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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/06/2016 13h48 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bonjour à tous,

Je poste un message aujourd’hui car j’ai quelques interrogations concernant l’investissement locatif.
J’ai manifesté mon souhait d’acheter, il y a quelques mois déjà, sur ce forum (cf lien).

Aujourd’hui, je suis en recherche active et j’ai déjà visité plusieurs biens mais surtout je me suis décidé à faire un investissement locatif et non l’achat d’une résidence principale.

Malgré la possibilité d’obtenir un prêt d’environ 180000€ (tout compris) pour ma résidence principale, je souhaite investir une somme inférieure à 100000€ pour acheter un studio ou T2 sur Montpellier (voire un T3 pour une éventuelle colocation d’étudiants).

Mes critères de sélection financiers sont les suivants :
- un bien auto-financé (impôts compris)
- un rendement net après impôts de 5%
- une mensualité de crédit inférieure ou égale à 70% du loyer charges comprises (pour ne pas trop être embêté par la banque pour un second prêt)

1. Pensez-vous que ces objectifs soient raisonnables (sur Montpellier pour ceux qui connaissent) ?
    - Après déjà quelques visites et beaucoup de temps passé à rechercher un bien qui répond à ces critères, j’en trouve très peu (en tout cas, aucun qui se trouve dans un bon quartier).

2. Je m’interroge sur ma manière de calculer mes ratios.
    - Quand on parle de rentabilité nette après impôts, est-ce que l’on doit considérer le montant du crédit ? Comment calculez-vous votre rentabilité nette et quels objectifs vous fixez-vous ?
    - Actuellement, ma rentabilité nette après impôts ne prend pas en compte le montant du crédit mais je le prends bien évidemment en compte pour savoir si le bien est entièrement auto-financé.

3. Ma dernière question concerne l’emplacement.
    - Je sais que les 3 règles d’or en immobilier c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Cependant les quartiers corrects que je vise ne me permettent jamais d’atteindre mes objectifs.
    - Est-il préférable de privilégier l’emplacement ou mes objectifs financiers ? Par exemple en visant davantage des quartiers en-devenir.
    - Pourquoi je me pose cette question ? Tout simplement parce que j’ai vécu dans certains quartiers qui n’étaient pas forcément très réputé (et par conséquent les prix sont bas) et je n’ai pas l’impression que les biens ne se louaient pas. Ils se louent pour la plupart sans trop de difficulté mais surtout, parfois à des loyers équivalents à ceux des beaux quartiers.
    - Exemple 1 : Un studio dans un bon quartier ou un mauvais se loue souvent entre 400 ou 450€
    - Exemple 2 : Quand j’étais étudiant, j’ai vécu dans un grand appartement en colocation qui n’est pas près d’un arrêt de tramway mais ça ne m’a pas plus posé de soucis que ça. D’ailleurs quand je suis parti, notre ancien propriétaire a réussi à louer en un rien de temps. À présent, ce propriétaire est un ami et il m’a dit qu’il n’avait jamais eu de problème à louer cet appartement dans ce quartier pourtant pas très apprécié.
   
Si j’en appelle à vous, c’est parce que hier j’ai visité un F2 en duplex dont le prix n’était pas très élevé mais le loyer l’était et l’appartement a déjà été loué, est loué et est même déjà reloué à la fin de l’été. Pour une fois, mes objectifs financiers sont atteints sans forcément envisager une forte négociation à la baisse. Le bien est un peu excentré mais il est en très bon état.

Si vous souhaitez davantage d’informations ou de chiffres, n’hésitez pas.

Merci d’avance et bonne journée !

Mots-clés : immobilier, locatif, objectif financier

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#2 15/06/2016 14h06 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bonjour,

1. Je ne connais pas Montpellier, mais :
- Auto-financé (cash flow positif), c’est possible dans plusieurs cas (plusieurs régions) des membres du forum
- 5% net net, c’est possible. idem supra
- les mensualités sont en général en lien avec les points précédents

2. Le montant du crédit c’est pour le cash flow. La rentabilité se calcul en prenant en compte toutes les charges du bien vis à vis de son prix d’acquisition. Donc pour le calcul de la rentabilité, vous calculez avec les intérêts mais pas le capital rembousé.

3. Un bien excentré du centre ville, peut être proche d’une commodité qui fait la clientèle … cf université. Pour moi un bien c’est un tout avec en premier critère, l’emplacement.

Setanta

Dernière modification par Setanta (15/06/2016 14h08)

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#3 15/06/2016 14h19 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Une remarque que vous vous faites : si vous parlez de net de net après impôts (c’est à dire tout payé) à 5%, ça me semble irréaliste, surtout à crédit.
Perso pour le rendement, je me base sur mon existant.
En gros 2 mois de vacance par logements, 1% du bien en travaux annuels.
A rajouter les autres frais, une provision pour gros travaux.

Pour l’emplacement, à vous de connaitre le secteur et de bien définir les bons emplacements et les emplacements à éviter!

Ceci dit, les emplacements que vous considérez à éviter pourraient être ceux que d’autres investisseurs privilégieront.
Chacun ses critères de choix.
Typiquement, certains visent Paris pour la facilité de trouver des locataires, d’autre investissent en campagne avec moins de candidat pour un logement.
A vous de définir les critères qui vous semblent prioritaire.

Dernière modification par gunday (15/06/2016 14h20)

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#4 15/06/2016 19h33 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Quand vous dîtes :

Setanta a écrit :

Auto-financé (cash flow positif), c’est possible dans plusieurs cas (plusieurs régions) des membres du forum

Cela sous-entend que c’est souvent difficile dans certaines villes (ou régions) ?

Setanta a écrit :

La rentabilité se calcul en prenant en compte toutes les charges du bien vis à vis de son prix d’acquisition

Alors comment espérer qu’un bien rapporte plus qu’un autre placement lorsqu’on prend en compte le crédit. J’obtiens souvent une rentabilité inférieure à un simple livret A. Et ce n’est pas faute de faire attention au prix du bien, aux charges et au loyer pratiqué. J’ai l’impression d’avoir à acheter un immeuble de rapport ou faire du saisonnier pour pouvoir espérer une bonne rentabilité. Pourtant, avec l’achat de studio ou T2, il doit bien y avoir moyen d’en retirer une bonne rentabilité aussi non ?

Setanta a écrit :

Donc pour le calcul de la rentabilité, vous calculez avec les intérêts mais pas le capital rembousé.

Je suis désolé, pouvez-vous un peu plus détailler ce point ?

gunday a écrit :

vous parlez de net de net après impôts (c’est à dire tout payé) à 5%, ça me semble irréaliste, surtout à crédit

Justement, en prenant en compte le crédit, effectivement je n’ai jamais réussi à atteindre les 5%. Il faudrait presque avoir un prix d’achat nul hmm (j’exagère bien évidemment).
Cependant, ça me semblait intéressant de savoir combien un placement immobilier rapporte si on ne prend en compte que les dépenses obligatoires (taxe foncière, charges, etc…) et non un crédit qui dépend de toute façon du taux et du nombre d’années.

Voilà pourquoi mon calcul de la rentabilité nette après impôts, je le fais sans prise en compte du crédit. Et je regarde ensuite si le bien s’auto-finance quand je prends le crédit en compte.

gunday a écrit :

Ceci dit, les emplacements que vous considérez à éviter pourraient être ceux que d’autres investisseurs privilégieront.

Personnellement, ce que je considère être un bon emplacement est simplement basé sur des jugements que se font les gens sur les quartiers (moi y compris). Ça n’a rien de très objectif d’un point de vue financier.
J’aimerais pouvoir définir qu’un emplacement est bon car financièrement, il rapporte mais étant débutant dans l’immobilier, c’est assez difficile d’avoir un jugement correct sur ce point-là.

Concrètement, un bon emplacement, pour moi, se situe dans un quartier où les gens aiment aller, sans craintes, qui est proche des moyens de transport et pour Montpellier, dont l’accès à la plage se fait facilement. J’évite toutes zones à problèmes, où il y a des "On dit" concernant certaines violences. Mais c’est pourtant là où je constate les meilleures rentabilités. Le prix d’acquisition est plus bas et les loyers également la plupart du temps mais ça n’est pas proportionnelle à la baisse du prix d’acquisition. Résultat : une meilleure rentabilité.

Néanmoins, comme vous le sous-entendez, un investisseur confirmé pourrait voir dans certains quartiers une opportunité certaine.

Donc finalement la question est : qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Une zone où tout le monde souhaiterait vivre ou une zone dans lesquelles les investissements rapportent beaucoup ?
Je ne me l’étais pas posé avant de me rendre compte que c’est difficile de concilier les deux (là où je suis en tout cas) ou peut être que je cherche très mal.

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#5 15/06/2016 20h16 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bonjour,

J’ai un peu vécu dans le secteur (Castelnau le Lez) ; je pense que ça va être difficile, j’imagine que les prix n’ont pas du baisser faute de foncier disponible, l’ex Maire ayant donné l’exemple du bétonnage à tout va d’ailleurs même à titre personnel ; lors des différents colloques des services de l’Etat cette ville est régulièrement avancée pour justifier la sévérité des dernières lois en Urbanisme.
Toutefois, à tort ou à raison, j’entends également dire que cette agglo est en perte de vitesse le modèle développé n’arrivant plus à s’auto alimenter (la croissance urbaine encourageant et justifiant la croissance et créant des emplois qui attirent du monde etc etc). Ces propos restent à vérifier et établir sur le long terme.
J’avoue que  j’oserais un pari spéculatif sur La Caillole à Marseille pour diverses raisons, mais que je serais bien plus réservé sur La Paillade pour parler "emplacement" de manière précise. Rapprochez vous du service urbanisme de la Mairie pour voir si quelque chose est prévu ?

En revanche vous avez de superbes opportunités en direction de l’Aude : pour preuve vous trouverez de remarquables expériences sur le forum. A voir si cela ne fait pas trop loin ?

Dernière modification par Iqce (15/06/2016 20h34)

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#6 15/06/2016 21h08 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Le point qui me fais hésiter, c’est de ne pas acheter près de chez moi.
En cas de problèmes, je serai probablement incapable de les régler rapidement faute de proximité.

Il est quand même conseillé d’investir en premier lieu dans une ville que l’on connait. Et c’est ce que je vais essayer de faire, ne serait-ce que pour éviter d’augmenter le risque que je me trompe à cause d’une méconnaissance de la ville.

En tout cas, je tâcherai d’aller voir le service d’urbanisme pour approfondir mes connaissances de la ville et de son évolution futur. Merci, bon conseil.

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#7 16/06/2016 07h22 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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#8 16/06/2016 08h43 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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De ce que je vois sur l’extrait du mensuel "Le revenu", le montant du crédit n’est pas pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

Par contre, ce que je ne comprend pas c’est pourquoi on prend en compte le loyer nets d’intérêts en sachant que cela dépend du fait que l’on est contracté un crédit. J’ai l’impression que le calcul est faussé puisqu’on utilise le côté positif du crédit (les intérêts se déduisent au montant imposé) mais on exclut les mensualités qui entachent la rentabilité.

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#9 16/06/2016 09h04 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Kepsylis a écrit :

Justement, en prenant en compte le crédit, effectivement je n’ai jamais réussi à atteindre les 5%. Il faudrait presque avoir un prix d’achat nul hmm (j’exagère bien évidemment).

Effectivement, généralement, on présente des rentas hors crédit, car celui-ci varie.
Mais avec le crédit, n’oubliez pas que vous avez une partie d’amortissement.
Dit autrement, quand vous payez 100 de crédit, il n’y a pas 100 dans la poche de la banque en intérêt, mais une parti allant dans le remboursement du capital emprunté. Donc indirectement dans votre poche.
Ceci dit visez l’autofinancement voir un léger cash flow est déjà bien.

Kepsylis a écrit :

Concrètement, un bon emplacement, pour moi, se situe dans un quartier où les gens aiment aller, sans craintes, qui est proche des moyens de transport et pour Montpellier, dont l’accès à la plage se fait facilement. J’évite toutes zones à problèmes, où il y a des "On dit" concernant certaines violences. Mais c’est pourtant là où je constate les meilleures rentabilités. Le prix d’acquisition est plus bas et les loyers également la plupart du temps mais ça n’est pas proportionnelle à la baisse du prix d’acquisition. Résultat : une meilleure rentabilité.

En gros, votre zone cible est la zone d’investissement qualifié de prime. Donc la plus cher et la moins rentable.
En gros, vous avez le ratio risque/rendement qui joue.
En emplacement prime, vous avez peu de risque de vacance locative et un choix facile de locataire, mais forcément, les prix font que le rendement est moindre.
De nombreux investisseurs dont moi sommes plutôt sur les villes moins vendeuses.

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#10 16/06/2016 09h43 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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gunday a écrit :

Kepsylis a écrit :

Justement, en prenant en compte le crédit, effectivement je n’ai jamais réussi à atteindre les 5%. Il faudrait presque avoir un prix d’achat nul hmm (j’exagère bien évidemment).

Effectivement, généralement, on présente des rentas hors crédit, car celui-ci varie.
Mais avec le crédit, n’oubliez pas que vous avez une partie d’amortissement.
Dit autrement, quand vous payez 100 de crédit, il n’y a pas 100 dans la poche de la banque en intérêt, mais une parti allant dans le remboursement du capital emprunté. Donc indirectement dans votre poche.
Ceci dit visez l’autofinancement voir un léger cash flow est déjà bien.

C’est ce que je vous disais plus haut.

le crédit sert pour calculer le cash flow. S’il est positif, c’est que tout payé, vous allez en moyenne toucher un peu d’argent de votre locataire !
Négatif = vous devrez faire un effort supplémentaire, ce qui obère votre capacité d’épargne et donc votre capacité de renouveler l’opération X fois.

Pour la rentabilité, il faut calculer hors crédit ! Car le capital remboursé équivaut au prix de l’actif / du bien.

A la limite vous calculez avec seulement les intérêts pour avoir quelque chose de vraiment net de net de charges, mais vous aurez alors une rentabilité croissante année après année, car les intérêts de prêts sont en général plus élevés au début du crédit qu’à la fin.

Setanta

Dernière modification par Setanta (16/06/2016 09h44)

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#11 16/06/2016 12h02 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Les termes ont le même sens pour différents types de placements.

Un rendement ou une rentabilité, c’est le revenu annuel divisé par le montant du placement. Quelle que soit la façon dont vous financez ce montant.

Si vous déduisez le remboursement d’emprunt, c’est un cashflow mais plus un rendement.

Utiliser les concepts standard est indispensable pour pouvoir échanger avec autrui et comparer divers investissements.

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#12 16/06/2016 13h36 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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gunday a écrit :

Dit autrement, quand vous payez 100 de crédit, il n’y a pas 100 dans la poche de la banque en intérêt, mais une parti allant dans le remboursement du capital emprunté.

Je comprend. En soi, c’est comme si je me paye à moi-même. Je vais continuer à suivre mon objectif d’auto-finance voir un cash flow positif.

gunday a écrit :

De nombreux investisseurs dont moi sommes plutôt sur les villes moins vendeuses.

Je commence à me poser la question d’aller voir dans une autre ville. Le seul soucis, c’est la réactivité. Je ne pourrais pas me permettre de faire des visites comme je le fais actuellement dans une ville à 1h de chez moi.

Setanta a écrit :

A la limite vous calculez avec seulement les intérêts pour avoir quelque chose de vraiment net de net de charges,

Je comprend alors pourquoi le calcul présentais dans le mensuel Le revenu ne prend en compte que les intérêts. Ca me paraît plus compréhensible à présent.
En ce qui concerne la rentabilité croissante, j’ai tout simplement fais une moyenne des intérêts à rembourser pour le prêt en question et je l’étale équitablement sur toutes les années que dure mon crédit.

Bernard2K a écrit :

les concepts standard est indispensable pour pouvoir échanger avec autrui et comparer divers investissements.

Merci pour ces petites explications. Effectivement, je parlais de cash flow quand je prenais en compte le crédit.

En tout cas, je me demande comment repérer les emplacements hors prime qui ne sont pas trop "craignos" et où j’éviterais la vacance locative.
Un conseil à ce sujet ? Je vais déjà essayer d’aller voir le service d’urbanisme de ma ville pour en savoir plus.

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#13 16/06/2016 21h02 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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En soi, c’est comme si je me paye à moi-même

-> exactement. Rembourser un emprunt, c’est se désendetter. Se désendetter, c’est augmenter son patrimoine net, donc c’est épargner.

Imaginez que, pour acheter un bien immobilier locatif à 100 k€, la banque A vous fait un prêt classique 100 k€, 2,5 %, taux fixe, 20 ans, amortissable (c’est à dire à rembourser au fur et à mesure).

La banque B : même conditions, mais prêt in fine : vous ne payez que les intérêts, mais au bout de 20 ans, vous devez rembourser 100 k€.

Dans le cas A, certes, vous avez moins de cashflow mensuel, parce que vous devez rembourser tous les mois. Mais vous vous désendettez, donc au bout de 20 ans, vous êtes propriétaire d’un bien qui vaut désormais, supposons, 100 k€ net vendeur. Vous avez donc augmenté votre capital net de 100 k€.

Dans le cas B, vous avez davantage de cashflow mensuel. Mais au bout de 20 ans, vous devez toujours 100 k€ à la banque. Vous vendez le bien 108 k€ prix acheteur, soit 100 k€ net vendeur. Vous avez juste de quoi rembourser la banque. Augmentation de capital : zéro.

Cas B bis : le banquier vous dit : "je ne peux vous faire un prêt in fine que si vous acceptez de verser chaque mois sur un support d’épargne, grosso modo, ce que vous auriez payé en remboursement de capital chaque mois avec un crédit amortissable ; comme ça je suis sûr que, dans 20 ans, vous aurez de quoi me rembourser". Supposons qu’au bout de 20 ans, vous avez épargné exactement 100 k€. Avec cet argent, vous remboursez les 100 k€ de la banque. Vous gardez donc votre bien immobilier, qui vaut 100 k€ net vendeur. Résultat : patrimoine net augmenté de 100 k€, exactement comme le cas A.

On voit bien, avec ces 3 exemples, que dans un prêt classique, quand on rembourse le capital, ce n’est pas une charge supplémentaire (c’est à dire un revenu en moins, un revenu qui disparaît parce que la charge est payée à autrui) ; c’est une épargne forcée (c’est à dire un revenu mis de côté, placé sur un placement d’épargne).

En l’occurrence, rembourser un emprunt, c’est épargner sur un placement "immobilier locatif". A chaque 400 € de capital remboursé, par exemple, votre capital immobilier net vient d’augmenter de 400 €.

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2016 01h34)

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#14 19/06/2016 20h25 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Je voulais acheter un studio sur Mtp comme 1er investissement mais j’ai laissé tombé car je n’ai jamais rien trouvé d’intéressant.
A Mtp les studios dans les bons emplacements on arrive très vite à 90-105k€ pour un loyer qui va plafonner à 550€, 600€ pour les biens exceptionnels.

Les studios les moins chers seront à 50-60k mais soit l’emplacement est vraiment nul soit c’est dans les "zones dortoirs" étudiantes où la concurrence est énorme et les loyers de 350€.

Bref…à Mtp j’attends le petit immeuble à rénover mais c’est ultra rare..j’en vois quasiment jamais et quand y’en a un on est à 7% brut grand max mais ce sont des trop gros projets pour commencer.

Dernière modification par YzB (19/06/2016 20h27)

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#15 19/06/2016 21h43 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Même calcul de mon côté, je pensais acheter en banlieue parisienne sur les futurs noeuds des nouveaux métros, mais il me semble que les propriétaires actuels ont déjà fait ce calcul et augmenté leurs prix en conséquence… donc j’ai laissé tomber et je pars sur les villes de province que je connais.

J’ai passé beaucoup de temps à analyser, comparer, vérifier, et j’ai acquis une certitude : mieux vaut avoir perdu son temps et renoncer à une mauvaise affaire plutôt que forcer le destin et y perdre de l’argent.

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#16 19/06/2016 23h23 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bonjour,

Je commence mes recherches de studio sur MTP.

Après avoir épluché quelques annonces, on trouve un rendement de 6,2% assez régulièrement.

On est dans la moyenne de la ville pour ce type de surface ?

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#17 20/06/2016 06h50 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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D’expérience, un rendement brut de 10% nous paraît l’objectif à atteindre pour avoir un investissement locatif rentable.

A vous de négocier les prix…

PS : le rendement n’est qu’un critère de sélection parmi d’autres (renta réelle, emplacement, taux, charges de copro, travaux…)


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#18 05/07/2016 22h26 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bonjour à tous,

Je relance ce post pour vous faire part de mon avancement et pour obtenir des réponses à mes questions.

Tout d’abord, je suis toujours en recherche d’un studio ou T2 dans un bon quartier de Montpellier. Je dois reconnaître que mes objectifs à atteindre ne sont pas faciles. Quand je crois enfin tenir quelque chose, je me rend compte de tous les problèmes que possède le bien. (lorsque je visite un bien, je m’arrange tout le temps pour faire une contre-visite avec un proche qui a un regard expert sur le sujet. C’est là que je me rend compte de tout ce que je peux louper à cause de mon regard de novice. Peu importe, j’apprends !)

Il y a 2 jours, j’ai eu l’occasion de visiter un bureau de 40m² dans le quartier de la gare (très proche du centre-ville) vendu à très bas prix et qui, d’après mois, une fois aménagée en T2 devrait rapporter gros. (le changement de destination du bien sera fait par la propriétaire actuelle)

Caractéristiques :

Prix : 55000€
m² : 40m²
Travaux estimé : 15000€
(déplacer les toilettes, ajouter une douche, aménagé une cuisine, casser quelques cloisons, et si possible ajouter une mezzanine car il y a une bonne hauteur de plafond ~3.3m)
Taxe foncière : 550€/an
Charges de copropriété : 10€/mois
Loyer estimé : 600€ CC environ
(j’aimerais faire une location meublée et du home staging pour augmenter davantage le loyer et viser les 650€ qui sont soi-disant largement possible d’après ma conseillère en immobilier)

J’estime donc une rentabilité nette après impôts de 6.3% et un cashflow de 90€/mois environ. (mes mensualités de crédit pour un prêt sur 25 ans à 2.1% s’élèveraient approximativement à 300€)

De plus, le prix au m² est de 1900€ pour une moyenne à 2750€ environ dans le quartier (30% inférieur). Avec une telle rénovation, je me dis que ma plus-value à la revente devrait être très correct.

Dans le même temps, j’ai appris par mon courtier qu’il n’y avait aucune banque qui donnait son feu vert pour un emprunt car étant en CDI depuis seulement 7 mois, je brûle les étapes en voulant faire de l’investissement locatif… Je compte donc sur ma banque pour obtenir le prêt.

Toutefois, cela fait déjà 2 fois qu’on me conseille de faire mon investissement locatif avec un prêt pour ma résidence principale et pour pouvoir bénéficier du PTZ par exemple. (la première fois, c’est ma conseillère en immobilier qui m’en a parlé suite à cette visite sans savoir que je n’ai pas l’accord d’une banque et la seconde, c’est justement mon courtier qui me l’a conseillé suite à cette nouvelle)

J’aimerais savoir ce que vous pensez de la situation. Qu’est-ce que je risque à prendre un prêt pour ma résidence principale pour faire un investissement locatif ? (au final, à partir du moment où je paye ma taxe foncière à l’état et mon crédit à ma banque, qui viendra m’embêter ?)

Est-ce que je dois envisager de vivre dans l’appartement au moins 1 an avant de le louer par exemple ?

Si les risques sont importants, est-ce que je peux envisager de faire une opération d’achat/revente plutôt ?

Concrètement, qu’est-ce qui m’est possible de faire ? Qu’est-ce que vous me conseillez ?

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#19 05/07/2016 23h18 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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sur le PTZ : Un propriétaire peut-il louer un logement financé avec un PTZ ? | service-public.fr

Pourquoi ça m’a pris 20 secondes à trouver l’info avec Google, mais que vous ne faites pas vos propres recherches avant de poster ? Je m’interroge.

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2016 23h23)

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#20 05/07/2016 23h36 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Kepsylis a écrit :

Tout d’abord, je suis toujours en recherche d’un studio ou T2 dans un bon quartier de Montpellier. Je dois reconnaître que mes objectifs à atteindre ne sont pas faciles.

Personne n’a dit que c’était facile wink
Un investissement rentable, ça se mérite ! Voyez même les témoignages des investisseurs chevronnés sur ce forum. Même après des années d’expérience, une très bonne connaissance du marché, plusieurs investissements déjà en place, rares sont ceux qui trouvent des biens d’un coup de baguette magique. Souvent cela nécessite des semaines  de recherche, de visites, de négociation, etc.

Vous êtes jeune, c’est votre premier investissement, vous avez des critères ambitieux, et vous cherchez depuis seulement quelques semaines. Soyez patient ! Ce n’est pas parce que vous ne concrétisez pas que vous perdez votre temps : vous apprenez, petit à petit. Cela vous servira plus tard, mais pour cela il faut surtout éviter de vous précipiter et faire une mauvaise affaire qui vous bloquerait pour les suivantes.

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#21 06/07/2016 00h33 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Bernard2K a écrit :

Pourquoi ça m’a pris 20 secondes à trouver l’info avec Google

Parce que ça ne répond pas à ma question. D’autant plus que je ne souhaitais pas mettre l’accent sur la partie PTZ ici.

Je m’excuse en tout cas, j’ai peut être mal exprimé mes interrogations.

En ce qui concerne le PTZ, je me doute que l’obtention d’un PTZ est soumis à une certaine réglementation (que j’ai lu d’ailleurs).
Ce que je me demande c’est comment est-ce que les conditions sont vérifiées une fois que j’ai obtenu le prêt ?
Qu’est-ce qui concrètement m’empêche d’obtenir ce prêt et finalement de le louer ?

La question principale au final est la même que la précédente : Dans le cas où je ne prends pas le PTZ, puisque celui-ci est soumis à une forte réglementation, si la banque m’accorde un prêt parce que je déclare que l’achat du bien sera ma résidence principale, va-t-elle vérifier que j’habite le bien que j’ai acheté ?

Encore une fois, si je me pose cette question, c’est parce qu’une conseillère en immobilier ou un courtien m’ont soufflé l’idée. Je me dis quand même qu’avec l’expérience qu’ils ont, ils savent de quoi ils parlent.
Je souhaitais simplement mesurer les risques à ce niveau-là. Savoir si je peux le faire tout en sachant qu’il y a des chances que ça puisse me retomber dessus. Si oui, dans quelles conditions ça peut arriver.

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#22 06/07/2016 07h19 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Excusez moi, je n’avais pas compris que vous demandiez aux foreumeurs de vous faire votre étude personnalisée bénéfices/risques des différentes fraudes et fausses déclarations que vous envisagez.

Je suis vraiment désolé de ne pas pouvoir vous aider sur ce sujet qui dépasse mes compétences.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2016 07h27)

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#23 06/07/2016 09h42 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Kepsylis a écrit :

le changement de destination du bien sera fait par la propriétaire actuelle

Si vous faites du meublé, est ce nécessaire de changer la destination du bien ?
D’autant plus si vous visez du meublé touristique.

Kepsylis a écrit :

Dans le même temps, j’ai appris par mon courtier qu’il n’y avait aucune banque qui donnait son feu vert pour un emprunt car étant en CDI depuis seulement 7 mois, je brûle les étapes en voulant faire de l’investissement locatif… Je compte donc sur ma banque pour obtenir le prêt.

Argument bizarre.
Etes vous encore en période d’essai ou non ?
C’est le point important pour une banque. (du moins dans le cas de mes 2 RP précédentes)

Kepsylis a écrit :

La question principale au final est la même que la précédente : Dans le cas où je ne prends pas le PTZ, puisque celui-ci est soumis à une forte réglementation, si la banque m’accorde un prêt parce que je déclare que l’achat du bien sera ma résidence principale, va-t-elle vérifier que j’habite le bien que j’ai acheté ?

Votre contrat de prêt peux vous l’imposer.
Outre le PTZ, il y a aussi le prêt PAS qui vous sera probablement proposé et qui vous limite en terme de location.
Et je vois mal négocier un crédit RP avec une banque en demandant pas de clause pour la location, sauf à la rigueur en soulignant que vous avez un risque de mutation à moyen terme, mais là, pas sur que la banque vous suive.

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#24 06/07/2016 10h03 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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Kepsylis a écrit :

En ce qui concerne le PTZ, je me doute que l’obtention d’un PTZ est soumis à une certaine réglementation (que j’ai lu d’ailleurs).
Ce que je me demande c’est comment est-ce que les conditions sont vérifiées une fois que j’ai obtenu le prêt ?

Vous achetez un bien en le déclarant comme votre résidence principale pour bénéficier du PTZ puis vous le louer avant le terme des 6 ans, ce qui constitue une fraude.
Elle sera détectée (par exemple, car ce ne sont pas les moyens qui manquent) dès votre prochaine déclaration d’impôt, sur laquelle vous indiquerez votre vraie résidence principale ; ou dès que vous aurez à présenter un justificatif de domicile 
Et si vous ne déclarez pas vos impôts ou continuez à indiquer une fausse adresse pour votre résidence principale ? Alors elle sera détectée dès que votre locataire fera sa déclaration d’impôt.

Et encore ça ce ne sont que les moyens de détection automatiques. Bien d’autres moyens existent.



Kepsylis a écrit :

Qu’est-ce qui concrètement m’empêche d’obtenir ce prêt et finalement de le louer ?

Concrètement, rien.
Rien ne vous empêche non plus de vendre de la drogue au coin de la rue.
Après, faut assumer.

Kepsylis a écrit :

Encore une fois, si je me pose cette question, c’est parce qu’une conseillère en immobilier ou un courtien m’ont soufflé l’idée. Je me dis quand même qu’avec l’expérience qu’ils ont, ils savent de quoi ils parlent.

Ben voyons… Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, gardez bien ça en tête.
Voyez s’ils sont disposés à vous mettre ça par écrit. Ils devraient vite changer de discours.

Kepsylis a écrit :

Je souhaitais simplement mesurer les risques à ce niveau-là. Savoir si je peux le faire tout en sachant qu’il y a des chances que ça puisse me retomber dessus. Si oui, dans quelles conditions ça peut arriver.

S’il y a des chances que ça vous retombe dessus ?
Vous suivez un peu l’actu ? Des grandes fortunes se font rattraper pour avoir caché de l’argent en Suisse ou ailleurs, derrière des montages élaborés de sociétés écrans, etc.
Vous pensez vraiment pouvoir dissimuler une fraude aussi basique que celle que vous décrivez ?

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#25 07/07/2016 00h44 → Kepsylis [34] : étude de cas immobilier (objectifs financiers vs emplacement) (immobilier, locatif, objectif financier)

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gunday a écrit :

Si vous faites du meublé, est ce nécessaire de changer la destination du bien ?

C’est actuellement des bureaux d’entreprise. D’après la propriétaire et la conseillère, c’est nécessaire.

gunday a écrit :

D’autant plus si vous visez du meublé touristique

Le meublé touristique est ma roue de secours en cas de vacances locatives. C’est pour ça que je suis content de savoir que le bien est proche du centre.

gunday a écrit :

Etes vous encore en période d’essai ou non ?

Non, je ne suis pas en période d’essai. J’ai débuté mon CDI en Septembre et j’ai été en période d’essai jusqu’à fin Décembre.

gunday a écrit :

Et je vois mal négocier un crédit RP avec une banque en demandant pas de clause pour la location

Mon argument sur ce point-là, ce sont les travaux. Je ne suis pas censé pouvoir bénéficier de prêt avec PTZ pour de l’ancien si je n’ai pas un certain montant de travaux à réaliser.
Pour le PAS, je ne connaissais pas mais de ce que j’ai pu lire, les taux d’intérêt semblent être plus élevés que ce que je peux déjà avoir de ma banque. Ne serait-ce pas un argument suffisant ?

Après avoir bien lu vos réponses, je me rends effectivement compte que mes questions étaient un peu stupides. Ça paraît assez clair que ce genre de système ne peut pas fonctionner.
Je suis vraiment étonné que l’on m’ait proposé ça. Je suis supposé revoir ces personnes. Je ne manquerai pas de leur en parler.

Bernard2K a écrit :

Excusez moi, je n’avais pas compris que vous demandiez aux foreumeurs de vous faire votre étude personnalisée bénéfices/risques des différentes fraudes et fausses déclarations que vous envisagez.

Comprenez bien que je suis conscient que ce n’est pas un forum de crapules ici. Et vous pouvez aussi comprendre mes interrogations de novices. Je ne maîtrise pas le sujet donc forcément lorsque je bénéficie de petites astuces de la part de professionnel, je fais au mieux pour savoir si elles sont réalisables. Si c’est pratique courante dans l’investissement immobilier (encore les mots de la conseillère en immobilier). J’ai probablement manqué de jugeote à ce sujet mais je ne pensais pas à mal.

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