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Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 09/05/2016 13h40 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour à tous,

Je cherche à obtenir ici quelques conseils avisés par rapport à mon projet immobilier.
J’ai 23 ans et j’aimerais investir dans la pierre pour pouvoir bénéficier au plus tôt d’un effet de levier et de tous les avantages offerts à l’acquisition d’une première résidence.

Pour plus de précisions sur mon profil, j’ai tout indiqué dans ma présentation ici.

Concrètement, j’hésite entre acheter ma résidence principale et de l’immobilier locatif. Mon but est en priorité d’avoir un maximum de rentabilité ce qui devrait diriger mon choix, tout naturellement, vers l’immobilier locatif. Néanmoins, ce n’est peut-être pas judicieux d’acheter maintenant, dans ma situation, pour du locatif.

En effet, je n’ai aucun patrimoine pour le moment. Faire du locatif a certes une meilleure rentabilité mais c’est peut-être trop risqué à mon âge. Si cela échoue, je risque de mettre beaucoup de temps à me relever et à pouvoir investir à nouveau.

Les avantages et inconvénients pour l’achat d’une résidence principale ou du locatif dans ma situation :

Résidence principale

Avantages :
- Prêt de 180 000€ (frais de notaire inclus)
- Dont 60 000€ prêt à taux zéro (en le faisant cette année, je bénéficierai à 100% du PTZ car mes revenus étaient bas l’an dernier)
- Environ 20 000€ d’intérêts
- Non imposé sur la plus-value à la revente

Inconvénients :
- Contraint d’y rester pour un certain temps
- Aucune rentabilité au jour d’aujourd’hui
- Mensualité plus importante qu’un loyer

Locatif

Avantages :
- Prêt de 165 000€ (frais de notaire inclus)
- Rentabilité si le bien est autofinancé (ou au moins aucune perte)
- Aucune contrainte pour changer d’habitation

Inconvénients :
- > 55 000€ d’intérêts
- Risque d’impayé
- Risque de vacance locative

Dans les deux cas, j’ai un apport personnel de 15 000€ et le taux d’emprunt est de 2.1% sur 25 ans.
Si je trouve un bien moins cher (environ 140 000€), je peux bénéficier d’un taux de 1.85% sur 20 ans.

Voilà la situation. Les taux sont bas, j’ai la chance de pouvoir bénéficier d’aide pour me créer un patrimoine mais je ne sais trop quelle décision prendre.

Si vous avez des avis éclairés sur la question, merci de bien vouloir les partager avec moi.

Dernière précision, j’ai un taux marginal d’imposition de 0% cette année car j’ai mon CDI depuis 8 mois et j’étais en alternance avant (l’an prochain, je risque de passer à 14%). Si vous avez des conseils concernant les régimes que je devrais utiliser ou les lois qui pourraient m’intéresser (Loi Pinel, Duflot, etc…), n’hésitez pas non plus.

Bonne journée !

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale

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#2 09/05/2016 13h58 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour Kepsylis !

Je pense que votre réflexion part déjà avec un fort biais qu’il serait important de supprimer.
Pour la RP, vous citez: "Aucune rentabilité au jour d’aujourd’hui" et "Mensualité plus importante qu’un loyer"
Tandis que pour le locatif: "Rentabilité si le bien est autofinancé"

Mais votre RP n’a aucune raison intrinsèque de ne pas répondre aux mêmes exigences que le locatif: vous pouvez trouver une RP "autofinancée". En fait, vous le pouvez d’autant plus facilement que vous n’aurez aucun risque d’impayé, aucune dégradation et aussi la possibilité de différer d’éventuels travaux pendant que vous y habitez (au lieu de tout devoir faire avant de trouver un locataire)

Bref, si vous achetez votre RP avec les mêmes critères que vous achèteriez un bien locatif, vous aurez une rentabilité bien meilleure (prêt 0%, pas d’impayés, pas de vacance locative, peu de dégradation, etc)

Mais dans les deux cas, vous vous exposez au risque du levier: ne croyez pas que parce que c’est votre RP, vous n’aurez pas de problème: vous pouvez avoir besoin de déménager pour des raisons personnelles ou professionnelles, et si le capital restant dû est supérieur au prix de vente, c’est aussi problématique qu’un locataire indélicat.

Il faut donc bien évaluer si la zone que vous comptez habiter à une rentabilité locative comparable à celle où vous imagineriez acheter un appartement.
Ex: si vous souhaitez habiter Paris et investir en banlieue, autant rester locataire. Mais si vous souhaitez investir et habiter dans la même ville (ou le même genre de ville), je dirais qu’il vaut mieux acheter votre RP (quitte à la louer ensuite)
C’est bien sur une réflexion générale, qui peut compter de nombreux cas particuliers.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 09/05/2016 14h20 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour,
tout d’abord, les lois fiscales sont souvent des produits peu intéressants, en particulier dans la version packagé vendu par les promoteur et les banques.
Donc à éviter.

Pour la RP, comme je vous l’ai déjà dit, ça dépend beaucoup de vous.
Déjà, il faut généralement rester plusieurs années au même endroit pour rentabiliser les frais notariés. Est ce votre cas ?

Ensuite, faites parler les chiffres :
Tout les mois, combien dépenseriez vous en remboursement ?
Combien coute un loyer équivalent ?
En locatif, quel rendement pouvez vous obtenir ?
Quel est votre loyers actuel ?
Quel est votre capacité d’épargne actuel ?


Certains éléments dans votre situation me ferait pencher la balance du côté de la RP (optimisation du PTZ, peu de patrimoine, …)
Avant le locatif pur, vous pouvez aussi vous frottez aux SCPI, qui apporte un risque d’impayé et de vacances dilués, mais sont moins rentable!

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#4 09/05/2016 14h23 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Il y a quand même un point central dans ce débat : l’avantage en nature résultant de la jouissance de son propre logement n’est pas imposable, contrairement aux revenus fonciers.

En revanche, l’octroi par un tiers de la jouissance d’un logement à titre gratuit est un avantage en nature en principe imposable.

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#5 09/05/2016 14h29 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Vous pouvez réfléchir a la possibilité de cumuler les deux. C’est ainsi personnellement que je suis arrive a l’indépendance financiere.
Vous achetez un bien pour vous et en faites votre RP. Vous etes célibataire? Alors vous le louez en saisonnier les week-end et pendant les vacances. Si ca marche vous vous rendrez compte que vous avez tout intéret a vivre ailleurs que chez vous et aurez peut-etre davantage de flexibilité pour lancer un autre projet apres quelques années seulement.
Cela dépend bien évidemment de l’endroit ou vous souhaitez vivre et il faut en tenir compte lors du choix afin que ca soit compatible avec vos besoins et ceux d’éventuels vacanciers ou travailleurs détachés. Il faut aussi accepter de "preter" son bien et prevoir un ou deux rangements persos. Autre difficulté, vous pouvez en toute légalite louer votre bien 4 mois par an, ca fait une bonne base. Si un jour vous dépassez ce seuil, il vaut mieux réfléchir avant, selon la ville ou vous serez, a la possibilite que vous aurez de le faire ou non.


Parrain de mon adorable filleule

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#6 09/05/2016 15h12 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour,

Tout d’abord, je pense que c’est tout d’abord une question de choix. Acheter une RP est pour certain le but d’une vie, et ne se calcule pas. D’après votre poste je doute que ça soit votre cas (je suis dans le même cas que vous).

Un investissement locatif, et un achat de RP à valeur équivalent et rendement équivalent, il ne fait aucun doute a mes yeux qu’il faille acheter à votre place. Même si vous pensez déménager rapidement alors vous pouvez louer le bien.
Personnellement j’ai choisit la deuxième option car j’ai choisit d’investir sur un marché bien plus risqué avec un bien plus grand rendement que le lieu ou je loge (avec tous les risques qui suivent).
Mais si vous pensez investir ou vous logez vous avez tout intérêt à acheter votre RP afin de profiter du taux a 0, de supprimer les risques d’impayés, supprimer les risque de dégradation.

Ceci est bien entendu uniquement dans le cas ou vous investissez ou vous voulez vivre.

Un point important aussi que vous aborder, est celui des intérêts ! Oui ils sont supérieurs pour l’investissement mais ils permettent de défiscaliser sur les revenus locatifs, dans votre cas vous récupérer environ 50% (TMI 30% + 15 CSG).
Ce qui diminue grandement l’effort.

Ce qu’il vous faut savoir, c’est voulez vous bénéficier tout de suite de cet investissement ou alors pensez vous plutôt long terme?

Si vous pensez long terme  :
Pour la RP il vaut mieux la durée la plus courte et le plus gros effort financier (attention, ça entrave votre capacité d’endettement si vous souhaitez investir d’avantage avant la fin de votre prêt).
Pour l’investissement locatif, la possibilité de déduire les intérêts fait qu’il est souvent intéressant de se placer sur environ 20 ans.

Si vous voulez profiter le plus possible maintenant :
Dans un cas comme dans l’autre il vous faut alors prendre 25 ans, ça entrave peut votre capacité d’endettement, Il faut savoir que vous vous enrichissez moins vite (capital remboursé plus faible, vous payez plus d’intérêt). Mais votre cash flow (ou la différence entre votre ancien loyer et vos mensualités) augmente, ce qui est séduisant pour du court terme.
Après dans ce cas il est souvent important d’être a l’aise avec l’idée d’être endetté.

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#7 09/05/2016 16h00 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Dans les 2 cas, ça peut être rentable ou non rentable, suivant les choix avisés ou non et les bonnes opportunités sur le prix d’achat.

2 exemples extrêmes :
- achat d’une RP fortement décotée (moche, mais avec un bon emplacement et des travaux que vous pouvez faire vous-même) à 150 k€. Vous faites les travaux pour 30 k€, et dans 2 ans vous revendez à 250 k€. Très bon investissement.
- achat d’un bien locatif "standard", c’est à dire cher et peu rentable. Coût total 150 k€, loyer hors charges 500 €/mois. Rentabilité brute 4 %, 2 à 3 % net après impôts. Même avec un emprunt sur 25 ans, vous devez débourser de l’argent tous les mois pour payer ce bien. Mauvais investissement.

Par ailleurs, dites-vous quand même qu’à votre âge, vous aurez probablement beaucoup de changements d’ici 10 ans : situation de couple, arrivée possibles d’enfants, mobilité professionnelle et probablement géographique… Faites attention à ce que votre investissement immobilier ne devienne pas un boulet. Par exemple, si vous ratez une opportunité de carrière parce que vous vous sentez enchaîné au remboursement de votre RP, c’est dommage. Pour les ingénieurs en début de carrière, et c’est d’autant plus vrai depuis la crise, l’évolution de carrière et l’augmentation du salaire nécessitent souvent une "croissance externe", c’est à dire de changer de boîte.

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#8 09/05/2016 20h27 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Tout d’abord, merci pour vos réponses.

Quelques précisions : actuellement, je suis en colocation dans un 70m² sur Montpellier pour un loyer de 860€ (je ne paie que 430€).
Prochainement, ma copine vient s’installer chez moi pour un certain temps en attendant que l’on déménage. Elle vient pour ses études donc je ne prévois aucun déménagement d’ici 3 ans.
Et dans le cas où ça ne durerait pas, j’aime énormément la ville où je suis donc y rester ne me pose pas de problème.

Faith a écrit :

Mais votre RP n’a aucune raison intrinsèque de ne pas répondre aux mêmes exigences que le locatif: vous pouvez trouver une RP "autofinancée".

Je ne suis pas sûr d’avoir bien compris le côté "aufinancé" d’une RP.

Faith a écrit :

En fait, vous le pouvez d’autant plus facilement que vous n’aurez aucun risque d’impayé, aucune dégradation et aussi la possibilité de différer d’éventuels travaux pendant que vous y habitez (au lieu de tout devoir faire avant de trouver un locataire)

Je serai tout de même celui qui paye les 700€ de crédit tandis qu’avec du locatif quelqu’un paiera pour moi les 700€ et je me trouverai une location avec un loyer de 400 à 500€.

gunday a écrit :

Déjà, il faut généralement rester plusieurs années au même endroit pour rentabiliser les frais notariés. Est ce votre cas ?

Si je prends le cas où je rembourse dès le début tous les intérêts et les frais de notaire avant d’entamer le capital (C’est un cas extrême bien évidemment puisque les intérêts sont calculés sur le capital restant).
Sur un bien de 180000€ avec des frais de notaire de 7% sur de l’ancien soit 12600€, 20000€ d’intérêts (ou 55000€ pour le locatif) et un remboursement de 700€ par mois (dans le cas où j’utilise au maximum l’effet de levier).

Dans le cas de la RP :
12600€ + 20000€ = 32600€ / 700€ ==> au maximum en 47 mois (soit un peu moins de 4 ans) pour tout rembourser.

Dans le cas du locatif :
12600€ + 55000€ = 67600€ / 700€ ==> au maximum en 96 mois (soit 8 ans) pour tout rembourser.

- Un loyer équivalent à ce que je pourrais avoir à ce prix-là (180000€ dans l’ancien) pourrait être de 800€ ou 850€ tout dépend du quartier.
- Rendement en locatif :
    Prix d’achat : 167000€
    Loyer : 850€
    Notaire : 11690€
    Frais de dossier : 300€ + Frais de garantie : 2000€
    Coût total : 180000€ environ
    Taxes foncières : 1000€ environ
    Charges de copropriétés : 50€ par mois
   
    Rentabilité brute : 5.75%
    Rentabilité net avant impôts : 4.8%
   
Après ce n’est pas l’affaire du siècle que l’on chiffre ici. Il y a des biens qui me permettraient une bien meilleure rentabilité.
   
- Ma capacité d’épargne est d’environ 700€ (avec une augmentation prochaine de 200€)

kc44 a écrit :

Vous pouvez réfléchir a la possibilité de cumuler les deux.

Effectivement, ce n’est pas une mauvaise idée. J’avais envisagé de louer une chambre vacante pour pouvoir obtenir un meilleur rendement. Je crois que ça m’est possible sans retirer au bien le titre de RP.

arkamoon a écrit :

Même si vous pensez déménager rapidement alors vous pouvez louer le bien.

Il faut que je voie s’il n’y a aucune clause m’interdisant la location de mon bien à n’importe quel moment (sans durée d’attente minimum).

arkamoon a écrit :

Oui ils sont supérieurs pour l’investissement mais ils permettent de défiscaliser sur les revenus locatifs, dans votre cas vous récupérer environ 50% (TMI 30% + 15 CSG).

Pouvez-vous m’expliquer ça ? Je n’ai pas bien saisi ce que ça implique je pense.
Je peux déduire de mes impôts la somme totale d’intérêts payés sur l’année ?

arkamoon a écrit :

Après dans ce cas il est souvent important d’être a l’aise avec l’idée d’être endetté.

Effectivement, je pense être plus à l’aise avec un crédit plus long et avoir davantage de liquidités pour tous autres projets.

Bernard2K a écrit :

Pour les ingénieurs en début de carrière, et c’est d’autant plus vrai depuis la crise, l’évolution de carrière et l’augmentation du salaire nécessitent souvent une "croissance externe", c’est à dire de changer de boîte

C’est vrai, vous avez raison. Mais je ne pense pas changer de ville pour les 4 prochaines années. Au-delà de ça, je me dis que je serai en mesure de louer mon appartement.
Dans ce cas-là, il faut que j’achète la RP en pensant à la location. Ça devient difficile de faire des choix après.

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#9 09/05/2016 23h26 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Locatif ou RP, une bonne affaire reste une bonne affaire. Et ça ressemble souvent à : prix décoté car des travaux à faire ; bon emplacement et pas de défaut rédhibitoire ; travaux qu’on peut faire soi-même. L’idéal étant le bien qui n’est pas encore sur le marché, donc avec moins de concurrence.

Il faut visiter et choisir avec une approche objective. Il ne faut pas hésiter à avoir du déchet, c’est à dire à visiter des biens sans acheter, à faire des offres qui sont refusées. La difficulté, c’est d’être dans une optique business et pas du tout "coup de coeur". On peut se permettre un coup de coeur quand on choisit un habit ou un truc comme ça. Dans l’immobilier, le coup de coeur coûte trop cher. On le paie pendant 25 ans.

Je ne suis moi-même qu’un tout petit débutant. Il faut s’aguerrir et c’est ce que j’essaie de faire.

Je regarde parfois des séries américaines à la con. Une qui m’a appris quelque chose, c’est "le liquidateur". Le mec est capable par exemple de négocier un lot de jeans à 1 $ pièce, en expliquant au vendeur, avec la plus parfaite sincérité que s’il met 2 $, il va y perdre sa chemise. Et puis 1 minute plus tard, il appelle un acheteur potentiel, et il lui soutient mordicus qu’en-dessous de 5 $ pièce, il perd de l’argent. Ces mecs mentent comme des arracheurs de dents, mais ce sont de sacrés négociateurs.
Une autre leçon à retenir de cette série, c’est le réseau. Ces mecs connaissent tous ceux qui vendent et tous ceux qui achètent, et c’est ça qui fait que leur business fonctionne bien.

En tant que particulier, on est souvent trop bonne poire. Quand on a obtenu une ristourne de 2 %, on est tout content et on croit faire l’affaire du siècle. Il faut se mettre dans un état d’esprit du requin et pas de la sardine.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2016 23h36)

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#10 10/05/2016 09h02 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Kepsylis a écrit :

Sur un bien de 180000€ avec des frais de notaire de 7% sur de l’ancien soit 12600€, 20000€ d’intérêts (ou 55000€ pour le locatif) et un remboursement de 700€ par mois (dans le cas où j’utilise au maximum l’effet de levier).
[…]
- Un loyer équivalent à ce que je pourrais avoir à ce prix-là (180000€ dans l’ancien) pourrait être de 800€ ou 850€ tout dépend du quartier.

Avec ces infos, je comprend qu’acheter vous coute 100€ moins cher par mois.
Dans ce cas acheter me semble intéressant.
Par contre reste effectivement la durée de détention qui aura un impact non négligeable sur la rentabilité finale.

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#11 10/05/2016 09h03 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Les intérêts de votre prêt qui sera dédié a du locatif sont déductible de la partie imposable de vos revenus immobilier si vous choisissez d’être au réel. (le réel est plus intéressant dans 90% du temps).

Donc a moins que votre imposition soit très faible, vous ne pouvez comparer les interêts pour votre RP (non defiscalisable si je ne me trompe pas), et les intérêts de votre investissement locatif.

Pour le reste je rejoint Bernard2K a 100%… !
Il existe deux cas :
1 - Achat de la RP votre loyer est payé par vous même, MAIS c’est l’argent que vous devez dépenser dans tous les cas, vous devez bien loger quelque part.
2 - Achat locatif : Le locataire paye votre dette, ainsi que l’augmentation de votre capital, mais vous payez toujours votre loyer.

On voit bien que dans ces deux cas ce qui fait la différence est principalement la rentabilité.
Avantage de la RP : Moins de risque, vous pouvez améliorer le logement a votre rythme, et surtout vous êtes exonéré de plus value… ! (ce que vous êtes censé faire, rappelez vous on fait une bonne affaire surtout a l’achat, vous pouvez allez voir Dtee pour des exemples!), et vous n’êtes pas imposé sur le loyer que vous payez pour rembourser le prêt.

Avantage locatif : Vous pouvez choisir des lieu a plus haut rendement ou vous ne souhaitez pas vivre, investissement dans des types de logement plus rentable pour la location qui ne vous correspondent pas.

Edit : La RP me semble d’autant plus intéressant si vous souhaitez rester sur du long terme sur Montpellier.

Dernière modification par arkamoon (10/05/2016 09h04)

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#12 10/05/2016 09h27 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour,

Kepsylis a écrit :

Je serai tout de même celui qui paye les 700€ de crédit tandis qu’avec du locatif quelqu’un paiera pour moi les 700€ et je me trouverai une location avec un loyer de 400 à 500€.

Exact, mais vous oubliez que le risque est différent. Il est quasi nul dans le cas de la RP puisque celui qui rembourse c’est vous.

Dans le cas locatif, en cas de problèmes avec votre locataire, s’il ne paye pas vous devrez supporter votre crédit et votre propre location, soit 700+500 = 1200€ / mois.

Etes vous prêt et capable de faire face à ce risque ?

arkamoon a écrit :

Donc a moins que votre imposition soit très faible, vous ne pouvez comparer les interêts pour votre RP (non defiscalisable si je ne me trompe pas), et les intérêts de votre investissement locatif.

En France c’est exact. Mais il existe quelques cas particuliers en étant résident Français et travailleur frontalier avec d’autres pays.

Setanta

Dernière modification par Setanta (10/05/2016 09h28)

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#13 10/05/2016 13h25 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bernard2K a écrit :

Il ne faut pas hésiter à avoir du déchet, c’est à dire à visiter des biens sans acheter, à faire des offres qui sont refusées.

C’est vrai. Rien ne remplace le passage à l’action pour trouver la perle rare que ce soit pour sa résidence principale ou pour du locatif.
J’ai choisi de faire une sélection de bien potentiel pour les deux cas, ça me permettra d’avoir une idée plus précise de ce que je peux obtenir vu que je n’ai pas de préférence pour l’un ou pour l’autre.
Je tomberai bien sur une opportunité que je ne pourrais pas passer.

(Les chiffres ne parlent plus assez au bout d’un moment --> T3 ou T4, 50m² ou 70m², … mieux vaut voir l’ambiance générale du bien je pense)

J’en profiterai pour faire des offres et voir quelles sont les marges de négociation en général.

arkamoon a écrit :

(…rappelez vous on fait une bonne affaire surtout a l’achat…)

Merci pour ce rappel, c’est vrai que l’essentiel se fait à l’achat. Je tâcherai de m’en souvenir.

Setanta a écrit :

Etes vous prêt et capable de faire face à ce risque ?

Les chiffres disent que j’en serais capable financièrement mais je ne pense pas que psychologiquement, cela me convient.

arkamoon a écrit :

Donc a moins que votre imposition soit très faible, vous ne pouvez comparer les interêts pour votre RP (non defiscalisable si je ne me trompe pas), et les intérêts de votre investissement locatif.

En matière d’imposition, comme je l’ai dit j’ai terminé une alternance en Juillet 2015 et cela fait seulement 8 mois que je suis en CDI.
D’après ma déclaration de revenus, je ne devrais payer que 69€ d’impôts. On ne peut pas vraiment dire que je paye des impôts smile

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#14 10/05/2016 13h38 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Kepsylis a écrit :

J’en profiterai pour faire des offres et voir quelles sont les marges de négociation en général.

Attention quand même, une offre vous engage ! Lisez ce fil : Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ? Même si la plupart des échanges dans ce fil sont dans le cas du vendeur qui se désiste (et non pas de l’acheteur qui se désiste), ça donne une assez bonne idée du fait qu’une offre, acceptée par l’autre partie, peut être contraignante.

Ne faites pas d’offre à la légère, mais uniquement sur un bien que vous êtes réellement prêt à acheter à ce prix. Pensez à assortir votre offre de clauses suspensives (notamment d’obtention du prêt) et d’une durée limite de validité.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2016 14h38)

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#15 11/05/2016 07h54 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bernard2K a écrit :

Attention quand même, une offre vous engage

Pas vraiment, une offre acceptée par le vendeur engage le vendeur, mais l’acheteur à encore a signer un compromis de vente et à ce moment là il lui restera 10 jours de délais de rétractation pendant lequel il pourra se désister.
Donc non, une offre n’engage pas vraiment l’acheteur.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#16 11/05/2016 10h26 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Ca peut quand même amener les désagréments suivants (que je classe du moins grave au plus grave, qui est aussi, sans doute, du plus fréquent au moins fréquent)
- devoir aller jusqu’au compromis pour pouvoir ensuite se désister dans les règles : ça fait de la paperasse et des frais de notaire inutiles
- avoir l’agence immobilière qui vous réclame les frais d’agence (car "à la charge de l’acheteur" et que vous avez fait une offre acceptée, avant de vous désister)
- avoir le vendeur qui vous réclame des dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers
- que ça aille jusqu’à au procès, et potentiellement, première instance, appel puis CC.

Sans doute, c’est peu fréquent. Peut-être que 99% des acheteurs qui retirent une offre s’en tirent sans dommage. Mais, pour les 1 % restants, c’est loin d’être aussi anodin que vous le dites. Regardez par exemple cette discussion sur la jurisprudence de la CC :
http://actu.dalloz-etudiant.fr/fileadmi … 1-1457.pdf

Ce que je retiens de cette lecture :
1) c’est loin d’être simple et univoque puisque même les grands noms du droit sont partagés sur l’interprétation de cette jurisprudence
2) ça fait autant de cas où les gens se sont pris 10 ans de procédure juridique à la con parce qu’ils avaient fait une offre (dans le domaine de l’immobilier ou dans d’autres domaines).

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2016 10h27)

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#17 11/05/2016 11h02 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bernard

La discussion en question porte sur une promesse unilatérale de vente, donc un engagement de vendeur, et non d’acheteur, est sur les jurisprudences liées à la rupture de cet engagement … de vendeur.

Donc non applicable à un acheteur. Or l’acheteur non professionnel est protégé par la loi, qui a un peu plus de poids que la jurisprudence, via 2 mécanismes d’ordre public (qui s’applique nonobstant toute stipulation contradictoire) : le délai légal de rétractation après signature de l’avant contrat, donc bien après l’offre et la condition suspensive légale pour non obtention d’un prêt dans les délais légaux (délais qu’on accroit en général, mais qu’on ne peut réduire).

Par contre si un acheteur laisse passer ce délai de rétractation, ca se complique sérieusement pour lui. Surtout si financièrement il a les capacités de financer le bien, puisqu’un vendeur pourrait envisager de contester le refus de prêt de la banque comme étant de complaisance (quasi impossible à prouver, mais ca peut se défendre).

Pour l’agence, deux petites corrections sur votre post.
1) elle n’a pas le droit d’exiger le moindre paiement avant la contractualisation finale (de mémoire article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ). Heureusement, parce que sinon on aurait une palanquée d’agents immobiliers qui feraient signer des promesses d’achat voire des compromis pour "toucher leur comm", avec des acheteurs incapables de financer le bien …
2) peu importe "à la charge de qui" sont les frais d’agence, c’est une organisation d’un moyen de paiement. En cas de problème, l’agence peut se retourner contre son client, qui est en général le vendeur, et non l’acheteur. Typiquement, lorsque l’acheteur et le vendeur contournent l’agence pour économiser la commission, l’agence se retourne contre son mandant, peu importe qui aurait dû verser l’argent. Pour se retourner contre un tiers (l’acheteur dans ce cas), il faut au préalable que le mandant (le vendeur) ait poursuivi et obtenu réparation pour rupture abusive d’un contrat, et dans ce cas l’agence peut exiger, puisque le contrat aurait dû être finalisé, le paiement de ses droits (Cour de Cassation, décembre 2010, pas la décision en tête).

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#18 11/05/2016 11h14 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Merci pour les précisions. Concernant la discussion, je dois avouer que je l’avais lue en diagonale. Mais cette discussion cite au moins une décision de la CC du 7 mai 2008 qui porte bien sur une offre d’achat et non pas une promesse de vente.

Cette décision dit que l’offre d’achat ne pouvait pas être retirée unilatéralement par l’acheteuse pendant la durée de validité de l’offre (sans dire quelles en sont les conséquences puisqu’elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel pour être jugée au fond) :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2008, 07-11.690, Publié au bulletin | Legifrance

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2016 11h15)

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#19 11/05/2016 11h39 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Les conséquences d’une rupture de promesse sont toujours les mêmes : l’indemnisation du bénéficiaire lésé du fait de la rupture par le promettant. La différence étant que l’acheteur bénéficiera de toute facon du droit de rétractation. Donc c’est idiot de pousser en justice.

Le cas de 2008 porte sur une manoeuvre de juin 2000, avant la loi SRU et l’instauration de ce délai de rétractation (loi de décembre 2000 seulement).

EDIT
Au passage, pour Goldex : 14 jours  pour la rétractation post compromis. 10j, c’est la rétractation d’acceptation de l’offre de financement.
Suite référence goldex ci dessous, une erreur s’est glissé dans le cch numérique que j’utilise, le délai publié le 8 août est bien 10j, et non 14.
Fin edit

Théoriquement, un acheteur doit, lorsqu’il fait une promesse, attendre l’étape du compromis pour faire jouer cette rétractation légale. Mais :
1) une offre n’est pas une promesse (la promesse répond à des obligations strictes, l’offre peut être faite par tout moyen, y compris oralement devant témoin)
2) c’est idiot de la part de l’acheteur et du vendeur de laisser passer 2, 3, 4 semaines pour signer un compromis qui sera annulé par rétractation au moment même de la signature. Donc autant prévenir, et transformer officiellement une rétractation dans 3 semaines ou un rupture unilatérale de promesse en une rupture conjointe de la promesse. Tout le monde y gagne.

Dernière modification par xa (11/05/2016 13h46)

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#20 11/05/2016 13h25 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Ok, désolé d’avoir parlé trop vite. Une offre d’achat est donc très peu contraignante pour l’acheteur non professionnel. C’est utile à savoir. M.erci pour toutes ces précisions.

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2016 13h42)

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#21 11/05/2016 13h27 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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@Bernard2K: au final ça ne change pas le propos, une offre n’engage pas vraiment l’acheteur car il peut se rétracter sans aucune pénalité durant le délais légal.

@xa: je maintien ma réponse, le délais est bien de 10 jours a compter du lendemain de la présentation du courrier recommandé. Vous devez confondre avec les 14 jours pour une vente a distance.

Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation a écrit :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

édit: @Bernard2K je n’avais pas vu votre réponse de 13h25…

Dernière modification par goldex (11/05/2016 13h31)


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#22 11/05/2016 13h42 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Zut, mon CCH contient apparemment une coquillle, et tient compte de l’article 58 originel de la loi Macron qui a été probablement amendé par la suite.

Au temps pour moi.

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#23 14/08/2016 15h50 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour a tous,

Apres avoir finis de constituer mon epargne de precaution, je souhaite investir dans la pierre.
Afin d’acquérir un patrimoine, avec ma compagne, de capitaliser au plus tôt (nous avons 20 et 22 ans) tout en etant assez secure.

Je vise des biens a 100k€, ce qui correpond a des appartements de 60m2 environ dans ma ville. Nous disposons de 20k€ d’apport et gardons 10k par la suite pour reparations etentretien.

La question que je me pose porte sur l’après-achat, je me demande s’il est preferable d’en faire usage d’habitation ou de mettre en location d’un point de vue financier et quel cout un achat de ce type peut avoir sur notre foyer a l’année (pas l’achat en soit mais ce qui en decoule)

D’avance merci

Dernière modification par Alex49 (14/08/2016 15h51)

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#24 14/08/2016 16h30 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Bonjour,
Difficile de répondre sans connaitre quelques fondamentaux:
- votre TMI
- votre situation actuelle (locataire, ou autre)
- vos capacités d’emprunt et de remboursement donc vos salaires actuels (mais aussi ceux à venir donc études finies??)
- Durée du prêt envisagé

Pour être un peu plus clair l’achat pour y habiter ne vous coûtera guère plus qu’une location selon la durée et le taux du crédit.
Il faudra compter en plus une taxe foncière et quelques travaux en plus (on en fait toujours un peu plus chez soi)

Pour le locatif, attention à la fiscalité.
Selon votre TMI la situation pourrait être difficile en tant que jeune actif (encore une fois dépend de vos salaires et TMI) compter 15,5% de csg plus TMI (14, 30, 41%….)
La situation pourrait être difficile en fin de crédit à cause de l’effet ciseau

Vous dites avec ma compagne donc je présume pas marié et investissement à 2 (il n’y a rien de mal j’étais dans la même situation il y a quelques années avec l’achat de la maison, il faut juste bien pensé à faire un testament chez le notaire pour éviter de mauvaises surprise en cas d’accident et ça ne coûte vraiment pas cher un peu moins de 30€ par personne)
Selon vos capacité d’emprunt, ne serait il pas possible dans votre secteur de trouver un petit immeuble 2 ou 3 petits appartements à prendre en SCI à 2.
Ainsi vous auriez les charges réduites (gestion directement par vous) l’usufruit d’un appartement pour vous et la location du reste.

Je prends ce cas de figure car dans mon secteur un F2 aux alentours de 100 K€ mais un petit immeuble comme celui décrit se monnaie 150K€, l’opération peut être vite rentable.

Une fois les éléments en main nous pourrons voir les différentes possibilités, mais je ne vois pas l’intérêt du locatif si vous allez louer le même type d’appartement à coté.

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#25 14/08/2016 17h02 → Acheter sa résidence principal ou investir dans l'immobier locatif ? (achat, immobilier, investissement, locatif, résidence principale)

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Faites une recherche sur "acheter ou louer résidence principale" et vous verrez qu’il y a déjà des dizaines de fil qui traitent du sujet.

Mon point de vue en très résumé :
- immo locatif : on investit en optimisant le rendement locatif. En recherchant bien et en remontant ses manches, on peut obtenir des rendements >10 %. Ce n’est pas de l’immobilier "parfait" mais de l’immobilier raisonnablement louable et avec le meilleur rendement loyer/prix d’achat.
- immo RP : par nature, on recherche le logement parfait, bien placé, coup de cœur etc. Le "loyer évité" d’un tel bien ne représente souvent que 3 à 4 % du prix d’achat. Ces biens de qualité sont chers précisément parce qu’ils sont très recherchés par les gens qui achètent pour leur RP et qu’ils correspondent au goût du plus grand nombre.

Donc, je pense qu’on a souvent intérêt à rester locataire et à investir son argent dans l’immobilier locatif.

Cela dit… quand on recherche une RP, on se laisse souvent attirer par la RP "parfaite" mais chère… mais heureusement c’est un peu caricatural et tout le monde ne fait pas cela. Si on s’en sent capable, on peut acheter une RP décotée (bien atypique, beaucoup de travaux, changement de destination…), la remettre en état, puis la revendre ou la louer. C’est aussi un bon type d’opération immobilière.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2016 17h07)

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