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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#326 25/03/2014 11h38 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Administrateur
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Olivier78 a écrit :

Oui ça en dit long sur les préjugés culturels qui sont pourtant très peu présent sur ce forum, mais qui ressortent parfois :

- sur ce forum, on ne voit quasiment jamais quelqu’un critiquer un investissement de 100K d’un coup sur une SCPI

- dans la vie de tout les jours, on n’entends jamais quelqu’un critiquer un investissement immobilier de 100K d’un coup voir le triple ou quadruple.

Mais là, IH investit en plusieurs fois (certes rapprochées) 95K dans une foncière cotée et essuie de nombreuses critiques.

Finalement, les actions gardent leur mauvaise image même ici  smile

Je précise également que les quelques ordres pour atteindre la position de 95 k€ m’ont couté 0 EUR, avec les parrainages Binck. Même sans cela, le coût aurait été hyper modeste.

J’aimerais bien qu’on me dise, quel investissement "immobilier" de 95 k€ peut être construit pour 0 EUR et 4 clics de souris.

La même chose sur Immorente m’aurait couté 9 500 € ou au moins plusieurs milliers d’EUR avec de l’immobilier en direct, sans compter le temps perdu en paperasse etc (et même si je suis "rentier", mon temps libre a un coût).

Je ferais le bull case détaillé sur Cominar dans la newsletter de cette semaine.

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#327 25/03/2014 13h56 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Je maintiens qu’il serait opportun de couvrir le risque de taux… Au moins a court terme.

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#328 25/03/2014 14h46 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Désolé mais je vais poursuivre le HS qui dure depuis qq posts.
J’aimerai savoir si j’ai compris votre remarque.
En simplifiant considérablement: Cominar fait rouler sa dette. Donc si les taux montent, leur dette s’accroît => pas bon. Est ce juste?

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#329 25/03/2014 15h04 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Administrateur
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Crosby fait référence à CYS.

Le risque de taux me semble limité sur Cominar, l’essentiel de la dette est à taux fixe, avec une maturité moyenne en phase avec la durée résiduelle moyenne des baux.

D’autre part, puisque le taux de capitalisation des immeubles est de 6,7%, la valorisation de ceux-ci devrait résister à une hausse des taux longs (même principe que pour les obligs, plus le taux est élevé, moins c’est sensible).

Sur Cominar, de mon point de vue, le risque porte surtout sur la région Québec/Montréal. En cas de détérioration des conditions économiques locales, Cominar qui y est fortement exposé en pâtirait (hausse du taux de vacances des immeubles, donc diminution des loyers, etc.).

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#330 25/03/2014 15h48 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Je veux bien que le risque immobilier de bureaux soit faiblement corrélé au risque immo de logement mais j’ai du mal à croire qu’il soit nul..

certains disent (pas moi je suis ignare en la matière qu’il existe une bulle au Canada..) mais de là à dire qu’il n’y a pas de risque sur les reit…

les 2 questions pour moi:
==> ne serait-on pas en haut de cycle?
==> as-t-on les moyen d’avoir l’assurance que le risque d’un eventuel crack immo residentiel ne "contiminerait" pas l’immo de bureaux?
Car pour moi - ignare en la matière - l’explosion d’une bulle peut avoir tout un tas de conséquences sur l’économie réelle, sur les entreprises et donc sur le marché immo de bureaux..

De plus le "deleveraging" des foyers Canadians ne semble pas avoir été amorcé.. et j’imagine que cet endettement doit etre consituté en premier par des prets immo

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1697_delever.jpg

lien article complet sur bulle canadienne:
Canada Has Its Own Housing Bubble?And It’s About to Burst | TIME.com

Dernière modification par Q2000 (25/03/2014 15h49)

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#331 25/03/2014 16h05 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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IH, je suis bien d’accord avec l’argument que [rendement fixe sur les actifs] - [dette fixe] couvre le risque de taux au niveau des actifs. Disons même qu’il n’y a pas de risque de taux au niveau du montant des dividendes (comme ce serait naturellement le cas avec CYS).
Cependant les divs futurs sont un flux a priori constant, et donc l’action Cominar est assez proche d’une perpétuelle avec un coupon de 6%. Et ce genre de chose, ça a bel et bien une duration. A moins que le montant de dividende ne croisse lorsque les taux montent, il y aura forcément une sensibilité. C’est comme sur les preferred stocks qui peuvent n’avoir aucune exposition particulière de leur dividende aux taux d’intérêt. Il n’en reste pas moins que si les taux montent, le facteur de discount utilisé pour actualiser les flux futurs baisse (ie le taux monte), et donc la valeur de l’action devrait baisser.

Edit pour clarifier cette histoire de discount.

Dernière modification par crosby (26/03/2014 03h06)

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#332 25/03/2014 17h29 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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crosby a écrit :

Il n’en reste pas moins que si les taux montent, le discount utilisé pour actualiser les flux futurs baisse

Vous voulez dire que le discount monte plutot ?

Je suis totalement en ligne avec votre analyse sauf que j’ajouterais que c’est comme si c’était une perpet de 6% indexée sur l’inflation.

Donc si les taux montent et il y a de la croissance et inflation (environnement inflationiste) je pense qu’il n’est pas acquis que Cominar chute

Dernière modification par roudoudou (25/03/2014 17h32)

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#333 25/03/2014 18h20 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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même avis que roudoudou sur cominar (ou toute REIT de ce type )

Si les taux montent, Cominar va forcément impacter cela sur les loyers.
La crainte réelle est clairement exposée par IH, la santé économique de la région de Montréal.
Si cette santé économique est en berne, le rendement va forcément baisser (vacance locative) mais pas devenir nul.
Si les taux montent et que l’économie locale souffre, le pricing power ne sera pas possible ou engendrera une trop forte vacance locative et donc baisse du rendement qui pourrait dans ce cas atteindre 0 ou même négatif.
La crainte de voir un rendement nul ou négatif vient donc d’une corrélation de deux facteurs.
Quel est le risque de les voir réunis ensemble ?

L’argument de dire qu’il est exceptionnellement facile et peu cher d’acheter de l’immobilier ainsi est vrai mais il n’explique pas le fait d’acheter et d’exposer son portefeuille à une  valeur de la sorte. (Contraire à la règle de diversification que prône le livre d’IH)

Bref je suis carrément positif sur cominar mais pas en y mettant 30% (la valeur absolue en € m’importe peu)

Dernière modification par snoobrouf (25/03/2014 18h21)

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#334 25/03/2014 18h23 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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snoobrouf a écrit :

même avis que roudoudou sur cominar (ou toute REIT de ce type )

Si les taux montent, Cominar va forcément impacter cela sur les loyers.

Ah bon ? De telles clauses sont prévus dans les baux ?

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#335 26/03/2014 09h09 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Sissi a écrit :

Ces commentaires plutôt critiques me font réagir !

Il n’est pas question de critiquer qui que ce soit, et personne ici n’a plus à justifier de l’admiration et du respect qu’il (ou elle) éprouve pour IH, l’homme comme son oeuvre. Je vous rappelle qu’un forum est fait pour discuter, et une thèse d’investissement pour être éprouvée.

Même si j’ai de l’habituel comportement moutonnier des investisseurs une idée très arrêtée, même volontiers cynique, soyez assuré, cher camarade, que je suis enchanté de constater comme notre vibrante communauté peut soudainement s’enorgueillir d’un si large panel d’experts de l’immobilier commercial québécois:

Snoobrouf a écrit :

Pour ma part donc je vais bientôt rentrer sur Cominar […]

Jean a écrit :

Un fidele fidèle lecteur du blog qui investit egalement sur Cominar […]

Keram a écrit :

Personnellement je suis tres content d’avoir achete du Cominar grace aux informations de ce site […]

Audreyloto a écrit :

Je compte y mettre 2000 euros pour commencer et pensais à investir dans Cominar […]

Espenlind13 a écrit :

Je constate que nous partageons un certain nombre de valeurs : Cominar […]

Gamdy a écrit :

J’ai acheté COMINAR R E INVT TR (CMLEF) sur NASDAQ avec 8.5 euros de frais.

Julien a écrit :

Enfin, du coté des foncières, sortie de Riocan remplacée qqs temps plus tard par Cominar […]

Robolth a écrit :

J’ai relu beaucoup de vieilles Newsletters de l’IH, et je me suis donc pas mal basé dessus (d’où mon choix de Cominar par exemple […]

Sombracorp a écrit :

Ouverture d’une petite ligne Cominar REITS aujourd’hui.

Conficius a écrit :

Je suis depuis un moment Cominar et je me dis que c’est peut etre le moment de rentrer.

etc.

(j’arrête ici, de crainte de m’aliéner davantage de mes estimés co-forumeurs)

Je relève dans le présent cas d’intéressantes similitudes avec le dossier CYS: (1) enthousiasme de IH, (2) qui parie la ferme, puis (3) adhésion massive des membres de la communauté.

Innocentes questions: ces derniers ont-ils au moins fait l’effort de lire les rapports annuels de la société? Comprennent-ils seulement à qui ils confient leur capital, pour quels usages, quels rendements et quelles perspectives de développement? Ont-ils une pleine conscience des risques et autres coûts d’opportunités?

Puisque un soupçon d’esprit critique n’a jamais nuit qu’aux idéologues, j’estime tout à fait légitime d’amener à la discussion un peu de grain à moudre - sans aucune malice; je crois poster ici depuis assez longtemps pour n’avoir plus à prouver ni ma candeur ni mon sens de la camaraderie.

Je lirai le bull case de notre ami et héros avec une intense attention - peut-être même, qui sait, que j’achèterai ensuite des actions Cominar?

Dernière modification par thomz (28/03/2014 03h42)

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#336 26/03/2014 10h03 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Modérateur
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Il faut rendre à César ce qui appartient à César: certes on peut faire un parallèle entre les achats un peu aventureux sur Cominar d’IH récemment et son aventure très relativement infructueuse (mais pas tant que ça au final) sur CYS… on peut aussi rappeler sa réussite indiscutable à ce jour, avant CYS, sur Gagfah, que personne n’a jugé bon de rappeler: c’est peut-être celle-ci qui a donné tant d’influence à IH sur les choix d’investissement des membres du forum (entre autre).

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#337 26/03/2014 11h13 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Avec la bonne couverture CYS était un investissement tout a fait fructueux.

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#338 26/03/2014 12h18 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Je pense que notre facétieux camarade ne faisait pas référence au fait que CYS soit un mauvais investissement (la suite peut encore nous prouver que c’est un bon investissement), mais tentait plutôt de pointer du doigt le comportement moutonnier des forumistes, point sur lequel il a très certainement raison, nous sommes tous un peu mouton. En tout cas, cela m’a bien amusé.

Sur ce, je retourne brouter mon herbe avant d’aller brûler un cierge pour que LNC nous réserve une bonne surprise demain matin, je touche du bois et ma patte de lapin. Bêêêhhhhhhh

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#339 26/03/2014 12h19 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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VerbalKint a écrit :

on peut aussi rappeler sa réussite indiscutable à ce jour, avant CYS, sur Gagfah, que personne n’a jugé bon de rappeler

Vous êtes injuste VerbalKint : j’ai toujours pensé et même exprimé quelque part que Gagfah est le meilleur investissement qui ait été fait fait par IH pour moi et que je n’ai jamais compris pourquoi il me s’essayait pas davantage à ces pratiques là. Il ne pouvait pas faire plus sûr et plus prometteur que cela !
Je serais cependant curieux de comparer le ratio de suiveurs sur Gagfah et CYS : je n’oserais pas parier la ferme, mais je suis à peu près sûr que personne ou presque n’a suivi IH sur Gagfah. N’est-ce pas justement le signe d’un investissement extraordinaire ? :-)

Dernière modification par sergio8000 (26/03/2014 12h21)

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#340 26/03/2014 13h01 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Administrateur
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Messieurs,

1) si la discussion concerne Cominar, je suggère de la continuer dans cette file : Foncières cotées canadiennes : vive les dividendes mensuels !

2) sur le fait que certains me suivent "aveuglément" (y compris parfois en ayant des difficultés à trouver le bon ticker), je n’y peux rien. Tout au plus je me dis que je suis peut-être un peu "couillon".

En effet, un CGP va prendre env. 2000 € de rétrocommission sur les 10% de frais d’entrées en conseillant à son "client" d’investir 100 k€ dans la SCPI Immorente, une SCPI archiconnue recommandée par tous les magazines.

Pour ma part, je ne touche pas un centime pour tous ceux qui vont me suivre sur Cominar, une foncière totalement méconnue en France, qui rapporte 8%, dividende mensuel, sans frais d’entrée, et dont quasiment personne n’avait connaissance avant que je ne la mette en avant.

3) je comprends que le fait que je m’éloigne des préconisations du livre puisse susciter une incompréhension, mais comme indiqué, ma situation s’en éloigne également, puisque je n’avais pas prévu de laisser tomber mon activité principale si tôt (à 34 ans et non 40).

--

Pour en revenir au sujet de la file, j’ai renforcé Cominar et détient maintenant 9 085 titres.

Normalement de nouveaux fonds devraient arriver sur mon compte Binck pour un dernier et ultime renforcement !

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#341 26/03/2014 13h48 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Moi je ne vois pas d’attaque, mais :

1 - Quand quelqu’un préconise une stratégie/tactique puis s’en éloigne, il est intéressant de lui demander pourquoi
2 - Personne n’est à l’abris de nos biais comportementaux d’investisseur et aider IH à s’en affranchir est loin d’être absurde

Par ailleurs, je pense que la plupart des personnes sur ce forum qui disent "Est ce que 100K sur Cominar n’est pas un peu élevé ?" feraient le même commentaire sur Immorente !

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#342 26/03/2014 15h06 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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merci à Thomz de nous rappeller notre comportement souvent moutonier smile clairement je suis sur CYS et COMINAR parce qu’IH m’a appris l’existance de ces dossiers.
J’ai par contre ensuite fait un minimum d’effort pour lire : 1) ses analyses
2) les avis des intervants du forum
3) consulté les sites des dossiers et lire les rapports
4) consultés d’autres sites d’analyses

donc je ne suis pas un expert de l’immo québéquois (même si j’adorre la rue sainte catherine de Montreal smile ) mais je ne pense pas non plus qu’il faille être expert sur tous les dossiers sur lesquels on souhaite investir… sinon je n’aurai que de l’heineken en portefeuille big_smile

Mais la remarque de Thomz est tout de même très intéressante (je le remercie de m’avoir mis en top liste des citations d’ailleurs ! pour une fois que je suis premier quelque part smile )

Pour clôre mon intervention sur le sujet ( il y a beaucoup de hors sujet par rapport au post initial) je viens de comprendre pourquoi IH s’éloigne de la méthode de son livre et c’est clairement cette explication qui me manquait.

PS: pour continuer dans l’humour avec Thomz, bien m’en a pris de le suivre comme un mouton sur UG quand elle vallait à peine plus d’un milliard de capi wink

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#343 27/03/2014 02h03 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Excellent post de Thomz sur le copiage excessif de IH juste car il est l’auteur du site. L’immobilier ce n’est pas un secteur facile à analyser car la macro économie peut avoir un impact énorme. Rappelons-nous l’Espagne, l’Irlande.

Le forum m’a inspiré ou fait réfléchir sur des idées, car à force de lire on peut voir qui sait ce qu’il fait. Et il y a certains analystes d’un talent énorme à mon avis sur le forum.

C’est de la triche et du parasitisme au niveau moral mais au niveau des résultats? Si l’on prenait le temps on pourrait probablement faire un back testing sur la réussite en fonction des sujets sur les valeurs et du nombre de messages positifs (pondéré en fonction de l’enthousiasme), et je ne serais pas surpris de voir de bons résultats.

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#344 27/03/2014 22h43 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Administrateur
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Voilà, 145 000 € sur Cominar. Ce sera mon Immorente à moi. :-) Sauf qu’à la place d’avoir payé 14 500 € de frais de souscription, j’ai payé 0 frais de courtage.

J’ai également arbitré Thomson Reuters et Western Union, deux lignes qui étaient trop petites pour renforcer HCP :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ih-20130327.gif

L’objectif de 2000 € mensuels brut est atteint :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ih-div-20130327.gif

Pour l’atteindre en Net, il faudra compter sur les hausses de dividendes au fil des années.

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#345 27/03/2014 22h52 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Eh bien félicitation !!!

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#346 27/03/2014 23h03 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Félicitation I.H. !!! Vous avez mis moins de 10 ans :-)

Je suis admiratif

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#347 28/03/2014 08h46 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

Membre
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Felicitations Philippe pour l’objectif de div pratiquement rempli!
Neanmoins, 36% du portefeuille sur 1 ligne a un moment ou vous n’avez plus de capacite d’epargne provenant de vos revenus professionnels, je ne le recommanderais a personne, independamment du niveau de conviction. Le risque de concentration est trop eleve a mon humble avis. J’investis activement depuis 22 ans (j’ai commence tres jeune, trop jeune peut etre), et naguere j’ai a deux reprises fait fi de mes regles de risk management. La premiere fois, je suis passe a travers, la seconde ca m’a coute cher. On ne sait jamais ce qui peut arriver, un "black swan" est par definition imprevisible. Par ex., les cas de fraudes/ faillites/ expropriations ne sont pas reserves aux small caps (Ex: Enron, Worldcom, Credit Lyonnais, Lehman, Freddie/ Fanny, General Motors, etc.). Si les regulateurs (SEC, AMF, BdF), les equipes de controle interne et les auditeurs externes ne peuvent pas les identifier/ prevenir, je ne pense pas que nous soyons en mesure de le faire, nous modestes investisseurs mino se basant sur les rapports financiers et qques filings aux regulateurs. Pour ma part, je limite a 15% de mon portefeuille financier la taille de chaque investissement (hors indices marches developpes), uniquement pour les super fortes convictions, que je n’ai pas eues depuis la grande capitulation de 2008-09. Ces dernieres annees, mes plus gros investissements se sont limites a 10% de mon portefeuille financier, i.e. en gros 5% de notre patrimoine total. Si ca va a 0, ca fait mal, mais ca ne me tue pas - et ma chere et tendre epouse ne me demande pas le divorce, juste un petit calin de consolation smile
Serial Trader

NB: Aucune ambition de donner des lecons, mais si mon temoignage peut eviter qques problemes a nos forumeurs, alors tant mieux

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#348 28/03/2014 09h38 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Bravo cher IH pour l’atteinte de votre objectif de rente mensuelle en avance !

Comme beaucoup de forumeurs je suis aussi un peu surpris par votre surpondération sur Cominar…

Je comprends parfaitement le choix d’une foncière / SCPI (économie de frais)

Je comprends parfaitement le choix de l’étranger (diversification géographique, de devise).

Par contre je ne comprends pas la surpondération d’une seule ligne de votre portefeuille de foncières. En effet indépendamment de la qualité de Cominar je trouve que le risque pris est trop important au regard de votre situation. J’aurais mieux compris une répartition sur vos 6 foncières (US/Canada/GB/Allemagne).

Je rejoins ainsi SerialTrader sur le risque de "black swan" d’autant plus grave avec 36% sur une ligne et en situation de quasi rentier (je ne connais pas vos revenus issus du site de e-commerce).

Voilà c’était juste un avis perso et encore une fois bonne continuation dans votre vie de (semi?) rentier !

Dernière modification par Shagrath (28/03/2014 09h39)

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#349 28/03/2014 09h40 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Un GRAND BRAVO (dommage de ne pouvoir mettre qu’un seul +1)

vous démontrez que par le travail, la rigueur et le sérieux on peut devenir rentier.

Merci pour la démonstration


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#350 28/03/2014 10h43 → Portefeuille d'actions d'InvestisseurHeureux (action, investisseurheureux, portefeuille)

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Bonjour IH,

Non seulement vous n’avez pas payé 14K de frais de souscription mais en plus si vous avez vu juste sur la décôte de l’ANR de Cominar cela pourrait bien changer très fortement la donne. C’est tout le mal que je vous souhaite!

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