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Forums des investisseurs heureux

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#201 05/05/2014 11h32 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Nous sommes dans la méthode Coué , les prix sont hauts , il faut qu’ils baissent , ils doivent baisser , la bulle va éclater etc ….

A force de nous bassiner avec ça , il n’est pas faux que les prix sont hauts mais il est certain que les vendeurs ne baissent pas les prix DONC on constate toujours que les prix sont hauts et qu’ils doivent baisser …..retour au début du message sur la méthode Coué.

Ce n’est pas une mini baisse de 3 à 4 % qui changent beaucoup sur le prix , on peux négocier plus  facilement surtout sur les biens à la vente depuis longtemps ou pour les personnes pressées mais rien de nouveau sous le soleil.

Depuis 2008 , on entend parler que les prix sont hauts et qu’ils vont baisser , seule une remonté des taux d’intérêt peux avoir un impact mais dans ce cas c’est l’économie qui va plonger et pas que l’immobilier.

Statut quo actuellement et pour plusieurs mois probablement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#202 05/05/2014 11h41 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Ce sera intéressant de revenir sur cette discussion dans 10 ans. Je suis curieux de savoir si ces fameux économistes ont raison ou non…

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#203 05/05/2014 11h56 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Le sujet sur la baisse est présent sur le forum depuis 2010-2011.
Ce sujet revient régulièrement avec la théorie de Friggit.

Attendons encore 4 à 5 ans pour voir et nous atteindrons les 10 ans.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#204 05/05/2014 12h05 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Nous sommes dans la méthode Coué , les prix sont hauts , il faut qu’ils baissent , ils doivent baisser , la bulle va éclater etc ….

Je suis relativement d’accord avec vous
Néammoins, j’ai l’impression que les "infos" fournies au grand public par le biais de journaux en mode financier (ie partie financiere de quotidien gratuit ou gros titre de Capital)
vont influer sur la psychologie des acteurs (vendeurs, acheteurs) et donc par cela influer sur le prix

Pour l’anecdote alors qu’il y a moins de 2 ans a chaque diner/réunion, si quelqu’un voulait acheter tourt le monde disait
"C’est super"
"L’immo c’est solide"
"on ne paye pas pour rien"

maintenant c’est plus
"oulala"
"tu es sur ?"
"Tu a vu que ca baissait (ou allait baisser)"

J’ai quelque fois essayer d’introduire la notion de calcul de rentabilité et de situation "unique" dune bien position, prix mais je ne peux rien face a "l’inconscient collectif"

Perso je ne crois pas à une baisse majeur (> 10%) de l’immobilier (encore moins en région parisienne)
par contre un petit tassement pourquoi pas et cela ne devrait pas avoir un impact significatif sur un investissement long termes.

Concernant la véracité de cette prophétie, ce n’est pas simple car je l’entends depuis 2006 (et au début j’étais sensible aux arguments mis en avant) après 8 ans je suis moins sensible smile

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#205 05/05/2014 12h16 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Oui les discussions sur l’immobilier me rappellent les discussions sur les TMT à la fin des années 90.

Le tout début des forums boursiers. A l’époque des cadors de l’investissement (ils passaient à la télé notamment) nous expliquait qu’il n’y avait pas de bulle puisque ça montait et que ceux qui  annonçaient une bulle avaient tort puisque France Telecom était passé de 80 à 100€ etc….

Je me souviens d’un dentiste qui était passé sur capital avec E Chain qui était devenu multimillionnaire en jouant avec le SRD sur FTE.

Tout le monde voulait acheter des actions de boite internet comme maintenant tout le monde veut devenir propriétaire le plus vite possible.

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#206 05/05/2014 12h16 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Par chez moi, les professionnels disent que :
- les prix baissent, notamment sur les maisons
- les transactions au dessus de 150k sont rares, le gros des ventes étant entre 100 et 150k,
- 3/4 des dossiers sont refusés en banque
- le stock de logements augmente, la tension du marché étant en faveur des acheteurs.

Au boulot, les impayés ont augmenté de 78% en 5 ans, dont 20% l’an dernier. Reste t il vraiment de la souplesse dans les amortisseurs du système français?

Toute la puissance de ces amortisseurs seraient elle passée dans le poste logement?

Seuls les pauvres sont ils dans la mouise? Cela n’a t il vraiment aucun impact sur le reste de la société?

Bref, les clés de la définition du bon prix de l’immo se trouvent en local et les tendances macro sont à prendre avec des pincettes.


Pourquoi pas Vous?

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#207 05/05/2014 15h56 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Pour parler d’un endroit avec peu de pauvres puisque c’est la ville la plus riche de France :
- prix des annonces "se loger" en baisse de 15 % depuis le pic de 2011 d’apres le graph du site
- bcp d’appartement qui reste en annonce pendant 9 mois avec plusieurs baisse de prix
annonce retirée puis retour de l’appartement rénové.
- prix des annonces en baisse d’environ 8% d’apres les notaires car y’a un gros effet qualité dans le mix.

Une grande partie des appartements familiaux à la vente sont des logements dans leur jus style année 80. Les propriétaires ne sont pas pressés de vendre à priori.

L’écart entre les annonces PAP et seloger se creuse on a 15-20% d’écart malgré les frais d’agence. J’ai l’impression que les agences ne prennent plus ou résilient les mandats qui ne sont pas en adéquation du marché.

Suivre le marché avec castorus est très impressionnant.

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#208 05/05/2014 16h25 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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C’est sur que les baissiers ont perdu virtuellement beaucoup d’argent

Lordwolfy a écrit :

Perso je ne crois pas à une baisse majeur (> 10%) de l’immobilier (encore moins en région parisienne) par contre un petit tassement pourquoi pas et cela ne devrait pas avoir un impact significatif sur un investissement long termes.

Dans mon quartier (quartier de Paris bobo), j’ai le sentiment, qu’un bien identique se vend ~10% moins cher qu’au sommet de la "bulle", même si le prix moyen n’a pas baissé.
D’ailleurs, ma gardienne m’a dit qu’avant on lui demandait tous les jours si il y avait des appartements à vendre dans l’immeuble … et que ça n’arrive plus.

Quand j’évalue l’appartement dans lequel je vis sur "meilleursagents", il a perdu 5% et plus en prix réels.

Pruls a écrit :

Seuls les pauvres sont ils dans la mouise? Cela n’a t il vraiment aucun impact sur le reste de la société?

Je ne sais pas vraiment si ça corrobore ce que vous dites ; mais la semaine dernière, je discutais avec un amis chasseur de têtes ; et il me disait que les "jeunes" cadre sup avaient perdu au moins 25% de pouvoir d’achat ; et que pour le même poste il y a 5-10 ans on avait divisé souvent les salaires par presque 2 !
Après, si ces gens là sont prêt à se couper un bras pour acheter …

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#209 12/05/2014 22h00 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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#210 22/05/2014 13h32 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Si l’on en croit cet article L?encadrement des loyers devrait s?appliquer à Paris dès l?automne - 22 mai 2014 - Immobilier - L’Obs le nombre d’agglomération concerné par l’encadrement des loyers serait de 28. Les décrets seraient publiés à l’automne pour Paris, en fin d’année en IDF et l’an prochain en province.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#211 22/05/2014 14h25 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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J’ai tendance a avoir une lecture positif de l’article. Notamment les caractéristiques du logement éligible pour avoir un loyer > 20%. Espérons que Pinel soit moins dogmatique que D---.

Dans la pratique les investisseurs (autres les naïfs et les gagants du loto) vont temporiser leur décision d’achat. Je prévois un T3 2014 dramatique en terme de transactions surtout en IdF.

Merci Mme D--- pour avoir apporté une cause de ralentissement supplémentaire a notre pays.

Ps. Je suis acheteur donc une baisse des prix m’arrange notamment parce que ce que je compte acheter est supérieur a ce que j’ai déjà …

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#212 23/05/2014 19h54 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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S Pinel ne serait pas si volontaire que ça, sur l’encadrement des loyers d’après cet article Sylvia Pinel (re)place l?offre de logements au centre des priorités .Méfions nous des avis journalistiques, c’est au pied du mur de décrets, que nous verrons la ministre…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#213 28/05/2014 12h17 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Voilà un article avec du bon sens. C’est un retournement dans l’opinion.

Immobilier : merci Duflot !

FRANCOIS VIDAL (lemonde) a écrit :

Cela passe par une libération des terrains constructibles digne de ce nom.
Par un allègement des contraintes réglementaires qui pèsent sur les propriétaires.
Et aussi par une limitation drastique des possibilités de recours sur les permis de construire.

Autant de mesures qui ne coûtent rien, mais dont l’effet pour relancer l’immobilier est garanti.

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#214 28/05/2014 18h52 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Espérons qu’ils vont revoir cette loi abominable et totalement contre-productive pour les locataires eux-mêmes alors qu’elle devait leur faciliter l’accès au logement.

Duflot restera dans les annales comme la pire ministre du logement depuis 1948.

Dans mon secteur il n’y a plus d’investisseurs immobiliers et les candidats locataires pleurent pour trouver un logement pire qu’il y a 2/3 ans…
D’ailleurs quand les locataires partent les proprio mettent en vente et ne relouent plus.
La conséquence est une baisse de prix de vente et hausse des prix de la location.

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#215 28/05/2014 19h28 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Et qui donc achète alors miguelmantes ?  Je peux comprendre que les logements qui n’ont pas été construits (et à ce niveau Duflot a échoué) manquent sur le marché. Mais ceux qui sont déjà là (l’immense majorité), sauf à être abandonnés (ce qui doit arriver en l’absence de locataire, quand il y a des travaux à faire), ils ne devraient pas disparaitre.

Est-ce des ex-locataires qui accèdent à la propriété ? L’auraient-ils fait de toute façon, ou le font-ils surtout parce que les taux des emprunts sont favorables ?

Est-ce que la "baisse de prix de vente et hausse des prix de la location" permet de rétablir la rentabilité des biens (et rend plus avantageux pour un locataire une acquisition) ? Ou est-ce totalement décorrélé ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#216 28/05/2014 20h57 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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GBL bonsoir,

Qui achète ? je ne sais pas malheureusement, cependant ce que je constate à mon échelon c’est que
les produits restent plus longtemps en vente, certains depuis 6 mois ou plus. Le problème AMHA est que l’instabilité fiscale a tué toute envie d’investir.
Au pire s’ils ne vendent pas il ne payent pas d’impôts sur les loyers non perçus, en attendant de jours meilleurs.

Donc soit le gouvernement va revenir sur cette loi stupide ou l’assouplir ALUR et les petits investisseurs reviendront, sinon je prévoit une spéculation folle autour des tentes quechua.

Duflot restera un cas d’école.

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#217 29/05/2014 06h36 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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miguelmantes a écrit :

Duflot restera dans les annales comme la pire ministre du logement depuis 1948.
Dans mon secteur il n’y a plus d’investisseurs immobiliers et les candidats locataires pleurent pour trouver un logement pire qu’il y a 2/3 ans…
D’ailleurs quand les locataires partent les proprio mettent en vente et ne relouent plus.
La conséquence est une baisse de prix de vente et hausse des prix de la location.

Je ne l’apprécie pas non plus pour de nombreuses raisons mais laissons lui au moins à sa décharge , le fait que l’immobilier n’est pas dans une période favorable.

Le paradoxe fut d’augmenter les contraintes locatives en voulant développer le nombre de logement.
Elle a mis son nom sur une loi , c’est très tendance dans l’immobilier ministériel mais celui ci sera oublier vite.

Elle a créé un durcissement vis à vis du propriétaire sans contre balancer par un allégement des contraintes d’expulsion en cas d’impayés, dans sa démarche du logement pour tous elle n’a pas pris en compte les problématiques des propriétaires.

Les droits des propriétaires face aux syndics notamment le compte séparé , la restriction des abus de facturation des syndics , l’encadrement des prérogatives et obligations des syndics dans le cas de leur contrat de gestion , vaste sujet peu pris en compte…..

Les contraintes d’environnement par rapport à des diagnostics sont donnés à titre d’information actuellement et je suis bien certain que peu de propriétaires les fournissent , moi le premier.

Si j’ai un diagnostic énergétique défavorable en terme de chauffage, je change le radiateur au lieu de payer 100 € pour un diagnostic , j’investis dans du matériel.
Aucun locataire n’est au courant de ces histoires de diagnostic et si l’un d’entre eux m’en parle , croyez moi que son dossier de location ne passerai pas car je serais un face d’un pointilleux.

Les locataires demandent tous si il y a du double vitrage , majoritairement à 95 % mes biens sont en double vitrage , c’est un vrai plus pour le bien être , les radiateurs sont puissants afin de chauffer facilement.

Trop de contraintes tuent les contraintes …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#218 29/05/2014 11h11 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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A titre personnel chaque fois que je fais un nouveau bail, je donne tout les documents DPE,ERNT etc…
Je ferais donc aussi ceux concernant le gaz et EDF.

Un avocat m’a dit qu’en cas de problème avec un locataire qui se retrouve au tribunal contre le proprio et le fait que le bail soit incomplet ou qu’il manque ERNT par exemple, les juges n’aiment pas et cela peux avoir des conséquences graves.
Il m’a parlé que le locataire peux réclamer tout les loyers versés pour bail non conforme.

Pour quelques centaines d’euros je ne prends pas de risques.

Quels retours avez vous ?

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#219 29/05/2014 11h31 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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@Miguelmantes

Ce que je comprend pas très bien toutefois c’est que la plupart des locataires ne conservent quasiment aucune quittance , le bail est difficile à retrouver.

Vous avez raison , c’est la sécurité du propriétaire mais j’ai juste exprimé mon mode de fonctionnement et les raisons qui m’incitent à préférer changer un radiateur plutôt que faire venir une entreprise qui va me facturer pour que le locataire puisse savoir qu’il a des radiateurs qui chauffent bien et du double vitrage.
Chacun fait comme il l’entend.

A un moment stop avec ces règles contraignantes dont la seule finalité est de créer de l’activité artificielle , pourquoi les banques et assurances ont investi dans les société de diagnostics  ??
Car c’est une rente assurée , comme pour les voitures alors bien sûr cela permet d’assainir le marché immobilier et roulant mais la recherche du durcissement permanent de ces règles.

Je sens que le sujet va monter dans les tours …….

Philippe


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#220 29/05/2014 11h44 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Je suis de votre avis sur ce sujet, évidemment que toutes ces normes et diags ne servent qu’a faire du vent.Et de la TVA.
Cependant dans un contexte ou nous sommes les "méchants" nous devons prendre le maximum de précautions.
Je pense que cela est une des raisons qui font que beaucoup de personnes revendent leur locatif dés qu’ils sont libres.

Par exemple moi je fait signer à mes nouveaux locataires les ERNT et DPE et je les conserve et je leur donne des photocopies.

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#221 30/05/2014 06h24 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Un diag de vente coute dans les 200 €, un diag de location doit couter un peu moins cher

Si je devais faire tout les diags pour mes locations , il faudrait prendre cette somme et la multiplié par le nombre soit actuellement 15 lots , nous arrivons à environ 3.000 €.

Vous comprenez ma réticence….

Déjà faire un diagnostic de vente est totalement inutile , personne ne le lis ni le comprend et à chaque vente il faut faire ce truc qui sert à rien sauf à imprimer des ramettes de papier.

Dans les diags , il y a toujours un problème électrique à corriger.
Pour l’énergie , c’est suivant le diagnostiqueurs.
Le plomb , les termites et l’amiante c’est sur les parties apparentes.
Pour les risques naturels , c’est lié à la zone et on ne pas dire que ça change souvent en terme de mines , d’inondations , de tremblements de terre…

Avec ça on est bien avancé en terme d’informations….

Que le locataire regarde les performances énergétiques pourquoi mais sur quoi sont elles basées ?

En premier lieu la présence d’un double vitrage , de la catégorie de chauffage , de convecteurs récents et accessoirement des consommations antérieures.

Je comprends votre point de vue , c’est la loi mais parfois cela devient très pesant.

Je ne cherche pas à vous convaincre de faire abstraction des diags mais il suffit de faire une modification dans un logement loué , changement des radiateurs pour que votre DPE devienne obsolète.

Philippe


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#222 30/05/2014 14h30 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Espérons qu’il ne vont pas encore alourdir les formalités, je pense que c’est l’un des facteurs avec d’autres qui font que beaucoup de bailleurs revendent leurs biens.

Sinon je suis entièrement d’accord avec vous Philippe, ces diags ne servent à pas grand chose.

Cependant il n’y pas qu’avec les locataires que l’on peut avoir des soucis:

J’ai une connaissance qui avait souscrit une GRL et le jour ou il a déclaré le sinistre, il lui ont dit que son bail n’était pas conforme, car il y avait pas les initiales sur toutes les feuilles du bail et ERNT avait plus de 6 mois, cette personne se bat encore aujourd’hui contre son assureur….

Donc pour un forfait entre 50 et 200 euros je préfère être serein….
Espérons que les nouveaux diags ne feront pas augmenter à plus de 500 euros….

Voilà mon point de vue, évidemment discutable.

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#223 30/05/2014 14h48 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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L’assurance ne devrait t’elle pas s’assurer de toute les pièces avant l’acceptation d’assurer ?

Non forcement l’assureur encaisse et ensuite ne rempli pas sa part de contrat en cas de sinistre ….

Merci pour l’information sur la GRL , tout est bon pour ne pas payer pour un voleur d’assureur.

Je ne prend pas de GRL de toutes façons car l’expérience montre que leur critère d’acceptation d’un locataire permette de souhaiter que celui-ci paiera son loyer.
Au moindre retard il faut faire un courrier sinon pas de prise en charge
etc ….

Autre point les assureurs GRL augmentent chaque année le coût de la cotisation en se basant non sur le loyer mais sur l’augmentation du loyer avec l’IRL.

J’ajouterais que je n’assure pas mes biens en PNO dans les copropriétés.

J’assure les immeubles détenus quand même …. smile

Philippe


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#224 30/05/2014 14h56 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Philippe,

A propos de la GRL je connais une personne dont son logement suite à des impayés a été classé insalubre et l’assureur n’a par conséquence pas voulu lui réglé ses loyers.

Donc oui il faut éviter ces GRL, et se méfier de la future GUL

Perso je prends toujours une caution des parents.

Par contre vous ne prenez pas d’assurance PNO pour appartement ?
Si vous avez une fuite d’eau et que vous dégradez l’appartement du dessous l’assurance de copro marche ?

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#225 30/05/2014 15h07 → Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués... (duflot loi immobilier)

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Dans une copropriété , nous avons l’assurance copropriété  , les assurances habitations et les PNO.
Avec toutes ces assurances nous devrions être tranquilles mais il n’est toutefois pas certain de se faire rembourser.

PNO = Propriétaire Non Occupant non obligatoire.
Cette énième assurance couvre les dommages de l’appartement vis à vis du locataire.

Quand un locataire est en place , il doit souscrire une assurance d’habitation et c’est celle ci qui couvre les dégâts que le locataire pourrait occasionner à des tiers.
J’ai eu le cas d’une fuite d’eau qui a été prise en charge par l’assurance du locataire.

Bien entendu , si il n’y a pas de locataire en place , je coupe l’eau par sécurité , la fuite d’eau étant le seul vrai risque si je n’ai pas d’assurance.

Je n’ai pas encore eu de remarques signalant mon inconscience sur les points évoqués.


Philippe


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