Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 06/11/2013 14h24 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Ayant fait appel a un gestionnaire de patrimoine pour gérer au mieux notre argent. Parmi d’autres plans (optimisation de notre dernier achat immobilier, épargne, assurance vie), celui-ci nous conseille fortement d’investir en Duflot outre mer, notament à la réunion.

Qui a tenté l’expérience ? Quels sont les pièges à éviter, des astuces ?

D’avance merci !

Mots-clés : duflot dom

Hors ligne

 

#2 06/11/2013 22h26 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   23 

Bonjour,

Résidant aux Antilles, j’ai naturellement étudié le Duflot local. Comme le Duflot hexagonal, il faut bien intégrer qu’il s’agit de lois de défiscalisation, comme son nom indique le principal intérêt est la défiscalisation…

Cela devrait aller sans dire mais force est de constater que les promoteurs vendent les Duflot, comme ils vendaient les Scellier ie à tout un chacun.

Votre démarche s’inscrivant dans un "audit" général elle a plus de sens nous pouvons donc entrer dans le coeur du sujet.

Les pièges à éviter sont les mêmes que le Duflot "national" à savoir
- s’assurer de ne pas surpayer le bien
- s’assurer de la demande locative

A cela s’ajoutent les problèmes de gestion à distance.

D’où mon conseil principal qui serait d’aller faire une étude sur place. L’inconvénient c’est que si c’est pour défiscaliser les revenus de 2013 ça va être chaud bouillant.
L’astuce s’agissant de défiscalisation consiste à revendre le bien dès la fin de la période de défiscalisation (ou d’en faire votre rp si vous souhaitez vivre sous les cocotiers dans 9 ans). L’astuce sous-jacente est d’avoir intégré ce fait dès le début en ayant trouvé un locataire qui souhaite acheter le bien après les 9 ans. J’ai vu ce "montage" à Papeete j’ai trouvé l’idée intéressante en cela qu’elle levait l’incertitude de location (rappelons que si le bien n’est pas loué l’avantage fiscal doit être remboursé au fisc)
Une autre possibilité pour palier au problème de distance c’est d’opter pour une SCPI Duflot (malheureusement je n’en connais pas estampillée outre-mer) ou via une sci avec un partenaire local (qui gérera localement le bien)

La grosse erreur à faire à mon avis serait de considérer le Duflot (qu’il soit outre-mer ou non d’ailleurs) comme un investissement locatif et pas comme un simple outil de défiscalisation.
Par exemple pour ma part au lieu d’acheter du Duflot je fais de la location saisonnière plus rentable mais je réfléchis de plus en plus à un Duflot via une SCI ce qui n’impacterait pas ma capacité d’emprunt (les associés remplacent le banquier) immédiate (le but du jeu étant de profiter de la ristourne fiscale puis de racheter tout ou partie des parts de mes partenaires dans 9 ans quand mes autres investissements me libéreront des deniers pour racheter ces parts )
Je ne sais pas si c’est très clair, j’avais fait une simulation mais je ne suis pas sûr que le forum soit la place idéale pour "vendre" mon projet mais si vous passez par  la Guadeloupe nous pourrons en discuter devant un ti-punch wink

Hors ligne

 

#3 07/11/2013 15h21 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   

Si si, c’est très clair et je comprends le raisonnement, ce n’est pour nous qu’un outil de défiscalisation et nous ne perdons pas de vue que les économies réalisées devront être utilisées intelligemment.

Le gestionnaire que nous avons a un partenaire sur place qui choisit les bien pour eux (enfin, pour nous).

Il faut simplement prévoir la date fatidique des 9 ans. Nous avons la chance d’avoir 6000€ de participation/intéressement par an. nous aurons un petit coussin confortable d’au moins 35 000€ d’ici là  et encore si le projet démarre rapidement.

Idéalement oui, faire une SCI avec un partenaire local mais à condition de vraiment bien se connaitre !
Bien que cela ne me déplairait pas de boire un ti-punch avec vous !

Hors ligne

 

#4 09/11/2013 19h12 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   23 

L’idéal est bien sûr de pouvoir faire l’opération seul. Je mentionnais la SCI car j’ai la "mal-chance" de ne pas payer assez d’impôt pour profiter intégralement de la réduction d’impôt (comme ce n’est pas un crédit d’impôt  la différence est perdue)
Après le fait de ne pas être sur place vous oblige d’avoir une certaine confiance à votre gestionnaire de patrimoine et à son partenaire local. Enfin rien de bien nouveau sous le soleil soit on peut faire tout seul soit il faut déléguer et donc avoir confiance en la personne à qui on délègue…
Par exemple dans votre cas il faut louer pendant 9 ans donc en cas de départ d’un locataire il faut que le partenaire local soit motivé pour trouver un autre locataire. S’il s’agit d’un associé cherchant également à défiscaliser il sera de fait motivé si c’est juste un vendeur de programmes il préférera vendre ses nouveaux programmes que passer son temps à chercher des locataires…
Bien sûr je ne cherche pas à vous décourager car je pense que ce n’est pas une mauvaise idée mais il y a beaucoup de personnes qui ont perdu pas mal de plumes sur de mauvais plans de défiscalisation outre-mer (en particulier dans l’hôtellerie voir quelques exemples Actualité économique - L’Express L’Expansion)

Dans le même ordre d’idée de défiscalisation outre-mer j’ai vu un agent immobilier hier qui avait en "stock" des restes de Girardin. La réduction d’impôt est sur 5 ans contre 9 en Duflot. Compte tenu du mode de calcul et des conditions d’obtention du permis de construire et de déclaration de fin des travaux la défiscalisation porte sur 40% de la quasi-totalité du prix d’achat.
A condition de payer au moins 17000 euros d’impôts par an c’est un plan intéressant

En tout cas bonne réussite dans votre projet !

Hors ligne

 

#5 12/11/2013 14h03 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   

Merci bien !

Il y aurait les même conditions en métropole je n’hésiterais pas.
Je revois notre gestionnaire de patrimoine ce soir pour voir en chiffre exactement pour que ça me parle mieux.
Ma commune est concernée par Duflot et j’ai des terrains qui se vendent à côté de chez moi. Je commence à me poser la question : pourquoi pas une maison individuelle en duflot ? La maison ne perdra pas de valeur d’ici 9 ans, les loyers pourront être augmentés, notre petite ville est très recherchée…
On verra ce soir.

Hors ligne

 

#6 14/11/2013 12h26 → Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ? (duflot dom)

Membre
Réputation :   

Nous avons mis une option sur un appartement à la réunion bien agencé, avec ascenseur dans un quartier résidentiel avec quelques villa autour, a 100m de la plage, 15 min de l’hôpital le plus proche, dans une zone active.

Très bien situé d’après des amis qui ont habités à la réunion.

Surface habitable de 40.45m², varangue de 15.40m², un séchoir de 2.1m², climatisé, livré clé en main.
Total opération 200 000€, économie d’impôt de 53 600 €, coût investisseur de 28 000€.
Notre objectif est de revendre après défiscalisation.

Qu’en pensez vous ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech