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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#351 28/03/2014 10h57 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
Réputation :   70 

Je voudrais vous donner un élément de réponse concernant le comportement moutonnier : le problème n’est pas que X ou Y suive aveuglément les initiatives d’IH; mais qu’ils se permettent ensuite de l’inonder de mails de questionnements voire de reproches déguisés, quant au choix de cet investissement, (malgré les incessants rappels juridiques comme quoi IH ne saurait être responsable du choix d’autrui, puisqu’il ne fait qu’indiquer SA voie, sans pour autant conseiller de la suivre !)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#352 28/03/2014 12h02 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Réputation :   51 

InvestisseurHeureux a écrit :

Voilà, 145 000 € sur Cominar. Ce sera mon Immorente à moi. :-) Sauf qu’à la place d’avoir payé 14 500 € de frais de souscription, j’ai payé 0 frais de courtage.

J’ai également arbitré Thomson Reuters et Western Union, deux lignes qui étaient trop petites pour renforcer HCP :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ih-20130327.gif

L’objectif de 2000 € mensuels brut est atteint :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … 130327.gif

Pour l’atteindre en Net, il faudra compter sur les hausses de dividendes au fil des années.

50 % de votre rente vient du CAD. Une expatriation en perspective dans notre ancienne colonie ?

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#353 28/03/2014 12h21 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Réputation :   11 

un grand bravo à IH pour cet objectif atteint !!

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#354 28/03/2014 16h07 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Réputation :   96 

Alexis92 a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Voilà, 145 000 € sur Cominar. Ce sera mon Immorente à moi. :-) Sauf qu’à la place d’avoir payé 14 500 € de frais de souscription, j’ai payé 0 frais de courtage.

J’ai également arbitré Thomson Reuters et Western Union, deux lignes qui étaient trop petites pour renforcer HCP :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ih-20130327.gif

L’objectif de 2000 € mensuels brut est atteint :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … 130327.gif

Pour l’atteindre en Net, il faudra compter sur les hausses de dividendes au fil des années.

50 % de votre rente vient du CAD. Une expatriation en perspective dans notre ancienne colonie ?

C’est vrai qu’à ce niveau c’est carrément un choix stratégique

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#355 28/03/2014 17h50 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Job a écrit :

Je voudrais vous donner un élément de réponse concernant le comportement moutonnier : le problème n’est pas que X ou Y suive aveuglément les initiatives d’IH; mais qu’ils se permettent ensuite de l’inonder de mails de questionnements voire de reproches déguisés, quant au choix de cet investissement, (malgré les incessants rappels juridiques comme quoi IH ne saurait être responsable du choix d’autrui, puisqu’il ne fait qu’indiquer SA voie, sans pour autant conseiller de la suivre !)

Quand on est un mouton, il faut rester discret wink

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#356 28/03/2014 19h05 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Réputation :   21 

InvestisseurHeureux a écrit :

L’objectif de 2000 € mensuels brut est atteint :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2 … 130327.gif

Je me joins à mes petits camarades pour vous féliciter pour cet objectif atteint.

Cela dit, je remarque que sur un dividende mensuel moyen de 2024€, vous avez plus de 47% qui proviennent d’une seule ligne : Cominar (957€ mensuels sur 2024).

N’est-ce pas un peu risqué en terme de diversification ? Car dans l’hypothèse où Cominar supprimerait dans les années à venir son dividende (pour X raisons, c’est une hypothèse), vos revenus provenant de ceux-ci seraient presque divisés par 2.


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#357 28/03/2014 19h05 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Administrateur
Réputation :   1309 

Alexis92 a écrit :

50 % de votre rente vient du CAD. Une expatriation en perspective dans notre ancienne colonie ?

Vous oubliez les dividendes de mon site eCommerce, que je ne détaille pas et qui sont en EUR.

Cela dit, je suis plutôt serein d’être fortement exposé à l’USD et au CAD au niveau de mon portefeuille de titre. Comme je le disais, hormis la forte exposition au Québec, j’estime avoir fait une bonne affaire avec Cominar, a fortiori quand je compare avec nos SCPI françaises (en terme de rendement, liquidité, frais de transaction, fréquence du coupon).

Et tous les jours, je me réjouis d’avoir quitter mon ancien job et l’IDF, vous n’imaginez pas. :-)

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#358 28/03/2014 19h41 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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C’est dingue, pour l’immobilier en direct (j’en fais partie) on investi en "one shot" ou presque avec une somme au moins identique à votre ligne cominar sans se faire assaillir de  questions du style "et si l’immeuble ne se loue pas ?" "et si le quartier évolue mal et fait perdre de la valeur au bien ?" "L’immobilier est en train de chuter…" etc… etc…

Les préjugés ont la vie dure entre l’immobilier et les actions (foncières).

Dernière modification par GM (28/03/2014 19h45)

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#359 28/03/2014 21h03 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Quitter l’IDF, c est vrai que c est fabuleux, je l ai vécu aussi

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#360 29/03/2014 10h40 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Je confirme, aToulon, je connais aussi ce plaisir !

Dernière modification par philippe77 (30/03/2014 15h39)


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#361 29/03/2014 13h01 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Par contre, il me semble aussi que vous avez la chance d’avoir un compte en Dollars, ce qui vous permet aussi d’éviter le change s’il est défavorable.


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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#362 29/03/2014 13h15 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Bonjour, Philippe.

Deux choses toutes simples me gênent à propos de Cominar en tant que placement sécuritaire d’épargne à long terme:

1- Le cours d’aujourd’hui est celui de Février 2005, soit même valeur absolue qu’il y a 9 ans, ce qui, avec l’inflation, constitue une perte importante en valeur.

2- Le dividende n’a pas augmenté du tout depuis 6 années (05-2008), ce qui constitue aussi une forte perte avec l’inflation, et me paraît un gros problème en termes de rente.

A cause de cela, je n’arrive pas à considérer Cominar comme un placement de rentier.
On est loin des "Dividend Aristocrats", non ?

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#363 29/03/2014 14h21 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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rendev a écrit :

1- Le cours d’aujourd’hui est celui de Février 2005, soit même valeur absolue qu’il y a 9 ans, ce qui, avec l’inflation, constitue une perte importante en valeur.

2- Le dividende n’a pas augmenté du tout depuis 6 années (05-2008), ce qui constitue aussi une forte perte avec l’inflation, et me paraît un gros problème en termes de rente.

Si le dividende et le cours sont les mêmes qu’en 2005, cela signifie que quelqu’un étant rentré sur la valeur à ce moment-là a bénéficié d’un rendement de 7,5 % par rapport à son cours d’achat. De plus il y a la possibilité de réinvestir les dividendes chaque mois.

Un placement qui rapporte 7,5 % en intérêts composés me paraît battre largement l’inflation.

100000 € investis à 7,5 % en intérêts composés, ça vous donne en 2014 : 100000*1,075^9 = 191723,87 €.

En réalité, avec la période 2008-2009 où les dividendes ont pu être réinvestis sur un nombre plus élevé de titres, le rendement de l’investissement aura été encore meilleur.

Après la question c’est de savoir si on est à l’aise avec ce type d’investissement et si l’on comprend ce que l’on fait. Nul doute que c’est le cas d’IH, pas toujours de ceux qui le suivront. Personnellement ce type de valeur ne fait pas partie de mon univers d’investissement, ça ne me "parle pas".

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#364 29/03/2014 14h29 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Sans vouloir répondre à la place de IH, tout dépend de la composition de votre portefeuille. Il n’est pas plus malvenu d’investir dans des placements au revenu stable dans le temps (et au revenu immédiat élevé) que dans des dividend aristocrats (au revenu immédiat plus faible mais croissant).

Pour schématiser, si j’ai un portefeuille investi à 50% dans Cominar à 8% de rendement spot et dont on attend un dividende stable et à 50% dans Coca-Cola à 3,2% de rendement spot mais dont on attend une croissance du dividende de 8% par an, mon portefeuille a un rendement de 5,6% et une croissance du rendement légèrement supérieure à 2%. Comme en théorie la BCE est tenue de maintenir l’inflation proche mais en dessous de 2%, c’est un portefeuille qui devrait suivre l’inflation officielle (nous faisons abstraction ici du débat sur l’inflation réelle ou de l’impact devise!). Il n’est pas exclu, par ailleurs, que Cominar augmente son dividende à nouveau, ils l’ont déjà fait par le passé !

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#365 29/03/2014 17h25 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Derival a écrit :

Après la question c’est de savoir si on est à l’aise avec ce type d’investissement et si l’on comprend ce que l’on fait.

Je pense que vous avez bien résumé la situation, Cominar c’est assez basique, des immeubles, une stratégie de croissance par endettement.

Le risque c’est bien sur un drowdown de 50% sur un an (2009) mais aussi la parité EUR/CAD.

Indépendamment de la politique de div, le dividende pourra recroitre si le FFO croit toutes choses égales par ailleurs.

A titre personnel et sur cet investissement bien précis je pense que c’est très différent de CYS (qui a une position directionnelle (car partiellement couverte uniquement) avec levier sur les taux) donc que la comparaison n’avait même pas lui d’être

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#366 29/03/2014 18h35 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Effectivement la comparaison avec CYS ne se justifie pas à mon sens, on ne parle pas du tout du même genre de levier…
A l’inverse celle avec Immorente peut être vue comme un peu osée aussi, Immorente n’intégrant pas ou peu de levier (enfin en pratique si, si on y inclut le crédit 20 ans habituellement contracté pour y souscrire, mais psychologiquement ce n’est pas tout à fait pareil car le drawdown de 50% en un an sur la prix pur de la part est une éventualité ayant une probabilité moindre).

Quant au fait de choisir des foncières pour une partie "gros dividendes" (avec faible croissance potentielle de celui-ci) sur un portefeuille de rentier, cela me semble largement + pertinent que de charger sur des croissances lentes type Orange ou Gdfsuez qui elles finissent par couper ce dividende. Si on espère un dividende important et la pérennité de celui-ci, les foncières peuvent très bien tenir ce rôle.
Après contrairement à une partie actions où on viserait la plus-value et une concentration sur ses meilleures idées pourrait alors être recommandable, je préfère pour ma part sur ce qui est du "pur rendement" comme les foncières diversifier sur des lignes équilibrées que de tout charger sur une seule ligne (fut-ce elle un poil + décotée sur sa NAV que les voisines)…Mais chacun est libre de ses choix.

Dernière modification par julien (29/03/2014 20h44)

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#367 29/03/2014 20h37 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Félicitations à IH pour l’atteinte de son objectif.

Tout ses efforts et le suivi de son processus sont une démonstration "live" que l’ont peut y arriver en s’y donnant les moyens financiers et extrafinanciers

Puisse votre exemple être pédagogique et inspirer d’autre apprentis rentiers.

Concernant la sur pondération massive en COMINAR, j’aurais pour ma part une crainte …fiscale..

Le fiscalité mouvante est une véritable plaie et j’aurais peur que le traitement fiscal soit l’objet de changements défavorables…que la convention fiscale qui permet un remboursement partiel en crédit d’impôt des dividende soit amendée/dénoncée par exemple.
Vous me direz qu’en investissant sur de l’immobilier en direct vous êtes également sujets aux changements de fiscalités.
Simplement, il est plus "facile" politiquement de "taper" sur les actionnaires que sur les français propriétaires immobiliers . L’on connait le courage et le degré d équité de nos hommes politiques sur ce genre de sujets.

IH, avez vous chiffré le montant du crédit d’impôts COMINAR qu’il vous sera crédité sur votre IFU et restitué par le fisc français?
Moi j’aurais peut être attendu un exercice fiscal entier pour s’assurer du traitement convenable avant d’investir de telles sommes..car cet élément n’est pas mince dans le calcul du rendement net du portefeuille

Merci encore pour votre travail.

Jean

Dernière modification par jean (29/03/2014 21h01)

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#368 29/03/2014 20h48 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Sur la fiscalité, je trouve quêtre propriétaire de Cominar est qqch de + confortable que de l’immobilier en direct. Si jamais le risque survenait (suppression de l’abattement de 40% ou du crédit d’impôts), cet effet franco-français n’aurait a priori pas d’incidence sur le prix de Cominar. IH n’aurait alors qu’à appuyer sur le bouton de son mulot pour changer son fusil d’épaule (et ce sans frais conséquents). Allez faire ça avec de l’immo physique si les règles fiscales changent soudainement en défaveur de l’investisseur…

Dernière modification par julien (29/03/2014 20h49)

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#369 29/03/2014 20h54 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Un autre élément à prendre en compte en cas de fiscalité qui deviendrait trop défavorable: rien n’empêchera IH de quitter la France pour payer ses impôts ailleurs…

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#370 29/03/2014 22h45 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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J’ai beau retourner la question dans tous les sens, je n’arrive pas à comprendre l’intérêt de placements comme Cominar:

- Le dividende n’a pas augmenté depuis 6 ans, ce qui correspond à une forte baisse en euros constants.

- Le cours d’aujourd’hui est celui d’il y a 8 ans en dollars courants, donc une forte baisse en euros constants.

Si je regarde concrètement ce que ça aurait donné d’investir dans Cominar il y a 6 ans:
(sans tenir compte des pertes/gains de change)

Ayant acheté 21.75 dollars CAD de Cominar en mai 2008, j’aurais aujourd’hui sur mon compte 25.60 CAD (26.78 en composant les intérêts) = cours 18.40 + dividendes composés. Soit  + 22% en 6 ans.

L’inflation a porté 21.75 de 2008 à  ± 26 en France, soit +20%.  Donc on a juste "fait" l’inflation.
Et il faut encore retirer les impôts à payer. Donc finalement --> perte.

Plus la grande peur ressentie lors de l’effondrement de plus de 50% en 2009 !

Investir dans un fonds d’obligations assez régulier comme Union Obli Long Terme aurait donné:
mai 2008= 66 - aujourd’hui= 93.86 - Progression + 41 %.  Drop-down maximum -5% sur 12 mois.

Donc je dois être particulièrement stupide, mais pour moi, Cominar est un type de placement perdant à long terme. Et en tous cas, ne générant aucun revenu, au mieux il annule l’inflation, et encore, à condition d’acheter à un plus bas et de vendre au bon moment, sinon c’est la perte en monnaie constante.

Si je me trompe, soyez gentils de me dire où est mon erreur, je ne vois pas.

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#371 30/03/2014 00h47 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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InvestisseurHeureux a écrit :

L’objectif de 2000 € mensuels brut est atteint
…/…
Pour l’atteindre en Net, il faudra compter sur les hausses de dividendes au fil des années.

Pour ma part, je reste un peu interpellé par cette volonté de dégager 2k€ de dividendes mensuels.

Je considère que pour une personne indépendante financièrement, ce qui compte vraiment, ce n’est pas de disposer d’un flux de "revenus" mensuel régulier (un peu comme un salarié), mais que le patrimoine augmente suffisamment [*] pour préserver la situation (d’indépendance financière), et comporte une poche de liquidités (ou d’investissements suffisamment liquides) permettant de financer le train de vie.
[*] Il faut juste que les prélèvements dans cette poche de liquidité n’excèdent pas l’augmentation de la valeur du patrimoine dans la durée, sinon la situation n’est pas pérenne.

Pour ma part, une fréquence élevée de dividendes (qui semble préférée par certains) est plutôt un mauvais point, car ça complique le suivi (les dividendes, leurs retenues à la source, leur fiscalité, le change CAD/EUR, etc.), et je préfère percevoir un dividende annuel, plutôt que 12 dividendes mensuels (ou 365 dividendes quotidiens en poussant la chose jusqu’à l’absurde). Une personne ayant atteint l’indépendance financière ne devrait guère avoir de soucis à gérer sa trésorerie, même avec quelques a-coups dans ses "rentrées".

J’ai aussi tendance à considérer que 30% du patrimoine sur une seule ligne, mieux vaut l’éviter si c’est possible (et au niveau des foncières, ça l’est et c’est même un de leurs atouts), car l’expérience prouve que le meilleur investissement d’aujourd’hui peut néanmoins réserver une bien mauvaise surprise. Comme SerialTrader, mes plus belles gamelles sont toutes liées à un investissement qui semblait tellement favorable que j’ai dérogé à mes règles de risk management (et investi dessus une trop grosse proportion de mes actifs). Parfois on n’a guère le choix (par ex: sa RP, son entreprise), mais quand on l’a pourquoi prendre ce risque ? Et ce n’est pas parce que j’ai raté mes plus beaux gains potentiels parce que j’avais respecté ces règles, évitant de miser 2x ou 4x plus que le raisonnable dans des cas s’avérant favorables, qu’y dérogé aurait été le bon choix. 
Avec une forte conviction sur une actuelle décote de Cominar, ne vaudrait-il pas mieux limiter la ligne à 5-10% et consacrer 1-2% à des options à gros levier sur ce même titre ? (Et idem si forte conviction sur la décote du CAD, via d’autres instruments ?)

@rendev : Comparer le passé de Cominar depuis 2005 avec celui d’un fond oblig ne permet pas de conclure grand chose de pertinent (surtout avec durant la période utilisée : une crise immo + les grosses banques centrales poussant les taux vers le bas). Il suffirait de remplacer 2005 par une autre date, ou de prendre un autre fond oblig, pour arriver à d’autre conclusions.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#372 30/03/2014 10h48 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Rendev :

Vous oubliez que Cominar est une foncière gérée activement. Elle ne détient plus du tout le même patrimoine qu’en 2008 : il est aujourd’hui beaucoup plus diversifié, de meilleure qualité. La LTV a été abaissée tout en maintenant l’AFFO et les maturités des emprunts sont tout à fait maitrisés.
Si IH achète aujourd’hui c’est qu’il y a :
1/ une décôte de 20% sur la NAV
2/ une parité EURCAD qu’il juge favorable

Il y a là un gisement de surperformance possible de, à la louche, 15 à 30% par rapport à la NAV et de quelques % supplémentaires par rapport à l’effet devise. Combien d’années d’inflation cela compenserait-il ? Rappel : Cominar valait jusqu’à 25.50 CAD il y a moins de 2 ans ! 

Par ailleurs, en suivant ce même raisonnement, IH n’aurait pas acheté Cominar en 2008 mais en 2009, par exemple  à 11$ : refaites vos calculs dividendes inclus, sachant que celui-ci n’a pas été diminué pendant la crise !

Je répète par ailleurs ce que j’ai écrit plus haut : Cominar tout seul ne fait pas un bon portefeuille. Cominar juxtaposé à d’autres actifs peut faire un portefeuille parfaitement capable de :
1/ générer un rendement suffisant, immédiatement, pour vivre des revenus récurrents générés
2/ maintenir la valeur de l’ensemble et les distributions générées par rapport à l’inflation

GBL :

C’est le fameux débat entre « income investors » et « total return investors » qui fait rage dans le monde anglo-saxon. Vous admettrez qu’il est plus facile de se dire, après un  bull market de 5 ans, qu’on arrivera à générer, de manière récurrente, des plus-values pour compenser les retraits effectués sur la poche de liquidités de son patrimoine.

Le fait est que lors de la dernière crise, les retraités US qui ont souffert le plus sont ceux qui avaient une approche « total return » : contraints au bout de quelques temps de vendre des actifs fortement dépréciés. Ceux qui se contentaient de vivre des dividendes ont seulement souffert de moins-values latentes, leur train de vie n’a été nullement impacté. Lors du prochain bear market, il y aura à nouveau des dégâts parmi ceux qui comptent sur les PV de manière récurrente !

Finalement, c’est la taille du patrimoine qui est décisive : avec 400K vous pouvez être rentier immédiatement en acceptant d’investir sur des actifs qui privilégient un rendement actuel élevé, pour partie au détriment de la performance future (there is no free lunch, comme on dit!). Avec le double, le triple etc. la problématique n’est pas la même !

Dernière remarque GBL : n’oubliez pas que les actions à dividendes mensuels existent surtout en Amérique du nord… où la fréquence de paiement des salaires est, très souvent, de 2 semaines ! Rien de surprenant à ce que les investisseurs préfèrent aussi des rentrées d’argent régulières de leurs placements mobiliers !

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#373 30/03/2014 11h14 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Honnetement , je trouve tout ce debat plus ou moins sterile .
Chacun voit midi a sa porte et IH ne va pas se re-re-re-re-re-re-re-justifier d’avoir acheté 145000 euros de Cominar au lieu d’une vulgaire autre SCPI .

Bravo a vous IH et may the force be with you !

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#374 30/03/2014 11h15 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Je comprends qu’à moitié ce débat :
Dans une approche total return, si vendez la partie équivalente au montant des dividendes, c’est la même chose ? (aux frais et à l’imposition prêt)

L’application dans notre cas : vous prenez sur une assurance vie un fonds Reit Europe du nord de qualité (qui reste certe à trouver, et à comparer à sa conviction sur Cominar). Vous pouvez décider du rendement long terme de votre fonds (sur les Reit US c’est plus de 8%, mais on peut être conservateur et prendre 4%, ce qui le cas actuellement), et donc retirer régulièrement de votre fonds l’équivalent sans vous poser de question. Si votre assurance vie a plus de 8 ans, vous payez disons 0,6% frais de garde, 15,5% de prélèvements sociaux et 7,5% maximum d’impôt sur le revenu (évidemment vous n’avez pas l’abattement de 40%)

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#375 30/03/2014 12h32 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Sauf que la bourse ne promet pas d’offrir des valeurs de rachats cohérentes à court/moyen terme. Vous pouvez très bien avoir une action qui côte -50% pendant quelques années sans réelles raisons.

Alors que le dividende c’est économique, chaque € distribué c’est 1€ en moins sur le compte de la boite que le cours soit cohérent ou pas c’est sans impact.

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