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Forums des investisseurs heureux

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#26 15/07/2013 16h09 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Renseignements pris auprès de l’ANAH:

1- toute demande doit être faite avant le début des travaux
2- Plafonnement du prix des loyers
3- Pas de meublé.

Bon, en gros, je ne suis pas éligible .

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#27 12/09/2013 14h33 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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L’encadrement des loyers vote par les deputes : Logement : l’encadrement des loyers voté par les députés

L’article 3 du projet de loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) prévoit que dans les zones "tendues", marquées par un fort déséquilibre entre offre et demande de logements, les loyers ne pourront excéder de plus de 20% un "loyer médian".

Une bien mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers en "zone tendue" dans le cas ou la loi est bien adoptée! Cela engendrait une baisse d’environ 40% des loyers sur les petites surfaces en Région Parisienne (je ne suis pas allé voir sur les autre villes concernées).

Au niveau des conséquences a plus ou moins long terme, ce que je perçois :

1- A court Terme les rendements s’effondrent ce qui entraîne une fuite des investisseurs immos et une baisse des prix (sur les petites surfaces).
 
=> Les stocks de biens en vente augmentent, grâce a l’effet combine des biens en vente aujd qui n’intéressent plus et de nombreuses nouvelles mises en vente pour les investisseurs immos pris a la gorge par des emprunts qui ne s’auto financent plus.

2 - Ensuite quid :
=> Le marche s’ajuste-t-il a la baisse au point que les rendements redeviennent intéressants même avec des loyers encadres (baisse de -30/40%?)?

=> Ou bien ça baisse mais pas tant que ça, puisque le marche reste tire vers le haut par une manque structurel de logements. Du coup cela augmenterait le nombre de propriétaires (des jeunes qui ne pouvaient se payer un studio/T2 peuvent maintenant en acheter un grâce a la baisse des prix).
Dans ce cas on se retrouve avec une offre locative qui va se raréfier et perdre en qualité a cause de rendements affreux.

Ce qui est sur…. C’est que ca va faire mal au portif des personnes avec un bien qui s’auto finance juste juste.

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#28 12/09/2013 14h41 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Excellente nouvelle.

Si en plus ils suppriment les frais d’agence pour le locataire ce sera tout bénef.

La droite est d’une grande mauvaise foi quand elle dit que cela impactera négativement l’offre locative.

En effet dans une bonne part de l’IDF il n’y aura plus de construction supplémentaire tout simplement car il n’y a plus de foncier de disponible.

Cette loi sera peut etre la premiere loi intelligente de ce gouvernement cela mérite donc d’etre souligné.

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#29 12/09/2013 15h03 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Alexis, en quoi selon vous est ce que cela impactera positivement l’offre locative ?

Qui voudra proposer des biens a la locations pour tirer des rendements encore plus faibles que ceux déjà existants ?
Car je ne pense pas que le marche baissera de 40%…

Dernière modification par RatRacer (12/09/2013 15h06)

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#30 12/09/2013 15h06 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Alexis92 a écrit :

Si en plus ils suppriment les frais d’agence pour le locataire ce sera tout bénef.

.

Juste une réflexion de chef d’entreprise

Pensez-vous que les agences vont accepter de perdre leurs honoraires si les frais sont supprimés ?

Moi je ne crois pas , alors d’après vous qui paiera ?

je parie que les agences immobilières auront pas d’impact sur leurs bilans.

Ce que l’un ne paie pas, l’autre le paiera et il le reportera sur… faite confiance au marché pour compenser.

Pascal

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#31 12/09/2013 15h10 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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@Alexis92 Il me semble que votre réaction est celle d’un locataire et non celle d’un investisseur (immobilier en tout cas).

Mes notions de droit constitutionnel sont limitées, il n’y a pas un passage devant le Sénat après l’Assemblée nationale ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#32 12/09/2013 15h11 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Il y a un deuxième vote avant adoption.

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#33 12/09/2013 16h15 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Alexis92 a écrit :

Excellente nouvelle.

Si en plus ils suppriment les frais d’agence pour le locataire ce sera tout bénef.

La droite est d’une grande mauvaise foi quand elle dit que cela impactera négativement l’offre locative.

En effet dans une bonne part de l’IDF il n’y aura plus de construction supplémentaire tout simplement car il n’y a plus de foncier de disponible.

Cette loi sera peut etre la premiere loi intelligente de ce gouvernement cela mérite donc d’être souligné.

Bonjour alexis92,

1/ vous avez raison, les agences vont travailler gratuitement.

2/ qui va acheter les 350 000 logements destinés aux privés avec une rentabilité négative et incertaine ?

3/ c’est bizarre, mais même dans les villes les plus chères du 92, ont voit des immeubles neufs pousser (Boulogne Billancourt, Issy les Moulineaux, ..)

En ce qui concerne l’immobilier, est ce une question d’intelligence ou de volonté d’encourager la construction d’immeubles neufs dans les zones tendues (IDF et grandes villes).

A+

CPaulus

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#34 12/09/2013 16h28 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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La pénurie de logement et de foncier, on en entend parler régulièrement de manière générale en passant sous silence les spécificités locales. Dommage.

Et le cas parisien doit s’analyser sur une longue échelle de temps où on constate une tendance de centralisation néfaste au reste du pays. Malheureusement, le pouvoir est situé là bas et la décentralisation est d’autant plus dure à mener que la situation actuelle est difficile pour beaucoup de personnes.
D’autres organisation géographiques existent dans des pays tout à fait crédibles.


Pourquoi pas Vous?

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#35 12/09/2013 16h50 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Les agences n’auront qu’à facturer les propriétaires pour leurs services.

Par ailleurs j’ai toujours trouvé exorbitant les frais d’agence pour un simple métier de porte clef ne nécessitant aucun savoir faire.

Pour ce qui est du cappage des loyers :
Pour ce qui est de la construction je ne dis pas qu’il n’yen a pas je dis simplement qu’elle n’est pas significative rapportée au nombre de logement déjà existant à paris.

La loi va donc empêcher un effet d’aubaine de la part de propriétaires qui profite d’une rente de situation qui ne crée aucun emploi et sclérose l’activité économique de l’IDF. Il suffit de voir le message d’IH qui annonce son intention de quitter l’IDF en raison notamment des loyers.

Savez vous combien cela coute à mon entreprise de me loger (car oui infine c’est via le salaire qu’elle me verse que mon entreprise paye le loyer).
Nous avons un 2p à 1350 € mensuel HC => 8010 € en net chacun par an.
Pour toucher ses 8010 net d’impot => 8010/(1-30%qui est mon TMI) 11.5 K€.
Pour que j’ai un revenu avant impot de 11.5 K€ l’entreprise doit dépenser 11.5*1.8 avec les charges sociales et patronales=>21K€

Bref pour un loger un salarié  sans enfant et vivant en couple elle doit générer 21 K€ soit environ 1/4 du cout salarial moyen d’un cadre.

Si demain mon loyer baisse je serais moins exigeant en terme de salaire ce qui sera bénéfique pour le cout du travail.
Exactement comme en Allemagne ou la stabilité des couts du logement a évité de dégradé la competitivité nationale comme cela a été le cas en France ou en Espagne.

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#36 12/09/2013 17h43 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Intéressant Alexis92 votre point de vue / mise en lumière sous cet angle d’analyse.

Toutefois, il pourraît y avoir comme conséquence à votre raisonnement bien d’autres conséquences également :

- moins de rentrées fiscales pour l’état (baisse des revenus fonciers taxables)
- moins de cotisations patronales pour les caisses si le coût de travail baisse en conséquence de votre raisonnement d’être moins exigeant sur le salaire. (le financement des déficit des différentes caisses devient alors encore plus problématique sauf si la période heureuse du "plein emploi" revient…)
=> nécessité d’adapter les structures de la communauté en conséquence si moins de collecte fiscale ? (réduction des services publiques ?)

En outre il n’est pas certain du tout que ces mesures Duflot etc… aient un impact fort sur la valeur du foncier et des bâtis. Cela peut également accentuer la pénurie de logement, certains propriétaires pouvant refuser dès lors la mise en location au vue de ces nouvelles contraintes. Parfois le propriétaire foncier-immo sait faire preuve de patience - les lois et les gouvernements : ils viennent, ils changent…

En tout cas les propriétaires de ces "zones tendues" concernés par ces mesures ont quelques soucis à se faire, sans doute, d’un point de vue rentabilité. Dès lors en matière d’investissement immobilier, comme en bourse, la diversification, notamment géographique, prend tout son sens (cf les post de Philippe30, Zx etc..).

Même si effectivement certains propriétaires abusent peut-être ou bénéficient / ont bénéficiés d’un effet d’aubaine, cela fait quand même un peu "chasse aux sorcières des méchants capitalistes proprétaires fonciers (ou d’actifs financiers aussi - allons-y!).

Vive le contrôle, la régulation et l’encadrement -


Parrainage : Boursorama

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#37 12/09/2013 17h45 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Bonsoir Alexis,

Je comprends votre raisonnement.

1/ Si vous comparez, les loyers de Paris avec d’autres pays, merci de les comparer avec des métropoles de tailles similaires (Londres, New York,..)

Concernant votre ration de loyer vs votre revenu, la plupart des salariés vivant en province ont des loyers moindres et c’est vrai des revenus moindres, donc in fine des ratios de loyers similaires.

Maintenant depuis des dizaines d’années des personnes viennent de Province à Paris, pour soit obtenir un emploi plus facilement et/ou soit obtenir un meilleur salaire, car beaucoup de sociétés en IDF peuvent se permettre de payer certains salaires élevés pour des personnes très qualifiés, en ligne avec ceux des très grandes métropoles internationales.

A+

CPaulus

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#38 12/09/2013 17h58 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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@ BBCD :L’argent non dépensé en immo sera dépensé dans d’autres activités qui seront taxés.
Je ne pense pas que les salaires baisseront on dira simplement qu’ils auront moins de pression à la hausse. Pour reprendre l’exemple d’IH qui quitte l’IDF celui ci va donc devoir etre remplacé par un autre travailleur ce qui va par la loi de l’offre et de la demande augmenter le prix du travail pour l’entreprise.

@ cpaulus : les prix des logements baissent dans de nombreux endroits en europe. Le cas de londres et NY ne sont pas comparables à Paris car elles ont une attractivité internationale plus forte notamment pour des questions fiscales et d’effet cluster.

Le seul risque pour moi qui est réel est la baisse sérieuse de la qualité de l’offre locative. Les propriétaires n’ayant plus de raison d’effectuer des travaux puisqu’ils ne pourront les rentabiliser.

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#39 12/09/2013 18h10 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Et a terme une baisse de l’offre locative tout court, puisque personne ne voudra ’investir’ dans de l’immobilier a 1%.

Pour des zones déjà "tendues", ce serait balot !

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#40 12/09/2013 18h28 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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comme indiqué les immeubles existent déjà.

Donc l’offre ne bougera pas d’un iota rassurez vous.

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#41 12/09/2013 18h37 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Par ailleurs j’ai toujours trouvé exorbitant les frais d’agence pour un simple métier de porte clef ne nécessitant aucun savoir faire

Je me disais bien qu’on était pas loin d’un troll. Bref, je vais pas refaire le topo sur la loi hoguet et les responsabilités de l’agence, les heures passées à attendre les locataires comme vous qui ne préviennent jamais de l’annulation de leur RDV, du temps passé à réceptionner les appels, éplucher les documents, monter le dossier. Tout se paie, et c’est bien normal. (Ps: Votre raisonnement s’applique tout aussi bien aux femmes de ménages, aux maçons, aux serruriers…, bref, c’est un discours aux mieux de plaisantin au pire d’utopiste gaucho, à l’instar de Duflot et ses amis).

Savez vous combien cela coute à mon entreprise de me loger

Bien maintenant on cherche à nous faire avaler que l’écrasante fiscalité sociale qui étouffe les entreprises est dû aux frais de logement. Bien entendu…on fout la tête dans le sable et on s’avoue pas que la France est le pays le plus fiscalisant au monde, à cause surtout de sa politique sociale totalement inepte. Supprimez déjà les APL et autres CMU opportunistes aux étrangers, vous verrez que vous gagnerez vos deux points de salaires net sans problèmes.

Mais alors pour le reste.. Paris abrite les plus grands cadres, dirigeants et politiques français ou internationaux, forcément vivre dans un logement de 1000 euros par mois, ca doit pas trop être leur truc. Surtout que vous nous parlez d’une société qui dépense 80k de salaire en superbrut pour son employé! Vous pensez sérieusement que 100 euros en moins vont changer quelquechose? C’est bien se foutre de la gueule du monde.

Et à moins de faire une ville de building, c’est malheureusement comme cela, les moins aisés doivent sortir de la ville ou des bons arrondissements. Et pourtant je suis le premier à dire que vivre à paris extra-muros, c’est tout gâcher. Mais que voulez vous? Il y a des riches et des pauvres, il y en aura toujours, sauf à être communiste, et encore.

Si la décentralisation ET la déconcentration était vraiment effective peut être que ça soulagerait un peu la situation, mais l’argent attirant l’argent, j’ai peine à croire que des millionnaires iront vivre en seine st denis. Du coup cela sera toujours peine perdue. Il y aura toujours plus de riches (nationaux ou non) qui voudront toujours vivre au même endroit. Quelqu’en soit le prix.

Dernière modification par BorderLine (12/09/2013 18h54)

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#42 12/09/2013 21h16 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pour ceux que ça intéresse, les meublés deviennent directement soumis à la loi de 89 avec la loi alur. Le principe vient d’être voté par les députés.

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#43 12/09/2013 21h36 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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comme disait ZX6R, c’est la m… alors…

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#44 12/09/2013 21h39 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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CPaulus a écrit :

Concernant votre ration de loyer vs votre revenu, la plupart des salariés vivant en province ont des loyers moindres et c’est vrai des revenus moindres, donc in fine des ratios de loyers similaires.

Bonjour,

quelles sont vos sources ?

Selon les données récoltées par James Friggit du ministère du développement durable, le ratio prix du logement sur revenus disponible est de :
- 2,5 à Paris
- 2,09 en IdF
- 1,64 en province

Ca fait une sacrée différence je trouve

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#45 13/09/2013 00h44 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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bascarol a écrit :

Alexis92 a écrit :

Si en plus ils suppriment les frais d’agence pour le locataire ce sera tout bénef.

.

Juste une réflexion de chef d’entreprise

Pensez-vous que les agences vont accepter de perdre leurs honoraires si les frais sont supprimés ?

Moi je ne crois pas , alors d’après vous qui paiera ?

Pascal

Ceux qui utilisent le service des agences, les bailleurs.

En tant que propriétaires, je paye pour le service d’un agent immobilier qui me loue mes appartements. (250km)

En tant qu’ex locataire je ne vois pas ce que m’a apporté un  agent immobilier ; il a répondu au téléphone, comme un propriétaire (en étant moins précis), m’a fait visiter (aux heures "ouvrables") pas mieux que les propriétaires qui eux se sont adaptés …. j’ai payé pour rien …

Si, les locations par agences étaient uniquement payés par les demandeurs, les propriétaires, alors les locataires rentreraient plus facilement … (pas de frais d’agence)

Je suis conscient que j’ai une vision archaïque de l’économie, car je pense que c’est l’utilisateur qui doit payer.
Mais j’en profite, j’ai une carte bancaire gratuite, ce service est payé … par les commerçants …


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#46 13/09/2013 08h22 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Alexis92 a écrit :

Les agences n’auront qu’à facturer les propriétaires pour leurs services.

Par ailleurs j’ai toujours trouvé exorbitant les frais d’agence pour un simple métier de porte clef ne nécessitant aucun savoir faire.

Bonjour,
Votre propos est caricatural donc excessif.
C’est une manie de toujours considérer que le travail fait par d’autres, travail que l’on ne connaît manifestement pas, est grassement payé à ne rien faire.
Comme tout activité économique, des charges pèsent sur ces entreprises… et ce job est loin d’être de tout repos.

Le fait de mettre l’offre à disposition de ceux qui cherchent est déjà un métier qui profite quand même à celui qui cherche, même dans cette société où trop de gens pensent que tout leur est du et doit être gratuit… tant que ce n’est pas eux qui le font wink

Dernière modification par Range19 (13/09/2013 08h22)

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#47 13/09/2013 08h33 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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yihk a écrit :

Ceux qui utilisent le service des agences, les bailleurs.

On est bien d’accord, donc qui va payer à la fin… 

yihk a écrit :

Si, les locations par agences étaient uniquement payés par les demandeurs, les propriétaires, alors les locataires rentreraient plus facilement … (pas de frais d’agence)

Les AI sont des entreprises comme les autres, elles doivent/sont  gérées comme il se doit. Elles  n’accepterons jamais une baisse du chiffre et des marges.
Donc comme tout bon gestionnaire, ils répercuterons les pertes sur… les honoraires, donc qui va payer ?

yihk a écrit :

car je pense que c’est l’utilisateur qui doit payer.

Pas qui doit, qui va payer
c’est la réflexion que je voulais apporter à Alexis,

yihk a écrit :

Mais j’en profite, j’ai une carte bancaire gratuite, ce service est payé…  par les commerçants …

Erreur, les commerçants répercutent le prix de la transaction sur leur prix de vente, soit environ 2%, donc en final ce n’est pas gratuit, vous le payez.

A chaque changement de politique fiscale, une dégradation des marges des entreprises est  palpable, que se passe t’il ensuite, les prix flambent pour compenser.

Plus concrètement par l’exemple,
- vous dégagez un cash flow de 300€/mois de vos locations,

- Vous ne pouvez plus augmenter vos loyers comme bon vous semble (c’est parfois pas un mal)
- les 1% de Duflos vous couterons 150€/mois
- l’augmentation de la fiscalité local vous coutera 10€/mois
- les charges des parties communes augmentent (EDF, eau..) de 20€/mois
- votre AI qui ne répercute plus les frais de loc augmente ses tarifs pour compenser sa perte et vous augmente ses frais de 40€/mois

Que faite vous ?
- Vous augmentez vos loyers ? si vous le pouvez.
- Vous vendez votre bien ?
- Vous accepter de payer à la place locataires pour ne pas les augmenter et donc de diminuer votre cash flow ?
- vous arrêtez d’investir ?

Pascal

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#48 13/09/2013 09h37 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Fructif a écrit :

CPaulus a écrit :

Concernant votre ration de loyer vs votre revenu, la plupart des salariés vivant en province ont des loyers moindres et c’est vrai des revenus moindres, donc in fine des ratios de loyers similaires.

Bonjour,

quelles sont vos sources ?

Selon les données récoltées par James Friggit du ministère du développement durable, le ratio prix du logement sur revenus disponible est de :
- 2,5 à Paris
- 2,09 en IdF
- 1,64 en province

Ca fait une sacrée différence je trouve

Bonjour Fructif,

C’est un vaste débat, mais je vais essayer d’être bref:

1/ je parle du ratio du loyer par rapport au salaire. Ne parlons pas du revenu disponible qui avec l’imposition (seuls 50% des français paient l’impôt sur le revenu) devient un autre débat.
Donc je prends un exemple: à Paris location d’un studio 700 euros, dans une très grande ville de province 450 euros. On demande un ratio max. de 33% par rapport au salaire, donc il est nécessaire que les revenus soient plus élevés.

2/ concernant les statistiques:
a/ à Paris, beaucoup de biens sont loués par l’Administration (ville, départ, hôpitaux,…) et les prix ne correspondent pas à ceux du marché pour diverses raisons, donc comparons les biens loués dans le secteur privé
b/ la province est vaste et ne faisons pas de moyenne entre les grande villes et les villes moyennes, entre Brest et Lyon.

A+

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#49 13/09/2013 09h55 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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@bascarol

- Vous augmentez vos loyers ? si vous le pouvez.
>>> les propriétaires le font déjà des que la demande le leur permet.

- Vous vendez votre bien ?
>>> ça ne dimineura pas l’offre de logement.

- Vous accepter de payer à la place locataires pour ne pas les augmenter et donc de diminuer votre cash flow ?
>>> ça fait partie de la vie d’un investisseur.

- vous arrêtez d’investir ?
>>> il n’y’a quasiment plus aucun investissement en zone tendu car plus de foncier c’est d’ailleurs pour ça que c’est une zone tendue.

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#50 13/09/2013 10h00 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pour nuancer mon propos sur le frais d’agence actuellement ils sont in fine déjà payé par les propriétaires sous la forme d’une décote sur loyer.

Si vous regardez les annonces sur PAP elles sont généralement nettement plus cheres que celles d’agence.

Perso je vais bientôt déménager et pour le type de bien que je vise les frais d’agence sont d’environ 2 K€. Dans ma comparaison avec les annonces PAP je considere que je suis prêt à payer 50 € de plus pour un appartement sans frais d’agence puisque j’envisage de rester 3 ans dans ce nouveau logement (2000/36).

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