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#1 11/04/2015 11h35 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour Mesdames et messsieurs

Je me permets de venir pour poser une question

Avec mon epouse nous sommes  proprietaire ( part de sci )  d’un batiment professionnel dans le haut rhin d’une valeur de 295000 euro loue 1400 euro HT depuis 12 mois avec un bail 3/6/9 etabli chez un notaire

Etant novice dans le domaine non nous posions la question si ce genre de bien peut interresser un investisseur

En vous remerciant d’avance

Bonne journee

David

Mots-clés : local professionnel loue rentable

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#2 11/04/2015 11h45 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

scialsace a écrit :

…d’une valeur de 295000 euro loue 1400 euro HT depuis 12 mois avec un bail 3/6/9 etabli chez un notaire

1400*12/295000=5,7% brut (sans compter de vacance locative)

scialsace a écrit :

Etant novice dans le domaine non nous posions la question si ce genre de bien peut interresser un investisseur

A première vue, je dirais non sauf s’il y a un potentiel d’extension à moindre coût.
Un bon fonds euro rapporte aujourd’hui plus en net avec le risque en moins.
Le bien commencerait à devenir intéressant pour un investisseur avec une valeur de moitié soit environ 150000 euros et encore si l’emplacement est correct.
Ce n’est que mon point de vue, qu’en pensent les autres forummers ?

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#3 11/04/2015 12h10 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Même opinion que vous @Bluegrass
La valeur du bien est peut-être sur-estimé. Estimation notariale lors d’une succession ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 11/04/2015 13h32 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Faut voir où et quelle activité?

Les rendements sur les champs Elysées sont pas fameux….Ca veut pas dire que c’est un mauvais investissement.

Donc il faut plus de précisions.

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#5 11/04/2015 15h34 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

Un bien de ce genre pourrait certainement intéresser un investisseur, mais il nous faudrait en savoir plus pour pouvoir vous aider plus en détail. Tout d’abord qu’entendez-vous par bâtiment professionnel ? S’agit-il d’un local commercial ou de surfaces de bureaux ? Quelle surface ? Dans quelle ville ?

En ce moment, et même si les taux de rendement sur l’immobilier commercial/tertiaire ont assez fortement baissé ces derniers mois, seuls les actifs "prime" localisés au sein des grandes villes de province (par exemple local commercial situé sur la meilleure artère commerçante) sont susceptibles de se vendre entre 5,5% et 6,0%. Pour les emplacements plus secondaires, et sans durée d’engagement ferme, il est difficile d’intéresser quiconque en-deçà de 6,5-7% (voire nettement plus).

Bien cordialement,

Eudom

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#6 12/04/2015 09h00 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour

Je vous remercie pour vos reponse

Je vais apporter un peu plus de precision

C’est un batiment recent que nous avons fais construire compose de trois partie , 1 atelier avec 2 grande porte sectionnel de 105m2 , 1 show room 105m2 et 1 surface de 105m2 sur un etage qui a ce jour n’est pas exploiter ( le locataire a prefere par prudence commencer sans cette surface de bureau mais il a la possibilite de la loue par la suite apres un amenagement de celle ci pour 300 euro de plus ) sur un terrain clos de 10ares
le batiment a 4 ans et est situer sur un axe passant .

Je pense qu’il est pas sur evaluer mais c’est vrai que sans cette surface de bureau loue cela diminue le rendement .
Pour moi il etait plus important d’avoir des locataire serieux prudent car j’aurais pu le loué plus cher tres rapidement .
Je ne cherche pas particulierement a le vendre mais la question m’a traverser l’esprit

Est il plus facile  de vendre a un investisseur un batiment vide ou loué ?

Je vous remercie pour votre contribution et vous souhaite un agreable dimanche

Cordialement

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#7 12/04/2015 12h15 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

Dans le cadre de mon métier, je suis régulièrement amené à évaluer des biens de ce genre. Bien sur, sans connaître l’emplacement exact, mes propos sont à prendre sous toutes réserves, mais votre bien me paraît cher. En effet, à supposer qu’il soit entièrement loué à un loyer de 1700€/mois, ce qui n’est pas le cas, votre prix correspond à un taux de rendement de 6,5% : [(20400/6.5%)/1,07] ~ 293K€.

Je pense qu’aucun investisseur ne se positionnerait sur un taux aussi bas (7,5%-8% à minima sur le loyer potentiel me semble plus réaliste).

Ceci mis à part, je pense que votre bien est susceptible d’intéresser deux types de profils :
- les investisseurs, qui "valoriseront" le fait que le bien soit loué (rendement immédiat et risque locatif moins important car pas de vacance financière liée à la recherche d’un locataire), et qui seront susceptibles de se positionner sur un taux en phase avec le marché. Si le bien est partiellement occupé, les investisseurs, à l’achat, raisonneront vraisemblablement en considérant le loyer actuel sur le loué ainsi qu’un loyer potentiel sur les surfaces vacantes, et soustrairons de leur prix d’achat la perte de revenus estimée pour ces dernières ainsi que d’éventuels travaux d’aménagement qui seraient à la charge du bailleur avant de pouvoir louer. En outre, vous semblez indiquer qu’il y a une demande assez forte pour des locaux de ce genre dans le marché dans lequel s’inscrit le bien : cela est un point très positif, et renforcera ainsi d’autant l’appétence d’un éventuel investisseur.

- les utilisateurs, en général des PME/PMI locales, qui seraient intéressés par l’acquisition de leurs locaux d’exploitation. Ces derniers, évidemment, sont à la recherche de biens vacants. Dans certains marchés, où la demande locative est faible et les investisseurs peu présents, les utilisateurs peuvent être amenés à se positionner sur des prix légèrement supérieurs au prix "investisseur". Ils ne raisonnent en effet généralement pas sur un taux de rentabilité mais plutôt sur un ratio métrique au mètre carré.

Ainsi, en immobilier d’entreprise, les investisseurs préfèrent généralement se positionner sur les biens occupés (ou décoteront assez fortement la valeur du bien s’il est libre), alors que les utilisateurs recherchent des biens libres.

Très bon dimanche à vous,

Cordialement,

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#8 12/05/2018 20h42 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

je viens de visiter un bâtiment type hangar avec bureaux.

Quels sont les équipements attendus par les artisans?

La localisation est ici surprenante, isolée car c’est quasiment le seul hangar aux alentours, mais à proximité des axes de circulation.

Comment les artisans cherchent ils des locaux? Le bon coincoin? Autre?

Je n’ai pas d’expérience dans les locaux professionnels, mais une rentabilité de 15% avant négociation me donne envie de creuser!

Merci par avance pour vos éléments de réponse smile

Cordialement.


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#9 14/05/2018 13h48 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Quelle est la taille de votre hangar ?

Est-il divisible ?

En fonction de l’activité de l’artisan, il voudra:
- un accès poids lourds très facile
- un site sécurisé
- un bureau avec sanitaires
- un local de stockage à l’abri de l’eau, et protégé.
Maintenant, ça dépend de la taille de l’entreprise, et de son activité.

Quelle est l’état de la route qui y mène ? Y a -t- il la place de stationner pour toute la flotte de l’entreprise ? Y a-t-il une clôture pour sécurisé le site ?

Pour louer le local, miser sur les 2 tableaux:
- un panneau bien visible de location sur le bien, surtout s’il est proche des axes de circulation. QQch de grand, visible, avec un numéro de téléphone ( vu par les automobilistes)
- une annonce LBC avec surface: véhicule / stockage / bureau, prix HT, les charges imputables locataire, et le prix de la location annuel toutes charges comprises. 3 photos avec notamment l’accessibilité à mettre en avant.

Cyberpapy a loué ces locaux, il en explique certaines spécificités sur ses interventions
Cyberpapy bien sur!

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#10 15/05/2018 22h42 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

je n’avais pas vu votre réponse, je m’abonne au sujet!

Le hangar est divisé en plusieurs espaces.
Un premier qui ferait 700m2
Un second entre 180 et 200m2 suivant les sources…
Un garage habituellement loué avec un bureau.
Un autre espace d’environ 100m2 ouvert à tous vents.

- C’est pas précis, je vais demander un relevé de géomètre.
- Cela me permettra également de récupérer la cote altimétrique, car la zone est classée fortement inondable. On me dit que la cote des plus hautes eaux est au niveau des fondations des bâtiments… Je vais vérifier.

J’ai pu discuter aujourd’hui avec 2 artisans locataires et j’ai donc cherché à comprendre leur motivation à louer ici. D’abord je précise que c’est une coloc d’artisans, j’attends une copie du bail car je me pose au moins la question de la solidarité.

Le prix est pour eux attractif, environ 30% moins cher qu’ailleurs.

Au niveau des équipements:
+ Hauteur suffisante pour faire entrer une fourgonnette, de façon à pouvoir charger à l’abri.
+ Présence de triphasé
+ Facilité d’accès aux axes de circulation + l’environnement "campagne à la ville".

Lors de ma première visite, j’ai eu l’impression de village gaulois qui résiste. C’est un environnement plutôt verdoyant, un peu planqué. Ca colle avec de petits artisans, par des grosses structures. Je dirai que si 10 personnes bossent en même temps, ça sera le max.
L’accès est ok pour une fourgonnette, je vois mal un semi remorque venir ici. Il faudra que je demande.

- Apparemment la toiture en tôle est fuyarde, donc l’isolation probablement abîmée. Il m’a dit que ça caillait en hivers, heureusement que les occupants sont équipés d’une forge et d’un poêle bois dans lequel ils brûlent les chutes de leur activité…

- Niveau compteur, j’ai compris que le lot 3 est commun avec le lot 2. Il faudrait individualiser. Quid de l’espace 4?

+/- Le local de la coloc est pas super confort, ils l’ont aménagé eux même avec de la récup. J’ai l’impression que le deal a été: je vous loue pas cher, mais vous faites les travaux. Résultat: de la bricole pas super qualité.

Je dois visiter le grand espace demain, il est loué par une asso d’artistes/artisans.

+/- L’espace autour me semble suffisant pour se stationner, mais il est mal entretenu. Ca pousse, on aperçoit des dépôts de matériaux.

Merci pour le lien, je vais lire cela pour augmenter ma capacité à valoriser les biens que je croise smile


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#11 16/05/2018 13h26 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Les hangars industriel sont presque toujours construits en bac acier sur structure métallique. Il y a simple peau ou double peau. La double peau, c’est deux bac aciers avec de l’isolant au milieu.

Dans les deux cas, si pas de source de chaleur à l’intérieur, c’est normal que ça caille. Un hangar ou même une maison, sans chauffage, c’est à la même température que l’extérieur. La différence, c’est qu’un simple peau, ça caille même si on chauffe, tandis qu’un double peau, on peut espérer chauffer ou au moins tempérer.

L’accès par semi-remorque est essentiel. Même un petit artisan peut avoir besoin de se faire livrer des fournitures en semi-remorque. La semi-remorque est le standard du transport moderne. Quand on achète des fournitures (ou une machine), et que le transport est à la charge du vendeur, il y a de bonnes chances qu’il vous envoie une semi, sans même forcément prévenir que ça sera le cas. Ca veut dire aussi qu’il faut un Fenwick sur le site pour décharger, la semi-remorque n’ayant pas de hayon électrique.

Sinon, il y a les marchandises de chantier qui sont souvent livrées en camion-grue ; et les camions type "messagerie" qui ont presque toujours un hayon électrique, et alors ça se décharge au transpalette. Mais, d’une part le transport de type messagerie est beaucoup plus cher que le transport en semi-remorque, ramené à la palette ou à la tonne ; d’autre part, il est extrêmement probable que vous ayez au moins une livraison par semi-remorque par an (et même plus; et encore une fois, l’expéditeur n’aura pas forcément prévenu), et vous serez alors en galère pour décharger.

Ca serait 2 garages de 40 m² typé artisan, je serais moins catégorique, mais avec un bâtiment de 700 m², on est sur une taille industrielle et donc s’il n’y a pas l’accès semi, le bâtiment n’a que peu d’intérêt et sera très limitant sur le type d’activité possible.

D’ailleurs, vous parlez des hangars et de 100 m& ouvert à tous les vents. Y a-t-il du terrain en plus ? Quelle surface ? Dès qu’une entreprise veut s’agrandir, elle va vouloir au moins terrasser le terrain à plat pour y stocker du brol ; éventuellement goudronner pour avoir un stockage/parking plus propre ; éventuellement agrandir le hangar… Le terrain et les perspectives d’agrandissement doivent donc toujours être regardées.

Il faut aussi regarder comment ce terrain est classé au niveau de l’urbanisme, et quelles sont les activités acceptées. Comment le terrain est-il classé au niveau de l’urbanisme ? Est-ce que les constructions ont été faites avec un permis de construire en bonne et due forme ?

Dans une zone artisanale par exemple, les activités classées ICPE sont presque toujours exclues (l’idée étant que ce sont des industries bruyantes et potentiellement polluantes, donc elles doivent aller en ZI et pas en ZA) ; or, les seuils de classement ICPE sont assez vite franchis. Là ce n’est probablement même pas une ZA, donc ça peut être très contraignant.

Il faut aussi regarder la distance avec les maisons d’habitation. Car il y a plein d’activités qui sont exercées en n’ayant pas toutes les autorisations, mais l’administration a d’autres chats à fouetter que d’aller s’y intéresser… sauf s’il y a plainte d’un riverain. Donc, en fait, il y a d’une part le niveau "officiel" qu’il faut regarder : quelles activités autorisées sur ce site ? Et d’autre part l’attitude pratico-pratique : distance de la première maison d’habitation, sachant que la probabilité d’être emmerdé est inversement proportionnelle à cette distance.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2018 13h45)

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#12 16/05/2018 15h32 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

j’étais sur place ce matin, nouvelles rencontres. Le grand espace est un collectif d’artisans plus ou moins amateurs dont l’objet est d’apprendre et transmettre autour de l’artisanat, artisanat à la limite de l’art au sens où c’est une forme d’expression.

Ce collectif a été séduit par l’environnement, la localisation et le prix. Le deal avec l’ancien propriétaire était donc un loyer pas cher contre travaux. Le propriétaire fournissait les matériaux et son savoir faire, les locataires étaient des sortes de stagiaires bénévoles.

Bernard2K a écrit :

Les hangars industriel sont presque toujours construits en bac acier sur structure métallique. Il y a simple peau ou double peau. La double peau, c’est deux bac aciers avec de l’isolant au milieu.

Ici, il s’agit d’un mélange bois métal, avec une double peau en devenir. Le chantier a été arrêté car le propriétaire n’a pas complètement assumé sa part du deal.

Bernard2K a écrit :

L’accès par semi-remorque est essentiel. […] Ca veut dire aussi qu’il faut un Fenwick sur le site pour décharger, la semi-remorque n’ayant pas de hayon électrique.

[…] et alors ça se décharge au transpalette.

Je sais qu’il y a eu une activité de charpenterie, donc de grandes pièces de bois à recevoir ou faire partir du lieu.
Cette activité est partie pour une bonne raison, mais je ne la connais pas encore.

Je ne pense pas que l’aménagement routier ait tellement évolué sur les 30dernières années à cet endroit, donc je suis confiant sur l’accès camion. A vérifier quand même.

Bernard2K a écrit :

Y a-t-il du terrain en plus ? Quelle surface ? Dès qu’une entreprise veut s’agrandir, elle va vouloir au moins terrasser le terrain à plat pour y stocker du brol ; éventuellement goudronner pour avoir un stockage/parking plus propre ; éventuellement agrandir le hangar… Le terrain et les perspectives d’agrandissement doivent donc toujours être regardées.

Avec le plan de géomètre, j’y verrai plus clair, mais à la louche, le bâtiment occupe 40 à 50% du terrain, en étant positionné sur l’un des côtés.
A droite le bâtiment, à gauche du terrain plus ou moins vague.

C’est l’emprise max du règlement d’urbanisme.

Les entités présentes n’ont pas vocation à grandir fortement.

Je vois 2 stratégies:
1) je mets de l’argent pour valoriser l’espace à tous vents. Donc je le loue, et donc j’interdis toutes extensions d’activité.
2) je laisse l’espace ouvert aux vents en l’état, laissant la possibilité à l’une ou l’autre des activités de s’agrandir.

Vu d’ici, je sens mieux le scénario 2, j’ai besoin de me familiariser avec les attentes des artisans pour investir dans des travaux.

Bernard2K a écrit :

Il faut aussi regarder comment ce terrain est classé au niveau de l’urbanisme, et quelles sont les activités acceptées. Comment le terrain est-il classé au niveau de l’urbanisme ? Est-ce que les constructions ont été faites avec un permis de construire en bonne et due forme ?

Ca, j’ai commencé.

La reconversion du site me semblerait de découper le terrain en plusieurs parcelles à bâtir. Sous réserve du coût d’une démolition.

Pour ce qui est de la régularité des pièces, je doute fortement vu le style "démerde" du proprio. Il me disait notamment vouloir réaliser une extension dans un espace un peu planqué, en douce.

Bernard2K a écrit :

Dans une zone artisanale par exemple, les activités classées ICPE sont presque toujours exclues (l’idée étant que ce sont des industries bruyantes et potentiellement polluantes, donc elles doivent aller en ZI et pas en ZA) ; or, les seuils de classement ICPE sont assez vite franchis. Là ce n’est probablement même pas une ZA, donc ça peut être très contraignant.

ICPE Je découvre, merci smile

Apparemment, je suis concerné par le seuil de 50kW. Je me représente pas le nombre de machines travaillant en simultané que cela représente???
Pouvez vous m’éclairer avec des exemples de franchissement des premiers seuils?

Vu les contraintes associées, je serai surpris qu’un simple artisan y soit soumis.

Bon du coup, j’ai quand même 3 artisans en coloc’/coworking, 2 qui travaillent le bois et un troisième qui travaille le métal.
Ils sont chacun patron de leur activité, mais colocataires.

Ca m’interroge sur les éléments de sécurité à mettre en place dans ce contexte. Quid de la sécurité entre un atelier métal et un espace de travail du bois? Eux ont installé une cloison en matériaux récupérés. Ca m’embêterait qu’un incendie se déclare en partant de là.

Un bureau de contrôle pourrait il réaliser à lui seul une sorte d’audit sécurité/réglementaire?

Bernard2K a écrit :

Il faut aussi regarder la distance avec les maisons d’habitation. Car il y a plein d’activités qui sont exercées en n’ayant pas toutes les autorisations, mais l’administration a d’autres chats à fouetter que d’aller s’y intéresser… sauf s’il y a plainte d’un riverain. Donc, en fait, il y a d’une part le niveau "officiel" qu’il faut regarder : quelles activités autorisées sur ce site ? Et d’autre part l’attitude pratico-pratique : distance de la première maison d’habitation, sachant que la probabilité d’être emmerdé est inversement proportionnelle à cette distance.

Il s’agit clairement d’un reliquat de zone artisanale (ou industrielle, je suis pas familier avec la distinction entre les deux). Je pense que le propriétaire n’a pas conscience du potentiel que représente une conversion du site en habitat.

Les premières maisons sont assez éloignées pour ne pas souffrir du bruit d’un atelier. Ca serait peut être limite d’installer ici une chaîne de production, mais le lieu ne s’y prête pas, ya plus pratique ailleurs.
Sauf à chercher un prix bas, mais un industriel qui mégote sur son lieu de production me ferait peur.


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#13 16/05/2018 20h19 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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ICPE : pour chaque activité, il y a 3 niveaux possibles : déclaration (D), enregistrement (E), autorisation (A).
Déclaration : un dossier à déposer, présentant les risques et les mesures prises face à ces risques. A faire préparer par un bureau d’études spécialisé, de préférence. Ensuite, rien à faire.
Enregistrement : idem, mais contrôles périodiques à faire réaliser par l’exploitant qui les confie à une entreprise spécialisée.
Autorisation : dossier lourd avec étude d’impact et enquête publique. Puis visite régulière des inspecteurs DREAL (anciennement DRIRE).

Sur un atelier de travail du bois par exemple, le seuil est de 50 kW. Les contrôleurs prennent simplement la facture d’électricité pour connaître la puissance souscrite. Si 50 kW < P < 250 kW, c’est déclaration…

Pour le fait d’avoir plusieurs entreprises sur le même terrain, le principe des ICPE est un exploitant = un site. Donc le franchissement de seuil s’apprécie pour chaque entreprise prise séparément.

En pratique, même si j’encourage chacun à respecter la loi etc., tant qu’il n’y a pas de plainte de riverain, on n’a pas forcément intérêt à se mettre en règle avec les ICPE… Il sera toujours temps de le faire si ça devient indispensable, mais d’ici là il vaut parfois mieux voler sous les radars…

Concernant les locataires, le côté artiste/coloc/collectif/coworking me ferait un peu peur. Surtout avec votre histoire de deal avec l’ancien proprio qui n’a pas été respecté : vous êtes censé faire quoi : reprendre ce deal en fournissant des matériaux ? Enfin, vérifiez bien les baux (oraux ou écrits…) et vérifiez que les locataires restent solvables.

Sur les possibilités d’évolution : dites-vous que vos locataires ne resteront peut-être pas éternellement. Les entreprises, ça déménage, ça fait faillite, ou mieux, une entreprise prospère a quant à elle vocation à croître, donc que c’est pour ça qu’il faut toujours réfléchir en termes d’évolution possible. Les entreprises en croissance sont toujours en galère de place. Donc, le terrain vague est intéressant. Rien que de le niveler permet de l’utiliser comme stockage/dépôt. Le goudronner serait encore mieux.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2018 20h27)

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#14 16/05/2018 22h00 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonsoir,

merci beaucoup pour vos réponses, c’est pile dans la question!

Je note donc de demander des factures d’électricité, ou à minima les puissances souscrites.

Pour la dimension artistes/asso, je pense que votre réaction correspond à la majorité, et c’est ça qui m’intéresse. Si je suis seul, c’est moi qui suis en position de force pour négocier.

L’association a pu prendre le bail car le loyer était pas cher. Cela s’expliquait par l’état de dégradation du lieu, et des travaux ont déjà été engagés pour remédier à cela. Ça veut dire que le loyer est en dessous du marché. Continuer dans ce sens tant que c’est possible me semble améliorer la situation.

Je dois préciser ici que je suis responsable d’asso, et dispose de compétences et réseaux qui peuvent aider le développement des locataires en place. Cette proximité de valeurs et d’univers est donc pour moi rassurante.
Je sais, et c’est d’ailleurs une orientation professionnelle que j’espère pouvoir prendre, que je fais une sorte de pont entre le monde bobo associatif et le monde entrepreneur financier (que je nourris pas mal en venant échanger ici).

J’ai dit plus haut que la renta brute était de 15%, je viens d’expliquer que les loyers sont sous évalués et que je suis probablement le seul acheteur…

Par ailleurs, mes premiers éléments d’analyse du règlement d’urbanisme me font penser que le site pourrait être converti en terrain à bâtir. A vu de nez, facile 15% de pv à la revente, après démolition et viabilisation.

Le vendeur semble effectivement léger sur le plan réglementaire et administratif, affirmer la nécessité de remettre les choses en ordre est un argument de négociation. Moins il est à l’aise, plus c’est facile de valoriser l’impact d’une remise aux normes.


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#15 17/05/2018 13h02 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Pour les ICPE, c’est une démarche à faire par l’exploitant (= le chef d’entreprise), pas par le bailleur.

A noter aussi sur les ICPE : cette réglementation ne concerne que les risques pour l’environnement et pour les tiers (riverains notamment). Pour tout ce qui est sécurité des travailleurs, c’est le code du travail (ou autre loi ou règlement applicable) qui compte. Ainsi, un atelier de transformation du bois peut être en règle vis-à vis des ICPE mais pas du tout au niveau de la sécurité des machines ou de l’exposition aux poussières de bois ( et réciproquement :être en règle sur la sécurité des travailleurs mais avoir négligé de se déclarer ICPE). Ce sont des choses totalement distinctes.

Il s’agit clairement d’un reliquat de zone artisanale (ou industrielle, je suis pas familier avec la distinction entre les deux)

Si c’est une ZA ou ZI, il y a un règlement de la zone, qui dit ce qui peut être fait ou non. A trouver et à lire ! Si c’est bien une ZA ou ZI, l’habitation est généralement exclue ; avec parfois une exception pour le logement nécessaire à l’activité (chef d’entreprise, gardien…).

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2018 13h07)

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#16 17/05/2018 13h23 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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J’ai bien compris qui doit faire quoi pour les ICPE.

En fait, je cherche à vérifier le sérieux des locataires. Si un néophyte découvre des écarts grossiers avec la réglementation, le locataire est douteux, donc l’investissement aussi.

C’est une évaluation du risque.


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#17 17/05/2018 19h58 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Je ne suis pas trop d’accord avec vous. Il y a plein de petites entreprises rentables et sérieuses qui ne respectent pas la réglementation, sur un point ou un autre. Du point de vue du bailleur, le sérieux d’un locataire, c’est surtout le bon paiement des loyers…

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#18 23/05/2018 08h12 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Bonjour,

je parle d’écarts grossiers. Ça veut dire qu’en cas de contrôle, ça peut engendrer des galères pour l’entrepreneur. Cela risque de le déstabiliser et donc qu’il ne puisse plus payer.
Être de bonne foi face au loyer c’est une chose qui peut être mis à mal en prenant des risques grossiers.

Bon là, je suis tombé sur un proprio margoulin ou un gros naz sur le plan administratif. Il m’a transmis des éléments très partiels (avenant au bail sans le bail, non signé, pas d’état des lieux).
Le montage administratif s’annonce sportif.


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#19 23/05/2018 08h39 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Zone inondable + bail bancal + "village gaulois" comme vous le disiez… locataires peut-être pas à jour de loyers… Ca sent pas bon, votre projet.

Vous n’êtes pas revenu sur la zone inondable, et vous rêvez à le rendre constructible…. Approfondissez. Pour info, je connais un gros projet industriel (investissement prévu de l’ordre de 10 M€) qui a échoué à cause d’un classement zone inondable. Le géomètre devait réviser la zone inondable, mais son étude a été influencée par la préfecture qui ne voulait prendre aucun risque, résultat la zone inondable n’a pas bougé, et le projet a dû être abandonné.

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#20 23/05/2018 08h54 → Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ? (local professionnel loue rentable)

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Ha ben ya des contraintes, on est bien d’accord! C’est un peu mon truc à moi, gérer ce genre de contexte.
Mon premier investissement s’est fait sur fond de risque de procédure d’expulsion…

Je suis comme ça, plus je vois de contraintes plus je me sens seul à pouvoir les gérer et donc fort dans la négociation.
Bon, j’ai visité un taudis biscornu dans lequel je voyais pas de renta, je suis pas maso non plus!

J’ai rempli une demande de CU pour valider mon analyse des documents d’urbanisme. Mais quoi qu’il en soit, il faudra attendre un relevé de Géomètre pour trancher sur la possibilité ou non de construire des logements, car c’est l’écart avec la cote des plus hautes eaux connues qui dira si c’est jouable ou pas.

Je continuerai à faire des retours ici, à moins que la modération scinde le sujet pour en faire une étude de cas.

Bonne journée!


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