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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 13/04/2012 09h25 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Réputation :   82 

"sans que celui-ci fasse capoter la vente"

Sauf que le problème il est là. Le vendeur ne pourra pas vous vendre en direct sinon il se fera attaqué par l’agence immobilière au titre du préjudice subi avec demande de D&I(qui seront équivalents à sa commission).

La meilleure solution dépend de votre stratégie. Pour vous, quoiqu’il arrive, vous paierez 106.000 euros. Tout dépend après de ce que veut le vendeur, et si vous souhaitez garder le bien longtemps ou pas.

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#27 18/06/2012 14h30 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

Administrateur
Réputation :   1307 

Un document bien fait extrait du mensuel Le revenu sur les différentes rentabilités :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_calcul-rentabilite-immo.jpg

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#28 18/06/2012 14h54 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Rien à dire : chapeau !

Le but initial de mon sujet est, je pense, atteint !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#29 27/06/2012 08h54 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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BorderLine a écrit :

Pour revenir sur les frais d’agence, si en tant qu’acquéreur, on vous met à VOTRE charge les frais d’agence SANS vous faire signer un mandat de recherche au moment de la signature ( ce qui se fait classiquement). Vous répondez avec votre plus grand sourire à l’agent réclamant la commission qu’il peut s’asseoir dessus.

@BorderLine : juste une précision pour ma compréhension du point, avec le terme "mandat de recherche" tu parles dans ce cas d’un acheteur qui aurait fait appel à un chasseur de bien ?
Car sinon il ne s’agit pas d’un mandat de recherche, mais d’un "bon de visite". Et c’est vrai qu’il m’est arrivé quelques fois de visiter des biens via une agence sans en avoir signé. Après si la vente se concrétise avec eux, déontologiquement ça me gênerait de leur demander de s’assoir sur leur commission. Je tenterais plutôt de négocier le tarif, si la jurisprudence est de mon côté…

BorderLine a écrit :

Sauf que le problème il est là. Le vendeur ne pourra pas vous vendre en direct sinon il se fera attaqué par l’agence immobilière au titre du préjudice subi avec demande de D&I(qui seront équivalents à sa commission).

Sauf si justement le bon de visite n’a pas été signé…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#30 07/08/2012 21h02 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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je suis nouveau et débutant, 2 handicaps majeurs par rapport à vous.
J’ai une question qui va sans doute vos paraître bête, mais si vous achetez un logement et que le loyer rembourse l’emprunt, finalement vous n’avez que les frais : TF, gros entretiens
donc finalement la rentabilité est proche de 100% … à la fin des 20 ans de l’emprunt ?

Bonsoir,
A mon avis, le TMI joue beaucoup : dans mon cas, 30 %, donc 45 % d’impôts cotisations sociales incluses,  mon loyer va être supérieur de 55€/mois à mon crédit, et pourtant globalement je pense être à priori en négatif sur une année…
c’est pourquoi je pense faire appel à un expert-comptable pour calculer les amortissements, et déclarer aux frais réels, puis faire régulièrement des travaux d’entretien pour minimiser le montant imposable …
Est-ce un bon calcul ?

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#31 24/11/2015 10h20 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Bonjour à tous,

Je remonte ce sujet afin de soumettre un "simplification" à vos esprits affûtés.

N’ayant pas encore investi en immobilier, je cherche ça et la des infos notamment sur le calcul de rentabilité.

Et, je suis tombé sur la "methode larcher"

Celle ci propose, afin d’estimer rapidement la Rentabilité nette, un calcul rapide à savoir :

Rentabilité nette = (9 mois de loyer / coût global de l’achat ) *100
Dans le coût global sont pris en compte le prix d’achat et tous les frais annexes.

Ainsi, n’ayant pas d’exemple concret sous la main, je reprend les donnes du poste de IH.

Rentabilité nette de prélèvements sociaux (selon Le Revenu) : 4.3%
Methode Larcher : (15360/12)*9 => 9 mois de loyer (11520)
                           (11520 / 278240)*100 =  4.1%

Je trouve les deux résultats assez proche et cela permet de faire une première estimation assez rapidement. A moins que ce soit une coïncidence….

Du coup que pensez vous de cette méthode de calcul ?

AMF: je n’ai aucun lien avec cette méthode ou ce site web

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#32 24/11/2015 11h01 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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La rentabilité net dépend de la fiscalité que vous aurez choisi .
Ensuite de nombreux paramètres rentrent en compte : par exemple les travaux effectués, La TMI de chacun .

Suivant là fiscalité choisi, la rentabilité net peut aller du simple au double.
C’est pour cela que cette méthode est tout sauf un bon indicatif. Enfin pour ma part.

Dernière modification par cricri77700 (24/11/2015 11h19)


Le mouvement fait l'argent.

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#33 24/11/2015 11h16 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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La formule de Julien Larcher est une formule qui permet rapidement de se faire une estimation de la rentabilité en visite.
Les 3 mois de loyer qu’il occulte servent à couvrir toutes les charges et dépenses.

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#34 24/11/2015 12h07 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Enivral a écrit :

Et, je suis tombé sur la "methode larcher"

Celle ci propose, afin d’estimer rapidement la Rentabilité nette, un calcul rapide à savoir :

Rentabilité nette = (9 mois de loyer / coût global de l’achat ) *100
Dans le coût global sont pris en compte le prix d’achat et tous les frais annexes.

A partir du moment où l’on applique un forfait de 9/12e, ce n’est pas une rentabilité nette, mais une "rentabilité brute corrigée", si vous voyez ce que je veux dire. Ca revient à dire : "la rentabilité nette est estimée à 75 % de la rentabilité brute".
Du coup, ça n’apporte pas d’information supplémentaire, de précision supplémentaire, par rapport à la rentabilité brute.
Dire : "la rentabilité brute est de 10 %" ou "la rentabilité nette estimée d’après la méthode Larcher est de 7,5 %", c’est exactement pareil.

Autant continuer à raisonner en rentabilité brute pour la toute première approche (quand on épluche les annonces par exemple). Quand on va ensuite approfondir le projet, il faut calculer une rentabilité nette réaliste. On ne peut pas s’exonérer de ce calcul réaliste.

Donc, à mon sens, cette méthode est trompeuse dans le sens où elle fait croire qu’on peut préjuger de la rentabilité nette sans faire des calculs précis au cas par cas. Si on doit estimer rapidement l’intérêt d’un bien (lorsqu’on épluche les annonces), autant le faire en brut.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 12h07)

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#35 24/11/2015 12h59 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Effectivement je n’avais pas abordé cela sous ce point de vue.

Pour l’instant je vais me contenter de l’approche du magasine Le revenu.

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#36 24/11/2015 13h28 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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De mon point de vue, la question plus globale est : est-ce que ce nombre nous apporte quelque chose de nouveau, de plus précis ?

Dire "rentabilité brute de 10 %" ou "le prix d’achat tout compris correspond à 120 loyers mensuels" ou "la rentabilité nette estimée par la méthode de Larcher est de 7,5 %", c’est dire trois fois la même chose.

Si on veut aller vers la renta nette, il faut apporter des hypothèses et des précisions supplémentaires, sinon c’est le même chiffre mouliné autrement.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 13h37)

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#37 25/11/2015 11h40 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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C’est exactement ça !

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#38 25/11/2015 18h53 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Enivral a écrit :

Pour l’instant je vais me contenter de l’approche du magasine Le revenu.

J’ai repris les calculs du magazine, pour m’habituer à faire ce genre de calcul. Quelques remarques suite à cet exercice :
- ces calculs correspondent à une location nue avec imposition au réel. En cas d’imposition au micro-foncier, le calcul est différent.
- pour calculer les contributions sociales, attention le taux a augmenté depuis la parution de l’article. Le taux total est de 15,5 %. 5,10 % sont déductibles du revenu imposable l’année suivante, ce qui, avec un TMI de 30 %, donne une moindre imposition de 5,10 % x 30 % = 1,53 %. Ca donne donc un taux de contributions sociales nettes de 13,97 %, si j’ai bien compté, au lieu des 11,76 % mentionnés dans l’article.
- pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, il faut faire gaffe qu’on ne peut multiplier le revenu foncier par le TMI que si tout le revenu foncier est bien situé dans la tranche du TMI.
Exemple : si j’ai 30 000 € de revenu salarial auxquels s’ajoutent 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, j’ai bien la totalité de ces 10 000 € de revenus fonciers imposés à 30 %.
Si j’ai 20 000 € de revenu salarial et 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, je n’ai qu’une fraction de 30 000 - 26791 = 3209 € de revenu foncier qui est imposé à 30 %. Le reste du revenu foncier est imposé à 14 %.

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#39 26/11/2015 09h31 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Evidemment Bernard, mon dernier message visait plutôt l’approche en tant que telle que de refaire exactement les mêmes calculs.

Et j’ai bien intégré que la fiscalité est un des points les plus impactant lors de ce calcul.

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#40 26/11/2015 16h47 → Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts... (après impôt, avant impôt, brut, nette, rentabilité immobilier)

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Pour un bon calcul de rentabilité : NE PAS OUBLIER l’érosion monétaire !

Un bien acheté 85 000€ en 2005 demande un pouvoir d’achat de 97 000€ selon le site de l’INSEE !

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