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Forums des investisseurs heureux

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#26 11/10/2012 19h22 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Au final, il faudrait avoir une boule de cristal et savoir quand le bien sera revendu. A priori plus la durée de conservation est longue, plus l’option IS est avantageuse…


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#27 11/10/2012 22h07 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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oz a écrit :

A priori plus la durée de conservation est longue, plus l’option IS est avantageuse…

Plus la durée de détention est longue et plus l’option est désavantageuse car la valeur nette comptable diminue avec l’amortissement…

Du fait de la plus value professionnelle basée sur la valeur nette comptable ( VNC ).

L’amortissement comptable du bien vous conduit à disposer d’un valeur nette comptable qui rend la plus value professionnelle très importante  suivi d’une imposition au sein de la SCI sur le résultat de la vente et suivi d’un imposition personnelle lorsque du versement des dividendes.

Achat 100.000
Amortissement comptable ( obligatoire ) 60.000
VNC = 40.000

Prix de vente  150.000

Plus value professionnelle 150.000 - 40.000 = 110.000 à 33,5 ( 19 % + 14,5 de CSG ) 

Un bien en SCI IS ne doit pas être revendu !

Il faut soit revendre les parts de la SCI à un tiers , soit cédées les parts à ses enfants , soit monter une holding pour racheter les parts.

Philippe


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#28 12/10/2012 11h53 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Le calcul n’est pas tout à fait juste car dans une SCI à l’IS la plus-value vient s’ajouter au résultat imposable (taxation à 15% à hauteur de 38120€ de résultat, 33,33% au delà).

Par ailleurs une fois le bien amorti, l’IS peut se réveler toujours le plus avantageux (15% d’IS + taxation des dividendes) que l’impôt sur le revenu mais cela dépend bien entendu du taux d’imposition de chacun (imposition en revenus fonciers + CSG 15.5%).


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#29 12/10/2012 14h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Attention : "dans une SCI à l’IS la plus-value vient s’ajouter au résultat imposable" n’est pas toujours exact. Ca dépend une plus-value sur quoi.

Mon expert comptable m’a indiqué que si je revendais (au sein d’une SCI à l’IS) des parts de SCPI (titres de participation) après 2 ans , ce serait imposé comme une plus-value à long terme, à 16% (alors qu’avant 2 ans ce serait rajouté aux bénéfices imposés à l’IS).
En cas de plus-value sur la vente d’un immeuble, j’ignore comment ce serait imposé.


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#30 12/10/2012 15h22 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Après deux ans, il s’agit effectivement de PVLT imposées à 16%. Avant deux ans, il s’agit de PVCT qui entrent dans la base imposable avec possibilité d’étalement sur 3ans.

Pour les biens amortissables les plus values réalisées sur biens possédés depuis moins de 2 ans sont à CT ainsi que la part de plus value correspondant aux amortissements fiscaux réalisés sur le bien. La part de plus value sur la partie non amortie et à plus de 2ans est à LT.

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#31 15/10/2012 16h05 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Merci pour vos réactions,

Pour répondre à Rodolphe :
-J’ai acheté ce bien pour diversifier mes actifs sur de l’immobilier (je privilégiais plutôt les placements financiers court-termes jusque là) et avec une perspective de revenus complémentaires une fois à la retraite.
- mis à part le côté fiscal c’est une opération plutôt indolore ; le bien se rembourse tout seul (revenus locatifs légèrement supérieurs aux remboursements de l’emprunt pris sur 15 ans).
- je cherche d’ailleurs un deuxième bien pour augmenter l’assiette de l’immobilier (et des revenus de retraite complémentaire donc).
- A priori pas de perspective de revente à court terme ; mais sait-on jamais ce que nous réserve l’avenir.
- Il n’y à pas de garantie sur le prêt.
- Il n’y a pas de déficit non plus.
- je ne connais pas encore les côuts de création et de gestion de la SCI.
- Mon Conseil me suggère de verser ce bien en apport à la création de la SCI et de créer une SCI Holding.

Le côté irreversibilité de l’opération m’effraie un peu ; d’autant que je comprends des échanges que j’ai ensuite pu lire que les revenus (loyers) seront difficile à sortir de la SCI sans casse (fiscale) ; par contre je ne suis pas certain de tout avoir compris mais la revente semble contraignante également.

Ceci dit mon IR lié à ces revenus fonciers semblent pour l’instant contenus (même en étant à 30% de TMI) mais quand mes intérêts d’emprunt commenceront à fondre ; celà risque de devenir douloureux.

D’ou mes interrogations …

Si vous avez d’autres pistes je suis preneur …

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#32 29/10/2012 15h52 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

J’aurais une question. Dans le cas de création d’une SCI avec plusieurs associés sur option IR (transparence fiscale), 1) a quels regimes fiscaux peut on souscrire ?

2) peut on louer en meublé par exemple a une société qui va exploiter les locaux ? (il s’agit d’une location de bureaux)

3) Y a t il un regime qui permet aux associés d’amortir la valeur du bien dans leurs revenus ?

Merci par avance de vos réponses

Edit : apres lecture sur le net il semblerait que des investisseurs louant des locaux équipés à travers une SCI transparente sont soumis :

- aux régime des BIC / régime réél possible ?
- doivent facturer la TVA (qui est récupérable ?)
- peuvent amortir tous leurs frais (cout des locaux, fdn travaux etc)

Pouvez vous également me confirmer ce point ?

Merci smile

Dernière modification par roudoudou (29/10/2012 17h20)

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#33 29/10/2012 18h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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1) Chaque associé déclare à l’IR sa quote part (cf son % de la SCI) des bénéfices fonciers (ou autres) de la SCI. C’est la "transparence fiscale".

2) Une SCI IR doit avoir une activité civile. Louer en meublé est une activité commerciale, a priori incompatible. Il est toléré qu’une SCI IR ait jusqu’à 10% de ses recettes venant d’activité commerciale comme un meublé (sinon, la SCI passe d’office à l’IS, de manière irréversible).

3) Pas à ma connaissance pour une activité civile.
Si vous voulez amortir les biens immobiliers, il faut louer en meublé, et pour le faire à plusieurs avec une société IR je ne vois que la SARL de famille (limitée à des associés ascendant/descendants).

Pour la TVA, c’est encore une autre histoire. On peut même avoir dans une société un investissement assujetti à la TVA et un autre non assujetti, et les dépenses "communes" faites avec paiement de TVA seront réparties au prorata.

Avant de vous lancer, vous devriez sérieusement vous documenter (lire des livres détaillés par exemple, pas seulement des forums sur le net, dont la fiabilité sera parfois douteuse), voire consulter de bons professionnels (a priori nécessaire, vues les questions que vous posez).


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#34 29/10/2012 18h40 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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"Les sociétés civiles immobilières" par Thierry Andrier chez Litec. Moins de 300 pages, et couvre je pense tous ces aspects en détail, et de manière pratique.
Sinon "Les sociétés civiles", Mémento pratique chez Francis Lefebvre, 1300 pages.

Mon conseil, lire au moins un bouquin avant de demander conseil à un pro, afin de pouvoir poser les bonnes questions, et d’éviter de se faire fourguer une solution bateau pas forcément adaptée.

PS : Les bouquins ci-dessus, seulement pour les SC, pour les SARL de famille, voir le Lefebvre "Sociétés commerciales".

Dernière modification par crosby (29/10/2012 18h41)

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#35 29/10/2012 18h44 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Merci pour vos retours, en effet je prefere en apprendre plus par moi meme avant donc je vais acheter un bouquin.

Je crois que je vais opter pour celui de 300 pages smile

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#36 01/11/2012 03h16 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Philippe30 a écrit :

Bonjour Freesas,

Quand avez-vous acheter le premier immeuble ?

Je pense qu’il faut laisser un peu de temps pour voir le retour fiscal de votre premier immeuble.

Votre premier immeuble permet d’amortir donc vous ne devriez pas payer d’impôts.

Votre deuxième achat est constitué de revenus fonciers à 19.000 sur lesquels il faudra déduire les intérêts d’emprunt , les charges etc mais il vous restera forcement un solde positif sur lequel  il faudra payer la CSG à 15,5 % et intégrer le solde dans vos revenus IRPP.

La solution d’une SCI à l’IR ne changera rien au niveau fiscal.

La solution d’une SCI à l’IS présente d’autres aspects fiscaux au niveau de la plus value professionnelle.

Le mode de constitution d’un patrimoine dépend aussi de la finalité que vous poursuivez , revenus locatifs , transmission , achat puis revente.

Votre question n’est pas facile

Philippe

Je reviens sur une réponse de Philippe concernant l’achat d’un immeuble en SCI. Il propose soit de faire une SCI avec un impot sur le revenu soit une SCI avec l’impot sur la société.

Quelqu’un pourrait-il faire une présentation de ces 2 SCI avec les avantages et les inconvénients suivant les finalités que nous souhaitons avoir.

Personnellement, j’ai créé un SCI car n’étant pas marié et papa d’une petite fille, ca me facilité la chose la constitution d’une SCI pour la transmission de biens, plus tard, pour ma fille.
La SCI me sert aussi à faire du locatif et constituer un patrimoine, l’achat revente ne m’intéresse pas plus que ca.
Par contre, je n’ai tjrs pas fait le choix entre l’IS ou l’IR. Peut être pouvez-vous m’éclairer.

Le sujet et intéressant car dans un autre sujet, une personne parlait de la SCI "comme une usine à gaz"

Francois.

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#37 01/11/2012 06h56 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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freesas80 a écrit :

Je reviens sur une réponse de Philippe concernant l’achat d’un immeuble en SCI. Il propose soit de faire une SCI avec un impot sur le revenu soit une SCI avec l’impot sur la société.

Je ne propose pas mais j’évoque la possibilité de placer un immeuble dans une SCI mais il existe aussi d’autres solutions comme la SARL de famille.

En gros La SCI Ir ne permet pas de louer en meublé , les revenus redescendent dans votre IRPP à hauteur des % de parts détenues.
L’avantage que je vous à cette structure est un achat à plusieurs d’un bien à la montagne ou chacun fait un apport.

Une SCI IS  pemet de ne pas impacter vos revenus personnels par la fiscalité de la location , permet de percevoir de gros revenus locatifs en ne payant que la CRL , pouvoir pratiquer l’amortissement des biens MAIS il y a la problème de la plus value professionnelle si vous voulez revendre le bien.

Pour conclure avec la SCI Ir vous payez la fiscalité lors que la constitution du patrimoine sur des revenus que vos n’avez pas forcement alors qu’avec la SCI IS vous payez la fiscalité lors de le revente du bien.

Sans entrez dans les détails de chaque cas , j’avais lu des analyses qui donnait un résultat similaire entre les deux en terme de fiscalité à long terme.

J’ai un immeuble dans une SCI Is mais je n’ai pas d’avis sur le sujet à vous donner , il s’agit de vos perspectives de constitution de patrimoine à court , moyen et long terme.

Philippe


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#38 01/11/2012 16h06 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Francois80 a écrit :

une personne parlait de la SCI "comme une usine à gaz"

Constituer une SCI, quand on n’a pas identifié des bonnes raisons concrètes (des avantages) pour le faire, n’apportera pas d’avantages, mais génèrera un certain nombre de complications (désavantages) à ne pas sous-estimer : besoin de statuts, de comptabilité (avec une SCI IS la compta sera un peu plus compliquée), de tenue d’AG, de déclarations au fisc, avec les frais associés et le temps à y passer.

Donc, de manière générale, si on ne sait pas POURQUOI on constitue une SCI, autant s’abstenir.

(Sans vouloir rentrer dans le détail, la constitution d’une SCI apportait presque systématiquement des avantages au niveau fiscalité, il y a un certain nombre d’années. Mais ce n’est plus le cas à présent, même si la légende urbaine est toujours vivante…)

Dans votre cas, avec vos objectifs (pas marié et papa, pour faciliter la transmission de biens plus tard à votre fille, et pour faire du locatif et constituer un patrimoine), il n’est pas du tout évident que constituer une SCI soit pertinent, mais ça pourrait l’être :  en achetant en propre vos biens, vous pourrez aussi les transmettre à votre fille. La différence est qu’il faudra transmettre le bien en une fois (ou en le démembrant, ou en transférant une partie en créant une indivision avec votre fille), sous forme de cession immobilière, alors qu’avec une SCI il sera possible de faire une cession de parts (bien mobilier de société à dominante immobilière) taxée différemment (mais pas forcément nettement avantageuse) en plusieurs fois si vous voulez, et que la SCI offrira (si ses statuts le prévoient) des possibilités adaptées à votre situation, par exemple vous laissant le contrôle sans les revenus ou sans la majorité des parts.


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#39 02/11/2012 12h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bonjour,

Suivant vos conseils, j’ai commendé un livre sur le net (pas encore recu) et j’ai consulté un ami pro. En attendant, etes vous sur de ce point :

GoodbyLenine a écrit :

2) Une SCI IR doit avoir une activité civile. Louer en meublé est une activité commerciale, a priori incompatible. Il est toléré qu’une SCI IR ait jusqu’à 10% de ses recettes venant d’activité commerciale comme un meublé (sinon, la SCI passe d’office à l’IS, de manière irréversible).

Car en recoupant les infos (+ confirmé par un pro de mon entourage) il semblerait que l’on puisse louer des bureaux équipés, etre assujéti à la TVA et relever de l’IR, voir ci dessous :

Pro a écrit :

Sur la location de bureaux équipés :

Fiscalement, en tant que propriétaire, vous êtes assimilé à un commerçant : les loyers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Les loyers sont soumis à la TVA (19,6 %). Le montant est majoré de 19,6 % qui sont reversés au Trésor public. Si le bailleur est lui-même soumis à la TVA, il récupérera la taxe pour toutes les dépenses liées aux bureaux (équipements, travaux et éventuellement achat du bien immobilier lui-même). Si le locataire est lui-même redevable de la TVA, il pourra récupérer celle qu’il a payée.

Merci pour vos retours

Cdt,

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#40 02/11/2012 13h06 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Ce qui est indiqué pour la location de bureau équipés est exact si vous les possédez en nom propre.

Via une SCI, comme c’est une activité commerciale, si ça représente plus de 10% des recettes de la SCI, la SCI passera d’office à l’IS, et ça ne sera plus du tout "imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC". Ceci a déjà été maintes fois indiqué sur ce forum, et est confirmé par l’article 206.2 du Code Général des Impôts (lisez Code général des impôts, CGI. | Legifrance , et parmi les nombreuses jurisprudences par exemple Cour administrative d’appel de Nancy, du 3 octobre 1991, 90NC00234, inédit au recueil Lebon )


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#41 02/11/2012 13h08 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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LA TVA est encore une autre histoire. Il n’y a pas de causalité directe entre le régime fiscal (IR ou IS) et l’assujetissement à la TVA (qui dépend d’autres conditions).


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#42 02/11/2012 13h28 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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J’ai lu et en effet, vous avez raison , je pense que le pro ne voulait pas parler du véhicule juridique et si c’est une SCI elle sera requalifiée.

Pour la TVA, vous avez aussi raison : on m’a indiqué que c’était plus un choix et lié a ce qu’on fournissait dans les bureaux et également au locataire.

En fait toute la difficulté réside dans les contraintes que j’ai pour le choix : je souhaite choisir une structure ou l’on peut amortir le bien en réél (comme le régime réél sur une habitation) mais transparente ou ils seraient imposés à l’IR. Un peu comme la location de bureaux en meublés en fait, mais au sein d’une structure car on sera plus de 10 associés.

Mais je ne sais pas si ca existe

Dernière modification par roudoudou (02/11/2012 13h29)

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#43 02/11/2012 13h49 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Pour info, je pense que la seule structure juridique transparente qui soit d’office assujettie à la TVA est la SNC. Et en règle générale il y a du point de vue des impôts une nécessité pour la transparence fiscale que la société soit à responsabilité illimitée.

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#44 02/11/2012 13h54 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Vous ne pourrez pas avoir le beurre, l’argent du beurre, et la crémière en plus !

Avec vos contraintes (transparence à l’IR et 10 associés), vous n’avez sans doute que :
   - si les associés sont tous de la même famille proche : SARL de famille
   - indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).
   - SNC (Société en Nom Collectif), avec ses inconvénients (responsabilité solidaire et indéfinie en particulier).

Le livre de Me.LeBoulc’h (sur la location meublée) comporte tout un chapitre sur le choix de la structure juridique, et ses impacts.


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#45 02/11/2012 14h51 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Merci Crosby.

Mais en fait je m’en moque un peu d’être assujeti à la TVA ou non, je veux dire par la que ca n’est pas une contrainte.

@GBL : oui je le crainds

les associés ne sont pas ds la meme famille ca exclut le 1)
le 2) est exclu car il risque d’y avoir beaucoup d’associés
reste le 3) eventuellement avec il me semble le defaut d’avoir des charges sociales à payer

merci pour votre retour

Dernière modification par roudoudou (02/11/2012 14h54)

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#46 02/11/2012 15h49 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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roudoudou a écrit :

3) eventuellement avec il me semble le defaut d’avoir des charges sociales à payer

Je ne pense pas qu’il y ait une différence notable entre les structures No 1 et No 3 au niveau des charges sociales, puisque dans tous les cas elles sont administrées par des gérants, minoritaires ou non.

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#47 02/11/2012 17h08 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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oui en effet les charges sociales à payer c’était plutot en comparaison par rapport à une SCI à l’IS ou autre structure ou si on ne percoit pas de salaire on n’a pas de cotisation minimum à payer

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#48 02/11/2012 17h41 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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GoodbyLenine a écrit :

- indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).

Il est tout à fait possible de rédiger une convention d’indivision, qui n’a de différent que le nom mais reprend les mêmes sujets que des statuts : répartition, gérance, règles d’entrée/sortie des indivisaires, règles de majorités au assemblées, cas de décès, etc. la seule chose qui change c’est qu’il n’est pas question de capital social et de tribunal de commerce.

@roudoudou
Le fait qu’il y ait 10 personnes dans une indivision ne doit pas être un frein si c’est la structure qui s’avère être la plus pertinente eu égard à vos objectifs.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#49 02/11/2012 17h41 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Avec une SARL, comme pour une SC, je pense que si vous êtes gérant minoritaire et que vous ne vous payiez pas de salaire, il n’y a pas de charges dues. C’est dans le cas du gérant majoritaire si je me rappelle bien que vous devez payer un minimum forfaitaire.

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#50 02/11/2012 18h24 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Sky a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

- indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).

Il est tout à fait possible de rédiger une convention d’indivision, qui n’a de différent que le nom mais reprend les mêmes sujets que des statuts : répartition, gérance, règles d’entrée/sortie des indivisaires, règles de majorités au assemblées, cas de décès, etc. la seule chose qui change c’est qu’il n’est pas question de capital social et de tribunal de commerce.

@roudoudou
Le fait qu’il y ait 10 personnes dans une indivision ne doit pas être un frein si c’est la structure qui s’avère être la plus pertinente eu égard à vos objectifs.

Bonjour,

En fait c’est >>10 peut etre au moins une 50aine avec des participations plus ou moins larges.

Bah je n’ai pas encore recu le livre que je vais creuser mais il semble que la situation fiscale la plus avantageuse soit quand meme la location de bureaux meublés avec imposition à l’IR dans le régime des BIC. Cela permet d’être imposé à l’IR et d’amortir la valeur du bien.

Si il est possible de gerer cette indivision comme une SCI alors pourquoi pas mais ca me semble perilleux.

Dernière modification par roudoudou (02/11/2012 18h35)

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