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#26 12/01/2013 11h01 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Réputation :   167 

Bonjour Marmotte2405,
je vous recommande d’aller voir un courtier qui pourra sonder en 10 jours l’ensemble des banques une fois que vous lui aurait fournit les documents nécessaires (c’est comme une nouvelle demande de prêt donc ne vous étonnez pas de la quantité de documents à fournir: relevés de banques, offre de prêt précédente, taxe foncière, avis d’imposition, livret de famille, acte de propriété,…).
Le plus grand avantage du courtier est:
1/ il a des contacts différents que nous (clients particuliers). Il ne contacte pas le conseiller en agence mais je suspecte qu’il contacte un département spécialisé dans ce genre de dossiers
2/vous gagnerez énormément de temps (normalement la réponse viendra entre 48 et 72 heures mais en ce moment c’est la rentrée pour les banquiers donc prévoir deux semaines)
3/ les frais que vous lui payerez se situe entre 250 et 450 euros (cela dépend du montant du prêt demandé, de la complexité du dossier). Vous payerez des frais de dossier chez le nouveau prêteur.
4/ Une partie de l’économie se jouera sur l’assurance emprunteur où il aura recours à la délégation d’assurance (l’assurance emprunteur ne sera pas chez la banque ce qui permet une grande économie de coût: j’en parle d’expérience, j’étais à 0,5% et on va passer à 0,11%. Le taux de 0,5% s’explique par le fait que pour rassurer ma tendre moitié, on a pris une assurance 100% (si une personne décède, l’assurance rembourse rembourse la totalité de l’emprunt) mais je pense également que la banque avait bien chargé la barque…).
D’après l’explication du courtier, il faut être vigilant à la garantie CMH car:
1/ on perd le montant versé à la CMH lors de la souscription du prêt initial.
2/ au premier incident de paiement, il serait indiqué que la CMH peut forcer la vente du bien. Je suis sûr que l’on pourrait négocier avec eux mais c’et bon à savoir.
Il semblerait qu’en ce moment c’est la banque d’un monde qui change qui serait le mieux disant…Donc je vous recommande de passer par un courtier qui pourra avoir accès à une meilleur offre que celle qui vous a été proposé.
Cheers
Jeremy

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#27 12/01/2013 14h01 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Jeyfox a écrit :


Il semblerait qu’en ce moment c’est la banque d’un monde qui change qui serait le mieux disant…Donc je vous recommande de passer par un courtier qui pourra avoir accès à une meilleur offre que celle qui vous a été proposé.

Ah oui un monde qui change … ou pas … Je vais tenter le courtier … Mon chéri a pris rdv au crédit patate, mais je n’y crois pas trop…

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#28 15/01/2013 23h22 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,

suite à la lecture de ce fil, je me suis lancé.

voici ma situation: marié deux enfants 120000 euros de revenus annuels (moi fonctionnaire, ma femme assimilée fonctionnaire), nous avons un crédit sur notre résidence principale ( estimée à 550000), il nous reste à rembourser 265000 euros sur 14 ans et demi, soit une mensualité hors assurance de 1962 euros ( taux 3,6, déjà renégocié une fois avec ma banque en 2010, j’étais alors passé de 3.9 à 3.6)

je suis pour l’instant au crédit agricole

boursorama vient de me faire une proposition à 2,71% sur 14 ans en empruntant 273000 euros ( tout compte fait je gagne une demie année de remboursement et dix euros par mois sur les mensualités), à condition que j’amène tout chez eux ( ie domiciliation bancaire, plus 250000 euros en titres et économies)

je ne pensais pas obtenir un tel taux à dire vrai.

maintenant, j’hésite encore car le plus simple serait d’obtenir une nouvelle renégociation avec le CA, en utilisant la proposition boursorama.

je vais laisser un peu mûrir avant de rpendre une décision.

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#29 17/01/2013 23h45 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonsoir Zeno,
voici des éléments qui pourraient vous être utiles (mais peut être y avait vous déjà pensé et dans ce cas désolé!).
Le taux de 2,71% est effectivement excellent pour un prêt de 14 ans.  Vous avez très bien su mettre en avant votre capacité d’épargne. Well done!
Je pars du principe qu’il s’agit d’un taux hors assurance, si c’est le cas n’hésitez pas à négocier fermement ce point là avec la banque. L’assurance emprunteur est effectivement une véritable source d’économie. Quel est le taux de votre assurance emprunteur? (je comprends tout à fait si vous ne me la donnez pas!)
La durée initiale de votre prêt était de 20 ans si je ne me trompe pas (dernière négociation en 2010, je me dis que vous avec conservé votre taux initial deux à trois ans), vous êtes encore dans une période où la part des intérêts dans le remboursement reste importante: on est toujours en présence d’un crédit encore "jeune" donc vous avez raison à ce niveau de renégocier.
Si vous économisez 6 mois de mensualités après pénalité des indemnités de remboursement anticipé alors ce n’est pas trop mal du tout!
Je suis d’accord avec vous, essayez de renégocier de nouveau avec votre prêteur actuel. même si je ne pense pas que la banque s’alignera sur l’offre de Boursorama. N’hésitez pas à leur faire comprendre que votre épargne risque de changer de banque. Or, en cette période de chasse aux dépôts, vous êtes en position de force d’autant plus que votre épargne est égale au crédit souscrit: un client rêvé pour la banque qui arrive quasiment à équilibrer son ratio dépôt/crédit avec vous!
A titre d’information, il est possible que j’obtienne un taux de 2,6% pour un prêt sur 10 ans avec une assurance emprunteur de 0,1%.
N’hésitez pas à nous tenir au courant de l’évolution de votre réflexion!
Hope it was usfeul!
Jeremy

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#30 19/01/2013 11h34 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour Jérémy
Merci de votre réponse.
j’ai actuellement une assurance prêt à 0.18. Comme celle-ci est calculée sur le montant initial: 334000 euros, je peux peut-être gagner un peu là-dessus: elle sera désormais calculée sur un montant de 274000 soit à peu près 20% de moins ( mais me proposera-t-on 0,18?)

Le calcul que j’ai fait est indéniablement rentable: le seul bémol c’est qu’il m’oblige, si je pars chez bourso, à pas mal d’embêtements administratifs: migration des domiciliations bancaires… gérer la période de transition pour les différents prélèvements…

Autre point qui me fait hésiter: la banque où je suis ( ou plutôt l’agence du crédit agricole) est aussi la banque de ma famille, si bien que je suis en grande position de force vis à vis d’eux dans toute négociation… serais-je dans la même position chez bousorama.

L’idéal en fait serait que le ca me propose un réaménagement à 3.2 - je n’y crois pas trop car comme je vous el disais, j’ai déjà renégocié une fois.

bon week-end à vous

zeno

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#31 21/01/2013 14h32 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,
Vu vos revenus, vos économies, votre prêt, vous faites partie indéniablement des profils ++
du CA.
Allez donc les voir avec le plan de transition Bourso, en leur expliquant simplement les choses.
Il Y a 95% de chances que ca marche.
Cdlmnt

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#32 21/01/2013 16h57 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour fil intéressant…. pour ma part prêt renégocié chez "bien plus qu’une banque", qui ne travaille pas avec les courtiers mais qui a réussis à me faire une meilleure proposition, mais je suis aussi passé par un courtier en assurances résultat 0,13 avec toutes les garanties à 100%. seule obligation une domiciliation bancaire des deux salaires et l ouverture d un PEL avec versement minimum (il était de toute façon prévu dans mon plan d investissement). Mais votre profil est clairement positif et rassurant pour les banques…^^
Une information qui pourrait vous intéresser si vous arrivez dans une nouvelle banque, il existe un service vous permettant de changer vos prélevements et vous facilitant grandement les démarches la banque gére la quasi totalité des tâches administratives…
Bonne continuation….

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#33 21/01/2013 20h23 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Coyote, MonsieurR,
Merci à tous les deux de vos conseils et éclaircissements: je vais, dans les prochains jours, me retourner vers le ca: on verra bien quelle est leur réponse.

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#34 22/01/2013 23h35 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,
Ma situation est un peu differente. J ai contracté un prêt a3,96% hors assurance sur 15 ans. Ce prêt etait couple a2 crédits aidés aujourd hui remboursés.
J au donc un crédit avec 83k€ environ sur 11 ans environ.dans 2 ans ma mensualité augmentera de 250e environ.
Est il possible de renégocier pour obtenir un crédit a mensualité constante ?
Voire rallonger là durée du prêt (locatif) pour baiser verte nouvelle mensualité ?
Merci.

Dernière modification par lemouz (30/01/2013 16h25)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#35 23/01/2013 01h23 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonsoir lemouz, oui vous pouvez mais tout dépend de votre situation la durée du prêt et les IRA et frais de dossier, comparez avec le forum cbanque pour déja avoir une simulation avec votre mensualité sur le montant restant à rembourser….
Simulation de prêts [Calcul de crédit]

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#36 30/01/2013 14h22 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je suis toujours en bonne négociation à la banque qui a ’Le bon sens de l’avenir’ mais je me pose une question…

Mon crédit avait été fait en 2009, et j’avais le droit donc à un crédit d’impôt "relatif aux intérêts d’emprunt", est ce que je perds cet avantage?

Merci d’avance pour vos réponses smile Je reviendrais vous dire les taux quand se sera signé smile

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#37 30/01/2013 16h16 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Oui tout à fait, le crédit d’impôt continue à être appliqué.

Je suis dans cette situation : emprunt RP fait en 2009 donc bénéficiaire du crédit d’impôt sur les intérêts, et racheté en 2011. Et je continue à bénéficier du crédit d’impôt.

Le seul point à prendre en compte est que les intérêts du nouveau prêt ne doivent pas être supérieurs à ceux de l’ancien prêt (ce qui n’est normalement pas le cas lors d’un rachat de crédit !)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#38 30/01/2013 16h56 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Ah super cette réponse, moi je pensais qu’on allait me répondre non vu que j’avais l’impression qu’on repartait sur une date d’aujourd’hui pour le prêt !!!
Donc du coup la nouvelle banque envoi les papiers comme l’ancienne banque je suppose, aucune démarche a faire de notre coté?

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#39 30/01/2013 19h55 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Siocnarf, je suis surpris par votre réponse, s’agit-il réellement d’un rachat que vous avez pratiqué?

Avez-vous une source pour cette information?

Merci d’avance pour la réponse.

Edit : j’ai trouvé ça sur cbanque

Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt [2007-2010]

Je ne pensais pas que l’on pouvait conserver ce dispositif dans le cadre d’un rachat.

Dernière modification par Vladrix (30/01/2013 20h00)

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#40 10/02/2013 15h42 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Siocnarf a écrit :

Le seul point à prendre en compte est que les intérêts du nouveau prêt ne doivent pas être supérieurs à ceux de l’ancien prêt (ce qui n’est normalement pas le cas lors d’un rachat de crédit !)

Ce point est il impératif uniquement pour l crédit d’impot relatif a la résidence principale ?

Ou bien faut il également, dans une re-négociation du prêt d’un investissement locatif, que le coût du nouveau prêt ne soit pas supérieur à celui de l’ancien si on n’y avait pas touché ?
En effet, vu que ces intérêts viennent en déduction du revenu foncier, il pourrait être intéressant de profiter d’une renégociation pour diminuer la mensualité/allonger la durée et par là-même augmenter son cash-flow (baisse mensualité) et son imposition (hausse des intérêts déductibles).

Merci


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#41 10/02/2013 16h00 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Personnellement j’y suis allé au bluff, car l’idéal c’est de renégocier avec l’organisme prêteur (comme pour les primes d’assurance, pas la peine de changer d’assureur, l’actuel s’aligne très souvent sur un simple coup de fil)

Je leur ai signalé qu’un autre établissement me proposait de reprendre mon crédit (en restant asses vague, ils essayent toujours de nous dissuader), il m’ont fait une offre (comme un nouveau crédit, avec délai de réflexion…)

J’ai demandé de modifier, non pas le montant des échéances, mais la durée du prêt, j’ai gagné 1 ans et demi,

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#42 10/02/2013 18h23 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Certes je comprends bien l’intérêt dans ce cas là. Mais je me pose la question pour éventuellement allonger la durée du prêt et/ou diminuer les mensualités.
Histoire de cash-flow et d’impots…


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#43 18/02/2013 20h51 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Dépêche AFP de ce jours, 

Les taux sont au plus bas ! Il ne baisseront plus.

L’immobilier a fait son plus haut, il ne peut que baisser.

AFP (ce jour) a écrit :

"La BCE est consciente des défis que soulève une longue période d’une politique de taux bas et d’une abondance de liquidités"

Le président de la Banque centrale européenne (BCE) Mario Draghi a souligné lundi les risques d’une longue période de taux directeurs bas, suggérant ainsi que l’institution ne compte pas les baisser encore davantage. Le principal taux directeur de la BCE est déjà rivé depuis juillet dernier à 0,75%, soit son plus bas niveau historique.

"La BCE est consciente des défis que soulève une longue période d’une politique de taux bas et d’une abondance de liquidités", a déclaré M. Draghi devant la commission des affaires économiques et monétaires du Parlement européen à Bruxelles à l’occasion de leur dialogue trimestriel.

"Les faibles taux d’intérêt risquent d’affecter la capacité des épargnants et des investisseurs à générer des rendements", a reconnu M. Draghi.

Mais d’un autre côté, "en assurant la stabilité des prix, la politique monétaire a contribué à des conditions financières plus stables. C’est essentiel pour les épargnants et les investisseurs", a-t-il ajouté.

Par ailleurs, des taux d’intérêt bas pendant une longue période, couplés à une abondance de liquidités, "facilitent des prêts de refinancement à coûts très faibles", ce qui peut conduire les banques à être moins prudentes dans la gestion du crédit et peut encourager la formation de bulles spéculatives, en particulier dans l’immobilier, a poursuivi M. Draghi.

"La politique de la BCE reste accommodante", a-t-il souligné, une expression qui pour les analystes signifie que l’institution n’a pas l’intention de baisser davantage ses taux.

Sur le front de la conjoncture, le président de la BCE a estimé que la zone euro était entrée en 2013 "dans un contexte financier plus stable que ces dernières années" et de nouveau promis "une reprise très graduelle" dans le courant de l’année, alors que la zone euro s’est enfoncée dans la récession fin 2012.

L’argent doit avoir un prix dans une économie saine, des taux bas ou négatifs, c’est prendre de l’argent à ceux qui savent gérer pour le donner à ceux qui en font n’importe quoi.

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#44 19/02/2013 22h21 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Bonjour,
J’ai signé il y a 18 mois un prêt  et je suis allé voir ma banque pour renéglocier le taux (3.76%), je pouvais avoir une offre de reprise de la part de mon autre banque, mais pas forcément intéressant avec les frais de remboursement anticipé.
Je suis resté une heure avec mon conseiller, et obtenu 3.1%, je rembourse 70e de plus et je gagne 44 mois en mensualités ce qui est enorme.
J’ai reçu l’avenant de l’offre de prêt 4 jours plus tard… content de mon coup
Et je dois repasser pour renegocier un autre prêt qui aura 1 an dans 1 mois, avant il ne peuvent pas le renegocier. C’est la banque qui m’a demandé de repasser !!!
Eh oui, en fait ils ont mal pris que je fasse mon dernier investissement dans une banque concurrente, comme quoi la concurrence a du bon.

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#45 20/02/2013 07h43 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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lemouz a écrit :

Siocnarf a écrit :

Le seul point à prendre en compte est que les intérêts du nouveau prêt ne doivent pas être supérieurs à ceux de l’ancien prêt (ce qui n’est normalement pas le cas lors d’un rachat de crédit !)

Ce point est il impératif uniquement pour l crédit d’impot relatif a la résidence principale ?

Ou bien faut il également, dans une re-négociation du prêt d’un investissement locatif, que le coût du nouveau prêt ne soit pas supérieur à celui de l’ancien si on n’y avait pas touché ?
En effet, vu que ces intérêts viennent en déduction du revenu foncier, il pourrait être intéressant de profiter d’une renégociation pour diminuer la mensualité/allonger la durée et par là-même augmenter son cash-flow (baisse mensualité) et son imposition (hausse des intérêts déductibles).

Merci

Je pense avoir trouver répnose à ma question :

Journal Officiel a écrit :

C. Cas particuliers
1. Intérêts des emprunts substitutifs
a. Exclusion de principe
100

Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

b. Déduction sous conditions
110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt

(RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.


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#46 27/02/2013 09h34 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Nouvel épisode….. qui contredit le post précédent.

Je viens d’appeler mon centre des impôts qui m’a assuré que même si les intérets augmentaient suite à une baisse de mensualité et donc un allongement de durée, je pourrais néanmoins déduire les intérets de mes revenus fonciers.
"Du moment que vous les avez effectivement payés, vous pourrez les déduire", "il n’y a pas de plafond"…
J’ai demandé une confirmation écrite bien entendu.

Je me pose d’ailleurs la question : si j’ai une confirmation écrite de la part des impôts (par mail of course) qui se trouve être fausse (j’ai en effet du mal à croire que l’on peut indéfiniment rallonger son pret et renouveller des intérets pour baisser sa fiscalité), pourrais-je être sanctionné en cas de contrôle ?
Je sais pas donc je demande. si on me répond une connerie, dois-je être sanctionné pour cela ? La morale voudrait que non mais je fais appel à vos expériences pour me le confirmer…


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#47 27/02/2013 16h59 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Voilà, réponse écrite contredisant les infos orales.
La personne au bout du fil m’a expliqué qu’elle s’était trompée et détaillé le fonctionnement accepté avec exemple chiffré.


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#48 30/05/2014 09h34 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Compte tenu de la baisse des taux, je me pose la question s’il est judicieux de renégocier des prêts immobiliers locatifs?
Sachant que nous déduisons les intérêts de la 2044.

Exemple concret:

Prêt restant 76Ke sur 135 mois à 3.95HA pour 720 euros

Nouveau prêt: sur 120 mois à 3.22HA pour 770 euros MAIS frais de dossiers incompressibles de 800 euros.

Gains en intérêts de 4300 euros.

Pour une résidence principale je me poserai pas la question, mais dans le cadre d’un investissement locatif je doute.
Car on perd 800 euros et une capacité d’investissement de 50 euros par mois.

Vos avis ?

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#49 30/05/2014 10h38 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Je ne sais pas si c’est une réelle amélioration du taux …

En effet, pour comparer des taux il faut que les durées soit identiques.

Maintenant, pour baisser la charge financière vous allez devoir faire un effort supplémentaire en terme de cash flow.

50€ pendant 120 mois = 6000 €

pour récuperer 4300-800 soit 3500 €.

Avec l’effet d’impôts, c’est 3500*(15.5 + TMI). A 14% c’est 2560€ ; à 30% c’est un gain de 1907€.

Maintenant, c’est 50€ si vous les placez ailleurs, quel devrait être le % pour y arriver ?

Ces 50€ si vous les placez à un taux annuel de 3% (AV) ils vous donnerons un capital de 6987€ soit un gain de 987€ au total avant impôts. Cela devient 1171 si le taux est de 3,5%.

Le défaut de ce raisonnement, je me le demande, si les 6000€ se retrouvent entièrement dans le capital.

Si oui, financièrement c’est ok.

Après, certains diront clairement que c’est un cash flow en moins. Oui. Si vous avez de futurs projets immobiliers.

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#50 30/05/2014 10h48 → Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier)

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Boubouka, le gain de 4300 euros d’intérêts inclus la perte des 800 euros de frais.
Le gain brut est donc de 5100 d’intérêts.

Sachant que cette année je pourrais déduire ces 800 euros.

Je suis un peu confus, voila pourquoi je demande vos avis éclairés….

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