) alors même qu’elle ne l’est pas dans le code de commerce (cf. lecture combinée des art L121-1 et L110-1 du CC). C’est notamment la raison pour laquelle certains greffes refusent l’inscription au RCS.

J’en conclu pour l’instant et peut être hâtivement qu’une obligation de déclaration au RCS pèse sur les personnes physiques ou morales qui procèdent à des actes de commerce (art L123-1 du CC) mais qu’elles ne pèsent aucunement sur les LMNP.

C’est aussi peut être pour cette raison que GBL constatait "l’attitude hétérogène" des DRFIP et que j’ai épuisé les agents de la mienne lorsque je leur ai demandé de me donner le fondement juridique de l’obligation d’inscription au RCS pour un LMNP.

Je vais essayer de chercher de la jurisprudence à ce sujet.

J’ai relevé une autre contradiction juridique qui demande à être validée. Un fonctionnaire ne peut pas être commerçant et ne peut donc pas s’inscrire au RCS (art L123-2 du CC). Cela sous-entendrait qu’il ne pourrait pas être LMNP, ni LMP d’ailleurs si l’on se fonde uniquement sur le CGI qui fait du LMNP une activité commerciale.

Or, l’art 544 du code civil dispose que "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". Et donc un fonctionnaire propriétaire d’un immeuble est tout à fait en droit de le louer en meublé s’il le souhaite. Or il ne peut s’inscrire au RCS puisqu’il est fonctionnaire.

La conclusion de ma conclusion est que cette obligation n’est peut être pas si obligatoire que la DGFIP veut bien nous la laisser paraître, tant pour les fonctionnaires que pour ceux qui ne le sont pas. 

Peut-être me suis-je un peu trop emballée, c’est à creuser me semble-t-il.

Dernière modification par Capelo (22/06/2014 07h48)

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#8 22/06/2014 09h17 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Bonjour   Capelo
  Effectivement mon lien n’était probablement pas le bon j’ai modifié par un autre qui devrait être meilleur.

hervé

Dernière modification par HerveC (22/06/2014 09h18)

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#9 22/06/2014 10h57 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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HerveC a écrit :

La conséquence est automatiquement l’imposition CFE qui remplace la taxe fonciere

Il ne me semble pas que le règlement de la CFE exonère de la taxe foncière.
Si vous avez un texte qui dit le contraire, je suis très intéressé wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 22/06/2014 12h11 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Rappel en ce qui concerne la location meublée et la CFE : si vous louez à un exploitant (et pas au locataire final), vous n’avez pas de CFE à payer. Pour plus de détails : JOAN n° 92.787 du 28 novembre 2006.

Par contre, payer la CFE n’exonère en rien de la Taxe Foncière.


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#11 23/06/2014 06h09 → LMNP réel et CFE minimum ou LMNP au forfait ? (cfe, forfait, lmnp, reel)

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Bonjour,

Merci à vous pour votre intervention qui permet de valider qu’un LMNP est bien redevable de la CFE sous les réserves que posent l’arrêt n° 269716 du Conseil d’Etat que vous avez pointé.

Par acquis de conscience j’ai cherché dans la jurisprudence postérieure et, à ma connaissance, il n’y a pas eu de revirement de JP sur ce point.

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