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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/09/2013 18h47 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Bonjour,
Est-ce que quelqu’un ici à réfléchi à ce genre de montage ?
J’ai regardé rapidement en prenant pour exemple la banlieue de Rouen (où habitent mes beaux parents)
=> Terrain à environ 70 k€ en première couronne standing moyen
=> maison phoenix à 80 k€ pour 80 m²
Je rajoute 10 k€ de frais divers et je déduis 18% d’avantage fiscal, soit 131 k€

=> plafond loyer à 800€ / mois légèrement en-dessous du marché, ça devrait donc bien se louer.

On arrive à 7,3 % de rentabilité brute.
Il faudra déduire la taxe foncière et l’IR, mais par contre pas de charge de copro et pas de travaux avant un bon moment sur une maison neuve.

Ca vous inspire quoi ?

Mots-clés : duflot; maison

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#2 19/09/2013 23h37 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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C’est exactement ce que j’ai fait il y a trois ans en investissement scellier. C’est d’ailleurs mon meilleur investissement et de loin. Il me procure un cash flow positif et m’a gommé tous mes impôts sur le revenu.

Un conseil : évitez au maximum les intermédiaires ( promoteurs, constructeurs etc…)

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#3 20/09/2013 08h21 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Bonjour,
J’ai le même conseil que Phil.
Plus compliqué, passer par des artisans en direct ou avec maître d’oeuvre pour avoir mieux ou moins cher.

Chiffrez bien les à côtés : entre la taxe d’aménagement, les réseaux et raccordements, l’accès, les clôtures et l’aménagement du jardin, ça peut aller assez vite.

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#4 20/09/2013 09h10 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Pareil, j’ai aussi fait ce genre de montage en Scellier intermédiaire il y a 3-4 ans. J’en avais parlé dans ma présentation quand j’ai débarqué sur ce forum. Et comme Phil11, celui là  on ne peut pas dire que je le regrette ! Du cash flow positif sur du neuf, je ne suis sûrement pas prêt d’en retrouver…

L’intérêt est de payer le bien au juste prix et de profiter en sus de l’avantage fiscal, alors que les promoteurs qui vendent des apparts neufs en Vefa, vous font surpayer le bien, rognant tout intérêt de l’avantage fiscal (en pratique, vous aurez bien une réduction sur votre feuille d’impôts, mais comme vous surpayez le bien, c’est le promoteur qui en profite en réalité).

Après, il faut voir que le Duflot est nettement moins généreux que le Scellier intermédiaire (18% sur 9 ans contre 37% sur 15 ans en Scellier intermédiaire 2009-2010 , pas d’abattement de 30% sur les loyers  encaissés+ qqs contraintes plus sévères sur les revenus max/loyers min [même si sur des grandes surfaces, elles pèsent moins]). Néanmoins, en achetant un terrain et faisant construire dans un pavillon dans une ville type Zone B2 dynamique ayant eu sa dérogation, vous pouvez viser 5,5% de rendement brut + les 2 % de Duflot (c’est déjà mieux que les apparts en package où on est à 2,5%-3% de rendement brut).
Par contre, dans un tel montage en version Duflot, a mon avis, il faut envisager le revente au bout de 9 ans pour maximiser le TRI (après la fin du bonus fiscal, et avec la fiscalisation des loyers qui sont sans abattement, le rendement net devient trop faible).

PS : A ce prix là, je suppose que le prix de la maison (qui doit désormais être obligatoirement en RT2012) est un prix brut (maison seule sans frais annexes). Du coup, vos 10 k€ de frais divers me paraissant un peu faibles, entre les frais de notaires du terrain, les taxes de raccordement à l’égout, les frais de terrassement de de raccordement etc…

Dernière modification par julien (20/09/2013 09h21)

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#5 20/09/2013 10h52 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Phil11 a écrit :

C’est exactement ce que j’ai fait il y a trois ans en investissement scellier. C’est d’ailleurs mon meilleur investissement et de loin. Il me procure un cash flow positif et m’a gommé tous mes impôts sur le revenu.

Un conseil : évitez au maximum les intermédiaires ( promoteurs, constructeurs etc…)

Voilà qui est intéressant smile
Vous pourriez nous donner des détails financiers sur votre opération ?

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#6 20/09/2013 11h02 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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julien a écrit :

Pareil, j’ai aussi fait ce genre de montage en Scellier intermédiaire il y a 3-4 ans. J’en avais parlé dans ma présentation quand j’ai débarqué sur ce forum. Et comme Phil11, celui là  on ne peut pas dire que je le regrette ! Du cash flow positif sur du neuf, je ne suis sûrement pas prêt d’en retrouver…

En effet je viens d’aller voir, ça correspond tout à fait à ce que j’avais en tête.

julien a écrit :

les promoteurs qui vendent des apparts neufs en Vefa, vous font surpayer le bien, rognant tout intérêt de l’avantage fiscal (en pratique, vous aurez bien une réduction sur votre feuille d’impôts, mais comme vous surpayez le bien, c’est le promoteur qui en profite en réalité).

+1000

julien a écrit :

Après, il faut voir que le Duflot est nettement moins généreux que le Scellier intermédiaire (18% sur 9 ans contre 37% sur 15 ans en Scellier intermédiaire 2009-2010 , pas d’abattement de 30% sur les loyers  encaissés+ qqs contraintes plus sévères sur les revenus max/loyers min [même si sur des grandes surfaces, elles pèsent moins]). Néanmoins, en achetant un terrain et faisant construire dans un pavillon dans une ville type Zone B2 dynamique ayant eu sa dérogation, vous pouvez viser 5,5% de rendement brut + les 2 % de Duflot (c’est déjà mieux que les apparts en package où on est à 2,5%-3% de rendement brut).
Par contre, dans un tel montage en version Duflot, a mon avis, il faut envisager le revente au bout de 9 ans pour maximiser le TRI (après la fin du bonus fiscal, et avec la fiscalisation des loyers qui sont sans abattement, le rendement net devient trop faible).

En ce moment la construction de maisons individuelles est sinistrée (-40%), je me dis qu’il faut peut-être attendre 2/3 ans pour profiter de baisse de prix sur les terrains comme sur la construction. Et par ailleurs, en cas de revente au bout de 9 ans, il n’y aura pas beaucoup de concurrence avec les maisons plus ou moins du même âge.

julien a écrit :

PS : A ce prix là, je suppose que le prix de la maison (qui doit désormais être obligatoirement en RT2012) est un prix brut (maison seule sans frais annexes). Du coup, vos 10 k€ de frais divers me paraissant un peu faibles, entre les frais de notaires du terrain, les taxes de raccordement à l’égout, les frais de terrassement de de raccordement etc…

Oui j’ai fait ça à la louche en première approche, je n’ai pas étudié la question en détail.
Et d’ailleurs si vous avez des chiffres à fournir ça m’intéresse wink

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#7 20/09/2013 21h17 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Je recherche aussi à investir dans la région de Rouen et pour l’instant je ne trouve pas de solution viable financièrement. Les appartements proposés par les promoteurs sont beaucoup trop cher pour être rentable. L’ancien est vendu pratiquement au prix du neuf (récent)…
Je me tourne comme vous vers la solution de construire une petite maison en proche banlieue de Rouen. Pas plus de 60 m² pour ne pas avoir de famille avec enfants.

Comment financez-vous l’opération ? Sur quelle durée (si crédit) ?

Pourquoi choisir Phoenix et pas un autre bâtisseur ? Comme un entrepreneur indépendant ?
A ce prix la maison est-elle habitable ?

800 € / mois de loyer c’est le prix pour ce type de bien. La loi Duflot est me semble intéressante dans ce cas. Ce n’est pas en dessous du marché (sauf Rouen même). Au-dessus il faudra trouver le "pigeon" faisable mais attention aux vacances locative…

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#8 20/09/2013 23h34 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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J’ai dit phoenix car c’est le premier qui m’est venu à l’esprit et il donne une idée des prix sur son site.
Autant financer avec un crédit long, si possible proche de 100% sur 25 ans.
Par contre pourquoi pas de famille avec enfant ? C’est se priver du principal marché, les couples préférant vivre en centre ville en général.
Par ailleurs une famille avec enfant(s) sera plus stable (on réfléchit à 2 fois pour déménager, changer les enfants d’école, tout ça…) donc moins de vacances…

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#9 20/09/2013 23h39 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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c’est le seul interet des défisc:les faire soi-même.

dès qu’il y’a un intermediaire c’est évident qu’il capte le bénéfice.

perso,je le ferais avec des artisans selon un plan type classique de promoteur(à l’echelle 1.1 par exemple).

y’a moyen d’avoir quelques m² supplémentaires ou une charpente traditionnelle offrant un potentiel de m² supplémentaires.

vu le standard des maisons actuelles,je pense qu’il y’aura une meilleure revente pour une maison offrant une ou 2 chambres supplémentaires.
Un lien interessant:

http://construire-facile.over-blog.com/ … 03590.html


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#10 21/09/2013 08h35 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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toudoucement a écrit :

perso,je le ferais avec des artisans selon un plan type classique de promoteur(à l’echelle 1.1 par exemple).

Je vais vous taquiner un peu, mais à l’échelle 1.1, le plan risque d’etre…  aussi grand que la maison

Mais bien d’accord avec vous

Pour faire une maison, il faut reflechir à deux choses être rationnel et pragmatique.
Vous faite une maison pour d’autres, alors la touche personnelle peut etre difficile a revendre parfois.

Attention au terrain vierge, qui y avait-il dessus avant (pollution).
N’oubliez pas que si vous achetez un terrain vous devenez propriétaire de tout (pollution, moyen a mettre en oeuvre pour la sécurité, ect…)

- Vérifier s’il a été (est) pollué, sinon ce sera à vous de le dépolluer et parfois le cout peut etre élevé. Une petite enquete de voisinages, cadastres suffit bien souvent.
- Sa stabilité, je me suis vu faire des travaux en sous oeuvre pour 40% du prix de la maison. Nature de la terre (Marne, glaise…) et soyez prevoyant dans certains cas.
- Environnement archéologique ou pas, les fouilles de la Drac peuvent durer logtemps…
- J’ai aussi déterré des ossements humain une fois, mais ca c’est imprévisible. smile
- Viabilisation di terrain, est ce faisable sans avoir des couts exorbitants.

Ces anecdoctes peuvent parfois etre onéreuses et augmentent les couts de constructions.

.

Dernière modification par bascarol (21/09/2013 08h36)

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#11 22/09/2013 22h25 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Et pour compléter les surprises liées au terrain :
- vérifier présence d’argile

Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques

- vérifier le risque de cavité souterraine. Ci joint exemple en île de France

Service Interdépartemental des Cavités

- vérifier le cadastre officiel

cadastre.gouv.fr

- dans la mesure du possible faite une étude de sol

- fiez vous à des indices type mousse, saule pleureur pour envisager que l’eau n’est pas loin …

- vérifier le PPRI ( Plan de prévention des risques et d’inondations) et son zonage


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#12 26/09/2013 23h07 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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dchiesa a écrit :

Voilà qui est intéressant smile
Vous pourriez nous donner des détails financiers sur votre opération ?

Désolé pour ma réponse assez tardive.

Voici quelques détails :

Achat d’une vieille grange d’une superficie de 140m2 en 1998 pour la modique somme de 30.000€. Cette grange sera rasée en 2010 pour laisser place à un joli petit terrain constructible dans une ville audoise éligible au scellier.

En 2010 dépôt du permis de construire pour la construction d’une petite maison individuelle de 70m2 avec un jardin de 70m2 également.
La construction s’est terminée en 2011 et depuis la maison est louée.

Données financières :

Terrain : 30.000€
Construction maison + plans  : 80.000€ ( je me suis réservé quelques travaux, élec, cuisine, peintures)
Viabilisation terrain 5.000€
Soit un budget total de 115.000€
Apport personnel 45.000€
Crédit de 70.000€ au taux de 4,10% ( oui je sais, taux extrêmement haut) ce qui me fait un remboursement mensuel de 470€ pour un loyer HC de 670€

Le cash flow est donc bien positif de 200€ et cet investissement me procure une réduction d’impôts sur le revenu d’environ 3200€ par an pendant 9 ans [(115.000€ /9) X 25%]

Dernière modification par Phil11 (26/09/2013 23h13)

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#13 27/09/2013 08h15 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Votre cash flow n’est pas de 200€.
Retranchez la taxe foncière /12, l’assurance PNO /12 etc etc…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#14 27/09/2013 08h32 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Phil11 a écrit :

Achat en 1998 pour 30.000€.

Attention, même si nous ne sommes plus en années d’inflation folle, est-ce la somme de l’époque en FF traduite en € ou actualisée ?

Pour les fans (et accessoirement nourrir de très vieilles querelles familiales smile
Coefficient d’érosion monétaire : inflation en France depuis 1910


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#15 27/09/2013 10h00 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Pour ma part, c’étain Terrain de 800 m2 (choix d’un terrain viabilisé en lotissement, ce qui - même si le prix en tient compte - évite une partie des surprises et simplifie un peu la tâche) y.c frais notaire et taxes : 63 k€
Maison plain pied (finie, i.e peinture etc.. comprises) 100m2 par un constructeur et terrassement/branchements : 107 k€.

Budget : 170 k€

Louée 770 € (dont seulement 770*0.7=540 € entrant dans le calcul du revenu/déficit foncier)
Reduction d’impots mensuelle en sus  :
   - 2.77%*170 k€/12 = 392 € les 9 premières années et 2%*170 k€/12 = 283 € les 6 années suivantes,
Soit au total 1162 € sur les 9 premières années et 1053 € de revenus mensuels, avant prise en compte des TF/assurance PNO et des impots fonciers (nuls les 1ères années grâce à l’abattement de 30%)

En empruntant la totalité des 170 k€ au taux de l’époque (3.40% sur 20 ans), la mensu correspondante était de 980 €. Les ordres de grandeurs des cash flow après prise en compte fiscalité, TF etc…sont alors de :
  -  En moyenne sur les 9 1ères années : + 125 €
  - En moyenne sur 15 ans : + 75 €
  - En moyenne sur 20 ans : 0 €
L’optimum est a priori de revendre en fin d’année 15 (fin de l’avantage fiscal et de l’abattement sur les loyers) selon l’état du marché immo à cette époque.
(En pratique, j’ai mis un peu d’apport, + par confort personnel (pour garder + de mou sur l’endettement sur des opérations suivantes dont RP) que par optimisation financière)

A partir du moment où on arrive à ne pas surpayer le bien (et donc à générer un rendement locatif décent), un intérêt important du montage est donc dans la taxation à l’IR des flux de rendement. Ainsi, en année 1 à 9, le rendement locatif brut pour mon opération est de 5,4% (loyer)+ 2,8% (réduc d’impots) soit 8,2% mais seuls 0,7%*5,4%=3,8% entre dans l’assiette des revenus fonciers (soit moins de la moitié du rendement généré !)

Dernière modification par julien (27/09/2013 10h14)

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#16 27/09/2013 10h15 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Comment avez vous géré le préfinancement de la construction?

Les 115k€ intègrent ils une capitalisation des intérêts intercalaires?


Pourquoi pas Vous?

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#17 27/09/2013 11h03 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Aucun intérêt intercalaire. J’ai négocié avec mon banquier un report de première mensualité de un an.

Je m’explique,

Dès le premier déblocage de fonds, je n’ai remboursé que le montant de l’assurance (environ 17€) et ce, pendant un an. Au bout d’un an j’ai remboursé les mensualités complètes.

Cela laisse donc un an pour construire la maison. Pour mon cas présenté ici, la construction a duré 7 mois. J’ai donc encaissé 5 mois de loyers sans rembourser les mensualités du prêt soit un cash flow de 3265€ sur les 5 mois restant. [(670-17)X5]=3265€

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#18 27/09/2013 11h09 → Défiscalisation Duflot : construire une maison individuelle en Duflot... (duflot; maison)

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Ok, cela peut en partie expliquer le taux d’emprunt.


Pourquoi pas Vous?

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