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Forums des investisseurs heureux

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#176 17/03/2015 23h29 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Réputation :   40 

patphav a écrit :

J’avais émis le souhait ne pas aller à la Banque Postale

Pas assez "chic" la Banque Postale? smile

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#177 17/03/2015 23h48 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Pas assez "chic" la Banque Postale?

Euh j’ai dit ça?
Non, plutôt mauvaise expérience, j’ai rencontré des commerciaux mais je n’ai pas vu de conseillers…
Et surtout, je pense qu’il leur manque des profils qui sachent s’adresser et comprendre à une certaine clientèle un peu plus pointu.
Mais en rachetant la BPE, c’est la compétence qu’ils essayent de palier ou de compenser.

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#178 18/03/2015 12h50 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

Pour ceux d’entre vous qui sont en cours de négociation avec la Banque Postale pour un prêt à taux fixe, quelles conditions a-t-elle exigé/proposé en "standard" et quelles conditions faut-il négocier ?

- possibilité de délégation d’assurance (en théorie obligatoire, mais sait-on jamais…)
- obligation de domiciliation des revenus
- modulations d’échéance
- IRA sur rachat partiel
- IRA sur rachat total
- transferabilité du prêt sur un autre bien

etc…

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#179 18/03/2015 14h25 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour PèreCastor,

lorsque j’ai signé mon prêt à LBP en 2007, on m’avait imposé ces conditions :
- obligation de domiciliation des revenus
- IRA sur rachat total

Mes ces obligations vont dépendre de l’offre de LBP.
Si elle est excellente, il y aura plus de contreparties.
Si elle est moyenne, moins (la conseillère de l’époque me l’avait confirmé)

Leurs prêts (appelés Pactys Liberté "à l’époque") permettent :
- la délégation d’assurance
- les modulations d’échéance (gratuites à l’échéance annuelle, avec limite de +20 ou -20%)
- des versements partiels (gratuits, une fois dans l’année)

Pour ce détail, je ne sais pas :
- transferabilité du prêt sur un autre bien

Cordialement,
Frédéric


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#180 18/03/2015 15h04 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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octaver a écrit :

Rachat de prêt effectif pour nous :

A mensualités équivalentes, nous passons de 3,96 % sur 21,5 ans a 2,25 % sur 18 ans.

au niveau des contreparties pour obtenir cette offre de pret :

Domiciliation des revenus (sans clause, accord commercial verbal seulement)
ouverture de comptes (au final un seul compte-joint, une seule CB gratuite la 1ere année)
assurance habitation (nous avons finalement pu prendre une assurance auto a la place, moins cher que notre assurance actuelle avec plus de garanties)
300 € de frais de dossier (initialement a 1000 €)

les plus :
caution credit logement (on peut récupérer environ 70% de la caution a la fin du pret)
possibilité de réemprunter la garantie (certaines banques souhaitent que l’emprunteur la finance sous forme d’apport personnel)
nous n’avons pas réussi a négocier les IRA, mais nous avons eu la modulation des échéances (-10%+30%)
Nous avons une délégation d’assurance, qui permet de réaliser encore des économies par rapport a l’assurance groupe proposées par les banques. (la banque ne peut pas refuser une délégation d’assurance a garanties equivalentes mais elle peut tout de meme essayer de vous dissuader)

en 2011, lorsque nous avons souscris a notre offre, avoir 2 lignes de prets etait interessant pour faire baisser le taux. Lors du rachat, ca s’est avéré etre un frein pour les banques (notamment les banques en lignes)

Opération réalisée via un courtier, si eux comparent les banques, ne pas hesiter a comparer les courtiers ! du moins que ceux ci fassent un 1er tour d’horizon et vous fasse une 1ere proposition (la plupart vous dises ce que pouvez esperer) libre a vous ensuite de faire déposer votre dossier en banques par l’un d’entre eux.

PéreCastor, dans mon cas il s’agit d’un prêt racheté par la Banque Postale, certains points répondent a vos interrogations. Je pense qu’il doit y avoir des disparités selon les conseillers, le profil des emprunteurs, l’intermédiaire y compris dans le même réseau bancaire sur les conditions de départ. Une fois les conditions posées tout est négociable, et dépend des contreparties que vous serez prêt a concéder.

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#181 18/03/2015 19h01 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Pour patphav:

Attention de ne pas se faire "piéger" par une simple comparaison des taux, qui seront toujours plus intéressants chez la nouvelle banque.
Au delà de l’affectif, il faut comparer le comparable, à savoir le coût total des deux opérations.

Vous semblez penser que passer à la nouvelle banque vous fera faire des économies en terme d’assurance, ce qui est faux. Vous pouvez tout à fait rester avec votre prêt actuel et aller chercher une meilleure assurance ailleurs.
Il faut partir du principe qu’une assurance optimisée = même coût dans les deux scénarios.

Pour la renégociation au sein de votre banque, prendre en compte:
- Frais de renégociation (cf. Tarifs en vigueur dans votre banque)
Frais de négociation + coût total intérêts = coût total prêt hors assurance.

Pour la négociation avec la banque concurrente, prendre en compte:
- Frais de crédit logement
- Frais de remboursement anticipés pour votre banque actuelle
- Frais de dossier
On y ajoute le total des intérêts et ça nous donne le coût total du prêt hors assurance.

Faites ce calcul et je peux vous garantir que l’écart entre les deux sera beaucoup moins important que les taux ne laissent penser (ce qui ne veut pas dire que changer de banque ne sera pas intéressant).

De plus, vous pourrez utiliser le détail de ces calculs pour négocier plus fermement avec les deux banques, en leur mettant sous les yeux.

Bon courage, tenez nous au courant.

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#182 19/03/2015 19h20 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

Je viens d’obtenir de ma banque principale (LCL) le rachat du crédit contracté au CIC l’année dernière à 3,5% sur 18ans capital 150K€

Le LCL propose 2,06 sur 20 ans, (avec les IRA, frais, je repars sur le même montant).

J’économise 25K€ d’intérêt et en rallongeant un peu je dégage plus de FCF (290€ par mois au lieu de 100€)

Ancienne mensualité 966€, nouvelle 779€, avec des loyers de 1070.

Je vous tiens au courant.

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#183 23/03/2015 16h43 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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1.77% pour 500k€ sur 15 ans, contrat classique (IRA et +- 3ans de modification de la durée à taux constant). assurance classique 0.3% (sans ITT, ni invalidité)


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#184 24/03/2015 18h21 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Offre d’aujourd’hui pour un rachat

1.81% sur 14 ans pour 400 K€ (intégrant l’IRA + hypothèque)
modulations de +- 10% au bout de 2 ans.
Assurance: 0.15% (sans ITT, ni invalidité)

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#185 25/03/2015 08h41 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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A cfp06 : chez qui avez-vous obtenu des conditions? quel est votre âge? merci


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#186 25/03/2015 11h44 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour

BNP - 44 ans

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#187 25/03/2015 12h20 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Merci, je viens de faire des devis sur meilleurtaux.com j’arrive à 0.12% au minimum pour mon dossier. J’attends une nouvelle proposition de mon banquier.


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#188 25/03/2015 17h16 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bon nouvel update.
Je pouvais obtenir 1.70% sur 15 ans et 2.02% sur 18 ans à la BNP si domiciliation de nos revenus y compris fonciers.
Ma femme ne voulant pas changer, nous n’avons pas eu cette offre.

Du coup, on m’a proposé le Crédit du Nord avec 2 taux 1.95% sur 15 ans et 2.05% sur 17 ans donc j’attends l’offre définitive.

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#189 26/03/2015 15h43 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Hello,

A la lecture de ces quelques post, je fulmine…

J’ai renégocié à l’automne dernier auprès de LBP notre prêt immobilier de notre RP.
On est passé de 3,9% à 2,65% après avoir montré une proposition de la BNP à 2.2%.

J’avais fait mes calculs et cela collait à peu près…Ces empaffés de la LBP m’ont fait payé 1000€ pour chaque dossier de renégociation (*2). je ne l’ai vu que sur le tard.

A la fin je suis quand même gagnant mais Zut !

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#190 26/03/2015 16h36 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

j’écrivais le 10 mars, dans l’attente de la proposition définitive du Crédit Agricole pour le rachat de mon prêt immobilier :

Je suis donc en train de changer de banque…

Depuis hier, c’est officiel. Nous avons bien reçu l’offre définitive, qui va nous faire basculer de la Banque Postale au Crédit Agricole.

Si vous voulez les détails de l’opération, les voilà :

Prêt initial (Banque Postale en 2007) :
- 180 000 € sur 15 ans, avec un taux de 3.05% fixe
- prêt composé d’un prêt CEL (23K) et de 2 prêts classiques (130K et 27K)
- caution MGEN pour le prêt de 130K et Crédit Logement pour les 2 autres
- assurance MGEN pour les 3 prêts

Petit tour des banques pour rachat depuis septembre 2014, avec les offres suivantes obtenues :
- 09.2014 à la BNP : 1,94% fixe sur 84 mois (SANS frais de dossier)
- 09.2014 à la Caisse d’Epargne : 1,83% fixe sur 84 mois (mais avec leur "garantie maison")
- 10.2014 à la Caisse d’Epargne en passant par MeilleursTaux.com : 1,67% fixe sur 80 mois (mais avec 1000 € de frais de dossier à payer à MT.com)
- 01.2015 à la BNP : 1,05% "capé 1" sur 66 mois
- 01.2015 à la BNP : 1,64% fixe sur 66 mois (AVEC frais de dossier) 
- 02.2015 par MeilleursTaux.com : 1,75% fixe sur 66 mois (banque inconnue, car je n’ai pas donné suite)
- 02.2015 par le Crédit Agricole : 1,60% fixe sur 66 mois
- 02.2015 par le Crédit Agricole : 1,20% fixe sur 60 mois

L’offre de la Banque Postale (si renégociation) en décembre 2014 :
- 2,25% fixe sur 84 mois
- pas de frais de renégociation

Au final, passage au CA avec l’offre de 1,20% fixe sur 60 mois, avec ces détails :

1/ Nous avons racheté totalement le prêt CEL (pas d’IRA) pour reporter l’échéance de ce prêt sur les 2 autres, afin de réduire la durée et d’économiser l’assurance MGEN liée à ce prêt

2/ Le Crédit Agricole a pu regrouper les 2 prêts immobiliers classiques en un seul lors de ce rachat, ce qui nous a fait économiser 330 € de frais de dossier.

3/ Le CRD auprès de LBP était de 80000 € environ (avec 14500 € d’intérêts environ) 

4/ Les dépenses liées à ce rachat ?
- les IRA auprès de la Banque Postale : 1139 €
- les frais de dossier auprès du CA : 330 €
- le nouvelle garantie (Crédit Logement) : 1305 € (mais le coût réel sera de 700 € environ)
- la nouvelle assurance (moins cher que l’initiale)

A propos de l’assurance de ce prêt auprès du CA, on nous a refusé la délégation d’assurance auprès d’April (car certains sports extrêmes n’étaient pas couverts chez April alors qu’ils l’étaient chez l’assurance groupe du CA…).
Mais cette dernière nous accordé un rabais commercial sur le coût total de leur assurance groupe de presque 50%, ce qui la mettait à un tarif un peu meilleur que celle d’April. Le conseiller rencontré m’a affirmé qu’il avait rarement vu un tel rabais…

5/ Le nouveau prêt ?
- Emprunt de 79728 € à 1,20% fixe sur 5 ans
- Coût des intérêts : 2455,61 €
- Coût de l’assurance : 1594,80 €

6/ Les gains ?
Après prise en compte des dépenses ci-dessus, on économise 7352 € avec le rachat des 2 prêts classiques et 2129 € avec le rachat total du prêt CEL, soit 9481 € au total.
Nos échéances assurance comprise passent de 1315 € à 1396 €, l’augmentation est donc négligeable).

Cordialement,
Frédéric


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#191 31/03/2015 12h12 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Retour d’expérience d’un courtier.
j’ai 2 biens locatifs et l’un a une excellente marge hypothécaire et l’autre un peu moins attractive. Les banques contactées par le courtier me disent qu’elles ne peuvent reprendre qu’un seul des 2 prêts.
Trop facile !
Bon j’ai pris rendez-vous pour voir les conditions du rachat pour mon prêt principal et je vais essayer de négocier pour le deuxième. J’ai pas envie de disperser mes emprunts à droite et à gauche.
J’ai eu un contact dans une banque via le conseiller bancaire de mon entreprise (ça aide), et je vais voir ce qu’il me propose demain à 9h.
J’ai finalement décidé d’aller à la banque postale… on verra, j’ai un premier retour demain.

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#192 05/04/2015 00h34 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

Actuellement en cours de rachat d’un prêt pour du locatif ,la banque détentrice de la créance réclame les  6 prochains mois  d’intérêt  ou 2 ,1 % pour un prêt a 4 ,2 %.
Somme rondelette qui on peux le penser est partagé entre elle puisqu’elles gagnent  autant de dossier qu’elle  n’en perdent .

Une simulation avec rendement locatif ( 10 euro )me montre le peu d’intérêt d’un rachat dans mon cas car je suis a une tranche a  41 %  + 15,5  %
Je n’irais jusqu’a dire que cela est inintéressant mais vu l’élaboration du dossier ,les assurances …. ?

Merci de vos avis

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#193 05/04/2015 01h17 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

Modérateur
Réputation :   1078 

Si vous donniez les informations détaillées et chiffrées sur votre prêt (combien reste-t-il de capital à rembourser, combien d’échéances encore, quel montant à chaque échéance, est-ce que l’assurance est indexée sur le capital initial ou le capital restant du, quelle garanti était sur le prêt en cours, et les infos sur l’emprunt que vous avez négocié ailleurs en y empruntant 102.1% (+les frais fixes) du capital qu’il vous reste à rembourser) on pourrait vous indiquer si votre raisonnement est correct (ce sera rarement le cas, seulement s’il reste peu d’échéances, ou que le capital restant du est faible) ou erroné (la plupart du temps), et en vous expliquant pourquoi.

Le rendement locatif et le TMI ne devraient quasiment pas influer sur le résultat (racheter le prêt est intéressant ou pas) : si vous obtenez autant d’échéances après rachat, mais d’un montant inférieur, c’est avantageux pour vous, quel que soit le TMI ou le rendement locatif.
Même si 41%+15.5% de vos intérêts et frais d’emprunts sont déduits de vos impôts et PS sur vos revenus fonciers, vous gagnerez quand même encore en net 33.5% des intérêts et frais d’emprunt économisés.

En ce qui concerne l’intérêt des banques, demandez-vous si le détenteur d’une obligation à 4.2% aura systématiquement avantage à faire un call de ces obligations à 102.1% de leur valeur nominale…. (La aussi, ça va dépendre de la duration de l’obligation).


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#194 05/04/2015 13h44 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,
Voici mon cas

Pret  350 000 euro
4,2 % ha sur 15 ans :  mensualité de 2729  ( AI )

0,8 levée hypothèque : 2800
2,1 %  ira  = 7350
2% nouvelle hypothèque = 7000
1000 euro de frais de dossier

soit 18150 euro

Prêt à 2 % de 368500 euro sur 15 ans  mensualité de 2475

revenu 135 000 euro pour 1 part fiscal hors revenu foncier

loyer de 2300 euro avec tf 1700  + 1000 euro divers

revente a 10 ans 600 000 euro  (cout 580 000 euro  ).

Sur ceci je n’ai rien a dire car je ne connais  pas :

En ce qui concerne l’intérêt des banques, demandez-vous si le détenteur d’une obligation à 4.2% aura systématiquement avantage à faire un call de ces obligations à 102.1% de leur valeur nominale…. (La aussi, ça va dépendre de la duration de l’obligation).

Par contre ce qui est beaucoup plus compréhensible pour moi

C’est quand j’ai emprunté en 1993 avec un crédit in fine a 7,3 % (ha)et que la banque m’a  demander un nantissement en av avec un taux garanti de  4,5 %
Je vois aujourd’hui la validité  de la garantie  qu’elle m’ a fournie en 1993 et sauf omission de ma part elle ne m’ a pas demandé mon avis lors des différentes baisses de garantie .

Dernière modification par Rotonde (05/04/2015 14h39)

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#195 05/04/2015 16h31 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Donc vous pensez qu’il n’y aurait aucun avantage pour vous à échanger pour les 15 ans à venir une mensualité de 2729€ actuellement contre une mensualité renégociée de 2475€ ? 
(Certes, une partie de la différence réduira le gain fiscal de la déductibilité des intérêts et frais d’emprunt. Mais vous conserverez quand même une partie substantielle de cette différence).

Vous pensez aussi que votre banque actuelle ne vous fera jamais une proposition, peut-être à un peu plus de 2.0%, mais vous permettant d’économiser les IRA et les frais de levée et reprise d’hypothèque, conduisant à une mensualité voisine voire inférieure à 2475€ ? 

Une renégociations d’un emprunt ne se fait pas "pour faire plaisir au client", mais bien parce que le client dispose d’une possibilité de racheter son emprunt ailleurs (avec avantage pour lui, même en, payant IRA et frais de garantie), ou/et parce que la banque souhaite conserver sa relation commerciale avec ce client.  Elle ne se conclut que si la banque y gagne (par rapport au scénario où le client rembourse et va voir ailleurs) et que le client y gagne aussi (par rapport à continuer de rembourser le prêt existant).

Je n’ai pas compris le rapport entre votre renégociation de prêt, l’emprunt in fine de 1993, et le taux garanti du contrat AV en 1993, et sa baisse depuis lors (c’est un autre sujet, et si vous aviez un contrat de groupe, la garantie n’était pas bien solide…).


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#196 05/04/2015 16h54 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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L’avantage de 2475 euro par rapport a 2729  euro  ne fait aucun doute ;
Mais le point de départ  n’est pas le mème  :368 500 au lieu de  350 000
La différence  pouvant être placé en av pendant  15 ans

Quand un particulier souscrit un emprunt a un taux  X s’il veut renégocier ou se faire racheter il paiera des IRA ,des frais de garantie …

Quand la banque ou vous avez souscrit une  av avec un taux garantie de 4,5 % et qu’au fil des années le taux garantie se réduit comme peau de chagrin , vous ne lui faite pas payer le cout de la baisse de la renumeration de votre av  nanti pour un prêt pris chez elle .
Pour elle c’est ceinture ,bretelle et ce que la morale réprouve;

Le grand gagnant de la baisse des taux  pour les prêts a visée locative c’est la banque  et moi pour une faible partie en ce qui concerne le prêt en raison de ma situation fiscale .

Par contre chercher l’identité  du  grand perdant quand a la renumeration de l’av prise en nantissement .

Dernière modification par Rotonde (05/04/2015 17h10)

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#197 05/04/2015 20h21 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Rotonde, de quand date votre prêt initial ?
Quelle est sa date de souscription ?

Avec ce détail, on verra tout de suite ce qu’il y a à y gagner…


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#198 05/04/2015 21h18 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Depart 2009-2010 : prêt terrain ( 165 000  ) + construction ( 250 000 + 55 000 finition)

reste a rembourser sur les  3 prêts  350 000 euro ( arrondie ) avec cote mal taillée de  4,2 ha

proposition  nouvelle banque de 2 % HA  sur  350 000  + 18150 ( frais ).

Un forcing auprès de ma banque depuis de nombreux mois voir année  n’a eu que des réponses négatives .

Tout juste une demande de renseignements du directeur de l’agence ces derniers jours sur les conditions faites par la nouvelle banque .

Reaction du directeur sur sollicitation a propos de nouveaux investissements immobilier  a hauteur de 360 000 et 465 000 euro avec montage fiscal type crédit in fine et nantissement Av  .

35 ans de fidélité a un agence bancaire dont le dernier conseiller ( le nieme depuis  35 ans ) m’ayant reçu ne savez meme pas que je résidais a plus de  8000 kms …..
Je me pose la question d’une banque en ligne qui vu le service et la relation offerte ne serais pas un mauvais choix .

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#199 05/04/2015 21h29 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je ne vous suis pas trop… Désolé.
Prenez le temps d’expliquer clairement votre situation, car j’ai l’impression que le style que vous utilisez montre davantage votre agacement à l’encontre de votre "banque historique" que le besoin d’être aidé.

J’aurais bien voulu vous aider, mais des détails manquent.
Durée du prêt initial, montant de l’assurance, etc..


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#200 06/04/2015 00h14 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je vous remercie de vouloir m’aider et je suis tout a fait preneur de vos conseils .

Mais  mon intervention initiale n’était pas  pour être aidé sur mes investissements et mes rachats de crédit .( l ’outil trouvé sur ce forum : rendement locatif est tout a fait parlant )

Mon intervention  avait un titre  :" La banque gagnante a tous les coups  dans le rachat de crédit "

qui a été reclassé dans cette file .

ce qui m’a donné ultérieurement la possibilité de relire  l’intégralité de la discussion sur le rachat de crédit et n’a fait que confirmer mes calculs et ma conclusion  pour ma situation et pour un certains  nombres  d’investisseurs .

J’ai donné quelques éléments a la demande de  GBL afin d’illustrer mes propos .

Et a moins que vous souhaitiez me prouver le contraire ( tous les éléments utiles a ce calcul sont présents dans mes contributions ) pour moi les vrais gagnants de ces renegociations de prêt locatif sont les banques .
Pour ma part je réussi a gagner un peu d’argent en faisant racheter mes crédits, mais quelle dépense d’énergie en paprasseries et consort avec en plus le risque d’être surtaxé sur l’assurance prêt  ( âge et cholestérol oblige ) voir refuser  d’ou le doute sur le bienfait de ce rachat.

Une autre partie de mon intervention essaie d’illustrer la difficulté de renégocier avec sa propre  banque meme quand on a des arguments a faire valoir .

Enfin je remercie le modérateur d’avoir replacer mon intervention dans cette file et considère que la lecture de ce site et  l’utilisation de l’outil de rendement locatif pour 10 euro est une aubaine vu ma situation fiscale et patrimoniale .

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