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Forums des investisseurs heureux

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#26 11/03/2015 11h45 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   57 

tcheco a écrit :

Bonjour sanbouddha,

Détail n°1 : le prix achat 1 Personne est lié au fait que j’achète un bien avec ma compagne, donc le coût du prêt est réparti entre deux personnes.
Enfin, le fichier ne permet pas de simuler un achat cash d’un appart.

Ne le prenez pas mal, mais quand vous partagez un modèle, faites en sorte que ce soit un modèle générique qui s’adapte à différentes situations ; ou, si vous partagez un modèle que vous avez construit pour vous, alors indiquez clairement ses limitations et surtout laissez les formules déverrouillées pour que chacun puisse apporter les modifications nécessaires.
Et indiquez clairement comment fonctionne et ce que calcule le modèle : quelles sont les données en entrée, quels sont les résultats, etc.

Sinon l’intérêt du partage est mince.

NB : E9, F9, G9 sont en "dur", je pense que c’est une erreur

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#27 12/03/2015 16h19 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Bonjour,

Merci pour le partage de votre vision des choses.

Je vous demande par ailleurs si vous avez modifié les cellules D3, D7 et D9 du 2ème onglet? pas G9 E9 F9!

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#28 28/07/2015 23h50 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Un simulateur pour le marché US mais qui donne une idée aussi pour la France :

Is It Better to Rent or Buy?

Log In - The New York Times

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#29 11/01/2017 17h13 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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J’ai fait le test avec votre simulateur du NY times.
Il est plus intéressant pour moi de louer si je trouver un loyer inférieur ou égal à 1800€. C’était mon cas précédemment mais je suis devenu propriétaire depuis 2 ans. A Bordeaux ou j’habite, le marché est assez dynamique avec beaucoup d’acheteurs, en particulier parisiens, et peu de vendeurs (en tout cas dans le centre)
Je serais bien resté locataire mais la famille s’agrandissant, il s’est avéré compliqué de trouver une bonne maison à louer ! Beaucoup de propriétaires sont malheureusement hésitant à rénover leur bien pour les rendre confortables.
Je ne pense pas avoir fait une "affaire" en achetant, juste une dépense "plaisir" pour être bien chez moi et aménager à mon gout.
Pour les affaires dans l’immobilier, il vaut mieux prospecter les USA ou les petites villes en France, ou alors faire du saisonnier selon moi…

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#30 02/02/2017 10h27 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Bonjour à tous,

Comme dit dans ma présentation je suis jeune actif et je m’interroge sur une éventuelle acquisition de résidence principale (ma première).

J’ai fait un tableau comparatif que vous trouverez ci-dessous mais je ne suis pas sur d’avoir inclus tous les paramètres ; j’ai mis de coté volontairement la fiscalité ainsi qu’une possibilité de remboursement anticipé mais cela ne change pas la tendance générale. J’ai toujours entendu dire qu’a moins de 10 ans d’utilisation, acheter n’était pas rentable. Mon modèle dit l’inverse.

J’ai choisi d’être prudent sur l’appréciation du bien immobilier, 1% comme l’inflation. Pareil pour les placements du locataire, 3% me parait correct.

Concernant le taux d’emprunt, 2,50% sur 25 ans me parait également correct compte tenu de ma situation.

Voici ce que vous attendez :

http://img11.hostingpics.net/pics/611343Capture.png

Merci de partager vos avis.

Dernière modification par Gpever (02/02/2017 11h04)

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#31 02/02/2017 10h36 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Réputation :   

Vous ne tenez pas compte, dans le cas d’une acquisition, les charges de copropriété (si il y en a) et la taxe foncière.

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#32 02/02/2017 10h40 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   23 

Bonjour

Vous ’avez pas tenu compte des frais incombant au propriétaire : travaux, copro et taxe foncière

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#33 02/02/2017 10h41 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Exactement merci à tous les deux !

Je mets à jour le tableau.

Dernière modification par Gpever (02/02/2017 11h01)

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#34 02/02/2017 12h14 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Réputation :   256 

Une autre façon complémentaire de résonner est de considérer la rémunération du capital. Qu’en serait-il sur d’autres supports (bourse, immo locatif, AV…). Meilleure ou moins bonne ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#35 02/02/2017 12h35 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   154 

Il y a un biais dans le raisonnement : comparer une situation sur 10 ans avec une autre impliquant un crédit sur 25…

Par ailleurs, il faudrait dans le scenario du locataire prendre en compte une inflation des loyers.

C’est pour moi un des principaux avantages à être propriétaire : figer le loyer dans le temps (en période inflationniste bien sûr)

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#36 02/02/2017 12h38 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   23 

Le calcul du remboursement est incorrect.

Si on prend comme base 389 790€ de crédit sur 25 ans à 2.50 TAEG cela fait bien une mensualité à 1748.66 €.
En revanche, le calcul du reste à rembourser est erroné, vu qu’au bout de 10 ans en revendant, vous devez rembourser à la banque uniquement la partie capital, pas les intérêts restant du.

D’après mes calculs, le capital restant du au bout de 10 ans est de 262.251,27 euros.

+ éventuellement 3% d’IRA si ceux-ci n’ont pas été négocié à 0, soit 270.118€ et pas 314.000€.

En revanche vous n’avez pas compté de frais de dossier dans votre calcul, souvent égal à 1% du crédit, soit environ 4000€, négociable aussi bien sur !

--

Comptez par contre des travaux dans le logement en plus de la copro, en 10 ans il y en aura certainement qu’un locataire ne paiera pas ( changement de chaudière, fuites ou bris divers…)

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#37 02/02/2017 13h09 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   314 

Tout dépend des paramètres choisis, et ensuite de ce qu’il se passe dans la réalité. Vous partez d’une hypothèse de 1% d’apréciation par an. Ok, c’est une hypothèse, mais rien n’empeche que le bien vaille 20% moins cher que le prix d’achat dans 10 ans. Même sans compter le marché immobilier en général, vous pouvez avoir des impacts spécifiques sur le prix de votre bien en particulier.

Après, plutôt que de prendre des chiffres, je raisonnerais pour ma part de manière plus générale: Vous partez sur 16,90 Euros le m2 de location, soit 202,80 annuel, soit un coût de loyer de 4,68% sur un prix au m2 de 4331 Euros.

De l’autre coté, vous partez sur un coût de financement de 2,5%, et un surcoût pour charges de copro et taxes de 0,58% chacun, soit un différentiel de 4,68 - (2 + 1,16) = 1,52%, disons 1,5% approimativement pour se simplifier la vie. Si vous estimez vos frais d’achat (notaire + agence) à 12,5%, vous pouvez donc considérer qu’au delà de 9 ans, ils sont amortis (sans compter d’apréciation du bien).

Hors variation du prix du bien, en tant que locataire, vous avez donc un coût de 1,5% pour n’avoir aucun risque: Ni sur le prix de revente (mais aucune espérence de gain non plus), ni sur d’éventuels travaux, ni sur le temps manquant pour amortir les coûts d’achat, ou autres. Et vous avez la possibilité de plier bagage sous 2 ou 3 mois quand vous le souhaitez, sans plus de tracasseries que ça.

Après c’est un choix à faire en fonction de ses objectifs, ses anticipations et ses préférences.

Au passage, le choix de 4,68% de coût de loyer est une hypothèse également, on peut considérer que c’est plus si on achète "correctement" (ou avec travaux, etc ..), il n’y a qu’à voir les rendements de nombreux membres sur le forum.

Dernière modification par Mevo (02/02/2017 13h37)

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#38 02/02/2017 14h26 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Igorgonzola a écrit :

Il y a un biais dans le raisonnement : comparer une situation sur 10 ans avec une autre impliquant un crédit sur 25…

Par ailleurs, il faudrait dans le scenario du locataire prendre en compte une inflation des loyers.

C’est pour moi un des principaux avantages à être propriétaire : figer le loyer dans le temps (en période inflationniste bien sûr)

J’avais initialement choisi de comparer une location 10 ans avec un achat à crédit sur 10 ans pour simplifier. Mais ce n’était pas réaliste pour mon cas. Un crédit de 350 000€ sur 10 ans faisait des mensualités de 3500€ si mes souvenirs sont bons.

Dans ce cas précis la location était très très loin devant cela dit.

Je note pour l’inflation des loyers c’est un bon point d’amélioration.

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#39 02/02/2017 15h29 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

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Vous pouvez jeter un œil sur le simulateur présent en bas de cette page, il prend en compte les paramètres cités plus haut : Acheter ou louer ? | Meilleurtaux ®


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