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Forums des investisseurs heureux

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#126 12/05/2014 18h02 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Philippe30 a écrit :

Cette trésorerie disponible pourra être affecté par un jeu d’écriture comptable au capital social des associés

C’est justement ce passage là que je ne saisis pas d’un point de vue fiscal, à savoir pourquoi les résultats affectés à la libération du K ne sont pas imposés entre les mains des associés.

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#127 12/05/2014 18h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Réputation :   317 

Suite à votre questionnement , j’ai procédé à des recherches plus approfondi sur la question ,
il apparait les points suivants que l’intégration des bénéfices est fiscalisé en cas de libération du capital.

La bonne option est l’intégration des bénéfices pour augmenter le capital social initialement très bas  comme décrit en dessous.

Constitution du capital, peut-on apporter le capital en plusieurs fois ?

Utiliser les bénéfices de l’entreprise pour verser le capital social : est ce possible ?

Il peut être tentant de vouloir utiliser les bénéfices futurs de l’entreprise pour « verser » le capital social restant dû.

C’est possible, uniquement si la société vous verse l’argent (rémunération ou dividendes) et que vous la réinvestissez dans l’entreprise. Vous devrez donc payer des impôts et cotisations sociales sur la somme réinvestie.

Ce n’est pas possible, si vous souhaitez affecter directement le bénéfice à la libération du capital social. Le capital social appartient aux associés, pas à la société elle-même. Dans ces conditions, la société doit donc d’abord distribuer son bénéfice à ses associés, avant qu’ils ne le réinvestissent dans la société.

Vous devez donc procéder en 3 temps, (exemple 1) :

    Vous fixez un niveau de capital social élevé 10 000 € (mais ne versez que 2 500 €).
    La société fait des bénéfices qu’elle distribue (12 000 €).
    Les associés utilisent ces bénéfices pour verser le capital restant dû (7 500 €) et payer leurs impôts et charges (4 500 €).

Cette solution est donc fortement pénalisante d’un point de vue fiscal pour les associés.

Mieux vaut fixer un montant initial de capital faible, puis procéder ensuite à une augmentation de capital par incorporation des réserves ou bénéfices. Bien que cela se ressemble beaucoup, c’est très différent et cela ne génère aucun frottement fiscal.

L’opération peut se faire en 3 étapes (exemple 2) :

    Vous fixez un niveau de capital faible (2 500 €).
    La société fait des bénéfices qu’elle ne distribue pas (12 000 €).
    Les associés décident d’affecter une partie de ces bénéfices en réserves qu’ils « incorporent » au capital social à hauteur des 12 000 €, pour monter le capital social à 14 500 €.

Dans l’exemple 1, le capital social final est de 10 000 € et les associés ont versé 4 500 € d’impôts et cotisations sociales.

Dans l’exemple 2, le capital social final est de 14 500 € et les associés n’ont payé aucun impôt ou cotisations sociales à titre personnel.

L’exemple 2 est donc financièrement plus avantageux pour la société et ses associés.

Merci de votre question

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#128 13/05/2014 17h11 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Très intéressant, à creuser.

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#129 26/04/2015 10h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,
j’aurais besoin de vos conseils concernant l’acquisition d’un immeuble.
Pour le moment, il appartient à mon beau-père via une SCI.
Il est composé d’un local commercial (loué 960 euros / mois) de 3 F2 loués (1500 euros / mois au total ) et 2 studios (600 € / mois au total).
Cela donne donc un loyer mensuel aux alentours de 3000 euros.
Le prix d’achat devrait être de 310 K frais de notaires inclus.
Il n’y a pas de gros travaux à prévoir. ma TMI est à 14 % et ne devrait pas évolué (2ème bébé en préparation)
Ma question concerne la structure pour acquérir ce bien.
Je n’aurais pas l’intention de revendre l’immeuble en tous cas pour le moment.
J’étais intéressé par les SCI notamment dans le cadre de la transmission à mes enfants.
j’avais pensé à plusieurs options :

- SCI à IR avec possibilité de mettre les 3 F2 au Borloo Ancien avec loyer social (déduction de 60 % des loyers) et location des studios en meublés. malheureusement, je ne crois pas que cela soit possible car le local commercial représente déjà 1/3 des revenus en BIC et il me semble que c’est interdit dans une SCI à l’IR.

- SCI à l’IS avec possibilité d’amortissement mais du coup, impossible de faire du borloo ancien et taxation des dividendes …

- acheter en nom propre : possibilité de combiner borloo ancien pour les F2 et les revenus BIC du local commercial et des studios pourront bénéficier de l’amortissement …

D’après moi la SCI IR est impossible du fait de la constitution de l’immeuble (revenus BIC supérieurs à 10 % des revensu).

reste donc l’option SCI IS et l’acaht nom propre avec chacun ces avantages et inconvénients …

Qu’en pensez vous ?
merci d’avance

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#130 26/04/2015 12h18 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Pouvez-vous préciser si la SCI actuelle de beau-papa qui détient l’immeuble est à l’IS ?  (et si vous envisagez de racheter cette SCI ou l’immeuble)


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#131 26/04/2015 18h44 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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je lui ai demandé mais j’attends sa réponse. Je suppose que c’est une SCI à l IS pour les raisons que j’ai expliquées ci-dessus.
Il souhaite garder la SCI donc c’est l’immeuble que je rachèterais.
D’ailleurs je viens de penser : s’il l’a bien à travers une SCI IS, et étant donné qu’il a l’immeuble depuis 10 ans environ, on peut imaginer qu’une partie de l’amortissement est déjà consommée ?

à ma grande surprise, mon beau père vient de me dire que la SCI est à l’IR. comment est ce possible ?
je croyais que les revenus BIC ne devaient pas dépasser 10 % du total hors avec 966 € sur 3000 € / mois, on est quasiment à 33 % !!

Dernière modification par mrdupont (26/04/2015 19h18)

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#132 26/04/2015 19h37 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

Modérateur
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La location d’un local commercial ne constitue généralement pas des BIC (sauf si ce sont des locaux aménagés/meublés), mais des revenus fonciers.

Je suis surpris par "Il souhaite garder la SCI donc c’est l’immeuble que je rachèterais.", car créer une autre SCI lui reviendrait sans doute bien moins cher que l’économie faite lors de la vente en vendant les parts de SCI et non l’immeuble (les droits à payer à l’État sont différents). Beau-Papa est-il correctement informé et conseillé ?
Depuis quand la SCI existe-t-elle, l’immeuble a-t-il été acquis, et y a-t-il une plus-value à constater ?
Quel est votre régime matrimonial (si c’est un régime de communauté, c’est sans doute la communauté qui va acheter, donc un héritier potentiel de Beau-Papa, et il y a d’autres implications à prendre en compte, en particulier mieux vaut que le prix soit vraiment celui du marché…).


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#133 26/04/2015 21h38 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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merci pour votre réactivité !
Je comprends mieux dans ce cas …
En fait mon beau père est le second mari de ma mère et non pas le père de ma femme. Je pense donc que cela réduit les problème.
Ensuite concernant la vente de la l’immeuble et non pas des parts de la sci, il se trouve que mon beau père a plus de la moitié des parts. le reste est détenu (par héritage lors du décès de ma mère) par mes 3 demi sœurs qui ont 15,17 et 19 ans.
Vu qu’il ne veut pas qu’elles reçoivent autant d’argent si jeune, il veut conserver la SCI pour réinvestir l’argent dans je ne sais quoi.
L’immeuble a été acheté par la SCI lors de sa création il y a 10 ans.  je ne pense pas qu’il y ait de plus-value concernant le prix d’achat.

La question reste donc encore plus dure à résoudre car maintenant j’ai le choix entre les trois "structure" pour l’achat…

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#134 26/04/2015 23h26 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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En général, si vous n’avez pas une très bonne raison (bien concrète, et facilement explicable) justifiant l’achat via une SCI : achetez en direct.


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#135 26/04/2015 23h37 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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L intérêt premier était de pouvoir transmettre un jour à mes enfants en évitant d être taxé.
La seconde raison était de limiter l imposition. Je vais faire des calculs comparés mais des personnes ayant déjà été confronté à une situation similaire ont peut être un retour d expérience

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#136 04/06/2015 22h52 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonsoir à tous,

J’espère que mon problème n’a pas déjà été évoqué. Si tel est le cas, je m’en excuse par avance.

Dans le cadre de ma déclaration 2015 sur mes revenus 2014, j’ai une question relative à des plus-values réalisées en 2014.

La plus-value concerne la cession de parts d’une SCI (société civile immobilière). Les parts ont été souscrites en avril 2006 et ont été cédées en aout 2014 soit une durée de détention de plus de 8 ans.

La durée de détention des parts est supérieure à 8 ans ce qui a pour conséquence un abattement de 65 % et une imposition au régime des plus-values mobilières.

Cependant, cette SCI était soumise à l’impôt sur le revenu jusque 2010 puis elle a opté pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent :

- Cet abattement reste-t-il égal à 65 % malgré ce changement ? En clair, cette plus-value relève-t-elle uniquement des plus-values mobilières ?

- Ou alors, faut-il considérer que cette plus-value relève des plus-values immobilières de 2006 à 2010 puis des plus-values mobilières de 2011 à 2014 ?

Je me suis reporté au BOI RFPI PVI 10-30 n°160 qui semble confirmer une imposition unique aux plus-values mobilières mais je n’en suis pas certain.

Par avance merci.

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#137 17/11/2016 12h07 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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J’envisage dans les prochain mois à investir de nouveau dans l’immobilier et plus précisément un petit immeuble sans travaux (prix 250 K€ et rendement brut de 10 %).

J’ai une vision long terme et je frôle actuellement une TMI à 30 % et cela ne risque de pas s’arranger.

La SCI à l’IS prend alors tout son sens. J’ai commencé à réaliser mes propres simulation pour comparer à l’IR et je penche pour l’IS (si la politique fiscale ne change pas).

Néanmoins, pour une raison x ou y, si je suis amené à revendre le bien d’ici 20 ans (coïncide avec la fin du prêt) , imaginons au même prix d’achat, la valeur comptable sera encore loin de 0 et la fiscalité ne sera pas si dramatique (en comparant l’IR que j’aurais versé chaque année, grandissant avec les intérêts faibles et dégressifs) :

- il faut retrancher la valeur du terrain qui n’est pas amortissable ?
- une partie des amortissements seront ventilés sur 40 ans donc 20 ans n’auront pas encore été pris en compte

Me suis-trompé dans mon raisonnement ?
Avez-vous des expériences de revente de foncier prématuré avec une SCI à l’IS ?

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#138 17/11/2016 14h27 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

De ma compréhension, la partie terrain n’est pas amortissable dans le cadre d’une SCI IS.

Donc vous allez amortir 90% du prix du bien sur 40 ans si le terrain vaut 10%.

Si vous revendez dans 20 ans, vous aurez amorti la moitié des 90% soit 45% et il restera 45% du prix d’achat du bien à amortir.

La plus value sera calculée sur : Prix de vente - 55% du prix d’achat fiscalisé à l’IS.

Setanta

PS : je n’ai pas encore revendu du foncier en SCI IS, pour le moment ca tourne.

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#139 17/11/2016 16h23 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

Un petit tour ici devrait vous intéresser.
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Si vous pensez revente à 20 ans, considérez la logique de rendement. Vous achetez à 250k un bien que vous pensez louer pour 10% de rendement, mais que le vendeur ne pense probablement pas être aussi rentable. A la revente, si vous considérez toujours un revenu annuel de 25k pour ce bien, cela le placera entre 350 et 500k en valeur de revente.

Pensez aussi que la SCI sera fiscalisée puis que les versements qu’elle vous fera seront aussi fiscalisés …

La comparaison est bien plus complexe que les 3 lignes que vous écrivez.

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#140 17/11/2016 16h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour et merci pour vos retours,

si je devais vendre dans 20 ans, (nous n’avons pas de boules de cristal) mais je ne pense pas en tirer une PV, je considère l’immobilier actuel comme étant purement spéculatif et donc lié à une bulle et préfère donc partir du principe que je le vendrais au même prix qu’à l’achat voir légèrement moins.

je part également du principe de conserver l’immeuble le plus longtemps possible et pourquoi pas le transmettre ou en faire une rente à vie. Je vois plus la revente en cas de force majeure (qui n’est pas à exclure à 100 %)

Je constate d’après mes simulations qu’en nom propre à l’IR, dès les premières années, je pourrais être amené à payer jusqu’à 9000 € d’impôts par an (une année où tout va bien sans travaux) et ainsi mettre 3000 € de ma poche malgré le cashflow positif avec cette TMI à 30%… Ayant déjà plusieurs biens en nom propre en milieu de crédit, je pense que la vigilance reste de mise même si cela tourne bien…

Sinon tout à fait, j’ai bien inclus, en cas de revente du bien, ce que devrait verser en impôt la société au titre des PV ainsi que ma fiscalité personnelle (dividendes perçus avec TMI à 30 % + la CSG)

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#141 17/11/2016 17h38 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

il faut aussi voir votre objectif. Avez vous besoin des revenus de cet immeuble ou voulez vous les capitaliser? Pour la capitalisation, l’IS est a mon avis plus intéressant car les revenus taxés a 15% produiront plus d’interets composés que ceux a 30%+15.5%…  Surtout qu’avec l’amortissement la part de revenus taxable est encore moindre… Faites en sorte vos status vous permettent d’investir dans des scpi ou même sicavs pour pouvoir placer vos revenus et produire plus d’interets composés. L’autre aventage est que les SCPI ne s’amortissent pas a mon avis.
A la revente par contre vous risquez de prendre du 33% d’IS plus les taxes sure les dividendes

cordialement

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#142 17/11/2016 17h49 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Merci pour la précision sur les statuts.

Le but serait effectivement de maximiser la trésorerie pouvant faire face aux aléas et éventuellement d’investir à nouveau, le principe même des intérêts composés et de l’effet boule de neige.

J’ai posé la question il y a peu ici, est-ce que une SCI à l’IS peut souscrire un CTO pour acheter des actions françaises ou américaines ou encore des foncières côtées et ainsi profiter des dividendes ?

Par contre, en cas de souscriptions de produits financiers, les taxes sur les dividendes seront à payer à chaque exercice et non pas à la revente ? Est-ce que les PV/MV latentes sont à comptabiliser dans chaque bilan ?

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#143 17/11/2016 18h10 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Un équivalent cto serait plutôt une SCP. Les sci et scp sont 2 sous catégories de société civiles. Je ne suis pas sure a quel points elles peuvent être mixées dans la même entité. C’est pour ca que j’ai écris "ou même sicav" car je ne suis pas sure de ce point. Par contre pour les scpi ca reste bien dans le cadre.
Il faudrait voir avec un comptable ou un notaire jusqu’ou l’on peut aller dans les status.

Non les dividendes des produits financiers entrent dans le bénéfice de la société donc c’est 15% de taxe. L’IR vous ne le payez que sur ce que vous disrtribuez depuis la sci.

Moi je resterais sur de la scpi et des comptes rémunérés pour placer les revenus. Eventuellement des foncières en euro aussi. La compta se complique quand il il faut valoriser un portefeuille d’actions surtout si vous introduisez des devises différentes avec des reits par exemple.

Les sci à l’IS demandent une vrai compta, il faut prévoir son cout aussi sauf si vous avez les competences. Donc en dessous de 150k d’investissement c’est rarement rentable

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#144 17/11/2016 18h37 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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" je considère l’immobilier actuel comme étant purement spéculatif et donc lié à une bulle et préfère donc partir du principe que je le vendrais au même prix qu’à l’achat voir légèrement moins."

Je trouve que c’est une position cohérente … pour la plupart des biens. Mais la plupart des biens affichent des rendements bruts de 3 à 5%, pas des rendements de 10% et plus.  Vous pourriez revendre ce bien assez facilement à 350k, en annoncant les 25k de loyers bruts.

Vous devez, à mon sens, considérer le niveau de loyer du bien comme ayant un impact direct sur la valeur vénale dans vos hypothèses.

"Je constate d’après mes simulations qu’en nom propre à l’IR, dès les premières années"

Evidemment. C’est le principe même : dans une SCI IR vous êtes fiscalisé de suite, dans une SCI IS vous l’êtes au moment de la sortie, que la sortie soit volontaire ou contrainte.

Comprenez moi bien : c’est un outil extrèmement puissant, mais très spécifique. Son intérêt est très sensible à la validité de vos hypothèses et il est facile de sortir de ce cadre bien défini au départ. Vous devez donc établir de multiples scénarios, ancitipant plusieurs évènements, évolutions, etc …

Pour paraphraser Brilliat : ce peut être une mine d’or ou une bombe à retardement.

Dans les évènements, 2 sont impérativements à prévoir dans vos hypothèses : la séparation des associés (typiquement le divorce, mais un simple conflit entre associés suffit à mettre le bazar) et le décès. A titre personnel, j’évalue toujours aussi la séparation et le décès des premiers héritiers (c’est devenu un classique d’avoir une bru et des petits enfants dans une SCI)

"est-ce que une SCI à l’IS peut souscrire un CTO pour acheter des actions françaises ou américaines ou encore des foncières côtées et ainsi profiter des dividendes ?"

Une SCI (si c’est une sc … I) peut détenir a minima des actifs financiers, mais cela doit rester marginal dans son actif. Elle peut le faire via un contrat de capi, par exemple. Les scpi ont un avantage énorme : ce sont des parts de sc … I donc elles sont de facto dans l’objet de la SCI (c’est du placement immobilier comme le serait un immeuble), et on peut les détenir directement.

Le CTO n’est pas à proprement parler un outil adapté à la gestion de la trésorerie d’une SCI.

J’attire aussi votre attention sur une question qui se pose de manière récurrente, et qui a été reposée récemment : doit-on fiscaliser les associés des structures qui conservent trop de cash pour éluder l’impot …

Après, techniquement, on peut avoir une société civile qui ne soit pas purement une société civile immobilière, et donc élargir le champ de la société civile à d’autres investissements. On ne parle plus de SCI mais de SC Patrimoniale, voire de holding patrimonial.

Je n’aime pas trop le terme SCP, puisque c’est un terme impératif pour les sociétés civiles professionnelles, et cela prête à confusion.

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