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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/03/2014 15h39 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Bonjour à tous,
Je me permets de vous exposer ma problématique du jour !
Peu rassuré par le contexte actuel, une partie significative de mon patrimoine financier est placé en liquidités avec un rendement pour le moins… médiocre !
En me triturant l’esprit pour trouver un idée de placement 100% sûr et avec un rendement élevé, il me vint une idée de génie (ne riez pas !) : pourquoi ne pas rembourser mon (voire mes) prêt(s) immobilier(s).

La situation de mes prêts est la suivante :

Résidence principale
Valeur : 500K
Montant initial du prêt : 225K (souscrit en 2004)
Reste à rembourser : 144K
Pénalité de remboursement : 2K
Taux : 4,64%

Résidence secondaire
Valeur : 350K
Montant initial du prêt : 150K (souscrit en 2010)
Reste à rembourser : 120K
Pénalité de remboursement : 0
Taux : 3% capé + ou - 1 (je suis en ce moment à 2,60%)

Si le prêt de la résidence secondaire conserve un taux attractif, celui de la résidence principale est plus élevé : à 4,64%, il équivaut à un placement 100% sûr dont le rendement serait de 7,5 %… ce qui, à ma connaissance, n’existe pas.
Certes, je pourrais envisager de le renégocier vers les 3% (équivalant ainsi à un rendement brut de 4,7 %).
Mais puisque ma trésorerie me le permets, pourquoi, tout simplement ne pas solder ce prêt ?
Je précise que j’ai 40 ans et que je suis, jusque là, en bonne santé et pas plus que quiconque exposé à un évènement qui pourrait mettre la notion d’assurance dans la balance.
Je verrais là la possibilité d’alléger mes charges mensuelles et d’ainsi avoir la possibilité de réduire ma rémunération en conséquence (je suis indépendant) afin d’alléger mes impôts.
Qu’est ce que cela vous inspire ?

Mots-clés : prêt immobilier

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#2 27/03/2014 16h38 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Oui c’est une bonne option. Encore plus optimale si vous payez une assurance fixe.
Les IRA se négocient si ce n’est pas un rachat de prêt. ce qui est votre cas.

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#3 27/03/2014 16h55 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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En effet, mon assurance est fixe.
Concernant la négociation des IRA, quel sont, selon vous les arguments ? (à part "sinon je change de banque")

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#4 27/03/2014 17h13 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Non … c’est trop.

C’est tout simplement vous attendez un geste récompensant votre fidélité. Il est fort probable que vous ayez d’autres projets immobilier a l’avenir. De toute façon une fois le crédit remboursé vous allez augmenter vos capacités d’épargne et vous seriez ravi d’étudier les possibilités avec votre banquier.

Jouer la gagnant gagnant.

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#5 28/03/2014 02h24 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Bonsoir Grisbi,

Si je comprends bien :

Emprunt de 225 K€ en 2004 à priori en Octobre
Taux 4,64%
Durée vraisemblablement 20 ans
Mensualités 1440,52 € + assurance
Montant des intérêts 120,7 K€
Capital restant dû = 144 K€
Intérêts remboursés = 82,3 K€
Intérêts restants = 38,4 K€

Tout dépend si vous recherchez du pouvoir d’achat alors le remboursement anticipé est certainement  la meilleure solution.

Par contre financièrement :
Vous remboursez votre crédit actuel
Vous empruntez 144 K€ sur 10 ans à 1,96% (BNP sur bon dossier qui est votre cas)
Mensualités = 1322,41 € + assurance
Montant des intérêts = 14,7 K€ soit un gain de 23,7 K€
Vous placez vos liquidités 144 K€ à 2% pendant 10 ans
Montant en fin = 175,5 K€
Gain final 31,5 K€ - 14,7 K€ + 23,7 K€ = 40,5 K€

Ainsi vous empruntez de l’argent gratuitement avec un gain de placement de 40,5 K€ pour la période.

En espérant vous avoir aidé un peu

Cordialement,
Dominique

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#6 28/03/2014 10h32 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Dominique,
Merci pour votre réponse et vos projections, très intéressantes.

Votre estimation relative à mon prêt en cours est exacte.

Cependant, s’agissant de la solution consistant à placer mes liquidités à 2%, n’est-ce pas faire fi de la fiscalité qui réduirait le rendement net de 2% à 1,3 %, auquel cas le gain final serait tel que suit :

Gain final : 20 K€ - 14,7 K€ + 23,7 K€ = 29 K€

néanmoins non négligeable.
Pour autant, cela implique que je continue de me verser des revenus supplémentaires de l’ordre de 18 K (pour payer le prêt), qui généreront environ 2.200 € d’impôt supplémentaire par an, dont 22 K sur la période, à rapprocher des 29 K de gains cités plus haut.
… et ce sans compter l’impact en charges sur mon entreprise de ce complément de rémunération (environ 7.500 € de charges supplémentaires par an).

Je me demande donc s’il ne vaut mieux pas faire simple et rembourser le crédit…

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#7 28/03/2014 10h46 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Bonjour Grisbi,

Il faut effectivement raisonner dans la globalité et analyser les impacts
J’ai regardé que l’aspect du remboursement

Bien à vous,
Dominique

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#8 28/03/2014 15h17 → Prêt immobilier : rembourser ou renégocier son prêt immobilier ? (prêt immobilier)

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Rebonjour,

Une autre solution à regarder le prêt in finé :
Vous nantissez votre capital 144+120 = 264 K€ dans une assurance vie à 3% pendant 10 ans ou 15 ans qui vous donne une valeur en fin de période de 354,794 K€ ou 411,303 K€ soit des intérêts respectifs de 90,794 K€ ou 147,303 K€.
De votre côté, vous remboursez uniquement les intérêts d’un capital non amorti soit à vérifier de 418 €/mois pendant 10 ans soit 50,16 K€ d’intérêts ou 506 €/mois pendant 15 ans soit 91,08 K€ d’intérêts. Ce qui vous permettra d’alléger vos revenus, votre imposition et par la même occasion vos charges sociales mais vous augmenterez vos résultats.
En plus, fiscalement, vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition si le bien est un bien locatif

A prendre également en considération, en cas de décès, l’assurance prendra à sa charge le remboursement du capital et votre famille se retrouvera avec un contrat d’assurance vie…

A creuser car ça semble une hypothèse intéressante pour vous

Bien à vous,
Dominique

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