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Forums des investisseurs heureux

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#101 28/01/2015 14h50 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Réputation :   183 

Pour info, je viens d’avoir l’offre de ma banque actuelle suite à ma demande de renégociation de prêt immobilier

2 lignes sur le même bien :

Prêt de 16 ans actuellement à 3,80%, passage à 2,85%

Prêt de 6 ans actuellement à 3,35%, passage  à 2,35%

Frais de dossier : 1k

On me demande un apport d’épargne de 100k environ

Pour 250k d’épargne, on me proposait 25bp en moins sur les taux indiqués

Voilà, suis satisfait du résultat, n’ayant pas la possibilité de me faire racheter par la concurrence, étant NR et sans occupation salariée

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#102 28/01/2015 14h54 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Tssm a écrit :

sans occupation salariée

Les salariés qui sont dans la "rat race" doivent enrager en voyant le terme "occupation" smile

Bien à vous.

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#103 28/01/2015 14h58 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Oui, disons que je vis des fruits de mon patrimoine !

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#104 28/01/2015 15h02 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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J’avais bien compris mais comprenez que ça peut choquer ! smile

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#105 28/01/2015 15h31 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je viens aussi de renégocier 2 prêts immo locatifs:

1er, il me restait 128 mois à 3.95% passage à 2.52% sur 120 mois
2nd, il me restait 121 mois à 3.05% passage à 2.56% sur 120 mois

Frais de dossier pour les 2= 600 euros

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#106 29/01/2015 14h25 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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mon courtier m’a proposé 2,35 sur 240 mois. Vos taux ne sont pas terribles non ?

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#107 29/01/2015 15h11 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Pour ma part, il s’agit d’une renégociation dans la même banque, je n’ai donc pas le taux nouveau pret ou nouveau client qui serait bien plus favorable 

D’un autre côté, je n’ai pas lIRA à payer pour le rachat du pret, économie non négligeable, ni 200 pages de dossier à constituer, chose que je ne supporte plus

Cela me convient

Mon message était à titre informatif

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#108 31/01/2015 18h28 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

J’ai acheté ma résidence principale il y a bientôt 1 an et demi. J’ai un rendez vous prochainement avec mon banquier pour négocier mon crédit en cours. Je pense éventuellement faire jouer la concurrence via un rachat de crédit.

Voici les données de mon crédit en cours :
Capital emprunté : 79000€ au taux de 2,4% sur 10 ans.
Capital restant : Environ 70000€
Mensualité : Environ 740€
Pas d’IRA.

Etant donné que les taux sur les courtes durées sont bas (en négociant bien, je pense qu’il est possible d’obtenir du 1,5% sur 7 ans et 1,65% sur 10ans), je me posais la question s’il serait pas intéressant d’allonger la durée de mon prêt (capital restant de 70000€) à 12 ans (taux espéré 2,2%) pour payer des mensualités plus basses (environ 565€) et ainsi épargner la différence (environ 175€) sur un placement supérieur au TAEG du crédit (Exemple : Assurance vie en ligne).

Qu’en pensez-vous ?
Est-ce que je me trompe dans mon raisonnement ?

Merci par avance,
Louis

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#109 01/02/2015 15h13 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

Pour info
La Caisse d’Epargne m’a proposé hier 2.35% hors assurance sur 20 ans à 110%.
Je pourrais éventuellement avoir moins si je négocie je pense.

Par contre si je prends l’assurance ailleurs, le taux brut serai moins bon.

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#110 01/02/2015 18h28 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Link182 a écrit :

Par contre si je prends l’assurance ailleurs, le taux brut serai moins bon.

Bonjour, même si je comprends la banque, ce genre de pratique est strictement interdite.
Demandez un écrit au banquier avec les 2 taux différents selon assurance "maison" ou pas. Vous verrez il refusera…
Donc vous dites OK pour assurance maison et ensuite vous avez 1 an pour "partir à la concurrence" pour l’assurance.
Par contre en lui mettant ce coup de poignard dans le dos, inutile ensuite de redemander une faveur à votre banquier smile

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#111 02/02/2015 21h52 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Merci Guillaume, es-tu sûr que cette pratique est interdite ?

J’ai la possibilité d’assurer chez Axa Luxembourg pour 800 € environ (prime unique). Du coup je n’ai pas intérêt à prendre l’assurance de la banque.

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#112 02/02/2015 22h08 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonsoir Link182,

Comment avez vous trouvé cet assureur? En direct ? Via un courtier ?

L’économie est elle importante par rapport à un april, Cardif … ?

Savez vous si on récupère une partie de la prime unique en cas de revente du bien avant l’échéance du pret bancaire ?

BaV

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#113 02/02/2015 22h15 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je travaille dans une banque et j’ai des avantage avec deux assureurs sur la place du Luxembourg qui sont AXA et La Bâloise.

A titre d’exemple pour mon deuxième appartement, la Prime unique à 550 € pour un crédit sur 18 ans de 47 000 eur. Il est possible de payer par mois ou par an mais le montant final est plus cher.

En cas de revente anticipėe, je ne sais pas si on peut récupérer une partie de la prime il faudrait que je me renseigne.

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#114 02/02/2015 22h16 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Link182 a écrit :

Merci Guillaume, es-tu sûr que cette pratique est interdite ?

Bonjour Link182,

Loi Lagarde :

II. Article L.312-9 : « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L.312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

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#115 02/02/2015 22h29 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Merci pour cette information précieuse,  j’imagine que je ne vais pas pouvoir leur faire descendre le taux en faisant jouer la concurrence, et en plus ne pas prendre l’assurance chez eux. Ca va être compliqué.

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#116 02/02/2015 23h24 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,
A titre d’information pour notre RP :
- crédit obtenu en 2011 : de mémoire 3.90 sur 17 ans au CIC
- renégocié en 2013 : 2.90 sur 14 ans au CM
- renégociation en cours : on nous propose 1.75 sur 12 ans (on gagne 9 700€). On ne sait pas encore dans quelle banque car il semble qu’il y en ait plusieurs qui souhaitent nous faire le prêt.
(taux hors assurance) + (frais de tenue de compte gratuits pendant 12 mois)

Nous passons toujours par le même courtier qui est rémunéré directement par la banque. A chaque fois on se dit que les taux ne pourront pas baisser plus et pourtant… On en reparle dans 2 ans.

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#117 06/02/2015 08h19 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Pour information, je suis actuellement en cours de renégociation avec mon établissement bancaire pour 3 prêts, concernant des biens locatifs, financés auprès d’eux.

Caractéristiques initiales:
Chaque prêt a été souscrit pour 15 ans.
1 prêt souscrit en novembre 2010 au taux nominal de 3,20%
1 prêt souscrit en décembre 2010 au taux nominal de 3,20%
1 prêt souscrit en avril 2013 au taux nominal de 2,85%

Ma banque me propose un taux nominal de 2,55% pour chaque prêt avec un terme identique pour les 3 prêts à fin 2025 (à ma demande). Les frais d’avenants s’élèveraient à 200€ par prêt.

Je trouve la proposition et les frais convenables. En effet, même si je peux obtenir un taux un peu plus bas avec un autre organisme, les frais d’IRA, levées et reprises d’hypothèques, frais de dossiers et éventuellement de courtiers me reviendraient probablement aussi chers, voire plus, qu’en conservant mes prêts avec ma banque actuelle au nouveau taux.

En plus, comme j’ai négocié, à l’origine aucun frais de gestion sur mes comptes bancaires et d’autres petits avantages, en plus d’une relation satisfaisante et réactive avec mon conseiller, il faut aussi tenir compte de ces aspects.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#118 06/02/2015 08h43 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

Banni
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bonjour,

mrdupont a écrit :

mon courtier m’a proposé 2,35 sur 240 mois. Vos taux ne sont pas terribles non ?

Les banques ne prêtent pas au même taux quand elles savent qu’elles n’ont pas le risque de voir partir leur client. Par exemple si vous êtes sans emploi salarié, on vous dira gentiment qu’aucune autre banque n’acceptera de reprendre votre crédit et donc que les taux proposés sont à prendre ou à laisser…

Une astuce si je puis me permettre. Sur certains prêt vous avez une clause de "modularité" du prêt qui vous permet de garder le même taux et de modifier jusqu’à 30% votre mensualité de remboursement à la hausse ou à la baisse. Si vous avez un prêt à 4% à 1000€/ mois mais que vous modulez à +30% soit 1300€/mois c’est l’équivalent d’un remboursement anticipé de 300€ par mois que vous faites en pur capital !! Vous imaginez bien que le taux réel de l’opération va s’effondrer sur cet exemple…
Evidemment en faisant cela, vous rembourserez en beaucoup moins de temps.

bien à vous

Romuald


Mon BLOG: http://idealinvestisseur.net Ma FORMATION pour débutant "devenez investisseur immobilier" http://immostart.biz/cap/

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#119 06/02/2015 09h41 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Réputation :   167 

Hello,
le taux fixe d’HSBC pour un emprunt de 10 ans a bougé: 1,5% (nouvelle grille). C’était 1,65% auparavant.
Cheers
Jeremy

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#120 06/02/2015 10h07 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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romuald a écrit :

Une astuce si je puis me permettre. Sur certains prêt vous avez une clause de "modularité" du prêt qui vous permet de garder le même taux et de modifier jusqu’à 30% votre mensualité de remboursement à la hausse ou à la baisse. Si vous avez un prêt à 4% à 1000€/ mois mais que vous modulez à +30% soit 1300€/mois c’est l’équivalent d’un remboursement anticipé de 300€ par mois que vous faites en pur capital !! Vous imaginez bien que le taux réel de l’opération va s’effondrer sur cet exemple…
Evidemment en faisant cela, vous rembourserez en beaucoup moins de temps.

Attention aux fausses idées sur les calculs de taux et les mythes de remboursement du capital et paiement des intérêts: un taux d’intérêt à 4% signifie que chaque jour vous payez 4% (annualisé, donc un peu plus de 0,01 % par jour) sur le capital restant du.
Si vous remboursez de façon anticipée, le taux d’intérêt ne change pas, vous devez toujours payer quotidiennement un peu plus de 0,01% par jour sur le capital restant du.

Il est donc défavorable de prendre un prêt d’une durée plus longue pour d’augmenter ensuite chaque mensualité, puisque la durée effective du prêt étant réduite, vous auriez eu un meilleur taux d’intérêt en choisissant dès le départ une durée plus courte.
Au contraire, dans votre exemple, vous amortirez les frais fixes sur une durée plus courte donc le TEG effectif va augmenter.

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#121 06/02/2015 13h02 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Oui limite l’inverse est plus intéressant prendre un 15ans, profiter du bon taux et diminuer la mensualité, allonger la durée pour dégager du fcf.

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#122 12/02/2015 14h12 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

J’aimerais avoir un retour sur un accord que j’ai donné aujourd’hui à ma banque.

J’ai demandé un renégociation d’un prêt obtenu il y a un an pour un emprunt locatif avec les données suivantes :

- Le taux était de 3% sur 20 ans.

- La banque m’a proposé un taux de 2,65% sur le 19 ans restantes.

- L’économie mensuelle est de 27 euros (815€ contre 788€).

- Le gain total est une économie de 6000€ sur la durée du prêt.

- Le coût de cette mise en place est de 700€.

- Le cash flow est positif pour cet investissement.

Pensez-vous qu’il soit intéressant de mettre en place cette baisse de taux du fait d’un cash flow, qui malgré le taux de 3%, est positif (en résumé, est-il plus intéressant d’avoir un cash flow positif de 175€/mois et de conserver mes 700€ ou d’avoir un cash flow positif de 202€ et de payer ces 700€).

Sur le papier, je pencherais pour la baisse de taux…mais quelqu’un voit-il une bonne raison pour conserver l’ancien taux…?

Question subsidiaire : ces frais de renégociations sont-il imputables sur les revenus fonciers ?

D’avance merci pour votre réponse,

Salutations

Dernière modification par titoux (12/02/2015 14h16)

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#123 12/02/2015 14h39 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je crois que l’on a pas le droit de déduire ses frais de renégociation de la déclaration 2044.

Et ne comptez pas sur les agents du fisc pour vous renseigner, un vous dira oui et un autre non.

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#124 12/02/2015 14h50 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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miguelmantes a écrit :

Je crois que l’on a pas le droit de déduire ses frais de renégociation de la déclaration 2044.

Et ne comptez pas sur les agents du fisc pour vous renseigner, un vous dira oui et un autre non.

Il me semble que si justement,on peut les déduire, à condition que le coût total restant du nouveau crédit soit inférieur à l’ancien (j’espère que je suis clair…)
Ce sujet a déjà été abordé sur le forum…

Dernière modification par Caskman (12/02/2015 14h52)


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#125 12/02/2015 15h06 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Effectivement, les IRA sont déductibles dans le cadre d’un rachat de prêt, le point a été abordé dans cette file (avec le lien BoFIP qui va bien).

Dernière modification par Siocnarf (12/02/2015 15h07)


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