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Forums des investisseurs heureux

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#151 04/03/2014 11h18 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Réputation :   127 

Je pense que c’est un argument que les détracteurs de cette loi mettront en avant.

L’article ne dit rien sur les fondements juridiques de la Cour européenne des droits de l’homme. Reste à savoir si ces arguments juridiques seront pris en compte ou non par le conseil constitutionnel.

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#152 04/03/2014 18h32 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Unevie a écrit :

Ah je pensais que vous disiez que les loyers de référence n’auraient plus lieu d’être d’ici la rentrée… car en l’occurrence ils sont déjà "tombés" :
Encadrement des loyers : les valeurs de l’OLAP déjà disponibles

Il semble que les loyers médians, tels que définit par l’OLAP (ou autre organisme), ne soient plus une référence mais seulement un point de départ. C’est le préfet qui déterminerait dans chaque département les loyers de référence d’après Les Echos Les loyers à la relocation vont baisser de près de 20 % dans dix grandes villes
Le choix serait alors bien plus politique puisque le préfet pourrait alors décider de s’éloigner ou non du loyer médian…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#153 20/03/2014 20h17 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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http://www.conseil-constitutionnel.fr/c … 40311.html

Le Conseil a examiné le mécanisme de plafonnement du montant du loyer en fonction d’un loyer de référence calculé par secteur géographique et par catégorie de logement. Ce mécanisme est institué dans le but de lutter contre les difficultés d’accès au logement Le Conseil a jugé ces dispositions conformes à la Constitution.

:-)

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#154 21/03/2014 08h27 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Ceci me fait temporiser mes projets d’investissement prevus en IDF.

Un loyer max de chez max a 26€/mois (zone 1 / 1 pièce ) amène a trouver un bien avec 5200€/m2 pour espérer un rendement brut maximum a 6% !!!

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#155 25/03/2014 15h02 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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A noter que le conseil a censure la mesure qui limitait le complément de loyer :

Les compléments de loyers pour pour des bien exceptionnels ne seront pas limités
En revanche, le conseil constitutionnel a censuré la mesure qui limitait "le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement".
Il avait été proposé lors des discussions parlementaires de limiter ce complément pour limiter les abus. En effet, la définition d’un bien exceptionnel n’est pour l’instant pas claire. Ainsi, le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l’encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce "complément de loyer".

Le conseil constitutionnel avalise l?encadrement des loyers

A voir ce qui peut rentrer dans la définition d’un "bien exceptionnel" (équipement, localisation?) afin de demander un complément de loyer.

Je suis réellement curieux de voir quelle va être l’application concrète de cette loi sur le terrain.

Dernière modification par RatRacer (25/03/2014 15h04)

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#156 25/03/2014 15h11 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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C’est très simple, la loi est enterrée! C’est un gros soulagement pour les bailleurs franciliens.
N’importe quel logement peut être qualifié d’exceptionnel. Un meublé notamment est exceptionnel, vu que vous proposez TV écran plat, BZ ou clic clac, cuisine équipée…


Left the Rat Race in 2013

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#157 25/03/2014 15h20 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Ça c’est ce que vous voulez y voir, en tant que bailleur francilien ! wink

Blague a part je serais également surpris que cela change grand chose.

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#158 25/03/2014 15h22 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Houlà, ZX, je n’irai pas aussi vite en conclusion que vous, il est encore possible que le caractère exceptionnel du bien demande un dossier de justification contraignant.

Par exemple, il pourrait être demandé la fourniture d’un rapport d’expertise (donc des frais). Pour peu que ce rapport soit subordonné à ce que l’expert soit agréé et vous voilà parti pour des délais ou des coûts exorbitants.

Mais bon, j’ai quand même le sentiment qu’on passe à côté du problème des tendances de concentration qui provoquent un manque de logement à certains endroits quand d’autres se désertifient…


Pourquoi pas Vous?

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#159 25/03/2014 15h29 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Effet d’annonces , volonté de montrer que l’on s’occupe des gens , que l’on tape sur les vilains bailleurs.
Duflot n’a que ça à faire , vendre du vent ( pas mal pour une soi disante écolo ) , mettre son nom à la postérité de la défense des gens qui payent trop cher des loyers.

Les loyers sont chers , c’est un fait mais on n’entend plus parler des 500.000 logements à construire par an !!!!!

Ce n’est pas en réglementant que les logements seront moins chers.

Comme l’a indiqué ZX-6R , il sera toujours possible de trouver une solution pour contourner une loi si celle-ci n’est pas caduque avant son terme et si elle est publié au journal officiel.

Les exceptions seront légions et cette loi sera vite oubliée comme la ministre du reste. tongue

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#160 25/03/2014 15h42 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Je ne sais pas si vous tapez sur la personne ou son étiquette politique, en tous cas, l’annonce de 500k logements ne vient pas d’elle…

Pour le PS, Duflot est un caillou dans la chaussure, lui refiler le ministère du logement sans lui donner les moyens est assez vicieux.

Maintenant, ALUR apporte pas mal de changements qui considèrent le logement comme un droit (qu’il est) et non pas comme un service. Va falloir vous y faire messieurs les bailleurs, ou militer contre ce droit.

Mais je reviens sur la question des dynamiques d’organisation de l’habitat dans le pays, le constat est que les agglomérations se développent via un "étalement urbain".
Malgré sa formation d’urbaniste, je ne vois pas quelles sont les mesures qui vont vers une gestion de notre foncier national plus sereine et durable.

Cela dit, la dernière grosse loi ayant affectée profondément le logement a été portée par Voynet, notamment avec l’instauration d’un taux minimum de logement social à 20% dans les villes d’une certaine taille.

Dernière modification par Pruls (25/03/2014 15h43)


Pourquoi pas Vous?

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#161 25/03/2014 16h08 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pruls a écrit :

Maintenant, ALUR apporte pas mal de changements qui considèrent le logement comme un droit (qu’il est) et non pas comme un service. Va falloir vous y faire messieurs les bailleurs, ou militer contre ce droit.

Le droit au logement doit-il remettre en cause le droit de la propriété ?
La loi ALUR comporte des volets indispensables… mais l’atteinte au droit de la propriété me semble toujours discutable.
La bien pensance à outrance n’est plus bien pensance mais outrance.
Le Droit au logement (si on devait limiter Alur à cela ) est une obligation à la charge de l’État et des collectivités qui ne devrait pas être répercutée au parc privé (excepté le volet dignité) sans contreparties justes et faisant l’objet d’un accord entre chaque parties.
L’étape suivante : pourquoi ne pas imposer à ceux ayant un logement de recueillir une famille de sans abri chez eux… tout en fixant une indemnité ridicule… ou en cas de refus… une taxe ?

Je crains le retour de bâton : la mise en oeuvre abâtardie car injuste de grandes idées provoquera immanquablement tôt ou tard un violent retour en arrière… Les français (entre autres) en ont ras le bol d’être asphyxiés de règlementations, d’obligations etc qui pèsent toujours sur les mêmes.

Bref : vaste débat… gageons qu’avec un peu d’insistance des uns et des autres les tribunaux auront de quoi s’occuper un peu plus…

Dernière modification par Range19 (25/03/2014 16h16)

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#162 25/03/2014 16h27 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pruls a écrit :

Maintenant, ALUR apporte pas mal de changements qui considèrent le logement comme un droit (qu’il est) et non pas comme un service. Va falloir vous y faire messieurs les bailleurs, ou militer contre ce droit.

Disons qu’il faut voir quels seront les effets d’une telle loi: je loue un studios à des amis, à un prix (relativement) en dessous du marché. Et pourtant, d’après l’OLAP, je suis à 5% en dessous de la médiane majorée…
En appliquant le loyer maximal, ça donne une rentabilité brute de 5.1% soit, en prenant la CSG et les charges propriétaire, environ 3.7%, auquel il faut encore déduire l’IR…

Acheter pour louer dans la ville ? Personne ne va plus s’y amuser. Alors ça va donner quoi ? Une ville où les propriétaires achèteront leur RP mais avec un marché de la location très réduit. Pas sur que ce soit souhaitable pour les moins riches.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#163 25/03/2014 16h36 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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C’est sans compter également qu’avec la loi ALUR on revient 60 ans en arrière avec la possibilité d’infliger au bailleur une amende pénale dans certaines situations. On sort donc du civil pour aller sur une logique de pénalisation.

Bref, pour moi la dérive est totale. Le conseil constitutionnel a limité les dégâts, mais le prochain ministre ira toujours plus loin.

C’est comme la trêve hivernale, qui nous dit qu’au dessus de la ligne bordeaux-lyon, ce ne sera plus 5 mois mais 6 ou 7..enfin bref, tout le contraire pour fluidifier les prix et le marché.

En clair, on fait peser sur le bailleur une pression juridique monstre pour compenser le manque de logements. Comme d’habitude on culpabilise plutôt que résoudre.

Dernière modification par BorderLine (25/03/2014 16h38)

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#164 25/03/2014 16h37 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pruls a écrit :

Je ne sais pas si vous tapez sur la personne ou son étiquette politique, en tous cas, l’annonce de 500k logements ne vient pas d’elle…

Je sais , c’est une promesse présidentielle.

Pour le PS, Duflot est un caillou dans la chaussure, lui refiler le ministère du logement sans lui donner les moyens est assez vicieux.

Qui a des moyens aujourd’hui au gouvernement.

Maintenant, ALUR apporte pas mal de changements qui considèrent le logement comme un droit (qu’il est) et non pas comme un service. Va falloir vous y faire messieurs les bailleurs, ou militer contre ce droit.

De quoi vous parlez de droit au logement , avez vous bien lu le contenu de la loi ALUR.
Loi ALUR 2015 : Détails et LOI PINEL

Il s’agit d’une loi générale dans le domaine de l’immobilier aussi bien pour les rapports de copropriété , les comptes séparés et l’encadrement des loyers.
C’est ce point qui constitue un problème , non pas qu’il me dérange que les loyers soient encadrés car je ne suis pas concerné tant pour la localisation que surtout pour les prix que je pratique.

Ce qui me dérange c’est l’aspect usine à gaz avec des relevés de prix moyen en fonction des secteurs etc …

Pensez vous franchement que le fait d’encadrer ou limiter les loyers facilitera le logement des plus démunis ???

Quand vous passez une annonce de location soit votre bien est bien positionné soit in ne se loue pas.
Dans les zones tendues comme Paris  , est-ce que une différence de 100 € sur un studio à 800 € permettra à une famille en difficulté de loger un enfant pour des études ?

Comme je l’indiquais , la réponse est dans la construction de logement même si ce n’est pas Duflot qui en a parlé…..
La réponse est dans la fluidité d’un marché qui n’a pas a être réglementé.

Les locataires sont très bien protégés , c’est une bonne chose tant qu’il paye car un bail est un contrat passé entre deux personnes.

Si une personne ne respecte pas son contrat est-il normal qu’elle puisse continuer à bénéficier des prestations sans la contre partie initiale ???,

Dans le cadre de votre travail , vous avez signé un contrat si vous n’allez plus travailler vous n’êtes plus payer car il y a un manquement au contrat établi.
Merci à BorderLine de nous indiquer la référence du code civil.

Avec des logements en plus , le marché se détendra , sera fluide et les prix baisseront ou alors les bailleurs devront améliorer les logements.

Bien sûr tout les bailleurs ne sont pas des marchands de sommeil mais certains le sont , quand est il des locataires qui vous saccagent un appartement car ils vont être expulsés pour défaut de paiement ???
Qui est le méchant dans l’histoire ?

Vous avez eu des réponses de Range19 , de Faith et de BorderLine.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (25/03/2014 16h44)


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#165 25/03/2014 17h52 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Je vois que mon message fait réagir.

Attention, je n’ai pas donné mon opinion sur ALUR si ce n’est que j’ai le sentiment que cela a été réfléchit dans une logique (DALO) dont on a pas l’habitude et qui peut remettre en question le schéma de pensées d’un bailleur.

Sur la lutte contre le mal logement via la construction, je ne pense pas que cela soit la solution. Nous avons des zones où on trouve des taux de vacances supérieurs à 10% quand d’autres zones sont saturées.

Cela est principalement un héritage de nos organisations archaïques de centralisation. Quelques mouvements en faveur de la décentralisation ont eu lieu, mais cela reste largement insuffisant pour inverser la tendance (voir les prix fous parisiens).

Et chercher à construire où la tension est forte est financièrement ridicule! C’est là où le foncier est le plus cher!


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#166 25/03/2014 17h55 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Qui a des moyens aujourd’hui au gouvernement.

Gérer la pénurie n’est pas politiquement acceptable, pour l’instant. Pas mal de gens ne veulent pas voir que l’état n’a pas les moyens de nos ambitions.

Après on pourrait discuter sur les freins au déploiement des moyens, mais on sortirait assez franchement du sujet, et des théories économiques mainstream.


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#167 25/03/2014 18h02 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Sur la décentralisation, j’avais écrit ça :
http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic … 681#p53681

Je pense que c’est le problème principal (suffit de comparer à l’Allemagne, la Belgique, l’Italie, etc. en mettant en face le PNB/hab et la densité par km2… en théorie la France devrait être l’un de pays les moins chers même dans les grandes villes !). En résumé : il n’y a (quasiment) que l’Ile-de-France là où l’Allemagne a Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart, la Rhénanie qui sont toutes des métropoles plus ou moins équivalentes donc SANS risques d’envolées de prix (sinon les boîtes vont dans une autre métropole allemande qui marche bien). En Italie ? Rebelote : l’attrait de la capitale Rome n’a rien à envier à Turin ou Milan. En Belgique qui pourtant bcp plus dense que la France tout en étant plus riche ! Bruxelles, Anvers, Namur sont certes différentes mais comparables. En Espagne ? Le dynamisme de Barcelone et de Valence sont comparables à Madrid etc. etc.

Le reste (toutes les autres solutions dont la complexe loi ALUR) c’est peut-être utile mais à la marge… totalement est secondaire à mon sens pour faire baisser les prix. En revanche je ne rejoins (pas du tout) l’explication de la construction des logements. C’est sa répartition qui est clé (puisque on ne peut pas créer du foncier ! ou au contraire créer des entreprises dans les déserts économiques français qui pourtant ont : 1) une bonne qualité de vie et 2) de bons logements). Et la répartition terrible est due à l’immense maux de l’ultra-centralisation à la française, qui sauf le RU, est une exception en Europe…


Do your homework! Parrain pédago pour Bourso, Binck et Bourse Directe : écrivez-moi en MP :-) et  mon portif

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#168 25/03/2014 18h14 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Oui, on a déjà évoqué le sujet à diverses occasions sur le forum.

Je suis vraiment en accord avec le message auquel vous faite référence.

Sur l’aménagement du territoire, par exemple, développer la fibre optique avec des moyens publics, pour éviter qu’elle soit développée uniquement là où c’est rentable aujourd’hui, et donc éviter la fracture numérique.


Pourquoi pas Vous?

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#169 25/03/2014 18h18 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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PoliticalAnimal a écrit :

En revanche je ne rejoins (pas du tout) l’explication de la construction des logements. C’est sa répartition qui est clé (puisque on ne peut pas créer du foncier ! ou au contraire créer des entreprises dans les déserts économiques français qui pourtant ont : 1) une bonne qualité de vie et 2) de bons logements). Et la répartition terrible est due à l’immense maux de l’ultra-centralisation à la française, qui sauf le RU, est une exception en Europe…

Pouvez vous expliciter ce point ?


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#170 26/03/2014 14h50 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Comme l’a indiqué ZX-6R , il sera toujours possible de trouver une solution pour contourner une loi si celle-ci n’est pas caduque avant son terme et si elle est publié au journal officiel.

Les exceptions seront légions et cette loi sera vite oubliée comme la ministre du reste. tongue

Philippe

La loi a été publiée:
Logement : La loi Alur publiée au Journal officiel - Yahoo Finance France

:-)

Dernière modification par Narzould (26/03/2014 14h52)

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#171 26/03/2014 14h55 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Oui, mais le conseil constitutionnel a censuré quelques mots et il n’est pas clair de l’impact de ces modifications ! (Outre le fait de savoir si le nouveau gouvernement post municipales va garder ce cap !)

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#172 26/03/2014 14h56 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Merci pour l’info Narzould.

Philippe


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#173 26/03/2014 22h52 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Effet d’annonces , volonté de montrer que l’on s’occupe des gens , que l’on tape sur les vilains bailleurs.
Duflot n’a que ça à faire , vendre du vent ( pas mal pour une soi disante écolo ) , mettre son nom à la postérité de la défense des gens qui payent trop cher des loyers.

Les loyers sont chers , c’est un fait mais on n’entend plus parler des 500.000 logements à construire par an !!!!!

Ce n’est pas en réglementant que les logements seront moins chers.

Comme l’a indiqué ZX-6R , il sera toujours possible de trouver une solution pour contourner une loi si celle-ci n’est pas caduque avant son terme et si elle est publié au journal officiel.

Les exceptions seront légions et cette loi sera vite oubliée comme la ministre du reste. tongue

Philippe

Tout à fait d’accord :-)

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#174 01/04/2014 08h08 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Mme D--- semble ne pas vouloir faire partie du nouveau gouvernement.

Que restera t il de cette loi ? Qui publiera les décrets d’application ?

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#175 01/04/2014 08h33 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Boubouka a écrit :

Mme D--- semble ne pas vouloir faire partie du nouveau gouvernement.

Que restera t il de cette loi ? Qui publiera les décrets d’application ?

Au moins le nom de cette loi.

C’est un phénomène de mode de pondre des textes à son effigie.

A l’époque Stalinienne ils créaient des statues, maintenant ils font des textes à leur nom

Méhaignerie, Taubira, Malraux, Robien Besson, Borloo, Demessine, Pons, Girardin, Fillon, Léonetti, Perben,  Aubry….

Que les auteurs des textes que j’aurai oublié m’excuse de ne pas avoir gravé leur nom dans le marbre d’IH.

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