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#76 01/10/2015 17h45 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,

à ma connaissance, en conventionnement "loyer intermédiaire" (ou Borloo Ancien) il est possible de le faire en cours de bail avec un locataire en place sous condition :

- qu’il respecte le plafond (vis à vis de son imposition en N -2)
- que la mise en place corresponde à un renouvellement du bail soit 3 ou 6 ou 9 ans (durée mis en place en général lors d’un bail en location vide)… Donc à bien respecter par rapport à la date anniversaire du bail

Pour infos, j’ai réalisé ce transfert sur l’un de mes appartement en bien respectant ces 2 conditions

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#77 01/10/2015 17h57 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Ah, donc pas en plein milieu du bail (ex. à 1 an et demi du début/de la fin) ?

Seulement aux anniversaires, et donc comme location nue, 3/6/9/12/…. ans.

Dommage, ça change déjà pas mal de chose… sad

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#78 01/10/2015 22h47 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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En effet… J’avais fait l’acquisition d’appartement déjà loué et j’ai du attendre l’échéance des 3 ans du bail pour mettre en place le dispositif, la locataire était enthousiaste puisqu’elle payait dès lors 60 € de mois par mois :-)

Par contre, de mémoire, il est possible de le faire n’importe quand si vous optez pour un conventionnement social ou très social, mais là c’est une autre histoire.

Tout est décrit dans le PDF officiel national de l’ANAH d’une vingtaine de pages.

Vous n’avez pas le droit, entre autre, de faire le bail à un ascendant ou descendant, etc… Mieux vaut prendre le temps de le lire pour être en phase avec le fisc !

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#79 01/10/2015 23h13 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,
Après on peut se poser la question de refaire un nouveau bail, avec 20€ de moins par mois, (pour quenle locataire acxepte de refaire un bail) et du coup concentionner le logment dans la limite des deux mois.

Je n’ai pas trouver d’élément très clair sur "refaire un bail" en terme de legalité.

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#80 01/10/2015 23h17 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Oui pourquoi pas, à voir comment rompre le bail et le recréer aussitôt (faut-il tout de même simuler un préavis, etc…), tout en protégeant le locataire et surtout en se protégeant du fisc :-) Dans l’absolu ça peut fonctionner…

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#81 02/10/2015 10h34 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,
J’ai aussi remarqué des contradictions avec ces 2 organismes étatiques. Ce n’est pas encore gagné "le choc de simplification" ! C’est quand même incroyable et fatiguant ce millefeuille….
Le mieux quand même : Puisqu’au final c’est bien avec l’Anah que vous allez signer une convention, autant leur accorder plus de crédit et ne traiter qu’avec eux.

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#82 02/10/2015 11h14 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Je posais la question des contradictions entre les deux organismes car l’ANIL du département en question est joignable par téléphone "spontanément" tandis que l’ANAH n’est que sur rendez-vous pour les bailleurs ! Donc je prends un maximum de pré-renseignements facilement auprès de l’ANIL avant de faire valider par l’ANAH.

Autre question : Combien de temps, en moyenne, avez-vous mis pour faire "valider" un dossier de conventionnement ANAH ? La dame de l’ANIL au téléphone parlais de 2-3 mois, cela me parait énorme…

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#83 02/10/2015 11h19 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Le dernier que j’ai fais cette année : 1 semaine  pour avoir un rdv (à vous d’avoir la totalité des pièces justificatives : bail, avis d’impôt du locataire…) et 2 semaines après je recevais la convention signé par l’Anah…
Dept 33

Dernière modification par Guillaume33 (02/10/2015 11h19)

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#84 02/10/2015 22h38 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Pour ma part, en 2014, j’ai fait tout par courrier auprès de l’ANAH et ils ont validé le dossier au bout de 2 bons mois. Cette année, j’ai réalisé la même opération pour un autre logement, réponse au bout d’un mois mais cette fois, je dois fournir des pièces justificatives (bail et avis d’impots N -2 du locataire), donc ça risque de mettre encore 2 bons mois…

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#85 10/11/2015 21h25 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,

Avez-vous une expérience sur le Borloo ancien dans le département 17 ?
Les loyers intermédiaires (30%) sont ils possibles?
Par exemple dans le 24 et 47, seuls les "sociaux" (60%) sont autorisés…

Merci de vos retours…sinon j’appellerai l’Anah du 17 Jeudi (demain c’est férié, quoique je suis utopiste, ils font certainement le pont ! smile )

Dernière modification par Guillaume33 (10/11/2015 21h26)

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#86 10/12/2015 23h04 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonsoir

Je ne sais pas si c’est la bonne discution pour ma question :

Je suis en cours d’acquisition de 2 immeubles.
Dans un logement seulement, je vais faire du boorloo ancien 60% avec aide de l’anah qui me finance 80% des travaux .

J’ai appris que le montant de l’aide est imposable mais personne n’a su me dire comment ..
Je ne trouve pas l’information sur Google également.

Par exemple si j’ai 20000 euros d’aide je dois le rentré sur mes impôts sur le revenu comme un salaire ?

Merci par avance de m’éclaircir.
Cricri


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#87 10/12/2015 23h19 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Si je ne m’abuse, les subventions de travaux sont à déclarer comme des revenus fonciers, de la même façon que des loyers perçus car le fisc le considère comme une entrée d’argent.

Il en va de même lorsqu’un logement en location subit un sinistre et que le propriétaire touche une prime d’assurance, celle-ci est à déclarer comme un revenu foncier.

Dernière modification par Gamma76 (10/12/2015 23h19)

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#88 10/12/2015 23h35 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Donc si j’ai 25000 euros de travaux, on me donne 20000 d’aide, je peux quand même déduire les 25000 euros de travaux ? Ou juste la différence soit 5000 e ?


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#89 10/12/2015 23h45 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Vous indiquerez dans une case une recette de 20 000 € puis dans une autre case une dépense en travaux de 25 000 € ce qui peut correspondre à un delta de -5000 €, à ceci près que vos recettes issues des loyers connaitrons un abattement de 60 %, les recettes pour subventions ne sont pas supposé avoir cet abattement.

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#90 11/12/2015 02h32 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Veillez à percevoir la subvention dans le même exercice fiscal que la réalisation des travaux subventionnés car un décalage temporel aurait probablement des incidences fiscales défavorables pour vous.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#91 11/12/2015 08h28 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Merci gamma pour votre réponse rapide.

Sky : oui se sera sur le même exercice fiscal ( en 2016 )

Je ferai donc 5 lots en lmnp et 1 lot en borloo ancien 60 % , j’optimise encore avec ce montage que je ne manquerai pas de presenter très prochainement. ( 17/18% sur l’ensemble de rentabilité )


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#92 11/12/2015 09h01 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Cricri77700

Faites viser votre dossier par l’Anah car je viens de toucher le solde d’une grosse subvention pour un immeuble et ils me disent que l’Anah n’accorde pratiquement plus aux bailleurs. la cible est le propriétaire occupant.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#93 11/12/2015 09h25 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Chrism @
Cela dépend des régions/departements. Il y a une grosse enveloppe pour les propriétaires bailleurs dans mon département.
J’investis dans un secteur sauvegardé, il y a beaucoup d’aide …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#94 30/03/2016 17h00 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Petit retour de l’adil de l’Aube.

Dans le département, seul une poignée de ville en zone B2 sont éligibles au conventionnement.
A priori, ça semble pas mal concentré autour de Troyes.

Donc je ne suis pas éligible au conventionnement, et ma locataire va pas aimer le fait que je lui dise que je peux pas lui baisser le loyer dans l’appartement qu’elle convoite.

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#95 03/04/2016 19h00 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,
je viens de faire 3 conventions Borloo ancien en social dans le département de l’aube (10)
J’ai appris pas mal de choses sur ce type de conventionnement mais j’ai encore 2-3 zones d’ombre.
Pour plus de simplicité, L ANAH m’a donné un modèle de bail pour le conventionnement social . Dessus il y a la surface fiscale qui sert à calculer le montent du loyer, la surface des annexes …
Effectivement c’est plus simple pour le conventionnement car avec les autres baux, il manque souvent une info et l’ANAH demande ensuite de faire des avenants …

Par contre il me semble que ce modèle de bail n’est  pas compatible avec la loi ALUR désormais en vigueur.
Par exemple il n’y a pas de case pour le loyer de l’ancien locataire …
Au final puis je utiliser ce bail ? c’est l’ANAH qui me le recommande mais que dirait l’administration fiscale ?
je vais essayer de le mettre en pièce jointe.

Deuxième question, je souhaiterais d’ici quelques années refaire la toiture de mon immeuble. J’ai vu que l’ANAH pouvait subventionner ce genre de travaux.
Pour pouvoir en bénéficier, faut il que tout l’immeuble soit conventionné ?
L’immeuble est composé d’un local commercial , 2 petits apparts (21 et 17m2) loués l’un en LMNP et l’autre vide (passage en LMNP au départ du locataire) et 3 apparts (39, 66 et 84 m2) conventionnés en social. Ou peut être que la subvention est au prorata de la surface d’apparts conventionnés ?

Pour information , dans mon département lors d’un conventionnement, l’ANAH visite systématiquement les apparts pour voir si le logement est décent.
Mes apparts sont bien, sans problème d’humidité mais l’ANAH m’a obligé à rajouter des entrées d’air aux fenêtres et des extracteurs d’air dans les cuisines, salle de bain et WC.
Autre dépense imposée par l’ANAH : cloisonner les caves afin qu’elles soient à usage exclusif du locataire si non on ne peut les rajouter à la surface fiscale pour le calcul du loyer. Au départ les caves étaient toute communiquantes (on passe par l’une pour aller à l’autre) . Elles sont inutilisées par les locataires (accès difficile et passage de gros meuble impossible + sol en terre battue) mais j’ai quand même du payer 1400 euros pour réaliser des cloisons et mettre des portes. Bon au final ça sera amorti en 10 mois donc ça valait le coup quand même wink

Dernière modification par mrdupont (03/04/2016 19h10)

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#96 03/04/2016 20h53 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour mrdupont,

Par contre il me semble que ce modèle de bail n’est  pas compatible avec la loi ALUR désormais en vigueur.
Par exemple il n’y a pas de case pour le loyer de l’ancien locataire …
Au final puis je utiliser ce bail ? c’est l’ANAH qui me le recommande mais que dirait l’administration fiscale ?
je vais essayer de le mettre en pièce jointe.

Je suis en train de conventionner un appartement et je me suis fais exactement la même remarque, le modèle de bail proposé et fourni par l’ADIL du département ne prend pas du tout en compte les dernières spécificités de la LOI ALUR.

Deuxième question, je souhaiterais d’ici quelques années refaire la toiture de mon immeuble. J’ai vu que l’ANAH pouvait subventionner ce genre de travaux.
Pour pouvoir en bénéficier, faut il que tout l’immeuble soit conventionné ?
L’immeuble est composé d’un local commercial , 2 petits apparts (21 et 17m2) loués l’un en LMNP et l’autre vide (passage en LMNP au départ du locataire) et 3 apparts (39, 66 et 84 m2) conventionnés en social. Ou peut être que la subvention est au prorata de la surface d’apparts conventionnés ?

Je pense que le mieux est de poser directement la question à l’ANAH de votre département.

Pour information , dans mon département lors d’un conventionnement, l’ANAH visite systématiquement les apparts pour voir si le logement est décent.
Mes apparts sont bien, sans problème d’humidité mais l’ANAH m’a obligé à rajouter des entrées d’air aux fenêtres et des extracteurs d’air dans les cuisines, salle de bain et WC.
Autre dépense imposée par l’ANAH : cloisonner les caves afin qu’elles soient à usage exclusif du locataire si non on ne peut les rajouter à la surface fiscale pour le calcul du loyer. Au départ les caves étaient toute communiquantes (on passe par l’une pour aller à l’autre) . Elles sont inutilisées par les locataires (accès difficile et passage de gros meuble impossible + sol en terre battue) mais j’ai quand même du payer 1400 euros pour réaliser des cloisons et mettre des portes. Bon au final ça sera amorti en 10 mois donc ça valait le coup quand même

Idem, j’ai eu à faire surélever les gardes corps à 90cm dans les parties communes. C’est un vieil escalier en bois sur lequel un menuisier m’a rajouté des mains courantes en sapin ….Bref, ça gâche complétement ce bel escalier mais pas le choix, obliger de débourser 400€ pour que le logement soit conventionable …

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#97 21/04/2016 17h53 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Sauriez-vous me dire s’il est légal de dissocier le parking dans un conventionnement Borloo (calculer un plafond de loyer sur l’appartement seul sans inclure le parking comme surface annexe augmentant la superficie servant au calcul) avec ces 2 sous-cas :
- en louant le parking au même locataire (mais sans déduire les 30%, bail classique 1989 pour le parking) ?
- à un autre locataire  ?

Dernière modification par julien (21/04/2016 17h54)

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#98 28/04/2016 17h43 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Bonjour,

Dans mes baux conventionnés, je sépare le montant de la partie locative de la partie annexe ou accessoires (parking,terasse privative,…).
Cette surface accessoire ne rentre pas dans le calcul de la surface "fiscale" permettant de calculer le plafond de loyer.

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#99 03/05/2016 11h50 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Je n’avais jamais fait attention, mais je m’aperçois que sur mon secteur il n’y a qu’un petit euros/mètre carré entre le conventionnement 30% et le plafond de loyer dérogatoire du social 60% .

Le plafond de loyer à 30% correspond au prix de marché. Avec du 60%, je serai en dessous du prix de marché (donc a priori sûr de louer facilement et sans trop de vacance), et les 30% font plus (assez sensiblement) que me compenser la perte de loyer si je raisonne en TMI 30% + P.S 15.5%.

J’ai par contre un doute sur la qualité des locataires à cause de la contrainte supplémentaire en plafond de revenus…

Est-ce que certains d’entre vous ont déjà été confronté à une situation similaire et fait ce raisonnement ? Ou vous arrêtez-vous systématiquement à l’intermédiaire/30% pour la raison que je viens d’évoquer ?

Dernière modification par julien (03/05/2016 11h50)

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#100 03/05/2016 13h43 → Conventionnement ANAH (Borloo ancien) : votre avis sur le Borloo ancien ? (anah, borloo ancien, borloo, location)

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Pour mon achat en cour je compte le conventionner en social, je serai au prix du marché soit 750€ pour 125m2 ( T5 ) et le plafond de revenue de 38k€/an me parait largement suffisant!


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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