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Forums des investisseurs heureux

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#51 02/11/2012 18h52 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

Modérateur
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Si c’est une cinquantaine de personnes, ça risque en effet d’être fastidieux (même si c’est possible) dans la mesure où chaque indivisaire devra faire son prêt de son côté mais que l’ensemble des échéanciers devrra figurer dans la comptabilité de l’indivision.

Les avantages de l’indivision c’est entre autres qu’il n’y a pas à faire de dépôts de comptes au tribunal de commerce, de paperasses trimestrielles (ursaff, réunica, tva, etc), c’est moins cher à dissoudre, c’est moins cher en frais de tenue de comptes.

Dans votre projet, avec une indivision, la partie administrative risque d’être trop chronophage pour que l’exploitation soit optimum.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#52 02/11/2012 20h00 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Oui vous avez tout à fait raison, je me posais aussi la question d’utiliser le montage suivant :

Sci imposée à l’IS.

En fait le montage global est il y a une société (SCI etc…) qui acquiert des locaux et les loue à une SAS qui va exploiter les locaux (les relouer sur des bails courts,offrir des espaces ouverts loués à la semaine, offrir des services etc…).

Dans ce cas je me demande si les parts de la SAS pourraient être logées dans un PEA donc le dividende distribué par la SAS n’en serait que faiblement imposé (dans la limite de 10% de la valeur initiale des parts) et la SCI fera du déficit pendant 10 ans

Dernière modification par roudoudou (02/11/2012 20h23)

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#53 02/11/2012 20h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Vous décrivez un montage classique (SCI à l’iR louant des locaux nus, à une SAS ayant une activité commerciale, par exemple location de bureaux équipés) (ou SCI IS finançant les meubles des bureaux et louant meublé à la SAS, et SAS exploitant l’activité au quotidien).

Il est tout à fait possible de mettre les actions de la SAS (non cotée) sur un PEA (mais sans doute uniquement  lors de leur souscription). Il serait aussi possible sans doute, si la SAS emploie au moins 2 salariés, d’obtenir une déduction d’ISF sur les souscriptions aux actions de la SAS (mais non cumulable avec le fait de les mettre en PEA, si je ne me trompe pas).

Mais il y a quelques précautions à prendre, comme :
  -> si le dividende versé par la SAS dépasse 10 ou 15% (je ne sais plus le chiffre exact) du prix d’acquisition des actions non cotées (celles de la SAS), alors sur le surplus tous les avantages du PEA ne s’appliquent plus (en particulier il faudra payer les prélèvements sociaux tout de suite, et pas lors de la sortie des fonds du PEA)
   -> si le loyer payé par la SAS à la SCI n’est pas à la valeur de marché (et encore plus si les mêmes personnes sont associés de la SCI et actionnaires de la SAS), le fisc risque d’y trouver à redire.


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#54 02/11/2012 20h51 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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C’esr tout à fait ca, le chiffre est bien de 10% par contre il me semble que si les dividendes versés dépassent de plus de 10% la valeur initiale des parts (je pense que c’est cumulatif et pas annuel) alors ils deviennent imposables à l’IR mais ne remettent pas en cause les autres titres sur le PEA (à confirmer).

Correct également pour les loyers il ne faut pas les sur/sous évaluer sinon redressement.

Avec ce montage, qui n’est pas mal le seul truc qui m’ennuie c’est la limite des 10% pour les versements de dividende, 10% sur an c’est beaucoup 10% sur 10 ans c’est peanuts !

ps = je ne paie pas (encore) l’ISF big_smile

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#55 02/11/2012 22h02 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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- Comment allez-vous obtenir les 50 signatures de caution solidaire pour le prêt souscrit par la SCI ?
- Les 50 sont-ils tous solvables ?
- Où en sont leurs taux d’endettement respectifs ?
- êtes-vous prêt à assumer l’ensemble de l’endettement sur votre seule tête ?
- Seront-ils prêt à apporter de la trésorerie en compte courant si ça ne se passe pas comme prévu ? ou vous faudra-t’il jongler avec des augmentations de capital ? (au risque que le fisc vous accuse de faire appel à l’épargne publique, ce qui est interdit en SCI).
- Quid des associés majoritaires qui voudront sortir prématurément de l’aventure ?


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#56 02/11/2012 23h52 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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roudoudou a écrit :

C’esr tout à fait ca, le chiffre est bien de 10% par contre il me semble que si les dividendes versés dépassent de plus de 10% la valeur initiale des parts (je pense que c’est cumulatif et pas annuel) alors ils deviennent imposables à l’IR mais ne remettent pas en cause les autres titres sur le PEA (à confirmer).

C’est le dividende annuel, pas le cumulé sur N années.

Ca a été mis en place pour limiter certains abus, par exemple le gérant majoritaire à 99% d’une SARL, qui ne se verserait pas de salaire, mais uniquement des dividendes, sur un PEA pour échapper à l’IR….

@sky : La réponse à toutes vos question se trouve au niveau des statuts ou du pacte d’actionnaires.

Dernière modification par GoodbyLenine (02/11/2012 23h54)


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#57 03/11/2012 01h24 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Sky a écrit :

- Comment allez-vous obtenir les 50 signatures de caution solidaire pour le prêt souscrit par la SCI ?
- Les 50 sont-ils tous solvables ?
- Où en sont leurs taux d’endettement respectifs ?
- êtes-vous prêt à assumer l’ensemble de l’endettement sur votre seule tête ?
- Seront-ils prêt à apporter de la trésorerie en compte courant si ça ne se passe pas comme prévu ? ou vous faudra-t’il jongler avec des augmentations de capital ? (au risque que le fisc vous accuse de faire appel à l’épargne publique, ce qui est interdit en SCI).
- Quid des associés majoritaires qui voudront sortir prématurément de l’aventure ?

La réponse tient en un mot, il n’y a pas d’emprunt au départ.
Je pense peut etre faire une SCI a l’ir chacun gerera sa fiscalite par rapport a sa situation

Dernière modification par roudoudou (03/11/2012 02h23)

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#58 03/11/2012 03h10 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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En résumé vous demandez à vos associés de souscrire aux parts de votre SCI en numéraire.
Autrement dit, vous les invitez au restaurant en leur demandant d’apporter leur sandwich.

Si vous me permettez, je ne trouve pas ça très "gentleman".

Pour pousser le vice un peu plus loin, vous pouvez aussi les choisir plus âgés que vous de quelques décennies pour racheter leurs parts au nominal au fur et à mesure de leurs décès dans les 30 années qui viennent. Quitte à les prendre pour des pigeons, autant le faire à fond.


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#59 03/11/2012 08h48 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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roudoudou a écrit :

La réponse tient en un mot, il n’y a pas d’emprunt au départ.

Dans  ce cas vous n’allez pas verser des dividendes les premieres années mais des remboursements de compte courants docn votre limite de dividendes n’apparaitra que plus tard

roudoudou a écrit :

En résumé vous demandez à vos associés de souscrire aux parts de votre SCI en numéraire.
Autrement dit, vous les invitez au restaurant en leur demandant d’apporter leur sandwich.

Voyons Sky , que pensez vous qu’il se passe lorsqu’une banque vosu propose des parts de SCPI , est-ce que la banque dispose de locaux à l’avance , que pensez vous qu’il se passe lorsque vous achetez en VEFA , frequement le montage est réalisé par les apports de chacun

Ce que Roudoudou envisage est un regroupement à plusieurs pour investir, c’est pareil

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#60 03/11/2012 09h14 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Sky a écrit :

En résumé vous demandez à vos associés de souscrire aux parts de votre SCI en numéraire.
Autrement dit, vous les invitez au restaurant en leur demandant d’apporter leur sandwich.

Si vous me permettez, je ne trouve pas ça très "gentleman".

Pour pousser le vice un peu plus loin, vous pouvez aussi les choisir plus âgés que vous de quelques décennies pour racheter leurs parts au nominal au fur et à mesure de leurs décès dans les 30 années qui viennent. Quitte à les prendre pour des pigeons, autant le faire à fond.

Pardonnez moi mais je ne comprends pas votre réaction

Ca n’est pas une question de gentleman, si vous allez voir une banque maintenant pour emprunter a 50 en sci (ce que j’ai fait) elle vous baladera et demandera une caution solidaire même en prenant une hypothèque sur le bien et même si vous apportez 50% en cash, ce qui n’est pas acceptable pour nous.

L’idee est donc de démarrer 100% cash de balancer l’endettement sur chacun a travers une structure a l’ir de cette façon chacun décide ou pas si il veut emprunter pour apporter son cash a la SCI. Ce montage est plus simple et permet a chacun de choisir si il veut utiliser le levier du crédit. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans ce cas.

Si lest parts de la SAS sont logées en PEA alors je pourrai aussi distribuer des dividendes avec des impôts allégés

Dernière modification par roudoudou (03/11/2012 09h21)

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#61 03/11/2012 09h24 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Philippe30 a écrit :

Dans  ce cas vous n’allez pas verser des dividendes les premieres années mais des remboursements de compte courants docn votre limite de dividendes n’apparaitra que plus tard

Bonjour,

Pas trop compris, la limite des 10% de dividendes est attachée a la SAS dont les parts sont en pea, pas a la SCI.

Cdt,

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#62 03/11/2012 15h41 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Sur les principes, ce qu’on peut à présent comprendre du montage envisagé par roudoudou semble se tenir.

Il lui reste à bien informer ses (50) associés des conséquences de leurs choix, en particulier au niveau fiscalité (bénéfices de la SCI à déclarer à l’IR, intérêts et frais d’emprunts perso mais dédiés à la SCI pour financer l’apport à la SCI à déduire, conséquence du logement des actions de la SAS en PEA -vérifier si leur banque le fait-, etc.) et patrimonial (faible liquidité de l’ensemble de l’investissement pendant pas mal d’années, etc.).


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#63 03/11/2012 18h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Justement il me semble que binck par exemple ne loge pas les titres non cotés dans un PEA, je me demande bien quelle(s) banques peuvent le faire…

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#64 03/11/2012 21h04 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Ma banque privée le fait, mais j’ai du remplir qqs paperasses supplémentaires, et leur service n’est pas le même qu celui des "low costs" (leurs couts non plus, hélas….).


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#65 03/11/2012 21h38 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Je travaille en banque (c.f ma présentation - gestion d’actifs) je vais m’y renseigner pour voir si ils le font, j’aurai peut être une ristourne..

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#66 04/11/2012 06h52 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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roudoudou a écrit :

Philippe30 a écrit :

Dans  ce cas vous n’allez pas verser des dividendes les premieres années mais des remboursements de compte courants docn votre limite de dividendes n’apparaitra que plus tard

Bonjour,

Pas trop compris, la limite des 10% de dividendes est attachée a la SAS dont les parts sont en pea, pas a la SCI.

Cdt,

Je ne connais pas cette notion de restriction de 10% , il faut voir avec GBL qui l’a souligné dans le post 53

GBL a écrit :

Mais il y a quelques précautions à prendre, comme :
  -> si le dividende versé par la SAS dépasse 10 ou 15% (je ne sais plus le chiffre exact) du prix d’acquisition des actions non cotées (celles de la SAS), alors sur le surplus tous les avantages du PEA ne s’appliquent plus (en particulier il faudra payer les prélèvements sociaux tout de suite, et pas lors de la sortie des fonds du PEA)
   -> si le loyer payé par la SAS à la SCI n’est pas à la valeur de marché (et encore plus si les mêmes personnes sont associés de la SCI et actionnaires de la SAS), le fisc risque d’y trouver à redire.

Philippe


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#67 04/11/2012 20h01 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Lise Le Blog de la Banque et du Patrimoine: Fiscalité des dividendes de titres non cotés dans un PEA et l’article 157 5° bis du CGI et l’instruction fiscale du 1er août 2008 qui prévoit que les dividendes excédant 10% de la valeur des titres non côtés détenus dans le PEA sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu sans possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire.


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#68 04/11/2012 20h30 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Oui oui je suis d’accord, je réagissais juste à la remarque de Philippe. En tous cas la référence va me servir ;-)

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#69 05/11/2012 22h25 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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@ Philippe 30 et GBL

Bonjour,

suite à vos interventions sur ce fil, vous évoquez la possibilité de créer une sci dite holding.

Auriez-vous la gentillesse de bien vouloir préciser à nouveau le fonctionnement d’une telle structure et le but poursuivi en la matière.

Merci encore pour vos éclaircissements,

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#70 05/11/2012 22h36 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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GoodbyLenine a écrit :

Sur les principes, ce qu’on peut à présent comprendre du montage envisagé par roudoudou semble se tenir.

Il lui reste à bien informer ses (50) associés des conséquences de leurs choix, en particulier au niveau fiscalité (bénéfices de la SCI à déclarer à l’IR, intérêts et frais d’emprunts perso mais dédiés à la SCI pour financer l’apport à la SCI à déduire, conséquence du logement des actions de la SAS en PEA -vérifier si leur banque le fait-, etc.) et patrimonial (faible liquidité de l’ensemble de l’investissement pendant pas mal d’années, etc.).

D’après ce que j’ai pu également lire il y aurait la piste de la SNC a la place de la SCI, bien évidemment avec les defauts associés à savoir que les associés sont responsables sur leur patrimoine perso + cotisations sociales mais qui permettrait de se placer en BIC

Dernière modification par roudoudou (06/11/2012 06h48)

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#71 06/11/2012 03h46 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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oxygen a écrit :

@ Philippe 30 et GBL

Bonjour,

suite à vos interventions sur ce fil, vous évoquez la possibilité de créer une sci dite holding.

Auriez-vous la gentillesse de bien vouloir préciser à nouveau le fonctionnement d’une telle structure et le but poursuivi en la matière.

Merci encore pour vos éclaircissements,

Une holding est une société contrôlant d’autres sociétés. Ca permet de faire passer du cash d’une société ça une autre avec une fiscalité différente (généralement plus favorable) qu’en le faisant passer par le patrimoine privé d’une personne physique.

Exemple : SociétéPère contrôle 100% (ou moins) de SociétéFils1 et SociétéFils2 (en plus d’autre choses) qui détient des actifs. Lorsque SociétéFils1 génère du cash, vend des actifs, etc. (ou que la SociétéFils1 est cédéee) du cash peut remonter dans SociétéPère, qui peut alors l’utiliser, par exemple l’injecter dans (son CCA de) SociétéFils2. La fiscalité sera bien différentes de celle où SociétéFils1 et SociétéFils2 seraient toutes deux détenues en direct par une personne physique.

Je ne vais pas m’étendre ici sur les divers impacts possibles (et je ne suis d’ailleurs pas assez compétent pour cela). Ce n’est intéressant que si les sommes en jeu sont déjà très conséquentes, et il est préférable de faire intervenir des professionnels compétents avant de s’y lancer.

Je pense que ce n’est possible qu’avec des sociétés à l’IS, et j’ignore si on peut le faire avec des SCI.

Si M.Columbidae crée et développe une start-up, puis la revend, et souhaite utiliser les fonds reçus pour d’autres investissements, il n’aura pas d’imposition à IR+15.5% lorsque la start-up est détenue par une holding (sauf éventuellement sur le cash qu’il sortira vers son patrimoine personnel).


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#72 08/11/2012 16h02 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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roudoudou a écrit :

Justement il me semble que binck par exemple ne loge pas les titres non cotés dans un PEA, je me demande bien quelle(s) banques peuvent le faire…

Boursorama le fait, Credit mutuel le fait.

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#73 21/11/2012 20h21 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob a écrit :

Mon comptable a du mal à me conseiller sur ce point, j’ai fait pas mal de recherche sur le net j’avoue que j’ai un peu de mal à me décider.

J’ai acheté un bâtiment l’année dernière 270K€ HT, j’y ai fais pour 380K€ HT de travaux, il est loué depuis ce mois ci, 65k€ HT /an + les charges.

Donc j’ai investi 650k€ HT (dont 640k€ avec un prêt sur 15 ans à 3.90%) au travers d’une SCI qui est pour l’instant à l’ir avec l’option TVA.

Or si j’ai bien compris dans quelques années lorsque les intérêts de prêt vont diminués je risque de me retrouvé avec un impôt sur le revenu important que je risque d’avoir du mal à regler.

Actuellement nos revenus sont de 45k€ par ans pour 2.5 parts.

Donc la question que je me pose c’est est ce que je dois passer la SCI à l’is pour bénéficier de l’amortissement ? de l’impot société à 15% ?

Une nouvelle question concernant ma SCI, qui est finalement à l’IR pour le moment.

J’ai pour projet d’acquérir un autre local commercial, environ 350k€, sans travaux. Le mieux est il de créer une nouvelle SCI à l’IS cette fois, ou bien de le mettre dans la SCI à l’IR déjà existante.

Dans ce cas les travaux qu’il me reste à déduire du 1er local peuvent ils être déduit sur le 2e comme ils seront tous les 2 dans la même SCI?

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#74 04/12/2012 20h38 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Un petit effort je suis sûr que vous avez réponse à ma question.

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#75 05/12/2012 02h34 → SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ? (sci ir, sci is)

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Bob,   Votre question est assez incompréhensible (on ne connais rien de vos critères de choix par ex), et il manque plein d’infos sur votre situation pour pouvoir même commencer à y répondre. Pour les travaux, un bon expert comptable doit pouvoir répondre, et vous prouver avec les textes associés (le Mémento Comptable 2016 - Éditions Francis Lefebvre doit déjà faire l’affaire) que sa réponse est exacte.


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