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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/09/2013 17h40 → Investissement Duflot : quid de la terrasse et du parking ? (duflot annexes bail)

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Bonjour,

Suite à ma présentation, je me permets de vous solliciter pour quelques questions sur mon investissement DUFLOT.

Je vais investir dans un F2 de 58m2 en rez de jardin. J’aurai un jardin de 60m2 avec une terrasse de 5m2. D’après le code de la construction et de l’habitat, le jardin et la terrasse ne font pas partie des « annexes » qui permettent d’augmenter la surface DUFLOT de leur moitié de surface réelle capée à 8m2. Quelqu’un peut-il me confirmer que je suis dans le juste ?

D’autre part, l’appartement est vendu avec une place de parking en sous-sol. Est-il envisageable de louer le F2 d’une part en DUFLOT sans stationnement et la place de parking d’autre part ? Moyennant bien évidemment des baux séparés ?

Bien à vous,

Strider

Mots-clés : duflot annexes bail

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#2 22/10/2013 12h27 → Investissement Duflot : quid de la terrasse et du parking ? (duflot annexes bail)

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Bonjour,
je suis également intéressé par la réponse. Mais dans le fond ma question serait plutôt: comment optimiser la loi Duflot lorsque le marché locatif de la ville que vous avez ciblé est bien superieur au plafond imposé??
merci d’avance pour vos remarques et conseil.

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#3 24/10/2013 23h29 → Investissement Duflot : quid de la terrasse et du parking ? (duflot annexes bail)

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Bonjour,

Selon l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, les annexes semblent en effet être celles stipulées dans l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation.

Le jardin et la terrasse en rez de jardin ne devraient donc pas générer les 8 m². Toutefois j’ai vu des simulations qui intègrent 8 m² en cas de jardin… Peut être est-il utile d’obtenir un rescrit de votre centre des impôts en vous basant sur ces simulations.

En ce qui concerne le parking je suppose que celui-ci est inclus dans le prix de vente et par conséquent dans la base qui sert de calcul à la déduction fiscale. Vous pouvez sortir le parking de la location sous le dispositif Duflot à condition de le sortir de la base de défiscalisation (l’idéal étant que l’acte de vente sépare bien les deux éléments afin que le fisc ne vous accuse pas de maximiser la défiscalisation en minimisant le prix du stationnement)
En clair cela revient à acheter un logement proposé en location selon le dispositif Duflot et un garage loué séparément (de préférence à un locataire autre que celui du logement afin que la location du stationnement ne soit pas soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Pour élargir (et répondre ainsi à Oyats) comme dirait Lapalisse il faut considérer les lois de défiscalisation comme un instrument de … défiscalisation.
C’est à mon avis une grave erreur de vouloir faire du rendement avec un outil de défiscalisation. Ainsi le meilleur conseil lorsque le marché locatif de la ville que vous avez ciblé est bien superieur au plafond imposé est de ne pas faire du Duflot dans cette ville (remarque à relativiser selon l’état du marché local bien sûr).
Il est peut être judicieux de chercher un Duflot ailleurs (avez-vous songé au Duflot outre-mer qui offre une réduction de 29 % au lieu des 18 % en métropole ?) voire d’opter pour une SCPI Duflot histoire de profiter de la réduction mais de laisser à autrui les soucis de gestion…

Pour optimiser le Duflot il faut à mon sens vendre une fois les obligations remplies (après 9 ans) certains montages prévoient le rachat dès le début du processus. Le but étant de profiter de la défiscalisation (et pour ainsi dire d’elle seule)

Je pense que c’est un risque de vouloir faire du rendement avec des produits de défiscalisation. De ce point il est judicieux de se calquer sur les SCPI où on distingue les SCPI de rendement (pour faire du rendement), les SCPI de valorisation (pour faire des plus-values) et les SCPI de défiscalisation (pour faire de la défiscalisation)

Bien sûr c’est le rêve de vouloir faire tout en même temps mais je pense qu’il est préférable de ne faire qu’une chose à la fois mais de la faire bien plutôt que de tout faire mal

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#4 31/12/2013 13h50 → Investissement Duflot : quid de la terrasse et du parking ? (duflot annexes bail)

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Bonjour,

Avant toute chose, mes plates excuses de ne pas avoir donner de nouvelles plus tôt. Il semblerait qu’un mauvais copier-déposer de mon mail d’inscription est automatiquement classifié la notification de réponse dans mon répertoire anti-spam. Redirection automatique annulée devrait prévenir de futures déconvenues!

Avec un peu d’avance, je me permets également de vous présenter mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année.

GeGe777 a écrit :

Bonjour,

Selon l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, les annexes semblent en effet être celles stipulées dans l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation.

Le jardin et la terrasse en rez de jardin ne devraient donc pas générer les 8 m². Toutefois j’ai vu des simulations qui intègrent 8 m² en cas de jardin… Peut être est-il utile d’obtenir un rescrit de votre centre des impôts en vous basant sur ces simulations.

Il semblerait que toutes les voix soient convergentes: Notaire, promoteur et texte de lois. Je pense que les sources qui conservent ces surfaces dans le calcul du loyer sont pécuniairement intéressées par la vente d’appartement! Je vais donc les écarter de mon calcul de loyer.

GeGe777 a écrit :

En ce qui concerne le parking je suppose que celui-ci est inclus dans le prix de vente et par conséquent dans la base qui sert de calcul à la déduction fiscale. Vous pouvez sortir le parking de la location sous le dispositif Duflot à condition de le sortir de la base de défiscalisation (l’idéal étant que l’acte de vente sépare bien les deux éléments afin que le fisc ne vous accuse pas de maximiser la défiscalisation en minimisant le prix du stationnement)
En clair cela revient à acheter un logement proposé en location selon le dispositif Duflot et un garage loué séparément (de préférence à un locataire autre que celui du logement afin que la location du stationnement ne soit pas soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Tous les documents de vente en ma possession sépare bien les deux biens. Je vais donc très certainement les louer séparément. La définition et la situation du bien s’y prêtant (Petit appartement donc pas forcément un locataire nécessitant de forte mobilité et proximité de transport en commun).

GeGe777 a écrit :

Pour élargir (et répondre ainsi à Oyats) comme dirait Lapalisse il faut considérer les lois de défiscalisation comme un instrument de … défiscalisation.
C’est à mon avis une grave erreur de vouloir faire du rendement avec un outil de défiscalisation. Ainsi le meilleur conseil lorsque le marché locatif de la ville que vous avez ciblé est bien superieur au plafond imposé est de ne pas faire du Duflot dans cette ville (remarque à relativiser selon l’état du marché local bien sûr).
Il est peut être judicieux de chercher un Duflot ailleurs (avez-vous songé au Duflot outre-mer qui offre une réduction de 29 % au lieu des 18 % en métropole ?) voire d’opter pour une SCPI Duflot histoire de profiter de la réduction mais de laisser à autrui les soucis de gestion…

Pour optimiser le Duflot il faut à mon sens vendre une fois les obligations remplies (après 9 ans) certains montages prévoient le rachat dès le début du processus. Le but étant de profiter de la défiscalisation (et pour ainsi dire d’elle seule)

Je pense que c’est un risque de vouloir faire du rendement avec des produits de défiscalisation. De ce point il est judicieux de se calquer sur les SCPI où on distingue les SCPI de rendement (pour faire du rendement), les SCPI de valorisation (pour faire des plus-values) et les SCPI de défiscalisation (pour faire de la défiscalisation)

Bien sûr c’est le rêve de vouloir faire tout en même temps mais je pense qu’il est préférable de ne faire qu’une chose à la fois mais de la faire bien plutôt que de tout faire mal

En ce qui concerne mon cas personnel, je considère cet investissement comme un produit de défiscalisation uniquement. L’argent que je ne donne pas aux impôts est, chaque mois, absorbé par le prêt. Il n’y aura pas de perte: gestion en directe, location du parking séparée, le tout "sécurisé" par une assurance loyers impayés. A la fin du dispositif fiscal, ma résidence principale sera payé et la question se posera alors en faisant le bilan financier de l’opération jusqu’alors et en appréciant les frais à venir.

Cordialement,

Strider

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#5 31/12/2013 14h22 → Investissement Duflot : quid de la terrasse et du parking ? (duflot annexes bail)

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GeGe777 a écrit :

Je pense que c’est un risque de vouloir faire du rendement avec des produits de défiscalisation.

Tout dépend de ce que l’on achète, de la façon dont on mesure le rendement et du pari que l’on est prêt à prendre sur l’avenir.

Clairement, acheter par des intermédiaires de l’immobilier de défiscalisation est une fausse bonne affaire.
Prendre le soin de sélectionner puis d’acheter en direct à un promoteur dans un ensemble résidentiel qui sera essentiellement habité par des copropriétaires… ou faire construire en direct une maison permettent bien souvent de défiscaliser et disposer d’un rendement global de l’opération attractif.

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