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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/01/2015 15h48 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Bonjour,

Je m’excuse d’avance si le sujet a déjà été traité, je n’ai pas trouvé réponse à ma question en utilisant la fonction recherche.

Je souhaiterais savoir si les frais liés au rachat du crédit (IRA, frais de dossier, cautionnement) peuvent entrer en déduction des revenus fonciers (nu réel), et si les intérêts pour la suite de l’opération étaient toujours déductibles entièrement (la négociation fait baisser le taux, mais je souhaite en profiter pour faire augmenter la durée).

Si quelqu’un a déjà fait ces opérations par le passé, je suis preneur d’un retour d’expérience.

Bien cordialement,
Et bonne année à tous.

Mots-clés : crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat

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#2 05/01/2015 16h13 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Bonjour Sfyter,

Les frais liés au rachat du crédit ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les intérêts du nouveau prêt sont toujours déductibles, mais leur montant ne doit pas être supérieur à celui de l’ancien prêt.

Dans votre cas, il faudra voir si le montant total des nouveaux intérêts dépassera un jour (avec l’augmentation de durée) celui des anciens intérêts. Si oui, alors à partir du moment où le montant des nouveaux intérêts payés aura atteint celui des anciens intérêts, les nouveaux intérêts ne seront plus déductibles.
Je ne sais pas si j’ai été très clair…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 05/01/2015 16h26 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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La réponse est oui, si cela vous permet de réduire globalement les charges financières et si dans le contrat du nouveau prêt est mentionné explicitement qu’il remplace l’ancien.

Le mot clé est "emprunt substitutif".

Le texte précis est là. Lisez bien les conditions. A priori pas de difficulté, car vous ne le faites que si vous êtes gagnant.

voir ci dessous lignes 110 et 220

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/p … 0-20120912

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#4 05/01/2015 23h55 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Bonjour et merci à vous 2 pour ces infos.

@Siocnarf, je pense qu’on s’est bien compris : en rallongeant le prêt, je prends le risque de faire monter la somme globale d’intérêts payés (avec la proposition actuelle, c’est le cas du fait de l’allongement), bien que le taux aie diminué, car je cherche à diminuer mon endettement pour réaliser une nouvelle opération.

Je note cependant, avec le lien de Boubouka, que l’on peut aussi déduire les IRA, si on est dans le cas de figure où les intérêts + IRA sont encore plus faible que sur l’ancien plan de financement.

Je vous remercie donc chaleureusement. J’en conclue qu’il faut que je négocie davantage le taux, et/ou que je sois moins gourmand sur l’allongement afin de ficeler un rachat rentable.

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#5 06/01/2015 08h28 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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En effet !
Merci pour avoir relevé la déductibilité des IRA, je connaissais ce document mais j’en avais arrêté la lecture plus haut…
En tout cas ça me sera bien utile, étant en plein rachat de prêt en ce moment !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#6 06/01/2015 20h03 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Une question que je me pose..

Comment faites vous pour prolonger la durée de vos crédit lors d’un rachat?

Je suis parti voir Cafpi, Meilleurtaux, le CA, le CIC il m’ont tous dit la même chose: NON, on ne peut pas vous racheter vos crédits en augmentant la durée d’emprunt!

(Mon profil Fev160)

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#7 06/01/2015 23h46 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Ils n’aiment pas en effet, au début on me soutenait que c’était impossible. Mais en insistant, ça se gère… On m’a proposé +5 ans, mais comme dit plus haut trop d’intérêts, du coup on voit ce que ça peut donner en +1 an, avec une plus grosse décote d’intérêts.

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#8 07/01/2015 00h08 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Quelle galère la renégociation de crédit… entre ceux qui vous considèrent comme marchand de bien (pourtant je ne fais pas d’achat revente), ceux qui veulent un CDI (même caissier au Leclerc ça passerai, mais rentier, ya pas la case…), ceux qui ne prennent en compte que 50% des loyers perçus (pourquoi pas 10 ou 20% aussi), ceux qui ne prennent carrément pas l’épargne financière en compte (pourtant confortable…)      etc etc….

Bref, un conseil à ceux qui veulent franchir le pas et arrêter définitivement de bosser, renégociez vos prêts AVANT!


Left the Rat Race in 2013

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#9 07/01/2015 07h53 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Exact, il faut fournir exactement les mêmes documents que pour un nouveau prêt. Voir même d’avantage, car ils demandent l’acte de propriété.

Pour ma part, je scanne tous vos documents pouvant être demandés (CNI, tableaux de remboursement d’emprunt, fiche de salaire, taxe foncière, RIB…) et je m’arrange pour l’avoir toujours sur moi (smartphone). Cela fait gagner un temps précieux.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#10 07/01/2015 22h47 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Je suis en train de faire racheter un crédit sur un bien en location.

J’ai bien vu que si le cout total des frais et intérêts du nouveau pret est inférieur aux coûts de l’ancien ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers, ce qui sera bien sûr le cas.

L’offre de rachat de ma banque augmente le capital restant dû du montant des IRA que je vais payer à ma banque actuelle. Ce qui donne :
Capital restant dû au moment du rachat : X k€
IRA que je vais payer à l’ancienne banque : Y k€
Nouveau prêt de X+Y k€
Frais de dossier et nouvelle garantie payés en apport personnel à ma nouvelle banque.

Dans ce cas puis-je déduire de mes revenus fonciers 2015 le montant des IRA payés à mon ancienne banque? Ca m’arrangerait de ne pas les financer par apport perso en plus de la garantie et de la caution…
Le capital emprunté du nouvel emprunt étant supérieur au capital restant dû de l’ancien ne vais-je pas avoir litige avec le fisc pour la déduction des intérêts par la suite?

Merci pour votre retour.

Dernière modification par Kingkaa (07/01/2015 22h48)

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#11 30/06/2016 17h36 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Bonjour,

Je relance la discussion au sujet des intérêts d’emprunt deductible du revenu foncier ;

J’arrive au terme d’un prêt in fine pour un investissement locatif .
Je souhaiterais poursuivre ce prêt  a un taux meilleur bien sur .
A vous lire je comprend que je ne peux plus déduire les intérêts d’emprunt de ce nouveau prêt

Ma lecture est elle  la bonne ?

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#12 01/07/2016 08h50 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Rotonde a écrit :

Je relance la discussion au sujet des intérêts d’emprunt deductible du revenu foncier ;

J’arrive au terme d’un prêt in fine pour un investissement locatif .
Je souhaiterais poursuivre ce prêt  a un taux meilleur bien sur .

Vous arrivez au terme d’un emprunt, mais voulez continuer l’emprunt ?
Si je comprends bien, vous souhaitez réemprunter pour rembourser le CRD ?

A priori ce cas là ne permet pas la déductibilité des intérêts, celle-ci n’étant valable que pour un emprunt moins couteux.

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#13 01/07/2016 09h18 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Effectivement, même si une banque accepterait de transformer votre dette in fine en prêt amortissable ou de maintenir en l’état, vous n’avez pas le droit de déduire les intérêts suivants.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#14 01/07/2016 10h03 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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Les deux intervenants précédents ont raison, mais il faut peut-être expliquer plus précisément pourquoi. Pour que ça reste des charges déductibles, il faut que la charge d’intérêts du nouveau prêt (sur tout sa durée) soit globalement inférieure à la charge d’intérêts restant à payer sur le prêt actuel.

Or, puisque votre prêt arrive à terme, la charge d’intérêts restant à payer sur le prêt actuel = zéro.

Il est donc absolument impossible de déduire en charge les intérêts du nouveau prêt.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2016 10h05)

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#15 01/07/2016 11h55 → Traitement fiscal d'un rachat de crédit locatif ? (crédit, fiscalité, imposition, locatif, rachat)

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C’est le cas (les intérêts du nouvel emprunt sont non deductibles) si le bien est loué nu et génère des revenus fonciers.

Si le bien est loué  meublé et génère des BIC , un LMP devrait pouvoir déduire ses nouveaux frais financiers, un LMNP je ne sais pas trop (à creuser).


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