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Forums des investisseurs heureux

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#51 30/05/2014 10h49 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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C’est un rachat de prêt ou une renégociation dans la même banque  ?

Pour un rachat de prêt il faut prendre en compte les IRA en plus.

Pour une renégociation  , pourquoi aller payer 50 € de plus par mois et 800 € de frais de dossier pour gagner 4.300 € au bout de 120 mois.
4.300 € sur 120 c’est 35 € de gain mensuel en terme d’intérêt , c’est bien peu pour en plus perdre du
cash flow.

Vous allez payer 800 €  pour réduire la déductibilité des intérêts d’emprunt donc augmentation de votre fiscalité et vous allez réduire votre cash flow également ….

Si on regarde bien les 5.100 que vous allez gagner en intérêts correspond approximativement à votre versement supplémentaire de 50 € par mois.

Ou se trouve le gain pour un emprunt locatif ???

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (30/05/2014 10h55)


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#52 30/05/2014 10h56 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Renégociation dans la même banque.

Par ailleurs je suis demandeur d’emploi depuis peu, impossible donc de voir la concurrence.

La question est est-il judicieux d’accepter cette offre ou pas ?

Taux actuel HA 3.95 Mensualité restante 135
Taux futur HA 3.22 Mensualité futures 120
Frais 800

Si je change de banque je devrais payer les IRA etc…

Par contre comme dit plus haut j’avais signé ce prêt sans IRA, mais c’est écrit en tout petit sauf en cas de rachat par un autre établissement…..

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#53 30/05/2014 10h59 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Dans mon cas, j’ai renégocié un taux bas mais en rallongeant la durée.
Du coup, baisse des mensualités (= hausse du CF)
Comme on peut pas déduire + que le pret initial, niveau fiscalité, ca change rien car les interets deduits sont identiques

Données chiffrées :
pret initial : 3.95% sur 15 ans, mensualité 590 pdt 6 ans puis 890€ pdt 9 ans
durée restante au changement de prêt : 12 ans (3 à 590 puis 6 à 890)

pret final : 2.95% sur 15 ans (du coup je finirais 3 ans plus tard qu’initialement), mensualité 595€… mais constante…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#54 30/05/2014 11h35 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Si vous êtes demandeur d’emploi, il me semble important que vous ne greviez pas votre Cash Flow mensuel. Garder de la marge. C’est sur que vous aller gagner 15 mois, mais sachez que la dernière année sert quasiment à rembourser le capital.

Cette année j’ai fini un prêt de 50K€ sur 10 ans. J’ai déclaré 141€ d’intérêts. C’est pas grand chose.

Votre banquier doit pouvoir vous faire une simulation à 132 mois par exemple (11 ans) et là vous verrez beaucoup plus clair en terme de taux.

Aussi dans vos calculs présentés initialement, vous n’avez pas présenté le gain en terme d’assurance ; économisés sur une année.

Pour résumer, dans votre situation, je ne sais pas si augmenter votre charge de trésorie est une bonne idée. Je la déconseille.

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#55 30/05/2014 11h47 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Il n’y a pas que la dernière année ou le capital remboursé est important, je dirais 2 ou 3 ans où l’on voit vraiment les intérêts être minime.

A la différence des premières années où on se demande si on va commencer par rembourser le capital.

Vu votre situation miguelmantes il ne semble pas souhaitable de changer pas les échéances de votre emprunt

Philippe


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#56 30/05/2014 14h36 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Merci pour vos avis,

Je vais conserver le crédit comme il est aujourd’hui, dans le cadre d’un investissement locatif je ne serai pas forcément gagnant, peut être que ma situation change et je revendrai ce bien avant etc….
Ou je rembourserai les 2 dernières années par anticipation…

Conclusion: il est pas systématiquement intéressant pour un investisseur immobilier de renégocier ses prêts! cela doit être au cas par cas et pour une différence de taux supérieure à 1 % et sans frais de dossier.

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#57 30/05/2014 14h52 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Oui 1 % est le minimum.

Je l’ai fait sur un emprunt et j’ai gagné 100 € pour un montant de 1300 € initial à rembourser et surtout je l’ai fait au bout de 2 ans donc pas trop de capital remboursé.

Pour un autre emprunt d’une somme similaire , j’avais 4 ans de remboursement et ce n’était plus intéressant.

Par contre cet emprunt , je viens de faire une demande de réduction de l’échéance induisant une prolongation de la durée de 2 ans ce qui me fait gagner mensuellement 100 € aussi.

Avez vous peut être la possibilité de négocier une baisse de la mensualité ce qui augmenterait vos intérêts d’emprunt générant une réduction  de la fiscalité et une augmentation de votre cash flow.

Cela va à l’encontre de votre décision initiale mais sait t’on jamais ….

Philippe


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#58 30/05/2014 15h10 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Merci pour vos précieux conseils.

Effectivement cela irait contre mes intérêts, d’autant que mon objectif est de racheter un nouvel appartement en 2015 si je retrouve un job.
Je n’ose pas demander dans ma situation à une banque si elle financerait ce projet, alors que j’ai du cash flow positif et un patrimoine net de crédit largement supérieur à l’investissement prévu.

Disons que je me suis laissé aveuglé comme un mouton par un taux qui n’est pas forcément en adéquation avec un vrai investisseur.

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#59 30/05/2014 15h16 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Si vous êtes au chômage vous aurez beaucoup de difficulté à obtenir un prêt.

Par contre si vous avez un cash flow largement positif sur d’autres biens c’est un atout vis à vis de la banque.

La banque  fait la somme des revenus locatifs en prend 80 % dans ses calculs ( le reste couvrant charge , impôt foncier ) et compare avec vos mensualités.

Faites une simulation d’augmentation de durée qui va faire baisser votre mensualité.

Ne croyez pas que les banques ne prêtent qu’aux personnes sans emprunt en cours , nombreux sont ceux qui ont plusieurs mensualités en cours et qui peuvent encore emprunter.

Philippe


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#60 30/05/2014 15h25 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Actuellement j’ai pour revenus locatifs environ 3000 euros mensuels, je dois rembourser chaque mois 1350 euros pendant 11 ans environ.
J’ai donc un CF de 1650 euros.

Le nouvel appart que je vise: pas plus de 80 KE et valeur locative 550 euros.

Revenus Madame 1500 euros
Revenus Pole Emploi 1200 euros

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#61 30/05/2014 15h30 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Vous êtes le roi de l’immobilier ….

Votre avenir est tranquille , à vous de vous trouvez un but de vie.

Quelques connaissances en bricolage ?
Envie d’apprendre le bricolage ?

Faites un achat avec travaux qui vous coûtera moins cher , vous avez le temps de vous en occuper.

Philippe


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#62 30/05/2014 15h43 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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J’ai la passion de l’immobilier.

Quand je suis en weekend ou vacances, j’aime analyser le type de construction local etc…

Au niveau du bricolage je me débrouille, je fait juste intervenir un plombier si soudure à faire ou électricien si je trouve pas la panne.

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#63 30/05/2014 19h05 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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La soudure à l’étain est simple , un peu de pratique et ça tiens.

Il existe aussi le PER ou les raccords à olive pour les tuyaux en recuit car difficile à souder notamment lors des changements de chauffe eau.

L’électricité est simple aussi , il suffit d’avoir multimètre et on arrive à trouver le problème

Philippe


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#64 16/07/2014 08h46 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Lu dans Valeurs actuelles fin mai

un particulier pouvait alors emprunter en moyenne à un taux nominal fixe hors assurances de 3.13% sur 20 ans

Conseil : revoir son prêt s’il a été souscrit en 2011 ou 2012 avec financement même durée et :

- profiter d’une différence de taux supérieure à au moins 0.7 point
- se trouver dans le premier tiers-temps de remboursement
- conserver son bien immo quelques années pour amortir frais de garantie

Exemple chiffré : renégocier emprunt de 200 000 € de mars 2012 à taux fixe 4.20% hors assurances et obtenir taux fixe de 3.13%; économie à la louche : 16 000 €

source Hervé Hatt (meilleurtaux)


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#65 16/07/2014 11h51 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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A mon avis, "se trouver dans le premier tiers-temps de remboursement" n’est vraiment pas une condition pour qu’une renégociation d’un emprunt soit rentable, contrairement à ce que beaucoup écrivent.

La situation de :
   - celui qui a emprunté hier 200 k€ sur 10 ans,
et
   - celui qui a emprunté sur 25 ans, il y a 15 ans, et a encore un capital du de 200k€ (sur les 10 ans restant),
est exactement la même, si les 2 emprunts sont au même taux

… sauf éventuellement au niveau de l’assurance, si elle est basée sur le capital initialement emprunté : dans ce cas c’est celui qui avait emprunté sur 25 ans a encore plus intérêt à renégocier son emprunt.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#66 16/07/2014 13h46 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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+1 avec GBL.

Je ne comprends pas les gens qui disent qu’au début d’un prêt on paye les intérêts… On en paye tout autant par la suite, c’est à dire le taux du prêt appliqué au capital restant dû.

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#67 16/07/2014 14h15 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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MGA a écrit :

Je ne comprends pas les gens qui disent qu’au début d’un prêt on paye les intérêts… On en paye tout autant par la suite, c’est à dire le taux du prêt appliqué au capital restant dû.

Et pourtant…

Je n’ai plus jamais emprunté pour l’immo depuis 1998, mais à l’époque la banque m’avait fait parvenir un tableau détaillant par mois les montants remboursés avec ratio capital/intérêts; et si ma mémoire est bonne, le % des intérêts était bien supérieur en début qu’en fin de remboursement !


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#68 16/07/2014 14h39 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

Modérateur
Réputation :   1084 

@Job : et si vous retrouvez ce tableau (sinon allez voir ici), vous pourrez tenter de le comprendre, et vous constaterez que le montant des intérêts est bien chaque mois la même proportion du capital qui reste encore du….. et qu’il est normal que vers la fin du prêt, quand le capital que vous devez encore à la banque est plus petit, le montant des intérêts soit plus petit.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#69 16/07/2014 16h14 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Ok
encore une légende tenace qui a la vie dure et qui ne repose sur rien !


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#70 07/08/2014 15h54 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

les taux baissant encore et toujours, je suis en train de voir si je peux renégocier mon crédit une énième fois.

Sauf que depuis peu j’ai un crédit immobilier chez crédit foncier de 50 000 euros pour des SCPI que j’ai acheté.

Ai je le droit en rachetant le crédit de ma RP, racheter mon crédit pour les SCPI. Sachant que le taux est encore plus élevé au crédit foncier, si j’ai le droit, l’opération sera forcément intéressante pour moi.

Merci d’avance

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#71 10/08/2014 20h54 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Philippe30 a écrit :

Pour un autre emprunt d’une somme similaire , j’avais 4 ans de remboursement et ce n’était plus intéressant.
Par contre cet emprunt , je viens de faire une demande de réduction de l’échéance induisant une prolongation de la durée de 2 ans ce qui me fait gagner mensuellement 100 € aussi.

Bonsoir Philippe,

Je vais être dans le même cas dans 4/5 mois faute de pouvoir renégocier mon crédit (mauvais choix concernant mon plan de financement,  j’assume et je tente d’améliorer mes erreurs).
Avons-nous des démarches à faire vis à vis des impôts ? Comment se passe la phase de déduction des intérêts d’emprunt ? Les montants vont forcément changer et j’ai du mal à comprendre l’étape de l’imposition sur la prolongation de la durée de prêt.

Merci d’avance pour cet éclairage :-)


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#72 23/08/2014 16h41 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

je suis en train de m’occuper du rachat de notre prêt immobilier.

PRET INITIAL A RACHETER :
>> montant initial de 180 000 euros
>> signé en 2007 auprès de la Banque Postale
>> taux fixe de 3.05% sur 15 ans (sur 157000 euros) et 3.25% sur 15 ans (sur 23 000)
>> Caution solidaire MGEN (sur 130 000) et crédit logement (sur le reste 50 000)
>> prêt décomposé en 3 prêts :
1) prêt CEL : 23 000 (3.25%)
2) prêt conventionné : 27 000 (3.05%)
3) prêt conventionné : 130 000 (3.05%)
>> assurance MGEN : 0,22% x2 (calculée sur le capital initial… donc chère)

AUJOURD’HUI :
>> CRD : 13376 + 15773 + 70956 = 100 125

Je souhaiterais racheter ces 3 prêts et les regrouper en UN SEUL prêt classique (sur 7 ans).
J’ai eu des propositions (même si je continue encore les démarches) :
> 1,94% fixe à la BNP (offre écrite, avec délégation d’assurance)
> 1,85%fixe chez un courtier (offre orale, j’attends la suite)

Je vous passe le détail du gain que cette opération, ce n’est pas le but de mon message.

Par contre, la conseillère à la BNP m’affirme qu’il n’est pas possible de regrouper les 3 prêts immobiliers initiaux en un seul. A cause de la Loi Lagarde de 2010 qui, selon ses dires, l’interdit.
Je me suis documenté sur cette loi, mais elle parle 90% du temps des crédits à la consommation et non des crédits immobiliers…

Je fais donc appel aux spécialistes de l’immobilier et en législation française pour poser une simple question :

La loi Lagarde de 2010 interdit-elle le regroupement de plusieurs prêts immobiliers en un seul lors de leur rachat  ??

Merci d’avance.


Parrain Linxea - Bourse Direct - Binck - Fortuneo - WeSave : code FV1975 -  YOMONI - Contact

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#73 28/08/2014 16h30 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

petit UP pour ma question ci-dessus.

Et petit bonus !
J’ai trouvé il y a 10 jours une calculette sous Excel pour calculer si une renégociation et/ou rachat de prêt vaut (financièrement parlant) le coup ou non…

En voilà le lien, car elle est très bien programmée et pourrait servir à d’autres :
« Renégociation »….ou bien « Rachat de Crédit » ?  (2ème  partie) | Le blog d'Aristide

Un guide a été réalisé par l’auteur de la calculette (disponible sur le même lien).
Il y a quelques subtilités, mais je suis disponible en cas de question…

Cdt,
Frédéric


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#74 17/11/2014 13h03 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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En pleine renegociation de notre pret immo, j’ai besoin d’aide pour comparer ce qui peut etre la meilleure option  :

les données :
prix d’achat : 292 000 € (FNI)  (aout 2011)
apport personnel : 68 097 €
pret bancaire : 223 903 € (lissage de 2 prets 105 000 € sur 15 ans a 3,70 % et 118 903 € sur 25 ans a 118 903 €  a 4,10 %)
assurance : deleguée pour un cout total de 1717 € pour le pret de 15 ans et 5826 € pour celui de 25.
garantie : (SACCEFF) 892 € pour le pret de 15,  1011 € pour celui de 25

le capital restant du est a ce jour de 205 312 €.
nous avons une mensualite de 1210 € assurance comprise, il reste 21 ans et 8 mois a rembourser.

penalites : " la banque percevra une indemnite dont le montant sera au plus egal a six mois d’interets sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du pret, indemnitee plafonnée a
3 % du caoital restant du"

nous souhaitons reduire le nombre d’année et monter a 1260 € max de mensualités.

si j’en crois le  simulateur boursorama banque, nous pourrions obtenir 2,4 % sur 20 ans (hors assurance) ce qui donnerait :

penalité : environ 4106 €
frais de garantie : environ 4238 €
assurance : je reste sur une estimation a 40 €/ mois
ce qui fait a réemprunter : 213 656

sur 20 ans : 1161 € / mois  (assurance incluse) (2,4 % hors assurance)
sur 19 ans : 1192 € / mois  (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)
sur 18 ans : 1243 € / mois  (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)

en injectant 10 k dans le remboursement :
il faut réemprunter : 205 709 €, ce qui donne :
sur 17 ans : 1240 € / mois (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)

conclusion :
j’ai du mal a comparer ce qui serait le meilleur placement tel que :
est ce une bonne idée d’investir 10 k pour gagner une année ?
est ce une bonne idée d’augmenter legerement nos mensualites de 50 € ? (on peut le faire)
j’ai conscience d’etre sur des taux tres optimiste … (taux donnés par boursorama banque)
je n’ai pas pris en compte que nous devrions recuperer une partie des frais de garantie
quels sont vos methodes pour comparer ce qui representerait la meilleure option ?

Dernière modification par octaver (17/11/2014 14h34)

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#75 17/11/2014 13h51 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Renégociation ou rachat? Vous étudiez les deux hypothèses simultanément, certainement ?

Je pense qu’il y a surestimation de vos pénalités, utilisez votre tableau d’amortissement pour calculer les 6 mois d’intérêt et comparez le avec 3% du capital restant dû.

Selon votre dossier, 2,4 sur 20 ans sont peut-être jouables, ou pas loin.

Pour ce qui est d’injecter du cash, tout dépend de vos disponibilités : si vous ne disposez que de peu d’épargne liquide de côté, il vaut mieux le garder, afin de vous prémunir d’un besoin urgent. 

Concernant la diminution des mensualités, c’est à évaluer en fonction de vos ressources et de vos dépenses, actuelles et à venir. Si vous êtes limite chaque mois, c’est un objectif raisonnable. Si vous êtes large, et que vous n’avez pas de gros besoins inassouvis, c’est moins important.

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