Assurance propriétaire non occupant : vos avis sur l'assurance PNO ?

J’ai assuré mes locations auprès de Pacifica (Crédit agricole) après une expérience heureuse lors d’un sinistre.

Pour répondre à la question, j’assure mes meublés (pas de maison par contre) à la GMF et les tarifs sont très compétitifs (à périmètre égal):
Exemples :
250€ pour un T8 de 180m² à Mulhouse
95€ pour un T4 de 90m² à Mulhouse
60€ pour un T2 de 40 m² à Poitiers

Certains immeubles dans lesquels j’ai des appartements sont assurés chez Gan, et les tarifs sont vraiment bons; par contre les tarifs proposés en PNO sont beaucoup trop élevés.

Le Crédit Mutuel a des tarifs corrects en général

Bonjour DDtee,
Les tarifs doivent aussi dépendre de la région ; pour une maison T5/6 je paie plus de 200 (près de Royan) et pour une autre (T5 près de Limoges) je payais environ 150.
Donc pas de meilleur filon.

L’envers de la PNO : quand une "convention inter-assureurs" prive le propriétaire de ses droits à être indemnisé… sans lui retirer sa responsabilité juridique.

Bonjour, c’est en lisant des posts de cette discussion que j’ai entrepris de m’inscrire ici en tant que "petite" investisseuse, afin de vous faire part, notamment, de ma mésaventure, s’agissant de la PNO.

Je possède des studios locatifs à Paris, et ai souscrit pour chacun une PNO, sachant qu’elle est devenue de toute façon obligatoire.
En mai 2016, changement de locataire pour l’un de ces studios, qui se trouve au RDC sur cour d’un immeuble situé dans le sud du XXe, dans une petite rue très calme et sans aucun problème connu – ce qui fait que, depuis que je possède ce studio (2005), j’hésitais parfois à faire poser des persiennes ou une grille devant la grande fenêtre qui l’éclaire, mais que, finalement, les locataires et leurs assureurs respectifs ne l’ayant jamais réclamé, je ne l’ai jamais fait, quoique j’aie eu l’autorisation de l’AG.

J’avais donc, pour ce studio, simplement une fenêtre de bonne facture, avec des vitres en verre sécurit et un dispositif de verrouillage intégré dit "pack de sécurité" par le fabricant.

La locataire retenue avec un peu d’hésitations de ma part, ses revenus ne correspondant pas à ma demande, s’inquiète néanmoins du manque de persiennes, après m’avoir quasi supplié d’accepter son dossier, et je lui souligne que, avant de signer le bail, elle doit bien prendre en compte que je n’ai pas l’intention de poser grille ou persiennes, vu que,  à ma connaissance, il n’y a jamais eu le moindre problème dans cet immeuble, et qu’il y a un double code d’accès en venant de la rue…
Et vu, aussi, que je venais de baisser un peu le loyer, pour être moins éloignée du loyer "encadré" autorisé, que je dépassais de pas mal…

Elle maintient son intention de louer, nous signons le bail, et… tout se passe bien avec elle, jusqu’en novembre, où… elle se fait cambrioler en son absence ! Incroyable mais vrai : le type est passé par la fenêtre, dont le cadre a apparemment cédé facilement, probablement sous une simple pression du pied bien maîtrisée et bien placée. En plein milieu de la cour, entourée de 4 bâtiments, donc visible d’une multitude de fenêtres et en risquant que quelqu’un sorte d’un bâtiment ou arrive du dehors au même moment !

Choquée, ma locataire change complètement de comportement envers moi. Après avoir fait constater, averti son assurance et porté plainte contre X pour le cambriolage, elle me semble tout de même prendre correctement les choses en main. Quoique se disant "en dépression"…
De mon côté, je culpabilise et prends contact avec mon assureur (Macif), puisque le propriétaire est responsable de la fenêtre sur le plan juridique : celle-ci doit être réparée au plus vite.

Mais la Macif m’informe alors que, s’agissant de dégradations du bâti dues à un cambriolage, il y a une convention inter-assureurs qui dit que c’est l’assureur du locataire qui prend la chose en charge et que c’est, du reste, "dans mon intérêt", puisque l’assurance du locataire, contrairement à  l’assurance PNO, ne prévoit pas de franchise…
Ma locataire me confirme, du reste, que son assurance a envoyé un ouvrier le soir même de sa déclaration pour sécuriser la fenêtre provisoirement, et lui a annoncé le passage d’un expert pour chiffrer la réparation nécessaire.

Tout paraît, donc, se dérouler correctement, sauf que… je n’ai aucun moyen de contrôler quoi que ce soit, puisque ce n’est pas MON assureur qui agit à ma demande, mais l’assureur de ma locataire, par  suite de la subrogation.
Cela alors même que c’est MA responsabilité qui est en jeu.

Au bout de quelques jours, ma locataire m’informe que l’ouvrier est passé, mais "n’a rien fait" et que sa fenêtre, donc, "ne ferme toujours pas", au point qu’elle n’ose plus habiter dans le studio…
Des jours et  des semaines vont alors s’écouler, durant lesquels elle ne cessera de m’interpeller de plus en plus exaspérée, sous prétexte que la fenêtre est "de la responsabilité du propriétaire" – j’ai beau lui dire que, de mon côté, mon assureur, lui, m’affirme que c’est SON assureur qui doit agir…
Elle m’envoie donc à répétition des mails incendiaires, me répétant inlassablement ses "Je vous signale que je ne peux toujours pas venir réhabiter le studio, la fenêtre ne fermant pas…"

Je lui propose alors de l’aider à s’imposer auprès de son assureur, une fois qu’elle m’aura transmis son contrat d’assurance pour que je puisse me faire une idée plus précise des obligations de MMA : "Ne vous en mêlez pas, c’est pas à vous de discuter avec MON assureur, c’est à MOI", me dit-elle, alors, de plus en plus parano…

Habitant en province, et le studio se trouvant à Paris, je m’inquiète tout de même de cette situation qui paraît bloquée, et demande à un ami à l’oeil exercé de passer voir la fenêtre :  il me certifie qu’elle ferme ! Certes, un verrou est cassé, mais les deux autres fonctionnent encore, donc… je comprends de moins en moins la parano de ma locataire : qui me dit ne pas pouvoir envisager de revenir habiter le studio, d’une part, et qui refuse mon aide auprès de son assureur, d’autre part, pour tenter de faire avancer les choses.

Elle finit quand même par m’informer que l’expert de MMA est passé… Et, à partir de là, je n’aurai plus de nouvelles de la fenêtre, sauf que, supposément, "elle ne ferme toujours pas", me dit et répète ma locataire, et que son assureur "ne fait rien"…
Pour finir, elle me donne son congé pour la mi-décembre.

Je comprends alors que je vais récupérer le studio avec la fenêtre toujours pas réparée, depuis presque deux mois qu’a eu lieu le cambriolage.

Ce qui se confirme le jour de l’état des lieux (heureusement, j’y ai donc inscrit que la fenêtre n’avait pas été réparée !), quoiqu’on puisse tout à fait fermer cette fenêtre : deux verrous sur trois fonctionnent et, à vrai dire, très peu a été dégradé réellement.

Pas question, tout de même, de remettre en location en l’état, et je prends finalement la décision de mettre en vente, ayant entre-temps fait d’autres projets et ayant des acheteurs déjà prêts à acheter depuis pas mal de temps.

Je recontacte la Macif, mon assureur, et lui précise que, maintenant, c’est bien à elle d’intervenir, puisque je n’ai plus de locataire…
Et puisque je me suis engagée envers mes acheteurs à ce que la fenêtre soit réparée à la vente…

La Macif commence d’abord par essayer de se défiler : "Nous pouvons, certes, prendre en charge, mais vous aurez une franchise…" Puis elle envoie donc un "expert" sur place, qui se contente de constater qu’une pièce métallique est cassée – mais "ne voit pas" que le PVC, lui aussi, a souffert : une petite cassure est très peu visible, mais mal placée, juste là où s’ancre le verrou à changer.
2e visite d’expert, donc, après contestation…

Puis le temps qu’il rédige son rapport, et, là, SURPRISE ! J’ai demandé à pouvoir disposer de ce rapport, et j’y lis que l’expert de la Macif a pris contact avec l’assureur de mon ex-locataire (MMA). ET je découvre que… celle-ci avait été grassement indemnisée, non pas pour une réparation à bas prix (300 € environ), comme me l’a chiffré l’expert de la MACIF, mais pour le remplacement intégral de la fenêtre, soit plus de 1 200 €, selon l’expertise de MMA !

Ce qui fait que, au final, j’ai dû payer moi-même la réparation de la fenêtre, puisque le camp des assureurs, lui, avait déjà indemnisé une fois et n’était pas prêt à me réindemniser, bien sûr. Sauf si ma locataire rendait l’argent reçu… Or la Macif ne disposait pas de son adresse et n’avait visiblement pas très envie de donner suite.

Par chance, je n’ai pas eu à remplacer la fenêtre, les dégâts réels pouvant se réparer sans problème, pour environ 300 €, comme l’avait bien chiffré l’expert de la Macif, contrairement à MMA… qui avait chiffré quatre fois plus !

Mais… ça m’est tout de même resté sur l’estomac : ma locataire qui ne cessait de m’invectiver durant des semaines en me lançant qu’elle ne "pouvait toujours pas habiter le studio", "tant que la fenêtre ne serait pas réparée", et qui finit par quitter le studio en laissant la fenêtre en l’état et… après avoir secrètement empoché l’indemnisation qui, en théorie, ME revenait, puisque, selon la loi, JE restais responsable de cette fenêtre !

Je lui avais, hélas, rendu son dépôt de garantie, sauf un chouïa conservé pour la régularisation des charges. J’ai donc inclus dans cette régularisation la facture que je venais de payer pour la fenêtre, en lui joignant le rapport de l’expert, où figurait en toutes lettres que la seule chose à faire, pour la Macif, serait de se retourner contre cette locataire… (si j’avais insisté pour être indemnisée par MON assureur, quoi qu’il en soit ! Lequel venait de me faire savoir que, de toute façon, comme, dans la PNO, une franchise est prévue, ma réparation ne dépassait qu’à peine la franchise).

Et je l’ai mise en demeure dès ce premier courrier de me régler la facture payée pour la réparation de la fenêtre sur mes deniers personnels. J’ai également mis en demeure son amie qui s’était portée caution… Bref, j’ai tapé fort tout de suite, et… elle m’a payé les sommes dues illico presto.

Mais tout de même : il reste que le propriétaire non occupant est assuré et paie ses cotisations, que les assureurs s’entendent entre eux dans notre dos sans nous demander notre accord pour se subroger entre eux comme ils l’entendent, et que… comme me l’a, du reste, expliqué un technicien de chez Tryba : "Nous, on voit ça tous les jours, des locataires qui partent après avoir été indemnisés, mais sans avoir fait réparer…"
Il semble que ce soit monnaie courante, en fait !

Et c’est ainsi que les assureurs déroulent aux locataires un tapis rouge pour gruger leur propriétaire… La moindre des choses, je trouve, aurait été que MMA, après avoir indemnisé ma locataire, m’en informe ! Ce qui m’aurait permis, le jour de l’état des lieux, de lui demander de me restituer la somme perçue, puisque, n’ayant pas fait réparer elle-même, elle n’avait aucun droit à cette indemnisation, qui ne lui a été versée que du fait de la subrogation d’un assureur à l’autre.
Car ce qui est indemnisé ici, ce n’est pas le préjudice subi par le locataire, mais le préjudice subi par le propriétaire, puisque la responsabilité de la fenêtre revient au propriétaire.
A charge, pour ce dernier, de dédommager éventuellement le locataire pour le dérangement occasionné.

Ma locataire, en l’occurrence, aurait aussi fort bien pu rester dans les lieux et me faire porter le chapeau, à moi, qui "ne faisais pas réparer sa fenêtre", comme c’était normalement mon obligation Elle a, du reste, essayé… pensant sans doute pouvoir conserver la somme empochée, tandis que je lui enverrais de mon propre chef un ouvrier pour réparer à mes frais, vu que "son assureur ne faisait rien", supposément ! Et qu’il refusait, bien sûr, de communiquer directement avec moi, sous prétexte que je n’étais pas sa cliente…

En clair : le propriétaire non occupant, ici, est le dindon de la farce.

La question que je me pose aujourd’hui est : le propriétaire non occupant a-t-il le droit de refuser cette subrogation entre assureurs ? Car on arrive à la situation absurde où, dans le cas où la fenêtre aurait dû être réellement remplacée, J’aurais moi-même dû payer tout aussi bien ce remplacement intégral, pour plus de 1200-1500 euros, alors même que l’argent indemnisant cette réparation venait d’être versé à cette locataire !

Dernière modification par Kiwala (17/08/2017 15h59)

Bonjour,

Après avoir fait une étude sur le sujet je recommande la MAIF qui propose un contrat très qualitatif pour les bailleurs.
Mis à part un service client au top c’est surtout les couvertures qui m’ont séduite avec un accompagnement juridique et la prise en compte des frais de procédure en cas de litige avec le locataire.

Il ne s’agit pas d’une garantie loyer impayé car les loyers non perçus ne sont pas payés mais si vous lancer une procédure judiciaire pour impayé les frais d’avocat, huissier et autres seront pris en charge sous certaines conditions et limites bien sûr.
C’est un réel plus pour moi.

Pour info, cela vous intéressera, je viens d’avoir un dégât des eaux sur un bien tout juste assuré et j’ai été remboursé à 100% moins une petite franchise de 120€. Facture de plus de 2500€.

Je recommandais déjà avant le sinistre mais encore plus maintenant.

En espérant vous avoir aidé.

Dernière modification par Ribeiro (02/09/2020 00h49)

Princecharmant, je ne vois pas où vous voulez en venir.
Dans la ville où j’investis le plus, les opérations de promotion immobilière qualitatives (résidence de bon à très bon standing) étaient historiquement et majoritairement réalisées par Gestrim (devenue Lamy puis Nexity).
Je dois posséder une dizaine de lots dans des copropriétés gérées par Nexity avec des hauts et des bas mais ni plus ni moins qu’avec les autres syndics d’autres copropriétés.
Dans tous les cas, j’ai d’excellents contacts avec les gestionnaires, comptables et services commerciaux et rien de calamiteux à leur reprocher.

Je réponds donc à Zaser au sujet de l’assurance PNO Nexity.

Dans les documents de copro, Nexity fait la promotion d’assurances habitation et PNO. Il y a un service dédié Nexity national avec donc un interlocuteur spécifique.
Les conditions : que Nexity soit syndic de la copropriété en question ou que le bien soit géré par Nexity.
Si vous êtes dans un de ces cas, vous rapprocher de votre syndic ou gestionnaire Nexity pour récupérer la document d’information.

Dernière modification par Range19 (01/12/2020 11h42)