Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Bonjour,

suite à la lecture de ce fil, je me suis lancé.

voici ma situation: marié deux enfants 120000 euros de revenus annuels (moi fonctionnaire, ma femme assimilée fonctionnaire), nous avons un crédit sur notre résidence principale ( estimée à 550000), il nous reste à rembourser 265000 euros sur 14 ans et demi, soit une mensualité hors assurance de 1962 euros ( taux 3,6, déjà renégocié une fois avec ma banque en 2010, j’étais alors passé de 3.9 à 3.6)

je suis pour l’instant au crédit agricole

boursorama vient de me faire une proposition à 2,71% sur 14 ans en empruntant 273000 euros ( tout compte fait je gagne une demie année de remboursement et dix euros par mois sur les mensualités), à condition que j’amène tout chez eux ( ie domiciliation bancaire, plus 250000 euros en titres et économies)

je ne pensais pas obtenir un tel taux à dire vrai.

maintenant, j’hésite encore car le plus simple serait d’obtenir une nouvelle renégociation avec le CA, en utilisant la proposition boursorama.

je vais laisser un peu mûrir avant de rpendre une décision.

Je ne sais pas si c’est une réelle amélioration du taux …

En effet, pour comparer des taux il faut que les durées soit identiques.

Maintenant, pour baisser la charge financière vous allez devoir faire un effort supplémentaire en terme de cash flow.

50€ pendant 120 mois = 6000 €

pour récuperer 4300-800 soit 3500 €.

Avec l’effet d’impôts, c’est 3500*(15.5 + TMI). A 14% c’est 2560€ ; à 30% c’est un gain de 1907€.

Maintenant, c’est 50€ si vous les placez ailleurs, quel devrait être le % pour y arriver ?

Ces 50€ si vous les placez à un taux annuel de 3% (AV) ils vous donnerons un capital de 6987€ soit un gain de 987€ au total avant impôts. Cela devient 1171 si le taux est de 3,5%.

Le défaut de ce raisonnement, je me le demande, si les 6000€ se retrouvent entièrement dans le capital.

Si oui, financièrement c’est ok.

Après, certains diront clairement que c’est un cash flow en moins. Oui. Si vous avez de futurs projets immobiliers.

Il n’y a pas que la dernière année ou le capital remboursé est important, je dirais 2 ou 3 ans où l’on voit vraiment les intérêts être minime.

A la différence des premières années où on se demande si on va commencer par rembourser le capital.

Vu votre situation miguelmantes il ne semble pas souhaitable de changer pas les échéances de votre emprunt

Philippe

Link182 a écrit :

Merci Guillaume, es-tu sûr que cette pratique est interdite ?

Bonjour Link182,

Loi Lagarde :

II. Article L.312-9 : « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l’article L.312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

Bonsoir,

cette offre est ridicule si vous avez la possibilité de changer de banque. Si par contre vous ne le souhaitez pas, et bien ils font ce qu’ils veulent de vous, vous ne pouvez pas vous en plaindre…

J’en profite pour partager mon expérience:
J’ai souscrit avec ma partenaire un prêt immo a la banque postale a 2.4% sur 15 ans il y a ~6 mois.
J’ai contacter la banque pour voir si il était possible de renégocier et ma conseillère m’a annoncé que les taux de renégociation a la banque postale sont aux alentour de mon taux actuel et donc que ça ne serait pas possible/utile.
J’ai fais quelques simulation et si je change de banque ça pourrait commencer a être rentable si j’obtiens un taux de 1.90% mais ça reste limite avec les FRAs, le coût de la levée du privilège de prêteur de denier et l’assurance.

Voilà

Bonjour PèreCastor,

lorsque j’ai signé mon prêt à LBP en 2007, on m’avait imposé ces conditions :
- obligation de domiciliation des revenus
- IRA sur rachat total

Mes ces obligations vont dépendre de l’offre de LBP.
Si elle est excellente, il y aura plus de contreparties.
Si elle est moyenne, moins (la conseillère de l’époque me l’avait confirmé)

Leurs prêts (appelés Pactys Liberté "à l’époque") permettent :
- la délégation d’assurance
- les modulations d’échéance (gratuites à l’échéance annuelle, avec limite de +20 ou -20%)
- des versements partiels (gratuits, une fois dans l’année)

Pour ce détail, je ne sais pas :
- transferabilité du prêt sur un autre bien

Cordialement,
Frédéric

Pour patphav:

Attention de ne pas se faire "piéger" par une simple comparaison des taux, qui seront toujours plus intéressants chez la nouvelle banque.
Au delà de l’affectif, il faut comparer le comparable, à savoir le coût total des deux opérations.

Vous semblez penser que passer à la nouvelle banque vous fera faire des économies en terme d’assurance, ce qui est faux. Vous pouvez tout à fait rester avec votre prêt actuel et aller chercher une meilleure assurance ailleurs.
Il faut partir du principe qu’une assurance optimisée = même coût dans les deux scénarios.

Pour la renégociation au sein de votre banque, prendre en compte:
- Frais de renégociation (cf. Tarifs en vigueur dans votre banque)
Frais de négociation + coût total intérêts = coût total prêt hors assurance.

Pour la négociation avec la banque concurrente, prendre en compte:
- Frais de crédit logement
- Frais de remboursement anticipés pour votre banque actuelle
- Frais de dossier
On y ajoute le total des intérêts et ça nous donne le coût total du prêt hors assurance.

Faites ce calcul et je peux vous garantir que l’écart entre les deux sera beaucoup moins important que les taux ne laissent penser (ce qui ne veut pas dire que changer de banque ne sera pas intéressant).

De plus, vous pourrez utiliser le détail de ces calculs pour négocier plus fermement avec les deux banques, en leur mettant sous les yeux.

Bon courage, tenez nous au courant.

Je ne vous suis pas trop… Désolé.
Prenez le temps d’expliquer clairement votre situation, car j’ai l’impression que le style que vous utilisez montre davantage votre agacement à l’encontre de votre "banque historique" que le besoin d’être aidé.

J’aurais bien voulu vous aider, mais des détails manquent.
Durée du prêt initial, montant de l’assurance, etc..

Bonjour Corth

CORTH a écrit :

Aujourd’hui je suis dans la dernière ligne droite, j’attends de ma banque une réponse pour savoir si elle est disposée à garder le prêt 0% ou si nous devons le racheter. Cependant le rachat du prêt 0% impliquerait que nous n’aurions plus de prêt dans notre banque d’origine et donc plus d’intéret à laisser quoi que ce soit chez eux.

Il n’est pas question pour la banque d’être d’accord ou pas pour garder seulement le PTZ ,elle n’a pas le choix elle ne peut pas vous obliger a le racheter ni même a détenir un quelconque produit bancaire.C’est mon cas j’ai un compte qui alimente mon PTZ tous les mois c’est tout.Pour l’hypothèque je pense par contre qu’il n’y aura pas le choix.

Assemblée nationale a écrit :

Le prêt à taux zéro, qui est destiné aux personnes physiques qui acquièrent un logement en vue de l’occuper à titre de résidence principale, constitue une avance remboursable ne portant pas intérêt, complémentaire à un ou plusieurs prêts immobiliers concourant au financement de l’opération. Le prêt à taux zéro possède une autonomie complète pour participer au financement d’une opération d’accession à la propriété, même si sa gestion doit être coordonnée avec les autres prêts immobiliers. Conformément aux dispositions de l’arrêté interministériel du 2 octobre 1995 relatif aux conditions d’octroi du prêt à taux zéro, les conditions de remboursement sont déterminées de façon définitive au stade de l’émission de l’offre de prêt. Selon les dispositions de l’article R. 317-6 du code de la construction et de l’habitation, l’obligation de remboursement intégral du capital restant dû de l’avance existe uniquement dans le cas d’une mutation entre vifs du logement financé. Aucune disposition de la réglementation afférente au prêt à taux zéro ne peut faire obstacle au remboursement préalable, du ou des prêts principaux, concourant au financement de l’opération. A cet égard, il n’est pas fait de distinction selon que le remboursement anticipé, du ou des prêts principaux, est dû à la mise en place d’un prêt substitutif par l’établissement d’origine, à un rachat par un établissement tiers ou à un apport personnel effectué par l’emprunteur. Une clause contractuelle qui comporterait une exigence de remboursement préalable du prêt à taux zéro en cas de remboursement anticipé, partiel ou total, du ou des prêts principaux constituerait une condition limitative de l’exercice du droit au remboursement par anticipation tel qu’institué à l’article L. 312-21 du code de la consommation. Or, ces dispositions étant d’ordre public en vertu de l’article L. 313-16 du même code, il ne peut y être dérogé par des conventions particulières. Non seulement de telles conventions ne peuvent être directement contraires aux dispositions légales impératives, mais elles ne peuvent pas davantages avoir pour effet de placer l’emprunteur dans une situation moins favorable que celle prévue par la loi. L’exécution du contrat par l’emprunteur ne peut pas valoir renonciation à la protection de dispositions d’ordre public. Dans ces conditions et sous réserve de l’appréciation souveraine du juge du contrat, la stipulation contractuelle prévoyant le remboursement préalable du prêt à taux zéro revêt un caractère illicite. A défaut de parvenir à un accord avec l’établissement de crédit concerné, l’emprunteur pourra saisir le juge du contrat d’une action en nullité.

Source: FICHE QUESTION

Bonne journée

Bonjour,

à priori, votre prêt actuel avec échéance de 340 € se décompose comme suit :

- échéance hors assurance : 328
- assurance 0.22% : 12 +-
TOTAL : 340

si votre prêt a un an, votre CRD doit être de 60000 € environ.

Si vous faites racheter votre prêt, vous devez intégrer ces frais pour comparer :
- Indemnités de Remboursement Anticipé
- nouveaux frais de dossier
- nouvelle garantie (Crédit Logement…)
- nouvelle assurance

Si vous obtenez un prêt à 1,5 %, en imaginant :

- frais de dossier : 330
- frais de garantie : 550 (Crédit Logement classique)
- IRA à payer : 185
- même assurance

vous pouvez gagner 18 échéances, soit 5200 euros environ (tous frais déduits).

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (14/05/2016 10h53)

romainp a écrit :

Vous avez tenté une renégo avec Bourso ? Je m’apprête à faire de même car je dispose de 2 crédits en cours chez eux. Au départ je voulais faire appel à un courtier et changer de banque, mais la période n’est propice et je suis très satisfait de Bourso.

Comment avez vous fait ? un coup de tel au service client ?

Si d’autres ont déjà réussi à faire la renégo avec Bourso, cela a-t-il pris longtemps ? Comment se passe la procédure (courrier à renvoyer avec des justifs) ? Quel est le coût ?

Kabal a écrit :

Bourso est très formaté et je n’ai jamais lu de témoignage sur le net de quelqu’un qui a réussi à renégocier. Des gens qui se sont faits recalés, ça y’en a plein.
Je n’arrive pas à savoir s’ils refusent systématiquement les renégo ou pas.

J’ai maintenant la réponse pour l’avoir fait. Renégociation simple et rapide par téléphone.

La renégociation est possible si le crédit respecte les conditions ci-dessous :
- Crédit totalement débloqué depuis plus d’un an, ou dernière renégociation antérieure à 1 an
- Capital restant dû > 80 K€
- Taux actuel > de 0,8% à la grille en cours

2 options : Conserver la même durée ou conserver des mensualités proches des actuelles.
Le nouveau taux proposé est supérieur de 0,3% à la grille en cours

Frais de renégo 1 000 €. Délai de mise en œuvre 3 mois.

Pour info, la grille en cours a écrit :

Années    Taux
10        1,1 %
11        1,1 %
12        1,3 %
13        1,3 %
14        1,3 %
15        1,4 %
16        1,4 %
17        1,55 %
18        1,55 %
19        1,55 %
20        1,65 %
21        1,65 %
22        1,95 %
23        1,95 %
24        1,95 %
25        1,95 %

J’espère que cela pourra servir à d’autres lecteurs.

Dernière modification par romainp (23/08/2016 23h36)