Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 11/03/2015 10h45 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   57 

tcheco a écrit :

Bonjour sanbouddha,

Détail n°1 : le prix achat 1 Personne est lié au fait que j’achète un bien avec ma compagne, donc le coût du prêt est réparti entre deux personnes.
Enfin, le fichier ne permet pas de simuler un achat cash d’un appart.

Ne le prenez pas mal, mais quand vous partagez un modèle, faites en sorte que ce soit un modèle générique qui s’adapte à différentes situations ; ou, si vous partagez un modèle que vous avez construit pour vous, alors indiquez clairement ses limitations et surtout laissez les formules déverrouillées pour que chacun puisse apporter les modifications nécessaires.
Et indiquez clairement comment fonctionne et ce que calcule le modèle : quelles sont les données en entrée, quels sont les résultats, etc.

Sinon l’intérêt du partage est mince.

NB : E9, F9, G9 sont en "dur", je pense que c’est une erreur

Hors ligne

 

#27 12/03/2015 15h19 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   89 

Bonjour,

Merci pour le partage de votre vision des choses.

Je vous demande par ailleurs si vous avez modifié les cellules D3, D7 et D9 du 2ème onglet? pas G9 E9 F9!

Hors ligne

 

[+1]    #28 28/07/2015 23h50 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Un simulateur pour le marché US mais qui donne une idée aussi pour la France :

Is It Better to Rent or Buy?

Log In - The New York Times

Hors ligne

 

#29 11/01/2017 17h13 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   10 

J’ai fait le test avec votre simulateur du NY times.
Il est plus intéressant pour moi de louer si je trouver un loyer inférieur ou égal à 1800€. C’était mon cas précédemment mais je suis devenu propriétaire depuis 2 ans. A Bordeaux ou j’habite, le marché est assez dynamique avec beaucoup d’acheteurs, en particulier parisiens, et peu de vendeurs (en tout cas dans le centre)
Je serais bien resté locataire mais la famille s’agrandissant, il s’est avéré compliqué de trouver une bonne maison à louer ! Beaucoup de propriétaires sont malheureusement hésitant à rénover leur bien pour les rendre confortables.
Je ne pense pas avoir fait une "affaire" en achetant, juste une dépense "plaisir" pour être bien chez moi et aménager à mon gout.
Pour les affaires dans l’immobilier, il vaut mieux prospecter les USA ou les petites villes en France, ou alors faire du saisonnier selon moi…

Hors ligne

 

#30 02/02/2017 10h27 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Comme dit dans ma présentation je suis jeune actif et je m’interroge sur une éventuelle acquisition de résidence principale (ma première).

J’ai fait un tableau comparatif que vous trouverez ci-dessous mais je ne suis pas sur d’avoir inclus tous les paramètres ; j’ai mis de coté volontairement la fiscalité ainsi qu’une possibilité de remboursement anticipé mais cela ne change pas la tendance générale. J’ai toujours entendu dire qu’a moins de 10 ans d’utilisation, acheter n’était pas rentable. Mon modèle dit l’inverse.

J’ai choisi d’être prudent sur l’appréciation du bien immobilier, 1% comme l’inflation. Pareil pour les placements du locataire, 3% me parait correct.

Concernant le taux d’emprunt, 2,50% sur 25 ans me parait également correct compte tenu de ma situation.

Voici ce que vous attendez :

http://img11.hostingpics.net/pics/611343Capture.png

Merci de partager vos avis.

Dernière modification par Gpever (02/02/2017 11h04)

Hors ligne

 

#31 02/02/2017 10h36 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Vous ne tenez pas compte, dans le cas d’une acquisition, les charges de copropriété (si il y en a) et la taxe foncière.

Hors ligne

 

#32 02/02/2017 10h40 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   27 

Bonjour

Vous ’avez pas tenu compte des frais incombant au propriétaire : travaux, copro et taxe foncière

Hors ligne

 

#33 02/02/2017 10h41 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Exactement merci à tous les deux !

Je mets à jour le tableau.

Dernière modification par Gpever (02/02/2017 11h01)

Hors ligne

 

#34 02/02/2017 12h14 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   409 

Une autre façon complémentaire de résonner est de considérer la rémunération du capital. Qu’en serait-il sur d’autres supports (bourse, immo locatif, AV…). Meilleure ou moins bonne ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#35 02/02/2017 12h35 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   173 

Il y a un biais dans le raisonnement : comparer une situation sur 10 ans avec une autre impliquant un crédit sur 25…

Par ailleurs, il faudrait dans le scenario du locataire prendre en compte une inflation des loyers.

C’est pour moi un des principaux avantages à être propriétaire : figer le loyer dans le temps (en période inflationniste bien sûr)

Hors ligne

 

#36 02/02/2017 12h38 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   27 

Le calcul du remboursement est incorrect.

Si on prend comme base 389 790€ de crédit sur 25 ans à 2.50 TAEG cela fait bien une mensualité à 1748.66 €.
En revanche, le calcul du reste à rembourser est erroné, vu qu’au bout de 10 ans en revendant, vous devez rembourser à la banque uniquement la partie capital, pas les intérêts restant du.

D’après mes calculs, le capital restant du au bout de 10 ans est de 262.251,27 euros.

+ éventuellement 3% d’IRA si ceux-ci n’ont pas été négocié à 0, soit 270.118€ et pas 314.000€.

En revanche vous n’avez pas compté de frais de dossier dans votre calcul, souvent égal à 1% du crédit, soit environ 4000€, négociable aussi bien sur !

--

Comptez par contre des travaux dans le logement en plus de la copro, en 10 ans il y en aura certainement qu’un locataire ne paiera pas ( changement de chaudière, fuites ou bris divers…)

Hors ligne

 

#37 02/02/2017 13h09 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   499 

Tout dépend des paramètres choisis, et ensuite de ce qu’il se passe dans la réalité. Vous partez d’une hypothèse de 1% d’apréciation par an. Ok, c’est une hypothèse, mais rien n’empeche que le bien vaille 20% moins cher que le prix d’achat dans 10 ans. Même sans compter le marché immobilier en général, vous pouvez avoir des impacts spécifiques sur le prix de votre bien en particulier.

Après, plutôt que de prendre des chiffres, je raisonnerais pour ma part de manière plus générale: Vous partez sur 16,90 Euros le m2 de location, soit 202,80 annuel, soit un coût de loyer de 4,68% sur un prix au m2 de 4331 Euros.

De l’autre coté, vous partez sur un coût de financement de 2,5%, et un surcoût pour charges de copro et taxes de 0,58% chacun, soit un différentiel de 4,68 - (2 + 1,16) = 1,52%, disons 1,5% approimativement pour se simplifier la vie. Si vous estimez vos frais d’achat (notaire + agence) à 12,5%, vous pouvez donc considérer qu’au delà de 9 ans, ils sont amortis (sans compter d’apréciation du bien).

Hors variation du prix du bien, en tant que locataire, vous avez donc un coût de 1,5% pour n’avoir aucun risque: Ni sur le prix de revente (mais aucune espérence de gain non plus), ni sur d’éventuels travaux, ni sur le temps manquant pour amortir les coûts d’achat, ou autres. Et vous avez la possibilité de plier bagage sous 2 ou 3 mois quand vous le souhaitez, sans plus de tracasseries que ça.

Après c’est un choix à faire en fonction de ses objectifs, ses anticipations et ses préférences.

Au passage, le choix de 4,68% de coût de loyer est une hypothèse également, on peut considérer que c’est plus si on achète "correctement" (ou avec travaux, etc ..), il n’y a qu’à voir les rendements de nombreux membres sur le forum.

Dernière modification par Mevo (02/02/2017 13h37)

Hors ligne

 

#38 02/02/2017 14h26 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Igorgonzola a écrit :

Il y a un biais dans le raisonnement : comparer une situation sur 10 ans avec une autre impliquant un crédit sur 25…

Par ailleurs, il faudrait dans le scenario du locataire prendre en compte une inflation des loyers.

C’est pour moi un des principaux avantages à être propriétaire : figer le loyer dans le temps (en période inflationniste bien sûr)

J’avais initialement choisi de comparer une location 10 ans avec un achat à crédit sur 10 ans pour simplifier. Mais ce n’était pas réaliste pour mon cas. Un crédit de 350 000€ sur 10 ans faisait des mensualités de 3500€ si mes souvenirs sont bons.

Dans ce cas précis la location était très très loin devant cela dit.

Je note pour l’inflation des loyers c’est un bon point d’amélioration.

Hors ligne

 

[+1]    #39 02/02/2017 15h29 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Vous pouvez jeter un œil sur le simulateur présent en bas de cette page, il prend en compte les paramètres cités plus haut : Acheter ou louer ? | Meilleurtaux ®

Hors ligne

 

#40 05/02/2019 01h19 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Par curiosité est-ce que quelqu’un sur ce forum pense qu’acheter une RP en région parisienne (disons entre 7000 et 11000€ le m²) peut avoir du sens ?

L’effet de levier du crédit semble pouvoir être utilisé dans d’autres conditions plus avantageuses (locatif, SCPI…). Le prix d’achat est très élevé par rapport au loyer économisé, donc pour moi la seule raison serait d’anticiper une plus-value significative du bien. Pourtant, pour quasiment tout le monde, ça veut bien dire concentrer la quasi-totalité de son patrimoine sur un seul bien et dans une seule zone géographique. Risque maximal, non ?

Malgré cela, tous mes collègues veulent ou ont déjà acheté à Paris. Y a-t-il quelque chose qui m’échappe ou bien est-ce simplement une manie française que de vouloir être proprio ?

Hors ligne

 

#41 05/02/2019 02h30 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   651 

C’est complexe comme débat.
_Sur le plan patrimonial, acheter à Paris attire toujours, y compris les retardataires qui paient le prix fort en ce moment. Le risque de perte à long terme existe, nul ne le sait, ça reste défendable. Si ça stagne pour une RP c’est un moindre mal.
_L’achat de RP répond à d’autres problématiques comme une certaine sécurité en étant seul maître à bord, une indépendance. La fierté aussi d’être chez soi.
Cela se paie par un investissement à crédit avec des mensualités stables contre un loyer plus variable sur le long terme, à Paris ça reste couteux par rapport à la location, le rationnel ne peut pas guider tous les choix. Normalement la capacité financière de chacun permet déjà d’orienter largement les possibilités.

Hors ligne

 

#42 05/02/2019 08h23 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

Je comprends de votre réponse Surin, que tout le monde ne raisonne pas "uniquement" comme un financier. Et effectivement, je comprends qu’à long terme ne plus avoir à se soucier : de payer un loyer, de supporter un propriétaire, etc. soit une préoccupation non chiffrable financièrement.

Néanmoins ce que je vois dans mon entourage, ce sont principalement des gens qui veulent fonder une famille et :
- qui achètent dans un appartement trop petit pour vivre à 2
- qui achètent un appartement à 2, mais trop petit pour un futur enfant
- qui achètent un appartement en se disant que dans quelques années ils pourront le vendre et acheter plus grand, ou bien le louer pour partir en province quand ils auront une famille

Dans tous les cas ci-dessus la perspective de stabilité est moindre du fait de l’évolution anticipée de la vie. Je pourrais par exemple comprendre d’investir dans un 3 pièces confortables à Paris lorsque l’on prévoit de faire un enfant d’ici quelques années et que l’on peut se projeter dans cet appartement une dizaine d’années Et encore, vu qu’un tel appartement peut coûter facilement 600 k€, il vaut peut-être mieux se constituer un petit patrimoine complémentaire auparavant pour compenser la forte exposition à l’immobilier parisien.

Hors ligne

 

#43 05/02/2019 08h41 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   81 

Dans un achat immobilier, Il peut y avoir une part de psychologie aussi. Et, acheter à Paris vous « pose » socialement parlant…

On peut aussi acheter une adresse pour être certain que ses enfants iront dans un « bon » collège ou lycée…

Après, sur l’évolution des prix à Paris ou ailleurs dans le futur : impossible à dire…

Hors ligne

 

#44 05/02/2019 09h45 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190 

Mopp a écrit :

Malgré cela, tous mes collègues veulent ou ont déjà acheté à Paris. Y a-t-il quelque chose qui m’échappe ou bien est-ce simplement une manie française que de vouloir être proprio ?

Qu’être propriétaire soit une manie bien française est une légende urbaine. Le taux de propriétaire (% population qui vit dans un logement dont il est propriétaire) en France est un des plus faible d’Europe, à 64,8% (source : Eurostat, données 2016). Sur ce critère, la France se classe en 24ème position, sur 28 pays.

On trouve un taux similaire aux États-Unis (64,4% en 2018 ; source : Fred).

Par contre, on peut dire que les autrichiens et les allemands ont la manie de ne pas être propriétaires (respectivement 52% et 55% de proprios).

Concernant l’achat sur Paris (où je ne vis pas et ne souhaite pas vivre, entre autres raisons à cause du prix de l’immobilier), la plupart de mes amis qui y vivent ont acheté un logement…et tous avaient un apport familial pour commencer + pas/peu d’enfants (1 ou 2, sans intention d’en avoir plus). Ce qui change quand même pas mal la donne.

Dernière modification par carignan99 (05/02/2019 09h46)

Hors ligne

 

#45 05/02/2019 09h55 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   59 

mais une fois " posé" on est plutot collé smile

plus serieusement, je suis d’accord avec vous sur le fait que tout le monde ne voit pas l’immo comme un placement ( et notamment la RP )  meme si ca permet de faire d’une pierre 2 coups pour les parisiens
- grosse capacité d’emprunt pour le  couple de JCD  , opportunité d’aubaine les taux sont bas
- epargne forcée :  pour vivre ou loue c’est un capital qui se construit.

un autre point … farfelu …
- il y a un niveau psychologique dans le loyer aussi : 2000 -2500 ( et il n’y a pas de limite ) pour se loger cela " tord" un peu la rationnalité  et on se dit qu’acheter n’est pas si mauvais.

- quand avec 8 000 euros de revenus on est febrile au moment de deposer un dossier de location alors que  la banque vous sourit …  cela incite un peu egalement.

@mopp, je suis tout a fait d’accord avec vous sur le raisonnement et vous trouvez d’ailleurs de nombreuse personne qui investissent en province aussi . il y a un peu de tout..

Cdt

Hors ligne

 

#46 05/02/2019 10h02 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   190 

Une fois posé on est plutôt collé…
Pas nécessairement. Rien n’empêche de bouger régulièrement tout en restant propriétaire : on loue. Cela étant dit, ça réclame un peu d’organisation et n’est pas adapté à tout le monde.

Hors ligne

 

#47 05/02/2019 10h09 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   

J’avais fait le calcul pour Paris il y a un moment.

J’avais trouvé qu’il fallait environ 9 ans pour amortir les frais de mutation / notaires, intérêts et charges du propriétaire.

Après il y a toujours l’inconnu de l’evolution du prix de l’immobilier. Mais à l’inverse bien que les loyers soient faibles en ce moment rien n’indique que cela restera vrai dans les 10 prochaines années non plus.

Personnellement, et comme indiqué plus haut, je pense qu’il vaut mieux acheter petit pour un premier logement ou grand (>75m2) pour pouvoir le garder. Je ne comprends pas les jeunes mariés qui achètent 50m2 en pensant pouvoir le garder 10ans.

Hors ligne

 

#48 05/02/2019 10h23 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Réputation :   59 

carignan99 a écrit :

Une fois posé on est plutôt collé…
Pas nécessairement. Rien n’empêche de bouger régulièrement tout en restant propriétaire : on loue. Cela étant dit, ça réclame un peu d’organisation et n’est pas adapté à tout le monde.

la question est alors propriétaire de quoi ? pas de sa RP a Paris.

Sinon je suis plutot en ligne avec vous c’est ce que je fais.

Hors ligne

 

[+1]    #49 05/02/2019 12h02 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   94 

Mopp, le levier financier c’est bien et ça a du sens mais à Paris, c’est différent. Le prix des loyers et les conditions d’accès à la location sont délirantes et franchement pas attractif. Je comprends donc vos collègues sur le coup.
Ce ne sera pas l’investissement de leur vie (et encore), si ca se trouve la PV est déjà là. Après, acheter à Paris ou ailleurs, c’est un choix très personnel. Vaut-il mieux habiter proche des distractions ? proche de son travail ou plus loin mais moins cher ? Chacun trouvera sa réponse.

Personnel, j’ai loué pendant 5 ans, un bien médiocre. Puis quand j’en ai eu marre de mon bailleur, j’ai cherché ailleurs. Là, deux solutions : achat ou location. Les deux étaient ouverts à l’époque.

Location : visite des biens tout aussi médiocre, mal agencée, cher pour la modique somme de 2000€/mois… A cela, on me demande alors que je gagne x3 le loyer des garants. Mes parents qui eux gagnent même pas le prix du loyer par mois. Le bailleur / agence immo qui veut rien lâcher et qui de toute façon trouvera à louer son bien. Timinel explique bien cette situation.

Achat : bien totalement refait à notre gout, pour 2200€/mois sans garant, mais avec endettement. Perso, nous avons fait ce choix. Nous comptons pas y rester des années et il deviendra trop petit si la famille s’agrandit encore mais bon. Pas grave. Il aura fait son taf, nous loger dans de bonnes conditions. Je caresse même la possibilité de faire une PV et donc de mettre loger gratis pendant un certain temps.
Maintenant, je regarde les locations autour, mon bien se louerait environ 2500€/mois… alors que j’aurais les mêmes problèmes à le louer.

Est-ce judicieux de l’avoir fait ? Je ne sais pas. Est-ce qu’on aurait du aller en banlieue ? Avec ce que je sais maintenant, la réponse est oui. Mais à l’époque ce n’était pas évident de choisir, nous n’avions pas d’enfant, mais espérions en avoir (mais n’y arrivant pas). Si nous n’avions pas eu d’enfant, je dirais que Paris était le choix.

Maintenant que nous avons un enfant, cela change pas mal de chose. Nous sommes quand même obligé de tenir compte de lui dans nos plans (avant, on pensait que c’était juste un sac à trimbaler wink ) pour son confort à lui. D’où la banlieue.

Le fait d’avoir eu une RP ne s’apprécie qu’à la revente pour savoir si c’était un bon ou mauvais choix. Donc est-ce que vos collègues ont tord, ca dépend, si Paris prend +6%/an, c’est vous qui aurez eu tord. Vos collègues vont peut-être vivre 7 ans dans cet appartement avant d’avoir des enfants, qui peut le dire ?

Hors ligne

 

#50 05/02/2019 12h37 → Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1697 

Mopp a écrit :

Par curiosité est-ce que quelqu’un sur ce forum pense qu’acheter une RP en région parisienne (disons entre 7000 et 11000€ le m²) peut avoir du sens ?

Quand je me suis inscrit sur le forum (voir ma presentation), je pensais aussi que ma RP en région parisienne, dont la valeur avait bien montée, n’était pas objectivement le meilleur investissement pour les années à venir.

Mais je l’ai quand même conservée.

Quelques années plus tard, force est de constater que ce ne m’a pas été la partie la moins performante/rentable de mon patrimoine.

J’en conclus que oui, ça peut avoir du sens… au moins dans certaines circonstances.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech