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#1 18/03/2012 12h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Mon comptable a du mal à me conseiller sur ce point, j’ai fait pas mal de recherche sur le net j’avoue que j’ai un peu de mal à me décider.

J’ai acheté un bâtiment l’année dernière 270K€ HT, j’y ai fais pour 380K€ HT de travaux, il est loué depuis ce mois ci, 65k€ HT /an + les charges.

Donc j’ai investi 650k€ HT (dont 640k€ avec un prêt sur 15 ans à 3.90%) au travers d’une SCI qui est pour l’instant à l’ir avec l’option TVA.

Or si j’ai bien compris dans quelques années lorsque les intérêts de prêt vont diminués je risque de me retrouvé avec un impôt sur le revenu important que je risque d’avoir du mal à regler.

Actuellement nos revenus sont de 45k€ par ans pour 2.5 parts.

Donc la question que je me pose c’est est ce que je dois passer la SCI à l’is pour bénéficier de l’amortissement ? de l’impot société à 15% ?

Mots-clés : sci ir, sci is

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#2 18/03/2012 13h13 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Il faut faire une simulation, en tenant compte de votre taux marginal d’imposition.
Mais ce qui est certain, c’est que l’option IS (à exercer dans les 3 mois de l’ouverture de l’exercice) permet de bénéficier d’un avantage en trésorerie significatif pendant toute la phase de remboursement de l’emprunt (aucune imposition personnelle dès lors qu’il n’y a pas de distribution). L’IS est relativement indolore (tant que le taux réduit est applicable aux SCI…ce qui ne peut être garanti sur la durée de l’investissement).
Lorsque l’emprunt sera remboursé, l’option IS ne sera vraisemblablement pas pénalisante malgré la double fiscalité (IS sur bénéfice imposable, IRPP sur les dividendes). Mais là encore, difficile de se projeter, la fiscalité sur les dividendes risque de s’alourdir.

Par contre à la sortie, la fiscalité est lourdre en cas d’option IS (plus-value imposable par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, après amortissements pratiqués; IS à 33.33% sur la plus-value (sauf taux réduit à hauteur de 38 120 €). Et IRPP sur le boni de liquidation. Donc le coût fiscal à la sortie est lourd. Sans option IS, la plus-value est exonérée patriellement, voire intégralement après 30 ans de détention. 

A mon avis, vu le montant du loyer et de l’investissement, il est fort probable que l’option IS soit plus intéressante, même si vous êtes imposé dans une tranche moyenne d’imposition (l’imposition dans le régime Revenus fonciers risque de s’avérer assez vite fiscalement insoutenable).

Encore une fois, il faut faire une simulation.

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#3 18/03/2012 13h32 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Quelques réflexions à rajouter à la réponse de paul :

- Il vous sera possible d’opter pour l’IS dans quelques années, si l’imposition IR devient peu supportable (à vous de faire les simulations…).
- Le loyer devrait augmenter dans l’avenir (je suppose que le loyer est indexé sur quelque chose), ce qui pourrait permettre de dégager une trésorerie (IR inclus) restant proche de zéro
- Si vous passez à l’IS, la SCI n’aura sans doute aucun impôt à payer avant un bon moment, car en plus des intérêts de l’emprunt elle pourra pratiquer des amortissements sur le bâtiment.
- il aurait pu être intéressant de faire un montage avec un bail à construction, ou avec un démembrement de propriété, isolant dans une société (à l’IS) l’usufruit du bâtiment pour pas mal d’années et la perception des loyers et une partie des frais financiers, et dans une autre société (sans doute à l’IR) ou dans votre patrimoine propre la nue-propriété (et une grande partie de l’enrichissement à terme). Tous les comptables ne maitrisent pas ces montages, parfois assez complexes (et dont les conséquences varient aussi selon vos autres revenus, leurs perspectives d’évolution, vos anticipations sur les évolutions fiscales, etc.). Peut-être est-il encore possible de faire quelque chose pour optimiser en ce sens…


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#4 18/03/2012 13h57 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Oui j’avais aussi pensé la mettre à l’is lorsque les intérêts du prêt seront trop faibles.

En cas de vente je dois vendre le foncier ou les parts de la SCI ?

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#5 18/03/2012 14h18 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Si vous trouvez preneur, il est plus intéressant de vendre les part de SCI car il n’y a pas de droits de mutation.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#6 18/03/2012 14h24 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Il est relativement rare de vendre des parts de SCI à l’IS.
Beaucoup d’inconvénients pour l’acquéreur :

- reprise du passif et donc des risques (fiscaux) attachés à la SCI
- impossibilité de déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition des parts (sauf à faire porter l’emprunt par une autre société soumise à l’IS avec, éventuellement une intégration fiscale). Donc inutilement compliqué.

Dernière modification par paul (18/03/2012 14h25)

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#7 18/03/2012 14h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob a écrit :

Oui j’avais aussi pensé la mettre à l’is lorsque les intérêts du prêt seront trop faibles.

Oui, mais dans ce cas, vous renoncez au régime des plus-values immobilières (avec exonération progressive) mais vous perdez également la déduction des amortissements qui auraient dû être calculés depuis l’acquisition du bien.

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#8 18/03/2012 14h51 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Motus a écrit :

Si vous trouvez preneur, il est plus intéressant de vendre les part de SCI car il n’y a pas de droits de mutation.

Ce n’est pas tout à fait exact. Il n’y a … pas les même droits à payer, mais il faudra enregistrer la cession auprès du trésor public, et payer des droits (5% pour la cession de parts de société à dominante immobilière) et aussi payer sur l’éventuelle plus-value de cession.


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#9 18/03/2012 15h44 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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paul a écrit :

Bob a écrit :

Oui j’avais aussi pensé la mettre à l’is lorsque les intérêts du prêt seront trop faibles.

Oui, mais dans ce cas, vous renoncez au régime des plus-values immobilières (avec exonération progressive) mais vous perdez également la déduction des amortissements qui auraient dû être calculés depuis l’acquisition du bien.

Si je ne profite de l’amortissement que pendant les 8 dernière années par exemple, en cas de vente la plus-value sera moins importante non ?

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#10 18/03/2012 17h27 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Lorsque vous optez pour l’IS, vous avez le choix entre deux solutions fiscales :

1) le régime de droit commun : la plus-value latente sur l’immeuble est imposable (plusè-values immobilières des particuliers)

Régime applicable donc uniquement si, compte tenu du nombre d’années de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale

2) régime de report des plus-values latentes (lors de la cession ultérieure du bien).
Ce régime, optionnel, implique de communiquer à l’administration fiscale un bilan d’ouverture de la SCI à la date d’effet de l’option à l’IS. Ce bilan comportera la valeur brute d’origine de la construction et les amortissements calculés depuis l’acquisition du bien (bien qu’ils n’aient jamais été déduits).

Donc, quelle que soit la date de l’option à l’IS (dès l’origine ou 1 an avant la cession du bien), la plus-value imposable sera égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable après amortissements calculés depuis l’origine.

Exemple : le bien est amorti sur 25 ans (immeuble industriel).
Vous vendez la 26e année, la plus-value imposable est égale au prix de vente diminué de la valeur du terrain (car la valeur nette comptable de la construction sera nulle puisque le bien sera complètement amorti). Encore quelle que soit la date de l’option à l’IS.

C’est pour cela qu’à mon avis, il vaut mieux choisir assez vite, après avoir effectué les simulations (il est inutile d’être imposé en revenus fonciers pendant 5 ans, si c’est pour opter à l’IS la 6e année).

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#11 18/03/2012 17h56 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Ok je comprends mieux, il faut que je vois avec mon comptable mais la SCI à était créé en aout 2011, voir à quel moment je peux repasser en is.

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#12 18/03/2012 18h28 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Une question que je me pose aussi, le bâtiment est dans une Zone de Revitalisation Rurale, or dans la liste des avantages liés à cette zone il est indiqué "en cas d’investissement dans de l’immobilier d’entreprise, vous bénéficiez d’un régime d’amortissement anticipé ."

Cela peut il m’apporter quelque chose ?

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#13 18/03/2012 18h44 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob a écrit :

Ok je comprends mieux, il faut que je vois avec mon comptable mais la SCI à était créé en aout 2011, voir à quel moment je peux repasser en is.

Vous pouvez opter :

- soit au cours des 3 premiers mois de la constitution de la société,
- soit dans les trois mois suivants la clôture de l’exercice

Il est admis par une décision de jurisprudence récente de changer (anticiper) la clôture d’un exercice.

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#14 18/03/2012 18h59 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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En faite la sci était prévu à l’is mais le comptable a oublié d’en faire la demande, je viens de m’en apercevoir cette semaine  en recevant la Déclaration des sociétés immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Et du coup j’en ai profité pour me renseigner une deuxième fois avant de faire les démarches pour la passer à l’is.

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#15 18/03/2012 21h35 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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A quel date est prévue la fin du 1er exercice de cette SCI ?  (ce n’est pas forcément le 31 décembre !)

Vous êtes sur d’avoir le "bon" comptable pour ce dossier ?  (certaines économies peuvent coûter fort cher….)


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#16 18/03/2012 22h03 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Elle est prévue le 31/08/2013.

Dernière modification par Bob (13/05/2012 23h08)

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#17 27/09/2012 20h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Je déterre mon post car j’ai besoin de vos conseils.

J’ai finalement laissé la SCI à l’IR, j’aimerai calculer les impôts à venir sur les prochaines années mais j’ai dû mal comprendre leurs fonctionnements.

Mon comptable m’a confirmé que j’été tranquille pendant quelque temps grâce aux travaux, mais  jusque quand ? Sur les 64K€ de loyer combien seront imposés ?

J’en profite au passage pour féliciter IH, le blog, ainsi que le forum est une mine d’or, je viens y faire un tour tous les jours depuis plus d’1 an maintenant.

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#18 27/09/2012 22h58 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Il suffit de remplir la déclaration 2044, avec si vous avez (au niveau du foyer fiscal) 100% des parts de la SCI, 100% des revenus et charges de la SCI, pour déterminer le revenu foncier qui s’ajoutera à vos autres revenus avant application du barème de l’IR. 

Tout se passe fiscalement comme si le bien était détenu en direct.


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#19 27/09/2012 23h18 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Ce que je ne comprend pas c’est sur combien d’années mes 380k€ de travaux effectués en 2012 pourront être déduits des revenus.

J’ai un autre projet en vu et je voudrait être sur de ne pas avoir sous estimé le montant des impôts futurs.

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#20 28/09/2012 06h28 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob a écrit :

Ce que je ne comprend pas c’est sur combien d’années mes 380k€ de travaux effectués en 2012 pourront être déduits des revenus.

Il faut voir avec votre comptable la répartition des charges sur plusieurs années qui vont annuler vos revenus locatifs.

Par un calcul rapide par rapport aux travaux si vous avez 380 K€ de travaux divisés par 64 K€ de revenus locatifs vous obtenez entre 5 et 6 ans de répit fiscal.

Reste à tenir compte des intérêts d’emprunt

Pour affiner le calcul , prenez vos revenus locatifs moins vos intérêts annuels  et ajouter tous les ans une partie des travaux , vous devriez aboutir facilement à 9 ou 10 ans.

Ensuite vous devrez tenir compte de la CSG actuellement à 15,5% sur les revenus locatifs plus l’impact dans votre IRPP de l’ajout de ces revenus locatifs ce qui peux vous amener à changer de tranche   

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#21 28/09/2012 12h36 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Donc tant que les revenus locatifs seront annulés par les charges (travaux et intérêts d’emprunt), je ne payerai ni impôts ni CSG ?

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#22 28/09/2012 13h06 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob a écrit :

Donc tant que les revenus locatifs seront annulés par les charges (travaux et intérêts d’emprunt), je ne payerai ni impôts ni CSG ?

Revenu locatif - charges  - intérêts d’emprunts = revenu imposable

Le revenu imposable est de nature BIC pour les revenus des locations meublées ( formulaire 2042 C )
les déficits peuvent être imputés sur les revenus de même nature.

Le revenu imposable est de nature foncier pour les locations nues ( formulaire 2044 )
Le déficit à hauteur 10.700 par an est déductible de vos revenus personnels

Dans le cas ou le revenu locatif imposable est supérieur à zéro alors vous êtes assujetti à la CSG

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 28/09/2012 13h46 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Philippe30 a écrit :

Le revenu imposable est de nature foncier pour les locations nues ( formulaire 2044 )
Le déficit à hauteur 10.700 par an est déductible de vos revenus personnels

Dans le cas ou le revenu locatif imposable est supérieur à zéro alors vous êtes assujetti à la CSG

Philippe

Vous voulez dire qu’en plus de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, je vais pouvoir déduire 10700 euros de mes revenus imposable du travail ?

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#24 11/10/2012 15h57 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,
Tout nouveau sur le forum je suis à la recherche d’un conseil pour une meilleure gestion fiscale d’un investissement immobilier destiné à du locatif.
J’ai acheté l’année dernière un bien immobilier de 175K€ qui me génère un revenu locatif de 16,3K€ par an.
Les intérêt d’emprunts étant environ égal à 50% des revenus locatifs (tout au moins pour les 5 premières années) j’ai opté pour une fiscalité directe sur mon IR via une 2044 simplifiée.
Ma tranche marginale d’imposition est de 30%.
La côte part de mon IR liée à la fiscalité de cet investissement est de 3K€/an (calcul simplifié ; si je considère que sur les 5 prochaines années je ne change pas de TMI, mes revenus locatifs n’augmentent pas, et que mes intérêts d’emprunts soient d’environ 50% de mes revenus locatifs).
Mon conseiller de gestion en patrimoine me conseille de passer en IS par la création d’une SCI.
Il n’a pas encore réussi à me convaincre de la pertinence de cette alternative.
Surtout je crains qu’il ne soit juste intéressé qu’à me proposer ses services de création de la SCI et ensuite de sa gestion comptable.
Auriez-vous un conseil ?

Merci

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#25 11/10/2012 18h12 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

quelques questions à se poser :
 
* dans quel but avez-vous achetez le bien ? Pour le garder, ou pour le revendre à terme du crédit ?
* dans l’hypothèse d’un apport à une SCI à créer, quid du crédit ?? Le préteur sera-t-il d’accord pour transférer le prêt ??? Y-a-t-il une garantie sur le prêt ?? Si hypothèque ou PPD problème !
* si vous avez crée des déficits sur cette opération, vous ne pouvez vendre avant 3 ans, sinon vous devez rembourser les déficits constatés.

questions à poser à votre conseil :

* coût de la création de la SCI, cout de fonctionnement de la SCI (comptabilité, frais d’AG etc…)
* quels gains annuels entre IS et IR ?
* est-ce un apport ou une vente ?
* y-a-t-il plus-value ???

En tout état de cause, le fait de mettre un immeuble en SCI à l’IS est un choix important, car cette option est irréversible. Si demain l’IS est moins intéressant, vous ne pourrez plus changer. De plus si le gain fiscal est intéressant à court terme, le fisc se rattrape à long terme avec un calcul de plus-values nettement moins favorable (plus-values professionnelles). Donc une fois que l’immeuble sera dedans, vous aurez beaucoup de mal à en sortir les fruits (loyers et vente éventuelle), sans casse fiscale !

Dernière modification par Rodolphe (11/10/2012 18h13)

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